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 임대차계약의 갱신
임대차계약은 당사자의 합의 또는 「주택임대차보호법」 규정에 따라 갱신될 수 있습니다.

임대인과 임차인은 임대차 만료기간에 즈음하여 당사자의 합의로 임대차를 존속시킬 수 있으며, 합의 갱신의 효과는 합의의 내용에 따라 정해집니다.

묵시의 갱신은 법률의 규정에 따라 계약갱신에 대한 의사표시가 없는 경우에 임대차계약이 갱신되도록 하는 것이며, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다.
당사자 합의에 의한 임대차계약의 갱신 주소복사 즐겨찾기에추가
합의에 의한 계약 갱신
임대차 만료기간에 즈음하여 임대인과 임차인은 임대차계약의 조건을 변경하거나, 그 기간을 변경하는 등 계약조건을 변경하여 합의 갱신하거나, 기존의 임대차와 동일한 계약조건으로 합의 갱신할 수 있습니다.
※ 합의 갱신은 임대차관계가 완전히 소멸한 후에 동일한 임대인과 임차인 간에 새로운 임대차관계를 설정하는 임대차의 재설정과 구별되고, 임대차기간 중에 미리 일정기간의 연장을 합의하는 기간연장의 합의와도 구별됩니다.
합의 갱신의 효과
합의 갱신의 효과는 합의의 내용에 따라 정해집니다.
임대차계약의 조건을 변경하는 합의 갱신의 경우에는 변경내용에 대하여 전 임대차와 이해관계가 있는 제3자에게 대항할 수 없습니다. 또한 임차보증금을 증액하는 경우에는 이에 대한 확정일자를 받아야 후순위권리자에게 우선변제권을 취득할 수 있습니다.
「민법」에 따른 전세권의 경우–합의 갱신
전세권은 그 존속기간을 정한 경우는 물론, 그 기간을 정하지 않는 경우에도 당사자의 합의로 갱신할 수 있습니다. 어떠한 내용으로 갱신할 지는 자유지만, 그 존속기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못합니다(「민법」 제312조제3항).
전세권의 갱신은 권리의 변경으로서 그 등기를 해야 효력이 생깁니다(「민법」 제186조).
「주택임대차보호법」에 따른 묵시의 갱신 주소복사 즐겨찾기에추가
묵시의 갱신 요건: 갱신 거절 또는 계약조건변경의 미통지
임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됨) 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않거나 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 그러한 통지하지 않는 경우에는 그 기간이 끝난 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주합니다(「주택임대차보호법」 제6조제1항 및 부칙<법률 제17363호, 2020. 6. 9.> 제2조).
임대인이나 임차인 중 한쪽이라도 갱신거절이나 계약조건 변경의 통지를 한 경우에는 그 임대차계약은 묵시적으로 갱신되지 않습니다.
갱신거절의 통지는 임대차기간이 끝나면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 통지를 말하고, 이러한 통지는 명시적이든 묵시적이든 상관없습니다.
계약조건 변경의 통지는 임대차기간이 끝나면 임대차계약 내용을 변경하겠으며, 만일 상대방이 응하지 않으면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 통지를 말하고, 이러한 통지에는 변경하려는 계약조건을 구체적으로 밝혀야 합니다.
임차인이 차임을 2회 이상 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시의 갱신을 할 수 없습니다(「주택임대차보호법」 제6조제3항).
따라서 임대인이 이러한 사유로 임대차계약을 해지하지 않더라도, 임차인에게 이러한 사유가 있으면 묵시의 갱신이 인정되지 않기 때문에 임대차는 그 기간의 만료로 종료됩니다.
유용한 법령정보

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< 주택임대차계약을 갱신하는 경우에 특별한 방법이 필요한가요? >

 

 

Q. 임차인 A는 임대인 B와 2007년 5월 1일 계약기간을 2년으로 하는 주택임대차계약을 체결하였습니다. 2009년 5월 현재 임대인 B는 계약 갱신에 대해 별다른 말이 없습니다. 이 때 임차인 A와 임대인 B의 주택임대차계약은 어떻게 되나요?

 

 

A. 임대인 B가 주택임대차계약 종료시점인 2009년 4월 30일을 기준으로 6개월 전부터 1개월(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차의 경우는 2개월) 전까지의 기간에 갱신거절의 통지를 한 바 없거나 계약조건을 변경하지 않았다면, 위 계약은 동일한 조건으로 갱신된 것으로 봅니다. 이를 묵시의 갱신이라고 하며, 이때 임차인 역시 계약종료 1개월 전까지 갱신 거절 및 계약조건 변경의 통지를 하지 않아야 합니다(「주택임대차보호법」 제6조 및 부칙<법률 제17363호, 2020. 6. 9.> 제2조).

묵시의 갱신의 효과
주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다(「주택임대차보호법」 제6조제1항 전단).
주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 보증금과 차임도 종전의 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 됩니다.
주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 임대차의 존속기간은 2년으로 됩니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항 및 제6조제2항).
묵시적으로 갱신된 임대차계약의 해지
주택임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있고, 2년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항 및 제6조의2제1항).
임차인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다(「주택임대차보호법」 제6조의2제2항).
「민법」에 따른 전세권의 경우 – 묵시의 갱신
전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 전세권자에게 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는, 그 기간이 만료된 때에 종전의 전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 봅니다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 봅니다(「민법」 제312조제4항).
묵시적 갱신이 된 전세권은 존속기간의 정함이 없는 전세권이므로, 언제든지 상대방에게 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6개월이 지나면 전세권은 소멸하게 됩니다(「민법」 제313조).
건물에 대한 전세권의 묵시적 갱신은 법률의 규정에 따른 전세권 존속기간의 변경이므로, 그 등기가 없어도 효력이 발생합니다. 그러나 전세권을 처분하려는 때에는 등기를 해야 합니다(「민법」 제187조대법원 1989. 7. 11. 선고 88다카21029 판결).
주택임대차보호법에 따른 계약갱신 요구 주소복사 즐겨찾기에추가
계약갱신요구권
「주택임대차보호법」에 따른 묵시의 갱신 규정에도 불구하고 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됨) 전까지 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제1항 본문, 제6조제1항 전단 및 부칙<법률 제17363호, 2020. 6. 9.> 제2조). 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제2항).
또한 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만, 차임과 보증금은 「주택임대차보호법」 제7조(차임 등의 증감청구권)의 범위에서 증감할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제3항).
다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제1항 단서).
임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
√ 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
√ 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
√ 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
※ 위 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제5항). 이에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음의 어느 하나의 금액 중 큰 금액으로 합니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제6항).
√ 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 「주택임대차보호법」 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함. 이하 “환산월차임”이라 함)의 3개월분에 해당하는 금액
√ 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
√ 위 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
갱신되는 임대차의 해지는 「주택임대차보호법」 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)를 준용합니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제4항).
계약갱신요구권은 2020년 7월 31일 이전부터 존속 중인 임대차에 대하여도 적용됩니다(「주택임대차보호법」 부칙<17470> 제2조제1항). 그러나 2020년 7월 31일 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약을 체결한 경우에는 적용되지 않습니다(「주택임대차보호법」 부칙<17470> 제2조제2항).
[Q&A] 계약갱신요구권 행사
① 임차인은 언제부터 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 있는지
☞ 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 청구
☞ 계약갱신청구권 행사기간 관련 개정사항(1개월 전→2개월 전, `20.6.9)은 `20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 적용
② 임차인에게 총 몇 회의 갱신요구권이 부여되는지
☞ 갱신요구권은 1회에 한하여 행사 가능하며, 2년 보장
③ 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보는지
☞ 그렇지 않음. 개정 법률에 따른 계약갱신요구권 행사의 명확한 의사표시를 하는 경우로 한정됨
※ (CASE) 임차인 甲과 임대인 乙이 `17.9월~`19.9월까지 최초 전세계약을 맺었고, 묵시적으로 `19.9월~`21.9월까지 갱신된 경우에도, 임차인 甲은 임대인 乙에 대하여 계약갱신요구권 행사 가능
④ 법 시행 시 잔존기간만 있으면 모두 갱신요구 할 수 있는지
☞ 가능함. 기존 계약의 연수에 상관없이 1회 2년의 갱신권 부여함. 다만, 계약기간이 1개월 이상 남아있어야 함(`20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 2개월 이상)
⑤ 법 시행 이후에 계약기간이 만료되는 경우,(`20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 2개월 이상)
√ 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 법 시행 전에 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에도 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지
☞ 불가능함. 이번 개정 법률은 존속중인 계약에도 계약갱신요구권을 부여하되 법적안정성을 위해 제3자와 계약이 旣체결된 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있음
☞ 다만, 임대인은 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 명시적으로 입증할 수 있어야함(계약금 수령 입증, 계약서 등)
☞ 임대인이 법 시행 이후에 제3자와 계약을 체결한 경우에는 계약갱신요구권이 부여되며, 임대인이 제3자와의 계약체결을 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없음
√ 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인에대해 갱신거절만 한 경우, 계약갱신요구를 할 수 있는지?
☞ 가능함
√ 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인과 합의를 통해 이미 계약을 갱신한 경우에도, 개정 법률(5% 임대료 증액상한 적용)에 따른 계약갱신요구를 할 수 있는지
☞ 가능함
☞ 다만, 임차인은 임대인과 갱신한 계약을 유지하고, 해당 계약의 계약기간 만료 시점에 계약갱신요구권 행사 가능
※ (CASE) 임차인 甲과 임대인 乙이 `18.9월~`20.9월까지 최초 전세계약을 맺었고, `20.6월에 상호간 합의로 `20.9월~`22.9월까지 갱신을 실시하면서 임대료 8% 증액
⇨ <선택1> 임차인 甲은 `20.8월(계약종료 1개월전)에 계약갱신요구권을 행사하여 5% 이하로 임대료 조정하거나,
⇨ <선택2> 8% 증액한 기존 임대차 계약관계를 유지하면서 계약기간 만료 시점인 `22.7월(계약종료 2개월전)에 임대인 乙에 대한 계약갱신요구권 행사 가능
⑥ 계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하는지
☞ 그렇지 않음. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지 받은 날부터 3개월 지나야 효력 발생
※ 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료 납부해야 함
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • 알고싶어요
    2021.02.09
       댓글
    안녕하세요.
    저는 2020년3월말에 임대인과 2년 계약을 체결하였는데 며칠전 임대인으로부터 1년 단위로 보증금에 5%를
    올릴 수 있다면서 1년에 대한 보증금 5%를 올려주면 2021년3월말 재계약 추가 2년을 살게 해주겠다고 유선으로 통보를 받았습니다. 주택임대차보호법 임대기간은 2년(2+2)4년으로 재계약시 임대료 상승범위도 5%로
    알고 있는데 임대인은 1년에 5%이며 추가로 5% 더 상향 할 수도 있다고 하는데
    법적 근거가 있는지 알고 싶어 질의 하니 명확한 답변을 주시면 감사하겠습니다.
    그리고 주택임대차보호법 개정(2020.7.31)되었고 시행일 전에 임대차 계약을 2년 체결 하였는데 시행전도 똑같이 5% 적용대상이 되는지요?
  • 임대차3법
    2021.02.08
       댓글
    「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013. 8. 13.>

    중소기업에 속한 법인도 임대료 5% 상한의 계약갱신 청구권을 사용할 수 있는 건가요?
  • 동네이모
    2021.02.08
       댓글
    등록자에 의해 삭제 되었습니다.
  • 알고 싶어요
    2021.02.08
       댓글
    안녕하세요 부동산 중개수수료 관련 문의입니다.

    1. 2019년 10월21일 부터 2년간 전세 계약을 하였음.
    2. 기간 전 퇴거시 중개수수료는 임차인 부담 특약 있음.
    3. 2020년 12월 중순에 지방발령으로 이사 가야함을 통지함.
    4. 2월말에서 3월초에 이사희망일을 통지함.
    5. 집주인은 매매계약으로 돌리고 3월25일 잔금처리 예정

    위에서 보듯이 저희가 먼저 기간 전 퇴거를 문의하였지만
    매매계약이 이루어진 상황에서 임차인이 부동산 중개수수료를 부담해야하는지요?
    기간 전 퇴거의 경우에도 임차인의 중개수수료 지불은 법적 의무가 아니지만
    저희가 새로운 임차인을 구하여 전세계약을 승계할 경우 특약사항으로 인해
    중개수수료를 지불해야함을 알고 있습니다.
    하지만 집주인이 전세가 아닌 매매로 돌려 계약을 진행하였는데도
    저희에게 기간 전 만료를 이유로 부동산중개수수료를 요구하는 것은
    특약사항과 무관하다고 판단되어 문의를 드립니다.
  • dltmaaa
    2020.12.26
       댓글
    안녕하세요. 저는 오피스텔에서 월세로 살고있는 임차인입니다. 내년 1월 23일이 계약 만료인데 임대인은 저한테 25일 아침에 본인이 거주하기 위해서 계약 연장은 어려울것 같다고 합니다.
    제 생각은 임대인은 임차인에게 1달도 안남은 시점에서 계약 연장이 어려울것 같다는 통보를 했고, 임차인은 임대인에게 그 전까지 아무런 통보나 계약 변경사항 등에 대한 것들은 들은게 없어서 묵시적 갱신이라고 생각하는데 맞나요?
    만약 아니라면, 임대인이 본인 거주를 위해 계약 만료 1개월도 안남은 시점에서 임차인을 내보낼수 있나요?
  • 낸시
    2020.11.18
       댓글
    1. 오피스텔 임대인으로 임차인 A와 1년 계약후 10개월만에 나가길 원해서 새로운 임차인B와 계약하는데 차임 5%를 증액 할 수 있나요?
    2. 만약 질문1 경우에 증액 할 수 없다면 어떤식으로 계약해야하고, 추후 어떻게 차임 증액을 할 수 있나요?
    3. 최근 공인중개사의 중개로 계약서 한장은 1년에서 모자라는 2개월은 기존금액으로 하고 또 계약서 한장은 나머지 10개월에 차임 5%증액으로 계약하였는데, 며칠전 중개사가 통보하기를 얼마전에 법이 변경되어 이런 계약은 불법으로써 차임 5% 증액 할 수 없다고 증액전의 차임으로 내려야 한다고 합니다. 중개사는 중개업무에는 아무런 잘못이 없고 정부법령이 갑자기 변경되어서 그런것이라고 하는데 이것이 사실이라면 언제 이법이 변경되었나요?
  • 임차자 보호
    2020.11.09
       댓글
    6개월간('20.7.30~'21.1.29 오피스텔 임대차 계약을 해서 거주하였으나, 사정상 갱신계약을 하고 싶지 않아 10. 30일 해지통지를 하였으나, 임대인은 계약서 특약상 3개월 전까지 통지해야한다는 조건을 들어 10. 29일까지 해지통지를 안했기 때문에 묵시적 갱신으로 본다고 했습니다. 이경우
    1. 임대차보호법상 해지통지는 6개월~1개월전까지 인데, 특약으로 3개월전까지 약정했을때 임차인이 불이익한 조항인데 어느게 우선인가요? 법인가요? 아님 특약인가요?
    2. 만약 묵시적 갱신이 된다면 별도의 임대차계약서를 작성해야 하는건가요?, 안해도 되는걸로 아는데요..
    임대인은 새로운 계약서를 작성해야 한다고 하네요..
    3. 해지통지의 효력은 언제 생기나요?. 10.30일 통지를 했기 때문에 3개월후인 '21.1.30일이 되는지?
    아니면 묵시적 갱신이 시작되고 나서 '21.1.30일 이후 새로운 해지통지를 하고, 이후 3개월 후인 '21. 4.29일이 되는지요?
    사정이 급해 빨리 해지하고 싶습니다.
  • 나의 임대차
    2020.09.29
       댓글
    보증금 3000만원에 월세 35만원을 주고 있습니다.
    2년전에 5만원을 올려줘서 현재 35만원 월세에 살고 있습니다.
    집 주인이 내년(2년만)에 5만원을 올려달라고 하는데, 임대차 3법에 보면 5% 월세 상한가가 있는데,
    이번에 5만원을 올려줘야하는지요?
  • 월세임차인
    2020.09.25
       댓글
  • 안홍가
    2020.09.16
       댓글
    전세 임차인 입니다. 내년(2021년) 4월 계약 만료이고요.
    "1억을 올려 계약갱신 하거나, 계약 종료후 임대인이 실거주할 것이다.."라는 요구를 임대인으로부터 받는 경우.
    계약갱신요구를 임대인이 정당하게 거절할 수 있는 사유라고 압니다만,
    전세 보증금 인상을 위한 편법이 아니라 임대인이 실제로 거주하는 지에 대한 확인과 이에 따른 규제가 있는지요?

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  • 따라서 생활법령정보는 법적 효력을 갖는 유권해석(결정, 판단)의 근거가 되지 않고, 각종 신고, 불복 청구 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.
  • 구체적인 법령에 대한 질의는 담당기관이나 국민 신문고에 문의하시기 바랍니다.

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