전세사기와 관련하여 다양한 사례가 발생하고 있으며, 대표적인 유형은 다음과 같습니다. ◇ 계약 단계에서의 피해 유형 ☞ 계약 단계에서는 깡통전세, 임대인의 대출실행 또는 신탁 부동산을 이용한 사기 등 다음과 같은 사례가 조사되고 있습니다. 구 분 대표 사례 깡통전세로 인한 피해 임대업자들이 각자 자기 자본 없이 전세보증금을 받아 잔금을 치르는 방식으로 서울 소재 빌라를 다수 매입한 뒤 보증금 반환이 어렵게 되자, 모든 빌라를 서류상으로만 존재하는 법인에 매도한 뒤 잠적한 사례 빌라를 신축한 건축주가 브로커와 공모해 보증금을 반환할 능력이 없는 사람에게 빌라 건물을 통째로 매수하게 한 뒤, 임차인을 유인해 높은 보증금으로 전세계약을 체결하게 하고 임대차 계약 종료 후 보증금 반환을 곤란하게 한 사례 전입신고 당일 임대인의 대출 실행 임차인이 전세계약을 한 후 전입신고와 동시에 확정일자를 받았으나, 그 효력이 발생하기 전 임대인이 자산이 거의 없다시피 한 사람에게 소유권을 넘기고 그 사람이 주택담보대출을 받아 집이 경매로 넘어간 사례 신탁 부동산을 이용한 사기 신탁계약을 체결한 경우 사전 승낙 및 합의 없이 계약을 맺을 경우 계약 자체가 무효가 되는 문제가 발생할 수 있음에도, 동의 없이 임대차계약을 체결한 사례 중개인으로 인한 피해 중개보조원 등이 매도인에게 접근하여 Up계약(실제 계약금액보다 높은 거래금액으로 계약서를 작성하는 행위)을 유도하고, 공인중개사 등이 임차인을 유인해 매매가와 동일 금액으로 전세 계약을 체결한 후 보증금을 지급할 능력이 없는 매수인에게 당사자 직거래 형식으로 임대차계약을 승계해 보증금 반환을 어렵게 한 사례 폐업한...

네, 중개보조원을 통해 임대부동산을 관리해오던 임대인은 중개보조인의 불법행위에 대해 사용자책임을 부담할 수 있습니다. ◇ 권한을 위임받은 중개보조원의 불법행위에 대한 임대인의 책임 ☞ 중개보조원이 전세계약 체결 권한이 있는 것처럼 임차인을 속여 전세계약을 체결한 다음 보증금을 자신의 계좌로 송금받아 편취하는 불법행위를 저지르자 임차인이 임대인을 상대로 사용자책임을 구한 사안에서, 대법원은 다음의 이유로 임대인이 사용자책임을 부담한다고 판시하였습니다. 임대인이 중개보조원에게 임대차계약의 체결, 월 임대료와 보증금의 수령, 수선의무 이행, 보증금 반환 등의 업무를 위탁하여 계속적으로 사무를 처리해온 것으로 보이는 점 중개보조원은 임대인의 의사에 따라 위탁업무를 처리해온 점 임대차계약의 핵심인 월 임대료와 보증금의 수령행위는 객관적으로 위탁자인 임대인의 지휘 감독 범위에 속하는 점 임대인이 임대수익을 얻기 위해 오피스텔 임대업무를 오랜 기간 중개보조원에게 전적으로 맡겨놓고 임차인의 거주 현황, 임대차계약의 내용 등에 관해 제대로 확인하지 않는 등 지휘 감독권의 행사를 게을리하여 중개보조원이 불법행위에 이르게 된 점

◇ 전세사기피해자의 구분 및 요건 ☞ 법률상 전세사기피해를 입은 피해자는 다음과 같이 구분됩니다. <유형 1>에 해당하는 사람은 “전세사기피해자”라 하며, <유형 1>, <유형 2> 및 <유형 3>에 해당하는 사람 모두를 “전세사기피해자등”이라 합니다. 구 분 요건 유형 1 다음의 요건을 모두 갖춘 사람으로서 전세사기피해지원위원회의 심의 의결을 거쳐 국토교통부장관이 결정한 임차인 ① 주택의 인도와 주민등록을 마치고(이 경우 전입신고를 한 때 주민등록을 한 것으로 봄) 확정일자를 갖출 것(임차권 등기를 마친 경우 또는 전세권이 설정된 경우 포함) ② 임차보증금이 5억원 이하일 것(다만, 임차보증금 상한액은 시 도별 여건 및 피해자의 여건 등을 고려하여 2억원의 범위에서 상향 조정될 수 있음) ③ 임대인의 파산 또는 회생절차 개시, 임차주택의 경매 또는 공매절차의 개시(국세 또는 지방세 체납으로 인하여 임차주택이 압류된 경우 포함), 임차인의 집행권원 확보 등에 해당하여 2명 이상의 임차보증금반환채권을 변제받지 못하는 피해가 발생했거나 발생할 것이 예상될 것 ④ 임대인등에 대한 수사 개시, 임대인등의 기망, 임차보증금을 반환할 능력이 없는 사람에 대한 임차주택의 양도 또는 임차보증금을 반환할 능력 없이 다수의 주택 취득 임대 등 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 않을 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것 ※ 다만, 경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인의 경우 ① 또는 ③의 요건은 제외 유형 2 (유형 1의 일부 요건 충족) 위 유형 1의 ①, ③ 및 ④의 요건을 모두 충족하는 사람으로서 전세사기피해지원위원회의 심의 의결을 거쳐 국토교통부장관이 결정한...

「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제2조제3호 제4호에 해당하지 않으며 다음 중 어느 하나에 해당하는 전세사기피해자는 전세피해를 확인하기 위해 전세피해확인서 제출을 요청받을 수 있습니다. ◇ 전세피해확인서 발급 대상 ☞ 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우 전세피해확인서를 발급받을 수 있습니다. 임대차계약 종료 후 전세금을 돌려받지 못하고(30% 이상) “임차권등기”를 완료한 사람 경매 공매 낙찰로 인해 임차권이 소멸되었으나 전세금의 전부 또는 일부(30% 이상)를 돌려받지 못한 사람 허위 또는 비정상 계약(신탁사기, 이중계약 등)으로 전세금의 전부 또는 일부(30% 이상)를 돌려받지 못한 사람 ※ 다만, 대출에 관한 세부 요건은 충족해야 하며, 해당 내용은 이 콘텐츠의 <전세사기피해 지원>에서 확인 가능 ◇ 전세피해확인서 발급 방법 ☞ 전세피해확인서는 주택도시보증공사(HUG) 안심전세포털(https://www.khug.or.kr/jeonse/web/)을 통해 발급받을 수 있습니다.

네, 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따른 전세사기피해자등이 전세사기피해주택을 취득하는 경우 다음의 구분에 따라 세금 감면 등의 혜택을 받을 수 있습니다. ◇ 취득세 등의 감면 ☞ 전세사기피해자등이 전세사기피해주택을 취득하는 경우 취득세, 재산세 및 임차권등기 등록면허세와 관련하여 다음과 같은 세금 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 구 분 내용 감면 여부 적용기간 취득세 「지방세법」에 따라 산출한 취득세액이 200만원 이하인 경우 면제 ~‘26.12.31.까지 「지방세법」에 따라 산출한 취득세액이 200만원을 초과하는 경우 200만원 공제 재산세 전용면적 60㎡ 이하인 전세사기피해주택을 보유하는 경우 100분의 50 경감 재산세 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 3년간 전용면적 60㎡ 초과인 전세사기피해주택을 보유하는 경우 100분의 25 경감 임차권등기 등록면허세 전세사기피해자가 본인의 임차권 보호를 위해 신청한 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기에 대한 등록면허세 면제 ~‘26.12.31.까지

네, 전세사기 걱정 없이 주변 시세보다 저렴하게 이용할 수 있는 “든든전세주택”에 지원해보세요. ◇ “든든전세주택”이란? ☞ “든든전세주택”이란 주택도시보증공사(HUG)가 전세금을 대신 변제하고 경매 신청된 주택을 직접 낙찰받아 전세로 공급하는 공공임대주택으로, 보증금 미반환 우려없이 주변 시세보다 저렴하게 이용할 수 있는 주택을 말합니다. ◇ 든든전세주택의 유형 ☞ 든든전세주택은 다음과 같은 유형으로 구분됩니다. 구분 든든전세주택 유형Ⅰ (기존) 든든전세주택 유형Ⅱ (‘24. 8. 신설) 개념 주택도시보증공사(HUG)가 전세금을 임대인 대신 변제한 주택 중 경매가 진행된 주택을 직접 낙찰받아 공급하는 형태 주택도시보증공사(HUG)가 전세금을 임대인 대신 변제한 주택 중 경매가 미진행된 주택을 변제금액 이내로 협의하여 매입하는 형태 매입 대상 수도권 내 연립, 다세대, 주거용 오피스텔 임대인 요건 전세보증 가입주택 3채 이상을 보유한 사람 전세보증 가입주택 2채 이하를 보유한 사람 임차조건 1. 무주택자(소득 자산 무관) 추첨제 공급 2. 주변 시세 90% 수준 전세보증금으로 제공 3. 최대 8년 거주 가능 기대효과 보증금이 미반환 될 우려 없이 저렴하게 장기간 거주 가능 ※ 그 밖에 든든전세주택의 지역별 모집공고 등 자세한 사항은 [주택도시보증공사(HUG) 안심전세포털(https://www.khug.or.kr/jeonse)-든든전세주택]에서 확인 가능

네, 임대인의 국세 체납으로 인해 주택이 압류되거나 매각 절차가 진행 중인 경우 임대주택의 매각절차의 유예 또는 중지를 신청할 수 있습니다. ◇ 전세사기피해자의 매각 유예 정지 신청 ☞ 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제2조제3호에 따른 전세사기피해자(이하 “전세사기피해자”라 함)는 전세사기피해주택이 임대인의 국세 또는 지방세의 체납으로 인해 압류되었거나 매각절차가 진행 중인 경우 매각결정기일 전까지 관할 세무서장(지방세의 경우 지방자치단체의 장)에게 매각절차의 유예 또는 정지(이하 “매각유예등”이라 함)를 신청할 수 있습니다. ☞ 매각유예등의 기간은 그 유예 또는 중지한 날의 다음 날부터 1년 이내로 합니다. 다만, 매각유예등의 사유가 해소되지 않았다고 인정되는 경우 직권 또는 전세사기피해자의 신청을 받아 그 기간을 연장할 수 있습니다. ◇ 국토교통부장관의 협조 요청 ☞ 국토교통부장관은 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우 매각유예등의 협조를 요청할 수 있습니다. 1. 전세사기피해지원위원회가 경매의 유예 정지, 압류주택의 매각 유예 정지 등에 관한 협조 요청에 관한 사항을 심의 의결한 경우 2. 매각결정기일이 전세사기피해지원위원회 개최일 이전에 있는 등 위원회가 1.에 따른 의결을 할 수 없는 긴급한 경우 ◇ 매각유예의 결정 ☞ 관할 세무서장(지방세의 경우 지방자치단체의 장)은 위 신청이나 국토교통부장관의 협조 요청이 있고, 전세사기피해자(전세사기피해자등 결정을 신청한 자를 포함)가 임차보증금을 반환받지 못해 생계나 주거안정에 지장을 줄 것이 우려되는 경우 채권자 및 채무자의 생활형편 등을 고려하여 매각유예등을 할 수 있습니다.

네, 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제2조제3호 제4호다목에 따른 임차인 또는 그들과 생계 및 주거를 같이 하는 가구의 구성원은 「긴급복지지원법」에 따른 긴급지원 대상자가 되면, 생계지원, 의료지원, 주거지원, 교육지원 등을 받을 수 있습니다. ◇ 지원 종류 ☞ 전세사기피해로 인해 생계가 어려워진 가구가 소득 재산 금융재산 기준을 충족할 경우 생계, 의료, 주거, 시설이용, 교육, 해산비, 장제비, 전기요금 지원을 받을 수 있습니다. 가구구성원 수에 따른 생계지원 금액 (원/월) 구성원 수 1인 2인 3인 4인 5인 6인 지원금액 713,100 1,178,400 1,508,600 1,833,500 2,142,600 2,437,800 ※ 구성원 수가 7인 이상인 경우 1인 증가 시마다 286,900원 추가 의료지원 금액: 300만원 이내 가구구성원 수에 따른 주거지원 금액 (원/월) 구성원 수 지역 1~2인 3~4인 5~6인 대도시 398,900 662,500 874,100 중소도시 299,100 435,600 574,200 농어촌 189,000 250,500 330,000 ※ 구성원 수가 7인 이상인 경우, 1인 증가 시마다 대도시[특별시, 광역시의 “구”, 도농복합 “군”, 특례시] 105,800원, 중소도시(도의 “시”와 세종특별자치시) 69,300원, 농어촌(도의 “군) 39,800원씩 추가 지급 교육지원금액 (원/분기) 구분 초등학생 중학생 고등학생 지원금액 127,900 180,000 214,000원 및 수업료 입학금(해당 학교장이 고지한 금액) 그 밖의 지원금액 (원/월) 지원종류 연료비 해산비 장제비 전기요금 지원금액 150,000 700,000 800,000 500,000 이내 ※ 「산업재해보상보험법」 제71조 등 다른 법률에 따라 장제비를 지급받은 사람은 그 금액을 차감하여 지급

네, 소득기준과 같은 일정한 요건을 충족하는 사람은 전세보증금반환보증 보증료 지원사업에 지원할 수 있습니다. ◇ 보증료 지원 요건 ☞ 국토교통부는 전세사기피해를 방지하기 위해 전세보증금반환보증 보증료 지원 사업을 시행하고 있으며, 2024년부터는 소득 기준과 대상 보증 범위를 다음과 같이 확대시행하고 있습니다. 소득 기준: 연소득 (청년) 5천만원, (청년이 아닌 사람) 6천만원, (신혼부부) 7천 500만원 보증 대상: (기존) 신청년도 신규 가입 보증 → (범위 확대) 신청일 기준 유효한 보증 지원 범위: 지자체 심사를 거쳐 납부한 보증료의 90%(최대 30만원)까지 환급 가능하며, 청년 신혼부부는 100% 환급(최대 30만원) 가능 ※ 그 밖에 각 지자체별 보증료 지원사업에 관한 자세한 사항은 [주택도시보증공사(HUG) 안심전세포털(https://www.khug.or.kr/jeonse)-공고/정책홍보-지자체 보증료 지원사업]에서 확인 가능

네, 임차인은 임대차계약이 종료되었음을 증명하기 위해 다음의 방법에 따라 계약갱신거절의 의사를 통지해야 합니다. ◇ 계약갱신거절의 통지 방법 ☞ 계약갱신거절의 통지는 다음과 같은 방법으로 할 수 있습니다. 문자메시지(또는 메신저 앱)로 전달하는 경우 전화통화(녹음)으로 전달하는 경우: 다음의 사항을 전달하며 해당 통화 녹음. 또한, 공인속기사에게 요청하여 공인속기사가 작성한 녹취록을 작성할 것(보증이행 청구 시 녹취록 제출) 내용증명 우편을 통해 전달하는 경우: 우편의 발신인은 임차인이어야 하며, 수신인에는 임대인 성명, 주소(임대차계약서 또는 등기부등본상 임대인 주소지), 임대차 계약 기간, 임대차보증금, 임대차목적물, 계약 갱신거절의 내용이 정확히 기재되어야 함. 또한, 내용증명 우편이 반송되지 않고 임대인에게 도달했는지 확인해야 함. 공시송달인 경우: 증명을 위해 공시송달결정문(대법원 ‘나의 사건 검색’ 화면에서 확인 가능) 전체 페이지 확인(보증이행 청구 시 전체 페이지 제출) 필요. 만약, 임대인에게 계약해지 통보작 도달하여 공시송달 신청이 기각되는 경우 ‘기각결정문’ 확인 필요(보증이행 청구 시 공시송달결정문 대신 제출 가능)