상가임대차 > 100문100답

  • 「상가건물 임대차보호법」의 보호 대상

    조회수: 17104건   추천수: 4717건

  • 91.987.394.357698 1 justify 보호받을 수도 있습니다.

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    91.987.394.357699 1 justify 「상가건물 임대차보호법」은 사업자등록 대상이 되는 상가건물의 임대차 및 일정범위에 해당하는 보증금액의 임대차에만 적용됩니다.

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    91.987.394.357700 1 justify 또한, 임대차 목적물의 주된 부분이 영업용으로 사용되어야 합니다.

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    91.987.394.357701 1 justify A씨의 경우 커피전문점은 사업자등록의 대상이 되는 상가이며, 영업용 상가로 판단됩니다.

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    91.987.394.357702 1 justify 다만, A씨의 임차 보증금이 9억원 이하(서울특별시의 경우)인 경우에만 「상가건물 임대차보호법」의 보호를 받을 수 있습니다.

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    91.987.394.357703 1 justify ◇ 「상가건물 임대차보호법」이 적용되는 보증금의 범위]]> ◇ 「상가건물 임대차보호법」이 적용되는 보증금의 범위

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    91.987.394.357704 1 justify ☞ 지역별 보증금의 범위는 다음과 같습니다.

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    91.987.394.357705 2 justify · 서울특별시: 9억원 이하

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    91.987.394.357706 2 justify · 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) 및 부산광역시: 6억 9천만원 이하

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    91.987.394.357707 2 justify · 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 5억4천만원 이하

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    91.987.394.357708 2 justify · 그 밖의 지역 : 3억7천만원 이하

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    91.987.394.357709 1 justify ☞ 보증금 외의 차임이 있는 경우 월 단위의 차임에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액을 임차보증금으로 봅니다. 예를 들면, 서울에 소재하는 상가건물에 보증금 5천만원, 월세 50만원에 들어간 경우 임차보증금은 1억원(50만원× 100 + 5천만원)입니다.

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    .987.5919.678119 1 justify ※ 계약갱신 요구 및 계약갱신의 특례의 규정은 위의 지역별 보증금의 범위를 초과하는 임대차에 대해서는 적용합니다.

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  • 「상가건물 임대차보호법」의 적용 범위

    조회수: 18039건   추천수: 4815건

  • 91.990.397.357728 1 justify 보호받으려면 전세권 또는 임차권을 설정해야 합니다.

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    91.990.397.357729 1 justify 임차 보증금이 9억원 이하(서울특별시의 경우)인 경우에만 「상가건물 임대차보호법」의 보호를 받을 수 있습니다.

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    91.990.397.357730 1 justify 따라서 사례와 같이 지역별 보증금을 초과하는 고액 보증금[2억원 + (800만원 × 100)]으로 상가건물을 임차하는 경우에는 「상가건물 임대차보호법」에 따라 보호받을 수 없으며, 「민법」에 따른 전세권 또는 임차권을 설정해야 보호받을 수 있습니다.

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    91.990.397.357732 1 justify ◇ 전세권에 의한 임차보증금 보호]]> ◇ 전세권에 의한 임차보증금 보호

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    91.990.397.357733 1 justify ☞ 전세권은 상가건물 소유자와 전세권을 취득하려는 사람 사이에 전세권 설정을 목적으로 하는 물권적 합의와 등기에 의해 취득합니다.

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    91.990.397.357734 1 justify ☞ 전세금은 전세권을 설정하려는 당사자들이 자유롭게 정할 수 있으나, 등기된 금액의 범위 내에서만 제3자에게 대항할 수 있습니다.

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    91.990.397.357735 1 justify ◇ 「민법」의 임차권에 의한 임차보증금 보호]]> ◇ 「민법」의 임차권에 의한 임차보증금 보호

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    91.990.397.357736 1 justify ☞ 임대차는 원칙적으로 당사자의 합의, 즉 임대인은 임차인에게 상가건물을 사용·수익하게 하고, 임차인은 그 대가로 차임을 지급한다는 합의가 있으면 성립합니다.

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    91.990.397.357737 1 justify ☞ 상가건물에 대한 임대차가 성립하면, 임차인은 그 건물을 사용·수익할 수 있으나, 제3자에게 대항하기 위해서는 임대차 등기를 마쳐야 합니다.

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    91.990.397.357738 1 justify ☞ 임차인은 임대차 등기에 대한 반대 약정이 없는 한 임대인에게 임대차 등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있습니다.

    임차인이 임대차 등기를 마친 때에는 그 때부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있습니다.

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  • 상가 임대차계약 당사자

    조회수: 16798건   추천수: 4109건

  • 91.992.402.357782 1 justify 건물 소유자의 부인과 임대차계약을 체결한 경우, 그 부인이 자신의 대리권을 증명하지 못하는 이상 그 계약의 안전성은 보장되지 않습니다.

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    91.992.402.357783 1 justify 이는 부부에게 일상가사 대리권이 있다고 하더라도 건물을 임대하는 것은 일상가사에 포함된다고 보지 않기 때문입니다.

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    91.992.402.357784 1 justify 따라서 불가피하게 건물 소유자의 부인과 임대차계약을 체결해야 하는 경우에는 위임장과 임감증명서를 요구해야 합니다.

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    91.992.402.357785 1 justify ◇ 부부의 일상가사 대리권]]> ◇ 부부의 일상가사 대리권

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    91.992.402.357786 1 justify ☞ 「민법」은 부부평등의 원칙에 따라 부부 상호간에는 일상적인 가사에 관해 서로 대리권이 있다고 규정하고 있습니다.

    “일상적인 가사”란 부부의 공동생활에 통상적으로 필요한 식료품 구입, 일용품 구입, 가옥의 월세 지급 등과 같은 의식주에 관한 사무, 교육비·의료비나 자녀 양육비의 지출에 관한 사무 등이 그 범위에 속합니다.

    그러나 일상생활비로서 객관적으로 타당한 범위를 넘어선 금전 차용이나 가옥 임대, 부동산 처분 행위 등은 일상적인 가사의 범위에 속하지 않습니다.

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    91.992.402.357787 1 justify ◇ 계약 당사자 확인(임대인 확인)]]> ◇ 계약 당사자 확인(임대인 확인)

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    91.992.402.357788 1 justify ☞ 건물의 소유자와 계약을 체결하는 경우에는 소유자의 주민등록증이 등기부상 소유자의 인적사항과 일치하는지를 확인해야 합니다.

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    91.992.402.357789 1 justify ☞ 건물 소유자의 대리인과 임대차계약을 체결하는 경우에는, 위임장과 인감증명서를 반드시 요구해야 합니다.

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    91.992.402.357790 2 justify    ① 위임장
    부동산의 소재지와 소유자 이름 및 연락처, 계약의 목적, 대리인 이름·주소 및 주민등록번호, 계약의 모든 사항을 위임한다는 취지가 기재되고 연월일이 기재된 후 위임인(소유자)의 인감이 날인되어 있어야 합니다.

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    91.992.402.357791 2 justify    ② 인감증명서
    위임장에 찍힌 위임인(소유자)의 날인 및 임대차계약서에 찍을 날인이 인감증명서의 날인과 동일해야 법적으로 문제가 발생하지 않습니다.

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  • 상가건물 임대 기간

    조회수: 17166건   추천수: 4615건

  • 91.996.408.357846 1 justify 기간을 정하지 않았거나 기간을 1년 미만으로 정한 상가건물 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다.

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    91.996.408.357847 1 justify 따라서 임차인은 계약서에 6개월을 계약기간으로 하였더라도 1년간 임대차 관계를 유지할 수 있습니다.

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    91.996.408.357848 1 justify ◇ 임대차기간]]> ◇ 임대차기간

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    91.996.408.357849 2 justify ☞ 「상가건물 임대차보호법」은 임대차 기간의 약정이 없거나 1년 미만으로 정한 경우에는 임차인의 보호를 위해 그 기간을 최저 1년으로 보장하고 있습니다. 또한, 임차인이 1년 미만으로 정한 임대차 기간이 유효하다고 주장할 수도 있도록 하고 있습니다.

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    91.996.408.357850 2 justify ☞ 따라서 임대차 기간을 반드시 1년으로 기재할 필요는 없고, 임차인의 형편에 맞추어 1년 미만으로 약정할 수도 있습니다.

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  • 압류된 경우

    조회수: 16372건   추천수: 4225건

  • 91.999.412.357867 1 justify 「상가건물 임대차보호법」의 적용을 받는 상가건물 임대차는 그 등기가 없더라도, 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 대항력이 생깁니다.

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    91.999.412.357868 1 justify 대항력을 보유한 임차인은 제3자 즉 임차상가건물의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차 상가건물에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있습니다.

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    91.999.412.357869 1 justify 따라서 커피전문점을 운영하던 중 상가건물이 압류되었다 하더라도 이미 대항력을 갖춘 경우라면 걱정하실 필요가 없습니다.

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    91.999.412.357870 1 justify ◇ 대항력의 의의와 발생요건]]> ◇ 대항력의 의의와 발생요건

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    91.999.412.357871 2 justify ☞ “대항력”이란 임차인이 제3자, 즉 임차상가건물의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차 상가건물에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다.

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    91.999.412.357872 2 justify ☞ 임대차는 그 등기가 없더라도, 임차인이 ① 건물의 인도와 ② 사업자등록을 신청한 경우에는 그 다음날부터 대항력이 생깁니다.

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    91.999.412.357873 1 justify ◇ 대항력의 발생시기]]> ◇ 대항력의 발생시기

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    91.999.412.357874 2 justify ☞ 대항력은 임차인이 상가건물을 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 제3자에게 효력이 생깁니다. 예를 들어, 홍길동이 2010. 6. 17. 임차상가건물을 임대차 보증금 1억원에 임차하여 2010. 6. 28. 사업자등록신청을 마쳤다면, 그 다음날인 2010. 6. 29. 00:00부터 대항력이 생기게 됩니다. 반대로 사업자등록신청은 6. 18.에 마쳤지만 상가를 인도받은 날이 6. 28.이라면, 그 다음날인 2010. 6. 29. 00:00부터 대항력이 생기게 됩니다.

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    91.999.412.357875 2 justify ☞ 대항력을 갖춘 상가건물 임차인은 임차상가건물이 다른 사람에게 양도되거나 경매 또는 공매가 되더라도 새로운 상가건물소유자(양수인 또는 경락인)에게 계속하여 임차권의 존속을 주장할 수 있습니다.

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    91.999.412.357876 1 justify 대항력과 다른 권리와의 관계]]> 대항력과 다른 권리와의 관계

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    91.999.412.357877 2 justify ☞ 대항력을 취득한 임차인과 상가건물에 대한 저당권 또는 가압류 등의 권리관계는 그 요건을 갖춘 선후에 따라 결정됩니다.

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  • 경매

    조회수: 15623건   추천수: 4211건

  • 91.1001.417.357916 1 justify 우선변제 요건을 갖췄다면 가능합니다.

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    91.1001.417.357917 1 justify 「상가건물 임대차보호법」의 적용을 받는 상가건물 임대차의 경우, 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 임차인이 임대차계약증서 상의 확정일자를 갖춘 경우에는 임차상가건물이 경매 또는 공매에 부쳐졌을 때 그 경락대금에서 다른 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.

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    91.1001.417.357918 1 justify ◇ 우선변제권]]> ◇ 우선변제권

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    91.1001.417.357919 1 justify ☞ “우선변제권”이란 「상가건물 임대차보호법」에 따라 임차인이 임차보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.

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    91.1001.417.357920 1 justify ☞ 우선변제권은, 임차인이 건물의 인도와 사업자등록신청, 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득됩니다. 이 경우 임차인은 임차상가건물이 경매 또는 공매시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.

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    91.1001.417.357921 1 justify ☞ 우선변제권은 임차상가건물이 경매나 공매시 적용되고, 일반매매, 상속, 증여 등의 경우에는 적용되지 않습니다.

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    91.1001.417.357922 1 justify ◇ 우선변제권의 발생시기]]> ◇ 우선변제권의 발생시기

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    91.1001.417.357923 1 justify ☞ 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청하고 상가건물임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 생깁니다.

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    91.1001.417.357924 1 justify ☞ 우선변제권을 행사하기 위해서는 우선변제권의 요건이 경매절차에 따르는 배당요구의 종기인 경락기일까지 존속되고 있어야 합니다.

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    91.1001.417.357925 1 justify ☞ 「상가건물 임대차보호법」 시행일인 2002. 11. 1. 전에 임차인이 확정일자를 받은 경우에는 우선변제권은 2002. 11. 1.부터 효력이 생깁니다.

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  • 보증금 증액 청구

    조회수: 17165건   추천수: 4442건

  • 91.1006.421.357949 1 justify 임대인의 보증금 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 보증금 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 할 수 없습니다.

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    91.1006.421.357952 1 justify ◇ 임대인의 차임 또는 보증금의 증액청구]]> ◇ 임대인의 차임 또는 보증금의 증액청구

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    91.1006.421.357953 2 justify ☞ 임대인은 임대차계약이 존속 중에 차임이나 보증금이 임차상가건물에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 경우에는 장래에 대하여 그 증액을 청구할 수 있습니다.

    ]]>
    91.1006.421.357954 1 justify ◇ 임대인의 차임·보증금 증액 한도]]> ◇ 임대인의 차임·보증금 증액 한도

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    91.1006.421.357955 2 justify ☞ 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못합니다.

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    null.1006.14693.3239762 1 justify ◇ 임대인의 차임·보증금 증액 청구 기간의 제한]]> ◇ 임대인의 차임·보증금 증액 청구 기간의 제한

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    null.1006.14693.3239763 2 justify ☞ 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다.

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    91.1006.421.357958 1 justify ◇ 증액 부분에 대한 확정일자 받아놓기]]> ◇ 증액 부분에 대한 확정일자 받아놓기

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    91.1006.421.357959 2 justify ☞ 증액 청구에 따라 차임이나 보증금을 올려주었거나 재계약을 통해서 올려준 경우에는 그 증액된 부분을 위한 임대차계약서를 작성하여, 그 증액 부분의 임대차계약서에 확정일자를 받아 두어야만 그 날부터 후순위권리자보다 증액 부분에 대해서 우선하여 변제받을 수 있습니다.

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  • 보증금 감액 청구

    조회수: 15641건   추천수: 4390건

  • 91.1009.424.357980 1 justify 가능합니다.

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    91.1009.424.357981 1 justify 상가 보증금의 증액금지 특약이 있는 경우에는 임대인의 증액청구를 할 수 없지만, 감액금지의 특약은 임차인에게 불리하기 때문에 효력이 없습니다.

    ]]>
    91.1009.424.357982 1 justify 따라서 임차인은 감액금지 특약을 하였더라도 경제사정의 변경 등을 원인으로 감액청구를 할 수 있습니다.

    ]]>
    91.1009.424.357983 1 justify ◇ 차임·보증금 감액 청구]]> ◇ 차임·보증금 감액 청구

    ]]>
    91.1009.424.357984 2 justify ☞ 임차인은 차임이나 보증금이 임대상가건물에 대한 조세, 공과금, 그 밖에 부담의 감소나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 경우에는 장래에 대하여 그 감액을 청구할 수 있습니다.

    ]]>
    91.1009.424.357985 2 justify ☞ 임대차계약이 갱신되는 경우에는 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보지만, 이 경우에도 감액청구는 할 수 있습니다.

    ]]>
    91.1009.424.357986 1 justify ◇ 차임·보증금 감액 금지 특약]]> ◇ 차임·보증금 감액 금지 특약

    ]]>
    91.1009.424.357987 2 justify ☞ 증액금지의 특약과는 달리, 감액금지의 특약은 임차인에게 불리하기 때문에 효력이 없습니다.

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    91.1009.424.357988 1 justify ◇ 합의, 조정, 소송]]> ◇ 합의, 조정, 소송

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    91.1009.424.357989 2 justify ☞ 당사자 사이에 상당하다고 주장하는 감액에 관해 합의가 되지 않는 경우에는 민사조정 신청을 하거나 법원에 차임 등의 감액청구의 소를 제기하여 그 상당액을 확정할 수 있습니다.

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  • 지붕에 비가 샐 때

    조회수: 17736건   추천수: 4306건

  • 91.1013.426.357997 1 justify 임대인이 수리해야 합니다.

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    91.1013.426.357998 1 justify 본래 임대인에게 수선의무가 있지만 특약에 의해 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있습니다.

    ]]>
    91.1013.426.357999 1 justify 그러나 상가건물의 벽이 갈라져 있거나 비가 새는 경우와 같이 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선에 대해서는 특별한 사정이 없는 한 임대인이 그 수선의무를 부담해야 합니다.

    ]]>
    91.1013.426.358000 1 justify 따라서 질문의 경우에는 임대인이 수리해야 할 의무가 발생합니다.

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    91.1013.426.358001 1 justify ◇ 상가건물을 사용·수익하게 할 임대인의 의무]]> ◇ 상가건물을 사용·수익하게 할 임대인의 의무

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    91.1013.426.358002 2 justify ☞ 임대인은 임차인이 목적물인 상가건물을 사용·수익할 수 있도록 할 의무를 집니다.

    이를 위해 임대인이 상가건물을 임차인에게 인도하여야 하며, 임차인이 임대차기간 중 그 상가건물을 사용·수익하는 데 필요한 상태를 유지하게 할 수선의무를 집니다.

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    91.1013.426.358003 2 justify ☞ 그러나 상가건물의 파손·장해의 정도가 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임차인이 그 수선의무를 부담합니다.

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    91.1013.426.358004 1 justify ◇ 수선의무에 대한 특약]]> ◇ 수선의무에 대한 특약

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    91.1013.426.358005 2 justify ☞ 임대인의 수선의무는 특약에 의해 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있습니다.

    ]]>
    91.1013.426.358006 2 justify ☞ 그러나 상가건물의 벽이 갈라져 있거나 비가 새는 경우, 낙뢰로 인한 상가건물의 화재 발생 등 천재지변 또는 불가항력적인 사유로 상가건물이 파손된 경우와 같이 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선에 대해서는 특별한 사정이 없는 한 임대인이 그 수선의무를 부담합니다.

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    91.1013.426.358007 1 justify ◇ 손해배상 청구 등]]> ◇ 손해배상 청구 등

    ]]>
    91.1013.426.358008 2 justify ☞ 임차인은 임대인이 상가건물을 수선해주지 않는 경우 손해배상을 청구할 수 있고, 상가건물 임대차계약을 해지하거나 파손된 건물의 수리가 끝날 때까지 차임의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있습니다.

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  • 상가건물의 전대차

    조회수: 15633건   추천수: 4353건

  • 91.1018.427.358009 1 justify 가능합니다.

    ]]>
    91.1018.427.358010 1 justify 「민법」은 임차권의 전대를 원칙적으로 금지하고 있으므로, 임대인은 자신의 동의 없이 임차인이 임차 상가건물을 제3자에게 전대한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

    ]]>
    91.1018.427.358011 1 justify 다만, 특별한 약정이 없는 한 그 임차상가건물의 작은 부분을 세를 주는 것은 주인의 허락 없이도 가능합니다.

    ]]>
    91.1018.427.358012 1 justify 따라서 질문과 같이 가게의 작은 부분을 임대인의 동의 없이 전대한 경우라 하더라도 임대인은 임대차계약을 해지할 수 없습니다.

    ]]>
  • 건물주가 바뀌는 경우

    조회수: 21181건   추천수: 5009건

  • 91.1019.661.360507 1 justify 안 나가도 됩니다.

    ]]>
    91.1019.661.360508 1 justify 임차상가건물의 양수인, 그 밖에 상속, 경매 등으로 임차상가건물의 소유권을 취득한 사람은 임대인의 지위를 승계합니다.

    ]]>
    91.1019.661.360509 1 justify 따라서 「상가건물 임대차보호법」의 적용을 받는 임차인이 건물의 인도와 사업자등록이라는 대항요건을 갖춘 경우에는 임대인이 변경되더라도 전(前)임대인과 체결한 임대차계약기간 동안 자신의 임차권을 주장할 수 있습니다.

    ]]>
    91.1019.661.360510 1 justify ◇ 임대인의 지위 승계]]> ◇ 임대인의 지위 승계

    ]]>
    91.1019.661.360511 2 justify ☞ 임차상가건물의 양수인, 그 밖에 상속, 경매 등으로 임차상가건물의 소유권을 취득한 사람은 임대인의 지위를 승계합니다.

    ]]>
    91.1019.661.360512 2 justify ☞ 양도인인 임대인과 임차인 사이에 당연승계를 배제하는 내용의 특약을 했더라도 이 특약은 임차인에게 불리한 약정으로 그 효력이 없습니다.

    ]]>
    91.1019.661.360513 1 justify ◇ 임대인의 지위승계와 임대차계약의 해지 여부]]> ◇ 임대인의 지위승계와 임대차계약의 해지 여부

    ]]>
    91.1019.661.360514 2 justify ☞ 임차상가건물의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인은 임차상가건물이 양도되는 경우에도 임차상가건물을 계속하여 사용·수익할 수 있습니다.

    ]]>
    91.1019.661.360515 2 justify ☞ 그런데 임차상가건물의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이 스스로 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 보아야 하므로, 임차상가건물이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우 임대차계약을 해지하고, 우선변제를 청구할 수 있습니다.

    ]]>
  • 재계약

    조회수: 15846건   추천수: 4038건

  • 91.1025.664.360553 1 justify 가능합니다.

    ]]>
    91.1025.664.360554 1 justify 임차인은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있으며(전체 임대차 기간이 10년을 넘지 않아야 함),

    ]]>
    91.1025.664.360555 1 justify 이 경우 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다.

    ]]>
    91.1025.664.360556 1 justify ◇ 계약갱신의 범위]]> ◇ 계약갱신의 범위

    ]]>
    91.1025.664.360557 1 justify ☞ 임차인의 계약갱신 요구는 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다.

    ]]>
    91.1025.664.360558 1 justify ☞ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것입니다. 다만, 차임 또는 보증금은 증감할 수 있으며, 증액의 경우에는 청구 당시 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과할 수 없습니다.

    ]]>
    91.1025.664.360559 1 justify ◇ 계약갱신의 예외]]> ◇ 계약갱신의 예외

    ]]>
    91.1025.664.360560 1 justify ☞ 임대인은 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다.

    ]]>
    91.1025.664.360561 2 justify · 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

    ]]>
    null.1025.15667.4048429 3 justify √ 2020. 9. 29.부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 차임연체액으로 보지 않습니다. 이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 않습니다.

    ]]>
    null.1025.15667.4048430 3 justify √ 위 규정은 전대인과 전차인의 전대차관계에 적용합니다(「상가건물 임대차보호법」제13조제1항).

    ]]>
    91.1025.664.360562 2 justify    · 임차인이 거짓, 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

    ]]>
    91.1025.664.360563 2 justify    · 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

    ]]>
    91.1025.664.360564 2 justify    · 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 상가건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

    ]]>
    91.1025.664.360565 2 justify    · 임차인이 임차한 상가건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우

    ]]>
    91.1025.664.360566 2 justify    · 임차한 상가건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

    ]]>
    91.1025.664.360567 2 justify    · 임대인이 목적 상가건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 상가건물의 점유 회복이 필요한 경우

    ]]>
    91.1025.664.360568 2 justify    · 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

    ]]>
  • 묵시의 갱신

    조회수: 17066건   추천수: 4265건

  • 91.1027.671.360676 1 justify 1년으로 재계약된 것으로 봅니다.

    ]]>
    91.1027.671.360677 1 justify 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나

    계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않는 경우에는

    그 기간이 끝난 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주합니다.

    ]]>
    91.1027.671.360678 1 justify 다만, 묵시적으로 갱신되면 임대차의 존속기간은 1년으로 봅니다.

    ]]>
    91.1027.671.360679 1 justify ◇ 계약 자동 갱신]]> ◇ 계약 자동 갱신

    ]]>
    91.1027.671.360680 2 justify ☞ 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않는 경우에는 그 임대차 기간이 끝나고 다시 전 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 간주합니다.

    ]]>
    91.1027.671.360681 1 justify ◇ 자동 갱신의 효과]]> ◇ 자동 갱신의 효과

    ]]>
    91.1027.671.360682 2 justify ☞ 이에 따라 상가건물 임대차계약이 자동 갱신되면 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다. 따라서, 보증금과 차임도 종전의 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 됩니다. 다만, 임대차의 존속기간은 1년으로 봅니다.

    ]]>
    91.1027.671.360683 1 justify ◇ 자동 갱신된 임대차계약의 해지]]> ◇ 자동 갱신된 임대차계약의 해지

    ]]>
    91.1027.671.360684 2 justify ☞ 상가건물 임대차계약이 묵시적으로 자동 갱신된 경우 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

    ]]>
    91.1027.671.360685 2 justify ☞ 임차인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다.

    ]]>
  • 보증금 반환거부 시 월세문제

    조회수: 18720건   추천수: 4583건

  • 91.1031.675.360722 1 justify 월세를 내야 합니다.

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    91.1031.675.360723 1 justify 임대차가 종료되더라도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 간주되므로, 임대인과 임차인은 임대차계약상의 권리의무를 그대로 가지게 됩니다.

    ]]>
    91.1031.675.360724 1 justify 따라서 보증금을 반환받을 때까지 계속 가게를 비우지 않고 영업할 수 있는 것은 당연하지만, 설사 이러한 경우에도 임차인은 그 건물에서 계속 영업함으로써 실질적인 이득을 얻은 이상 월세는 지급해야 합니다.

    ]]>
    91.1031.675.360725 1 justify 임차 상가건물의 반환 및 임차 보증금의 반환]]> 임차 상가건물의 반환 및 임차 보증금의 반환

    ]]>
    91.1031.675.360726 2 justify ☞ 임대차가 종료되면, 임대차계약의 내용에 따라 임차인은 임차 상가건물을 반환할 의무 등을 지게 되고, 임대인은 보증금을 반환할 의무를 지게 됩니다.

    ]]>
    91.1031.675.360727 2 justify ☞ 임대차가 종료되더라도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 간주되므로, 임대인과 임차인은 임대차계약상의 권리의무를 그대로 가지게 됩니다.

    ]]>
  • 임차권 등기명령

    조회수: 16926건   추천수: 4349건

  • 91.1032.678.360765 1 justify 임차권 등기를 한 후에 이사가세요.

    ]]>
    91.1032.678.360766 1 justify 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다.

    ]]>
    91.1032.678.360767 1 justify 다만, 임차권 등기명령 제도를 이용하여 임차권등기를 하여 임차상가건물에서 이사하더라도 종전의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

    ]]>
    91.1032.678.360768 1 justify ◇ 임차권 등기명령제도]]> ◇ 임차권 등기명령제도

    ]]>
    91.1032.678.360769 2 justify ☞ 임차인은 임차권 등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다.

    ]]>
    91.1032.678.360770 1 justify 임차권등기의 효과]]> 임차권등기의 효과

    ]]>
    91.1032.678.360771 2 justify ☞ 임차인이 임차권 등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다.

    ]]>
    91.1032.678.360772 2 justify ☞ 임차권등기가 끝난 상가건물을 그 이후에 임차한 다른 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없게 됩니다.

    ]]>
    91.1032.678.360773 1 justify 임대차보증금 반환의무와 상가건물임대차등기 말소의무의 선후]]> 임대차보증금 반환의무와 상가건물임대차등기 말소의무의 선후

    ]]>
    91.1032.678.360774 2 justify ☞ 임대인의 임대차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 합니다.

    ]]>
  • 소액임차인의 최우선변제권

    조회수: 18486건   추천수: 4178건

  • 91.1033.680.360804 1 justify 최대 2,200만원까지는 우선변제받을 수 있습니다.

    ]]>
    91.1033.680.360805 1 justify 소액임차인은 임차상가건물에 대해 「상가건물 임대차보호법」에 따른 요건(상가건물의 인도와 사업자등록, 확정일자 부여)을 갖춘 경우 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다.

    ]]>
    91.1033.680.360806 1 justify 소액임차인은 지역별로 보증금액이 달리 규정되어 있는데, 서울시의 경우 6,500만원 이하의 보증금이어야 소액임차인으로서 보호를 받을 수 있습니다.

    ]]>
    91.1033.680.360807 1 justify 위 질문의 경우 임차인은 지역별 보증금액에 의해 소액임차인에 해당하고, 돌려받을 수 있는 최우선변제 보증금액은 2,200만원 이하의 범위에서 결정됩니다.

    ]]>
    91.1033.680.360808 1 justify ◇ 소액임차인의 범위]]> ◇ 소액임차인의 범위

    ]]>
    91.1033.680.360809 2 justify ☞ 다음의 구분에 따른 금액 이하인 임차인이 소액임차인에 해당됩니다.

    ]]>
    91.1033.680.360810 2 justify 소액임차인의 범위

    구분

    기준 금액

    서울특별시

    6,500만원

    「수도권정비계획법」에 따른 수도권 중 과밀억제권역(서울시는 제외)

    5,500만원

    광역시(군지역과 인천광역시는 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시

    3,800만원

    그 밖의 지역

    3,000만원

    ]]>
    소액임차인의 범위

    구분

    기준 금액

    서울특별시

    6,500만원

    「수도권정비계획법」에 따른 수도권 중 과밀억제권역(서울시는 제외)

    5,500만원

    광역시(군지역과 인천광역시는 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시

    3,800만원

    그 밖의 지역

    3,000만원

    ]]>
    91.1033.680.360811 1 justify ◇ 보증금 중 일정액의 보호]]> ◇ 보증금 중 일정액의 보호

    ]]>
    91.1033.680.360812 2 justify ☞ 소액임차인이 최우선변제를 받을 수 있는 금액은 그 보증금 중 다음의 어느 하나에 해당하는 금액 이하입니다. 이 경우 우선변제 금액이 상가건물가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한합니다.

    ]]>
    91.1033.680.360813 2 justify 보증금 중 일정액의 보호

    구분

    기준 금액

    서울특별시

    2,200만원

    「수도권정비계획법」에 따른 수도권 중 과밀억제권역(서울시는 제외)

    1,900만원

    광역시(군지역과 인천광역시는 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시

    1,300만원

    그 밖의 지역

    1,000만원

    ]]>
    보증금 중 일정액의 보호

    구분

    기준 금액

    서울특별시

    2,200만원

    「수도권정비계획법」에 따른 수도권 중 과밀억제권역(서울시는 제외)

    1,900만원

    광역시(군지역과 인천광역시는 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시

    1,300만원

    그 밖의 지역

    1,000만원

    ]]>
  • 권리금

    조회수: 18676건   추천수: 4066건

  • 91.1039.686.360876 1 justify 권리금은 임차보증금의 일부는 아니지만 상가건물 임대차계약이 종료되어 상가건물을 이전하는 경우에 발생하는 문제로서, 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 않고 다만, 「상가건물 임대차보호법」에 따라 임차인의 권리금 회수기회를 보호할 뿐입니다.

    ]]>
    91.1039.686.360877 1 justify ◇ 권리금의 의미]]> ◇ 권리금의 의미

    ]]>
    91.1039.686.360878 2 justify ☞ “권리금”이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 사람 또는 영업을 하려는 사람이 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다.

    ]]>
    91.1039.686.360879 1 justify ◇ 권리금 회수기회 보호]]> ◇ 권리금 회수기회 보호

    ]]>
    null.1039.9114.1471028 2 justify ☞ 임대인은 임차인의 권리금 회수기회를 보호해야 하며, 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다.

    ]]>
    91.1039.686.360881 1 justify ◇ 권리금을 임대인으로부터 돌려받을 수 있는 경우]]> ◇ 권리금을 임대인으로부터 돌려받을 수 있는 경우

    ]]>
    91.1039.686.360880 2 justify ☞ 권리금은 새로운 임차인으로부터만 지급받을 수 있을 뿐이고, 보증금과는 달리 임대인에게 그 지급을 구할 수 없는 것이 일반적입니다. 판례에 따르면 권리금이 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에 그 유형·무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 않습니다. 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차의 기회에 부수하여 자신도 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 뿐입니다.

    ]]>
    91.1039.686.360882 2 justify ☞ 판례는 임대인의 권리금 반환의무를 인정하기 위해서는 반환의 약정이 있는 등 특별한 사정이 있을 것을 요구하고 있습니다. 이에 따르면 권리금 수수 후 약정기간 동안 임대차를 존속시켜 그 재산적 가치를 이용할 수 있도록 약정하였음에도 임대인의 사정으로 중도 해지되어 약정기간 동안 재산적 가치를 이용할 수 없었거나 임대인이 임대차의 종료에 즈음하여 재산적 가치를 도로 양수하는 경우 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 권리금의 전부 또는 일부에 대해 반환의무를 부담합니다.

    ]]>
    91.1039.686.360883 2 justify ☞ 임대인이 반환의무를 부담하는 권리금의 범위는 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어, 임대인은 임차인으로부터 수령한 권리금 중 임대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담합니다.

    ]]>
  • 유익비 상환청구

    조회수: 17342건   추천수: 4241건

  • 91.1041.690.360941 1 justify 청구할 수 없습니다.

    ]]>
    91.1041.690.360942 1 justify 위 질문의 경우는 임차인 자신의 사업을 경영하기 위한 비용으로 유익비에 해당하지 않으므로 건물주에게 이를 청구할 수 없습니다.

    ]]>
    91.1041.690.360943 1 justify ◇ 유익비상환청구권]]> ◇ 유익비상환청구권

    ]]>
    91.1041.690.360944 2 justify ☞ “유익비상환청구권”이란 임차인이 임대차관계로 임차상가건물을 사용·수익하던 중 그 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용이 있는 경우, 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존하는 때에 한해 임대인에게 임대인의 선택에 따라 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액의 상환을 청구할 수 있는 것을 말합니다.

    ]]>
    91.1041.690.360945 1 justify ◇ 유익비]]> ◇ 유익비

    ]]>
    91.1041.690.360946 2 justify ☞ 유익비는 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용이어야 합니다.

    ]]>
    91.1041.690.360947 2 justify ☞ 따라서 임차인이 주관적 취미나 특수한 목적을 위하여 지출한 비용은 유익비에 포함되지 않습니다. 즉, 임차인이 임차건물을 건물용도나 임차목적과 달리 자신의 사업을 경영하기 위하여 시설개수비용이나 부착한 물건의 비용을 지출한 경우 등은 유익비에 해당하지 않습니다.

    ]]>
    91.1041.690.360948 2 justify ☞ 예를 들어 3층 건물 중 사무실로 사용하던 2층 부분을 임차한 후 삼계탕집을 하기 위해 보일러, 온돌방, 방문틀, 주방, 가스시설, 전등 등을 설치하고 페인트칠을 한 경우, 임차인이 음식점을 하기 위해 부착시킨 간판 등 특수한 목적에 사용하기 위한 시설개수비용은 유익비에 해당되지 않습니다.

    ]]>