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 분양전환의 요건 및 절차
공공임대주택은 임대의무기간이 지나면 승인을 받아 분양전환할 수 있고, 일정한 요건을 갖춘 임차인은 우선하여 분양전환받을 수 있습니다.
분양전환 개관 주소복사
분양전환 개념 및 대상
분양전환은 공공임대주택을 공공주택사업자(규제「공공주택 특별법」 제4조제1항)가 아닌 자에게 매각하는 것을 말합니다(「공공주택 특별법」 제2조제4호).
분양전환의 시기
공공임대주택사업자는 그 공공임대주택의 임대개시일부터 다음의 기간이 지난 후에 매각할 수 있습니다(규제「공공주택 특별법」 제50조의2제1항 및 「공공주택 특별법 시행령」 제54조제1항).
1. 영구임대주택 : 50년
2. 국민임대주택 : 30년
3. 행복주택 : 30년
4. 장기전세주택 : 20년
5. 위 1.부터 4.까지의 규정에 해당하지 않는 공공임대주택 중 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택 : 10년
6. 위 1.부터 5.까지의 규정에 해당하지 않는 공공임대주택 : 5년
다만, 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대의무기간이 지나기 전에도 공공임대주택을 매각할 수 있습니다(규제「공공주택 특별법」 제50조의2제2항 및 「공공주택 특별법 시행령」 제54조제2항).
다른 공공주택사업자에게 매각하는 경우(이 경우 해당 공공임대주택을 매입한 공공주택사업자는 기존 공공주택사업자의 지위 포괄적으로 승계)
다음에 해당하는 경우로서 임차인 등에게 분양전환하는 경우
√ 공공주택사업자가 경제적 사정 등으로 공공임대주택에 대한 임대를 계속할 수 없는 경우로서 공공주택사업자가 국토교통부장관의 허가를 받아 임차인에게 분양전환하는 경우(이 경우 임차인에게 우선적으로 분양전환해야 함)
√ 임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지난 분양전환공공임대주택에 대하여 공공주택사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 공공주택사업자가 임차인에게 분양전환하는 경우
√ 주택도시기금의 융자를 받아 주택이 없는 근로자를 위하여 건설한 공공임대주택(1994년 9월 13일 이전에 사업계획승인을 받은 경우에 한함)을 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아 분양전환하는 경우(일정 요건을 충족한 임차인에게 우선적으로 분양전환해야 함)
분양전환가격의 산정 주소복사
분양전환가격 산정기준
전용면적이 85제곱미터를 초과하는 주택을 제외한 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우 그 분양전환가격의 산정 기준은 다음과 같습니다(「공공주택 특별법 시행령」 제54조제4항, 「공공주택 특별법 시행규칙」 제40조 및 별표 7).

구분

분양전환가격의 산정

임대의무기간이 10년인 경우

감정평가금액을 초과할 수 없음

임대의무기간이 5년인 경우

(건설원가 + 감정평가금액) / 2 로 하되, 공공임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 해당 주택의 가격에서 임대기간 중의 감가상각비(최초 입주자 모집 공고 당시의 주택가격을 기준으로 산정함)를 뺀 금액을 초과할 수 없음
※ 감정평가금액은 두 곳의 감정평가법인이 평가한 해당 주택의 감정평가금액을 산술평균한 금액입니다
분양전환의 절차 주소복사

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계약체결
주택소유여부 확인
공공임대주택의 공공주택사업자는 임대의무기간 중에 분양전환하는 경우 또는 공공임대주택을 우선 분양전환하는 경우에는 미리 주택의 소유 여부를 확인해야 합니다(「공공주택 특별법 시행규칙」 제25조제3항제3호·제4호).
분양전환 허가신청
공공임대주택의 분양전환 허가를 받으려는 자는 다음의 서류를 첨부하여 국토교통부장관에게 제출해야 합니다(「공공주택 특별법 시행규칙」 제39조제1항).
공공임대주택 분양전환 허가신청서(「공공주택 특별법 시행규칙」 별지 제10호서식)
분양전환의 구체적인 사유를 적은 서류
분양전환가격 산정의 근거서류
특별수선충당금 적립통장 사본(특별수선충당금 적립 대상인 경우만 해당)
하자보수보증금 예치증서[공동주택의 사용검사일(주택단지 안의 공동주택의 전부에 대해 임시사용승인을 받은 경우 포함)부터 10년 이내인 경우만 첨부]
공공임대주택의 매각 신고
공공주택사업자는 공공임대주택을 다른 공공주택사업자에게 매각하려는 경우에는 공공임대주택 매각신고서(「공공주택 특별법 시행규칙」 별지 제9호서식)를 해당 임대주택 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 제출해야 합니다(「공공주택 특별법 시행규칙」 제38조제1항 전단).
신고를 한 자는 신고서 처리일부터 30일 이내에 매매계약서 사본을 시장·군수 또는 구청장에게 제출해야 합니다(「공공주택 특별법 시행규칙」 제38조제2항 전단).
우선분양전환의 절차 주소복사
우선분양전환의 대상
공공주택사업자는 임대 후 분양전환을 할 목적으로 건설한 공공건설임대주택을 임대의무기간이 지난 후 분양전환하는 경우에는 분양전환 시점에 해당 임대주택에 거주하고 있는 임차인으로서 다음 어느 하나에 해당하는 자에게 우선 분양전환(이하 “우선 분양전환”이라 함)을 해야 합니다(규제「공공주택 특별법」 제50조의3제1항제1호, 제2호 및 「공공주택 특별법 시행령」 제55조).
입주한 후부터 분양전환할 때까지 해당 임대주택에 계속하여 거주한 무주택자인 경우
공공건설임대주택에 입주한 후 상속이나 판결 또는 혼인으로 다른 주택을 소유하게 되었으나 입주한 후부터 분양전환할 때까지 해당 임대주택에 계속하여 거주하면서 분양전환 이전까지 다른 주택을 처분한 무주택자인 경우
규제「공공주택 특별법」 제49조의4 단서에 따라 임차권을 양도받은 자로서 양도일부터 분양전환할 때까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 경우
선착순의 방법으로 해당 임대주택의 입주자로 선정된 자로서 입주일부터 분양전환할 때까지 계속하여 거주하면서 분양전환하는 시점에 해당 임대주택 입주 시 자격요건 중 주택소유기준을 충족하고 있는 경우
분양전환 당시에 거주하고 있는 해당 임대주택이 전용면적 85제곱미터를 초과하는 경우
분양전환 시점에 해당 임대주택의 임차인인 국가기관이나 법인
공공주택사업자는 공공건설임대주택의 임대의무기간이 지난 후 해당 주택의 임차인에게 우선 분양전환 자격, 우선 분양전환 가격 등 우선 분양전환에 관한 사항을 통보해야 합니다. 우선 분양전환 자격이 있다고 통보받은 임차인이 우선 분양전환에 응하려는 경우에는 그 통보를 받은 후 6개월(임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택의 경우에는 12개월을 말함) 이내에 우선 분양전환 계약을 해야 합니다(규제「공공주택 특별법」 제50조의3제2항 및 「공공주택 특별법 시행령」 제55조).
우선 분양전환에 응하려는 임차인은 거주 여부를 확인할 수 있는 서류를 공공주택사업자에게 제출해야 하며, 공공주택사업자는 임차인이 제출한 서류를 확인해야 합니다(규제「공공주택 특별법」 제50조의3제3항, 「공공주택 특별법 시행령」 제55조 및 「공공주택 특별법 시행규칙」제41조의2 제3항).
공공주택사업자는 다음어느 하나에 해당하는 경우 해당 임대주택을규제「공공주택 특별법」 제50조의3제2항에 따라 통보한 분양전환 가격 이하의 가격으로제3자에게 매각할 수 있습니다(「공공주택 특별법」 제50조의3제4항 및 「공공주택 특별법 시행령」 제55조).
규제「공공주택 특별법」 제50조의3제1항에 따른 우선 분양전환 자격을 갖춘 자가 존재하지 아니하는 경우
규제「공공주택 특별법」 제50조의3제2항에 따라 공공주택사업자가 임차인에게 우선 분양전환에 관한 사항을 통보한 날부터 6개월(임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택의 경우에는 12개월을 말한다) 이내에 임차인이 우선 분양전환 계약을 하지 아니한 경우
분양전환금의 분납 및 방법
분납임대주택 임대사업자는 임차인에게 우선 분양전환하려는 경우에는 해당 임차인으로부터 임대 개시 전 또는 임대기간 중 분양전환금의 일부를 미리 받을 수 있습니다(「공공주택 특별법 시행령」 제55조 전단).