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신혼집 임차 시 유의사항

신혼집을 임대차하기로 결정했다면 임대차계약을 체결하기 전에 부동산등기기록과 건축물대장을 비롯한 각종 공적 기록을 확인해서 구입하려는 부동산의 권리관계 등을 확인하는 것이 좋습니다.

부동산임대차계약을 체결할 때는 계약의 상대방인 임대권한을 가진 본인(대리인)이 맞는지 확인하고 임대차계약서에 임차목적물, 임차금액, 임차료 지급일자, 임대차 기간과 그 밖의 조건 등에 대해 명확하게 명시해야 합니다.

부동산임대차계약을 체결한 후에는 주택인도, 전입신고, 확정일자 받기 또는 전세권 등기 등을 통해 임차부동산에 대한 권리관계를 안전하게 해야 합니다.

무주택자인 신혼부부 및 예비신혼부부는 전세임대 지원을 받을 수 있습니다.

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계약 체결 전 유의사항

계약 체결 전 유의사항

부동산임대차계약을 체결하기 전에는 반드시 현장조사를 해서 실제 부동산의 내용, 위치, 주거환경 등을 눈으로 확인하고, 부동산등기기록을 열람하거나 부동산등기사항증명서를 발급받는 등 각종 부동산 관련 기록을 열람 또는 발급해서 실제의 내용과 서류상의 내용이 일치하는지 확인해야 합니다.

부동산등기기록 확인하기

부동산등기기록에는 부동산의 구분건물 표시와 각종 권리관계에 관한 정보가 표시되어 있습니다. 따라서 이를 통해 구입하려는 부동산의 표시내용과 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등의 설정여부를 확인할 수 있습니다(「부동산등기법」 제3조).

부동산등기기록 열람 및 부동산등기사항증명서 발급은 등기소(관할 등기소가 아니어도 가능) 또는 대법원 인터넷등기소 홈페이지(http://www.iros.go.kr/)에서 소정의 수수료를 내고 신청할 수 있습니다[「부동산등기법」 제19조 및 「인터넷에 의한 등기기록의 열람 등에 관한 업무처리지침」(대법원등기예규 제1684호, 2020. 5. 13. 발령, 2020. 6. 5. 시행)].

※ 부동산등기기록의 구성 예시와 보는 방법에 대해서는 대법원 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr/)의 등기정보란에서 확인할 수 있습니다.

각종 대장 등 확인하기

부동산을 임차할 때는 토지대장, 건축물대장, 토지이용계획확인서 등을 통해 임차하려는 부동산의 표시내용이 부동산등기기록의 내용과 일치하는지 확인하고, 해당 부동산의 용도지역·지구 및 앞으로의 개발계획 여부 등을 확인하는 것이 좋습니다.

※ 토지대장과 건축물대장은 해당 특별자치시·시·군·구청(이하 "시·군·구청"이라 함) 또는 정부24 홈페이지(http://www.gov.kr/)에서, 토지이용계획확인서는 해당 시·군·구청 또는 토지이용규제정보서비스 홈페이지(http://luris.molit.go.kr)에서 확인할 수 있습니다(「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제2조제18호,

「건축법」 제38조, 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제11조제1항·제7항 및 「토지이용규제 기본법」 제8조제5항).

현장조사

부동산등기기록, 각종 대장 등의 서류 확인이 끝났으면, 임차하려는 부동산을 직접 방문해서 실제 부동산이 공적 기록상의 내용과 일치하는지 확인하는 것이 좋습니다.

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계약 체결 시 유의사항

계약 체결 시 유의사항

부동산임대차계약을 체결할 때는 부동산을 임대하는 사람(임대인)이 본인이 맞는지, 대리인이라면 대리권이 있는지 여부를 확인한 후 임대차계약서를 작성하는 것이 좋습니다.

계약 당사자 등 확인하기

부동산임대차계약을 할 때는 주민등록증 등으로 계약의 상대방이 부동산의 임대권한을 가진 본인이 맞는지를 확인해야 하며, 대리인과 계약을 체결하는 경우에는 인감증명서, 위임장 등으로 대리권이 있는지 여부를 확인해야 합니다.

계약서 작성 및 계약금 등 지급

임대차계약 당사자를 확인했으면 계약에 합의하고 임대차계약서를 작성합니다. 임대차계약서를 작성할 때는 임차목적물, 임차금액, 임차료 지급일자, 임대차 기간과 그 밖의 조건 등에 대해 명확하게 명시해야 합니다(

「공인중개사법」 제26조제1항 및

「공인중개사법 시행령」 제22조제1항).

임대차계약을 체결할 때는 통상 임차보증금의 10%에 해당하는 금액을 계약금으로 지급하는 것이 관례입니다. 이 계약금은 임대차계약을 해제하는 경우에 상대방에 대한 손해배상의 기준이 됩니다(「민법」 제398조제4항 및 제565조제1항).

중도금과 잔금을 지급할 때는 부동산등기기록을 재확인해서 임대차계약 후 부동산 권리관계에 변동이 있었는지 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

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계약 체결 후 유의사항

계약 체결 후 유의사항

부동산임대차계약을 체결한 후 잔금까지 모두 지급했다면 주택의 인도(引渡)와 전입신고를 통해 대항력을 갖추는 등 부동산에 대한 권리관계를 안전하게 확정할 필요가 있습니다.

주택 인도 및 전입신고

임대차(전세권) 등기를 하지 않았더라도 임대인으로부터 주택을 인도받고 시청·구청·읍사무소 또는 면사무소에 전입신고를 하면 그 다음날부터 제3자에 대한 대항력이 발생합니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항).

대항력이란 임차인이 제3자(임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람 및 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가진 사람)에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항).

확정일자

증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정받는 것을 확정일자라고 합니다. ① 임대차계약서상에 확정일자를 받고, ② 위의 대항요건(주택인도 + 전입신고)을 갖추면 우선변제권을 취득합니다(「주택임대차보호법」 제3조의2제2항).

우선변제권이란 임차주택이 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매에 붙여졌을 때 그 경락(競落)대금에서 다른 후순위권리자보다 우선해서 임차보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다(「주택임대차보호법」 제3조의2제2항).

확정일자는 ① 지방법원(지원을 포함)·등기소 또는 공증사무소(공증인가법무법인·합동법률사무소를 포함)에서 받을 수 있으며, ② 읍·면·동 주민센터에 전입신고를 하면서 함께 받을 수도 있습니다[「공증인법」 제1조의2제1호, 제2조, 제9조, 부칙 제2조, 부칙 제3조, 및 「사문서의 일자확정 업무처리에 관한 예규」(행정예규 제340호, 1998. 2. 14. 발령·시행) 제2조].

전세권 등기

전세권자가 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유해서 그 부동산의 용도에 맞게 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자와 그 밖의 채권자보다 우선해서 전세금을 돌려받을 수 있는 권리를 전세권이라고 합니다(「민법」 제303조).

전세권 등기를 하면 우선변제권을 취득하게 되는데, 이 우선변제권은 전입신고와 확정일자를 통해서도 취득할 수 있으므로 전세권 등기를 반드시 해야 하는 것은 아닙니다. 다만, 임대인이 전세금 반환을 지체할 때 전입신고와 확정일자를 받은 경우에는 법원에 보증금반환청구소송을 제기해서 확정판결을 받거나 이에 준하는 집행권원에 따라 강제경매를 신청해야 하지만, 전세권 등기를 한 경우에는 이러한 절차를 거치지 않고 경매를 청구할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의2제1항 및 「민법」 제318조).

전세권 등기 신청인

전세권은 전세권자(임차인)와 전세권설정자(임대인)가 함께 부동산의 소재지를 관할하는 지방법원, 그 지원 또는 등기소에 가서 신청합니다. 만일 전세권 설정계약을 한 후 임대인이 등기신청절차에 협력하지 않으면 법원으로부터 이행판결을 받아 임차인이 단독으로 신청할 수 있습니다(「부동산등기법」 제23조).

전세권 등기에 필요한 서류

전세권 등기를 신청할 때는 등기소에 다음의 내용을 제공해야 합니다(「부동산등기법」 제24조제2항, 제72조 및 「부동산등기규칙」 제128조).

전세금 또는 전전세금

범위

존속기간

위약금 또는 배상금

「민법」 제306조 단서의 약정

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신혼부부 전세임대 지원

신혼부부 전세임대란?

전세임대란 입주대상자가 거주하기 원하는 기존주택의 소유자와 공공주택사업자가 전세계약을 체결하여 입주대상자에게 임대하는 주택을 말합니다[「기존주택 전세임대 업무처리지침」(국토교통부 훈령 제1325호, 2020. 10. 19. 발령·시행) 제2조제1호].

입주대상자

신혼부부 전세임대주택의 입주대상자가 되려면 다음의 요건을 모두 충족해야 합니다(「기존주택 전세임대 업무처리지침」 제2조제4호 및 제7조의4제1항).

전세임대주택 입주자모집공고일 현재 혼인(혼인신고일을 기준으로 하고, 재혼을 포함)7년 이내인 무주택세대구성원

신혼부부 전세임대Ⅰ : 해당 세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 70퍼센트(배우자가 소득이 있는 경우에는 90퍼센트) 이하이며, 「공공주택 특별법 시행규칙」 제13조제2항에 따라 국민임대주택의 자산기준을 충족하는 사람

신혼부부 전세임대Ⅱ : 해당 세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 100퍼센트(배우자가 소득이 있는 경우에는 120퍼센트) 이하이며, 「공공주택 특별법 시행규칙」 제13조제2항에 따라 행복주택 입주자격 중 신혼부부의 자산기준을 충족하는 사람

신혼부부 전세임대주택의 입주요건을 갖춘 다음에 해당하는 자를 신혼부부 전세임대주택의 입주대상자로 봅니다(「기존주택 전세임대 업무처리지침」 제7조의4제2항).

예비신혼부부(예비신혼부부가 혼인하여 독립세대를 구성한 것으로 간주함)

한부모가족(6세 이하 자녀를 둔 경우로 한정함)

6세 이하 자녀를 둔 혼인가구

Q. 법적으로 어떤 사람들이 신혼부부와 예비신혼부부에 해당하나요?

A. "신혼부부"란 전세임대주택 입주자 모집공고일 현재 혼인(혼인신고일을 기준으로 하고, 재혼을 포함) 7년 이내인 자를 말합니다(「기존주택 전세임대 업무처리지침」 제2조제4호).

"예비신혼부부"란 전세임대주택 입주자모집공고일 현재 혼인 예정인 사람으로서 해당 입주자모집공고에서 전세임대주택을 공급하기로 한 연도의 전세임대주택 입주일 전일까지 혼인신고를 하는 사람을 말합니다(「기존주택 전세임대 업무처리지침」 제2조제5호).

입주신청 및 입주자 선정

신혼부부 전세임대주택에 입주를 희망하는 사람은 입주자 모집공고에 공고된 신청기간 중에 「기존주택 전세임대 업무처리지침」 별지 제3호서식의 신청서를 주민등록상 주소지를 관할하는 시·군·구청장 또는 공공주택사업자에게 제출해야 합니다(「기존주택 전세임대 업무처리지침」 제6조의2제3항).

입주자는 입주자 모집공고일 현재 사업대상지역에 거주(주민등록이 등재된 경우를 말함)하는 입주대상자 중 다음의 순위에 따라 선정됩니다(「기존주택 전세임대 업무처리지침」 제7조의4제3항).

1. 제1순위: 신혼부부 입주대상자(6세 이하 자녀를 둔 혼인가구는 제외함) 중 자녀가 있는 사람 (이 경우 태아를 포함하여 미성년자로 한정하되, 입주자 모집공고일 이후 임신진단서 등으로 확인되는 임신, 「민법」상 미성년자를 입양한 경우도 포함)

2. 제2순위: 신혼부부 입주대상자 중 자녀가 없는 사람

3. 제3순위: 1순위가 아닌 6세 이하 자녀를 둔 혼인가구

동일순위 내에서 경쟁이 있는 경우에는 다음의 배점을 합산한 점수에 따라 입주자를 선정해야 하며, 합산한 점수가 같은 경우에는 다음의 순서대로 점수가 높은 자를 입주자로 선정해야 합니다. 다만, 「기존주택 전세임대 업무처리지침」 제7조의4제1항제2호에 따라 공급하는 경우에는 1.의 배점을 합산하지 아니하고, 「기존주택 전세임대 업무처리지침」 제7조의4제2항제1호에 따라 공급하는 경우에는 6.의 배점을 합산하지 않습니다(「기존주택 전세임대 업무처리지침」 제7조의4제4항).

1. 해당 세대의 월평균소득

가. 「국민기초생활 보장법」제2조제2호에 따른 수급자,

「한부모가족지원법 시행규칙」제3조에 따라 여성가족부장관이 정하여 고시하는 한부모가족 : 3점

나. 「국민기초생활 보장법」제2조제10호에 따른 차상위계층 : 2점

2. 자녀의 수(「민법」상 미성년인 자녀 및 태아를 포함하며, 재혼한 경우 이전 배우자와의 혼인관계에서 출산한 미성년인 자녀도 포함)

가. 3인 이상 : 3점

나. 2인 : 2점

다. 1인 : 1점

3. 청약저축 및 주택청약종합저축 납입 횟수(입주대상자 명의 저축의 인정회차 기준)

가. 24회 이상 : 3점

나. 12회 이상 24회 미만 : 2점

다. 6회 이상 12회 미만 : 1점

4. 입주대상자의 해당 시(특별시·광역시 포함)·군 지역에서의 연속 거주기간

가. 3년 이상 : 3점

나. 1년 이상 3년 미만 : 2점

다. 1년 미만 : 1점

「장애인복지법」 제32조 에 따라 장애인등록증이 교부된 자(입주대상자를 포함한다) : 2점

6. 65세 이상의 직계존속(세대별 주민등록표상에 세대원으로 등재된 경우를 말하며, 배우자의 직계존속 포함)을 부양하는 자 : 1점

임대기간

최초 임대기간은 2년으로 하되 입주자격 유지 시 9회까지 재계약이 가능하므로 최장 20년 동안 거주할 수 있습니다(「기존주택 전세임대 업무처리지침」 제11조제2항, 제12조제2항 및 제3항).

※ 신혼부부 전세임대에 관한 보다 자세한 사항은 한국토지주택공사(http://www.lh.or.kr/) 또는 해당 지역의 주택사업 관련 지방공사에서 확인할 수 있습니다.

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