결혼준비자 > 결혼준비 > 결혼자금 및 신혼집 마련 > 신혼집 임차 시 유의사항 (본문)

현장조사

부동산등기기록, 각종 대장 등의 서류 확인이 끝났으면, 임차하려는 부동산을 직접 방문해서 실제 부동산이 공적 기록상의 내용과 일치하는지 확인하는 것이 좋습니다.

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계약 체결 시 유의사항

계약 체결 시 유의사항

부동산임대차계약을 체결할 때는 부동산을 임대하는 사람(임대인)이 본인이 맞는지, 대리인이라면 대리권이 있는지 여부를 확인한 후 임대차계약서를 작성하는 것이 좋습니다.

계약 당사자 등 확인하기

부동산임대차계약을 할 때는 주민등록증 등으로 계약의 상대방이 부동산의 임대권한을 가진 본인이 맞는지를 확인해야 하며, 대리인과 계약을 체결하는 경우에는 인감증명서, 위임장 등으로 대리권이 있는지 여부를 확인해야 합니다.

계약서 작성 및 계약금 등 지급

임대차계약 당사자를 확인했으면 계약에 합의하고 임대차계약서를 작성합니다. 임대차계약서를 작성할 때는 임차목적물, 임차금액, 임차료 지급일자, 임대차 기간과 그 밖의 조건 등에 대해 명확하게 명시해야 합니다(

「공인중개사법」 제26조제1항 및

「공인중개사법 시행령」 제22조제1항).

임대차계약을 체결할 때는 통상 임차보증금의 10%에 해당하는 금액을 계약금으로 지급하는 것이 관례입니다. 이 계약금은 임대차계약을 해제하는 경우에 상대방에 대한 손해배상의 기준이 됩니다(「민법」 제398조제4항 및 제565조제1항).

중도금과 잔금을 지급할 때는 부동산등기기록을 재확인해서 임대차계약 후 부동산 권리관계에 변동이 있었는지 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

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계약 체결 후 유의사항

계약 체결 후 유의사항

부동산임대차계약을 체결한 후 잔금까지 모두 지급했다면 주택의 인도(引渡)와 전입신고를 통해 대항력을 갖추는 등 부동산에 대한 권리관계를 안전하게 확정할 필요가 있습니다.

주택 임대차 계약의 신고

임대차계약당사자는 주택(「주택임대차보호법」 제2조에 따른 주택을 말하며, 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함)에 대하여 보증금이 6천만원을 초과하거나 월 차임이 30만원을 초과하는 주택 임대차 계약(계약을 갱신하는 경우로서 보증금 및 차임의 증감 없이 임대차 기간만 연장하는 계약은 제외)을 체결한 경우 다음의 사항을 임대차 계약의 체결일부터 30일 이내에 주택 소재지를 관할하는 신고관청에 공동으로 신고해야 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의2제1항 본문, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제4조의3조제1항 및 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 제6조의2제1항).

임대차계약당사자의 인적사항

√ 자연인인 경우: 성명, 주소, 주민등록번호(외국인인 경우에는 외국인등록번호를 말함) 및 연락처

√ 법인인 경우: 법인명, 사무소 소재지, 법인등록번호 및 연락처

√ 법인 아닌 단체인 경우: 단체명, 소재지, 고유번호 및 연락처

임대차 목적물(주택을 취득할 수 있는 권리에 관한 계약인 경우에는 그 권리의 대상인 주택을 말함)의 소재지, 종류, 임대 면적 등 임대차 목적물 현황

보증금 또는 월 차임

계약 체결일 및 계약 기간

「주택임대차보호법」 제6조의3에 따른 계약갱신요구권의 행사 여부(계약을 갱신한 경우만 해당)

주택 임대차 계약을 신고하려는 임대차계약당사자는 주택 임대차 계약 신고서(「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」별지 제5호의2서식)에 공동으로 서명 또는 날인해 신고관청에 제출해야 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 제6조의2제2항).

주택 임대차 계약의 신고는 특별자치시·특별자치도·시·군(광역시 및 경기도의 관할구역에 있는 군으로 한정)·구(자치구를 말함)에 적용합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의2제2항 및 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제4조의3제2항).

주택 임대차 계약 신고를 하지 않거나(공동신고를 거부한 자 포함) 그 신고를 거짓으로 한 경우에는 100만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제28조제5항제3호).

주택 인도 및 전입신고

임대차(전세권) 등기를 하지 않았더라도 임대인으로부터 주택을 인도받고 전입신고를 하면 그 다음날부터 제3자에 대한 대항력이 발생합니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항).

"대항력"이란 임차인이 제3자(임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람 및 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가진 사람)에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항 참조).

확정일자

증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정받는 것을 확정일자라고 합니다. ① 임대차계약서상에 확정일자를 받고, ② 위의 대항요건(주택인도 + 전입신고)을 갖추면 우선변제권을 취득합니다(「주택임대차보호법」 제3조의2제2항).

"우선변제권"이란 임차주택이 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매에 붙여졌을 때 그 경락(競落)대금에서 다른 후순위권리자보다 우선해서 임차보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다(「주택임대차보호법」 제3조의2제2항).

확정일자는 ① 지방법원(지원을 포함)·등기소 또는 공증사무소(공증인가법무법인·합동법률사무소를 포함)에서 받을 수 있으며, ② 읍·면·동 주민센터에 전입신고를 하면서 함께 받을 수도 있습니다[「공증인법」 제1조의2제1호, 제2조, 제9조, 부칙 제2조, 부칙 제3조, 및 「사문서의 일자확정 업무처리에 관한 예규」(행정예규 제340호, 1998. 2. 14. 발령·시행) 제2조].

전세권 등기

전세권자가 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유해서 그 부동산의 용도에 맞게 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자와 그 밖의 채권자보다 우선해서 전세금을 돌려받을 수 있는 권리를 전세권이라고 합니다(「민법」 제303조제1항).

전세권 등기를 하면 우선변제권을 취득하게 되는데, 이 우선변제권은 전입신고와 확정일자를 통해서도 취득할 수 있으므로 전세권 등기를 반드시 해야 하는 것은 아닙니다. 다만, 임대인이 전세금 반환을 지체할 때 전입신고와 확정일자를 받은 경우에는 법원에 보증금반환청구소송을 제기해서 확정판결을 받거나 이에 준하는 집행권원에 따라 강제경매를 신청해야 하지만, 전세권 등기를 한 경우에는 이러한 절차를 거치지 않고 경매를 청구할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의2제1항 및 「민법」 제318조).

전세권 등기 신청인

전세권은 전세권자(임차인)와 전세권설정자(임대인)가 함께 부동산의 소재지를 관할하는 지방법원, 그 지원 또는 등기소에 가서 신청합니다. 만약, 전세권 설정계약을 한 후 임대인이 등기신청절차에 협력하지 않으면 법원으로부터 이행판결을 받아 임차인이 단독으로 신청할 수 있습니다(「부동산등기법」 제23조).

전세권 등기에 필요한 서류

전세권 등기를 신청할 때는 등기소에 다음의 내용을 제공해야 합니다(「부동산등기법」 제24조제2항, 제72조 및 「부동산등기규칙」 제128조).

전세금 또는 전전세금

범위

존속기간

위약금 또는 배상금

「민법」 제306조 단서의 약정

전세권설정이나 전전세의 범위가 부동산의 일부인 경우에는 그 부분을 표시한 도면의 번호

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신혼부부 전세임대 지원

"전세임대주택"이란?

"전세임대주택"이란 입주대상자가 거주하기 원하는 기존주택의 소유자와 공공주택사업자가 전세계약을 체결하여 입주대상자에게 임대하는 주택을 말합니다[「기존주택 전세임대 업무처리지침」(국토교통부 훈령 제1514호, 2022. 3. 24. 발령·시행) 제2조제1호].

입주대상자

신혼부부 전세임대주택의 입주대상자가 되려면 다음의 요건을 모두 충족해야 합니다(「기존주택 전세임대 업무처리지침」 제2조제4호 및 제7조의4제1항).

전세임대주택 입주자모집공고일 현재 혼인(혼인신고일을 기준으로 하고, 재혼을 포함) 7년 이내인 무주택세대구성원

신혼부부 전세임대Ⅰ : 해당 세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 70%(배우자가 소득이 있는 경우에는 90%) 이하이며,

「공공주택 특별법 시행규칙」 제13조제2항에 따라 국민임대주택의 자산기준을 충족하는 사람

신혼부부 전세임대Ⅱ : 해당 세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 100%(배우자가 소득이 있는 경우에는 120%) 이하이며,

「공공주택 특별법 시행규칙」 제13조제2항에 따라 행복주택 입주자격 중 신혼부부의 자산기준을 충족하는 사람

신혼부부 전세임대주택의 입주요건을 갖춘 다음에 해당하는 사람을 신혼부부 전세임대주택의 입주대상자로 봅니다(「기존주택 전세임대 업무처리지침」 제7조의4제2항).

예비신혼부부(예비신혼부부가 혼인하여 독립세대를 구성한 것으로 간주함)

한부모가족(6세 이하 자녀를 둔 경우로 한정함)

6세 이하 자녀를 둔 혼인가구

Q. 법적으로 어떤 사람들이 신혼부부와 예비신혼부부에 해당하나요?

A. "신혼부부"란 전세임대주택 입주자 모집공고일 현재 혼인(혼인신고일을 기준으로 하고, 재혼을 포함) 7년 이내인 사람을 말합니다(「기존주택 전세임대 업무처리지침」 제2조제4호).

"예비신혼부부"란 전세임대주택 입주자모집공고일 현재 혼인 예정인 사람으로서 해당 입주자모집공고에서 전세임대주택을 공급하기로 한 연도의 전세임대주택 입주일 전일까지 혼인신고를 하는 사람을 말합니다(「기존주택 전세임대 업무처리지침」 제2조제5호).

입주신청 및 입주자 선정

신혼부부 전세임대주택에 입주를 희망하는 사람은 입주자 모집공고에 공고된 신청기간 중에 「기존주택 전세임대 업무처리지침」 별지 제3호서식의 신청서를 주민등록상 주소지를 관할하는 시·군·구청장 또는 공공주택사업자에게 제출해야 합니다(「기존주택 전세임대 업무처리지침」 제6조의2제2항).

입주자는 입주자 모집공고일 현재 사업대상지역에 거주(주민등록이 등재된 경우를 말함)하는 입주대상자 중 다음의 순위에 따라 선정됩니다(「기존주택 전세임대 업무처리지침」 제7조의4제3항 및 제2항제3호).

1. 제1순위: 신혼부부 입주대상자(6세 이하 자녀를 둔 혼인가구는 제외함) 중 자녀가 있는 사람(이 경우 태아를 포함하여 미성년자로 한정하되, 입주자 모집공고일 이후 임신진단서 등으로 확인되는 임신, 「민법」상 미성년자를 입양한 경우도 포함)

2. 제2순위: 신혼부부 입주대상자 중 자녀가 없는 사람

3. 제3순위: 1순위가 아닌 6세 이하 자녀를 둔 혼인가구

동일순위 내에서 경쟁이 있는 경우에는 다음의 배점을 합산한 점수에 따라 입주자를 선정해야 하며, 합산한 점수가 같은 경우에는 다음의 순서대로 점수가 높은 사람을 입주자로 선정해야 합니다(「기존주택 전세임대 업무처리지침」 제7조의4제4항 본문).

1. 해당 세대의 월평균소득

가. 「국민기초생활 보장법」제2조제2호에 따른 수급자,

「한부모가족지원법 시행규칙」제3조에 따라 여성가족부장관이 정하여 고시하는 한부모가족: 3점

나. 「국민기초생활 보장법」제2조제10호에 따른 차상위계층: 2점

2. 자녀의 수(「민법」상 미성년인 자녀 및 태아를 포함하며, 재혼한 경우 이전 배우자와의 혼인관계에서 출산한 미성년인 자녀도 포함)

가. 3명 이상: 3점

나. 2명: 2점

다. 1명: 1점

3. 청약저축 및 주택청약종합저축 납입 횟수(입주대상자 명의 저축의 인정회차 기준)

가. 24회 이상: 3점

나. 12회 이상 24회 미만: 2점

다. 6회 이상 12회 미만: 1점

4. 입주대상자의 해당 시(특별시·광역시 포함)·군 지역에서의 연속 거주기간

가. 3년 이상: 3점

나. 1년 이상 3년 미만: 2점

다. 1년 미만: 1점

「장애인복지법」 제32조에 따라 장애인등록증이 교부된 사람(입주대상자 포함): 2점

6. 65세 이상의 직계존속(세대별 주민등록표상에 세대원으로 등재된 경우를 말하며, 배우자의 직계존속 포함)을 부양하는 사람: 1점

다만, 「기존주택 전세임대 업무처리지침」 제7조의4제1항제2호에 따라 공급하는 경우에는 위 1.의 배점을 합산하지 않고, 「기존주택 전세임대 업무처리지침」 제7조의4제2항제1호에 따라 공급하는 경우에는 위 6.의 배점을 합산하지 않습니다(「기존주택 전세임대 업무처리지침」 제7조의4제4항 단서).

임대기간

최초 임대기간은 2년으로 하되, 입주자격 유지 시 9회까지 재계약이 가능하므로 최장 20년 동안 거주할 수 있습니다(「기존주택 전세임대 업무처리지침」 제11조제2항, 제12조제2항 및 제3항).

※ 신혼부부 전세임대에 관한 보다 자세한 사항은 한국토지주택공사(http://www.lh.or.kr/) 또는 해당 지역의 주택사업 관련 지방공사에서 확인할 수 있습니다.

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