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SMART 생활법률
목차
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- 상가건물 임대차 개관
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- 상가건물 임대차 개요
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- 「상가건물 임대차보호법」의 상가건물 임대차
- 상가건물 임대차계약
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- 계약 전 확인 사항
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- 임대차계약
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- 보증금의 보호
- 상가건물의 사용·수익
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- 임차료
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- 당사자의 권리·의무
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- 임차권의 양도 및 전대차
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- 임대차계약의 갱신
- 임대차의 종료
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- 임대차의 종료
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- 보증금의 회수
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- 투하 비용의 회수
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임대차계약의 당사자거래당사자는 개업공인중개사의 고의나 과실로 재산상의 손해가 발생한 경우 개업공인중개사에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.
임대차계약 
상가건물 임대차계약
상가건물 임대차계약은 임대인이 상가건물의 전부나 일부를 임차인에게 사용·수익하게 하고, 임차인은 그에 대한 대가로 차임을 지급할 것을 약정하는 계약입니다(「민법」 제618조). 임대인 "임대인"이란? 임대인은 임대차계약에서 임차 목적물을 사용·수익할 수 있도록 해 주고, 그에 대한 대가로서 차임을 지급받기로 한 한쪽 당사자입니다. 상가건물의 임대인 상가건물의 경우에는 그 건물의 소유자가 임대인이 되는 것이 보통이나, 그 건물에 대한 처분권이 있거나 적법한 임대권한을 가지고 있는 사람도 임대인이 될 수 있습니다.
상가건물의 소유자와 계약을 체결하는 경우에는 소유자의 주민등록증으로 등기부상 소유자의 인적사항과 일치하는지를 확인해야 합니다. 「민법」은 부부평등의 원칙에 따라 부부 상호 간에는 일상적인 가사에 관해 서로 대리권이 있다고 규정하고 있습니다(「민법」 제827조제1항). 그러나 상가건물 소유자의 처와 임대차계약을 체결하는 경우, 그 처가 자신의 대리권을 증명하지 못하는 이상 그 계약의 안전성은 보장되지 않습니다. 상가건물의 공동소유자 중 일부와 임대차계약을 체결하는 경우에는 공유자 일부의 지분이 과반수인지를 등기부의 갑구에 기재되어 있는 공유자들의 소유권 지분으로 확인해야 합니다. 상가건물 소유자의 대리인과 임대차계약을 체결하는 경우에는 위임장과 인감증명서를 반드시 요구해야 합니다. 처분능력 또는 권한이 없는 사람이 상가건물을 임대차하는 경우에는 임대차 기간이 3년을 넘지 못합니다. 단기임대차는 기간만료 전 3개월 내에 갱신할 수 있습니다(「민법」 제619조제3호 및 제620조).|
유용한 법령정보 |
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< 임대인에게 임대목적물에 대한 소유권 그 밖의 임대권한이 없는 경우 >
Q1. A씨는 B씨와 옷가게의 임대차계약을 체결하고, 옷가게를 하고 있었습니다. 그런데 알고 보니, B씨는 상가를 지방자치단체에 기부채납하고 일정기간 동안 무상 사용권을 가지고 있는 C씨에게 점포를 임차한 자였고, C씨의 무상사용기간이 경과하여 지방자치단체는 C씨에게 점포의 명도 등을 청구하고 있는 상태였습니다. 이 때 A씨와 B씨의 상가건물 임대차계약은 유효하게 성립할 수 있나요?
A1. 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 것으로서(「민법」 제618조), 임대인이 그 목적물에 대한 소유권 그 밖에 이를 임대할 권한이 없다고 하더라도 임대차계약은 유효하게 성립합니다. 따라서 임대인은 임차인이 그 목적물을 완전하게 사용·수익하게 할 의무가 있고, 또한 임차인은 이러한 임대인의 의무가 이행불능이 되지 않는 한 그 사용·수익의 대가로 차임을 지급할 의무가 있으며, 그 임대차관계가 종료되면 임차인은 임차목적물을 임대인에게 반환해야 할 의무가 있습니다(대법원 2009.9.24. 선고 2008다38325 판결). 따라서 A씨와 B씨의 상가건물 임대차계약은 유효하게 성립합니다.
다만, A씨는 진실한 소유자로부터 목적물의 반환청구나 임료 내지 그 해당액의 지급요구를 받는 등의 이유로 임대차 목적물을 사용·수익하게 할 수가 없게 되면 임대인 B씨의 채무는 이행불능으로 되고 A씨는 이행불능으로 인한 임대차의 종료를 이유로 그 때 이후의 임대인의 차임지급 청구를 거절할 수 있습니다(대법원 2009.9.24. 선고 2008다38325 판결). |
임차인 "임차인"이란? 임차인은 임대차계약에서 임대인 소유의 임차물을 사용·수익하고, 그 대가로 차임을 지급하기로 하는 한쪽 당사자입니다. 「상가건물 임대차보호법」상의 임차인 「상가건물 임대차보호법」의 보호대상이 되는 임차인은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물을 임차한 임차인이므로, 사업자등록을 할 수 있는 자연인은 물론, 법인도 임차인이 될 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항). 따라서, 사업자등록을 할 수 없는 비법인 사단, 재단의 경우에는 「상가건물 임대차보호법」의 보호를 받을 수 없습니다. 개업공인중개사 등록된 중개사무소 등록된 중개사무소인지의 여부는 해당 중개사무소 안에 게시되어 있는 중개사무소등록증(「공인중개사법 시행규칙」 별지 제6호서식), 공인중개사자격증(「공인중개사법 시행규칙」 별지 제3호서식) 및 사업자등록증 등으로 확인할 수 있습니다(
「공인중개사법」 제17조, 「공인중개사법 시행규칙」 제10조 및 「부가가치세법 시행령」 제11조 참고). 유의사항 개업공인중개사는 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해가 발생한 경우 그 손해를 배상할 책임이 있고, 이를 위해 보증보험이나 공제에 가입해야 하기 때문입니다(「공인중개사법」 제30조제1항 및 제3항).