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Q&A

국민신문고는 Q&A형식으로 사례로 알아볼 수 있도록 구성하였습니다.
아래에 항목을 선택하시면 내용을 보실 수 있습니다.

    • ◈ 현황 1. 전세 재계약 실시 ('19.11) 2. 재계약 조건 : 금액과 조건 변동 없음 (단순히 전세 기간만 연장하여 재계약) 확정일자를 받았었음. 3. 재계약 사유 : 집주인 임대사업자로 표준계약서 재작성 요구로 재작성 완료◈ 질의사항 1. 법적으로 보호받기 위해서 확정일자를 다시 받아야 하는지 여부? (기존 확정일자 받았었음, 금액 등 조건 변경없이 단순 기간 연장된 상황에도 다시 받아야 되는지 여부) 2. 임대사업자의 요구로 재계약을 한 시점에서 확정일자를 법률적으로 다시받아 야 한다면 무엇을 확인하고 받아야 되는지 여부? 결론 : 법률적으로 다시 안받아도 되면 좋음.
    • 귀하의 민원 내용은 임대차기간 연장 시 계약증서상 확정일자를 다시 부여받아야 하는지 여부에 관한 것으로 이해됩니다.

      귀하의 질의사항에 대해 검토한 의견은 다음과 같습니다.

      [주택임대차보호법]
      제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
      ② ~ ⑥ (생  략)
      제3조의2(보증금의 회수) ① (생  략)
      ② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.  
      ③ ~ ⑨ (생  략) 
      제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
      ② ~ ③ (생  략)

      (1) 확정일자는 해당 증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자를 말하며 [대법원 1998. 10. 2. 선고 98다28879 판결]
      , 이러한 확정일자는 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하고, 허위로 날짜를 소급하여 주택임대차계약을 체결하여 우선변제권의 행사를 방지하기 위해 마련된 제도입니다. [대법원 1999. 6. 11. 선고 99다7992 판결]

      (2) 「주택임대차보호법」 제3조제1항에 따라 임차인은 해당 임차주택을 인도받고 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 대항력을 주장할 수 있고, 이에 따라 임차인이 대항력과 확정일자를 구비하면 우선변제권을 취득하게 됩니다. 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건은 대항력 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 합니다. [대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1695 판결; 대법원 2002.10.11. 선고 2002다20957 판결] 
       
      (3) 한편, 「주택임대차보호법」 제6조제1항에 따라 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지, 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 타방 당사자에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우, 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 2년간 해당 계약 기간이 연장됩니다.

      (4) 사안에서와 같이 해당 임대차계약이 보증금이나 다른 계약조건의 변경 없이 임대차기간만 연장하는 재계약을 체결함에 따라 임차인은 기존의 임대차계약에 따른 법률효과를 임대인에게 주장할 수 있으며, 보증금이나 월차임 증액 등 그 밖의 계약조건이 변경되지 않는 한 종전의 내용과 동일한 임대차계약서를 다시 작성하거나 임대차계약증서에 확정일자를 다시 부여받는 등 별도의 행위가 필요한 것은 아닙니다. 또한, 주택임대차계약증서에 확정일자를 부여하는 것은 그 계약증서가 확정일자가 부여된 날 현재 존재하고 있었음을 확정일자부여기관에서 확인하는 의미를 가질 뿐, 임대차계약서상 임대차기간이 종료되고 새롭게 그 기간이 연장되었다고 하여 확정일자를 다시 부여받아야 하는 것은 아닙니다. 

      본 민원 회신은 귀하의 질의서에 기재되어 있는 내용만을 바탕으로 답변드리는 것이며, 구체적인 사실관계에 대한 판단은 최종적으로 법원이 결정해야 할 사안임을 알려드립니다. 또한, 기타 구체적인 사실관계 확정과 관련된 질의나 사실관계 확정 여하에 따라 그 법률적용 및 효과가 달라지는 질의, 구체적인 분쟁의 해결 절차와 방법 등과 관련된 질의ㆍ법률상담은 대한법률구조공단(http://www.klac.or.kr)에 전화(국번 없이 ☎132) 또는 직접 방문하시어 도움을 받으시기 바랍니다.
      • 콘텐츠 분류 : 법무
      • 정부기관 : 법무부
      • 담당부서 : 법무부 기획조정실 정책기획관 혁신행정담당관 (☏ 3000)
이 정보는 2021년 4월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
  • 생활법령정보는 법적 효력을 갖는 유권해석(결정, 판단)의 근거가 되지 않고, 각종 신고, 불복 청구 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.
  • 구체적인 법령에 대한 질의는 담당기관이나 국민신문고에 문의하시기 바랍니다.
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