부동산 개업공인중개사의 책임 및 중개보수
부동산 개업공인중개사는 고의 또는 과실로 거래당사자에게 손해를 입힌 경우에는 손해배상책임을 져야 합니다.
중개의뢰인은 부동산 개업공인중개사에게 중개보수를 지급해야 합니다.
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부동산 개업공인중개사의 신의성실 및 비밀누설금지 의무
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개업공인중개사 및 소속공인중개사는 거래당사자에게 신의와 성실로써 공정하게 중개업무를 수행해야 합니다(
「공인중개사법」 제29조제1항).
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부동산 개업공인중개사·소속공인중개사·중개보조원 및 개업공인중개사인 법인의 사원·임원(이하 “개업공인중개사 등”이라 함)은 중개업무로 알게 된 비밀을 누설하지 말아야 하고, 그 업무를 떠난 후에도 누설해서는 안 되며, 이를 위반한 경우에는 1년 이하의 징역 또는 1,000만원 이하의 벌금이 부과됩니다(
「공인중개사법」 제29조제2항 및
제49조제1항제9호).
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부동산 개업공인중개사의 설명의무
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부동산 개업공인중개사는 주택임대차계약을 하려는 사람에게 다음의 사항에 대하여 성실·정확하게 설명하고 중개대상물의 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 함께 제시해야 합니다(
「공인중개사법」 제25조제1항 및
「공인중개사법 시행령」 제21조제1항).
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해당 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계
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법령규정에 따른 거래 또는 이용제한 사항
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중개대상물의 종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항
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소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항
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거래예정금액·중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역
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토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항
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수도·전기·가스·소방·열공급·승강기 및 배수 등 시설물의 상태
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벽면·바닥면 및 도배의 상태
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일조·소음·진동 등 환경조건
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도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장·학교와의 근접성 등 입지조건
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중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율
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부동산 개업공인중개사는 확인·설명을 위해 필요한 경우에는 중개대상물의 임대의뢰인에게 해당 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있습니다(
「공인중개사법」 제25조제2항).
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임대의뢰인이 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 불응한 때에는 그 사실을 임차의뢰인에게 설명하고, 중개대상물확인·설명서에 기재해야 합니다(
「공인중개사법 시행령」 제21조제2항).
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중개대상물확인·설명서의 교부·보존 의무
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중개대상물확인·설명서에는 부동산 개업공인중개사의 서명 및 날인이 있어야 하며, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인해야 합니다(
「공인중개사법」 제25조제4항).
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공제증서의 교부 의무
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보장금액(법인 개업공인중개사는 4억원 이상, 비법인 개업공인중개사는 2억원 이상)
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보증보험회사, 공제사업을 하는 자, 공탁기관 및 그 소재지
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보장기간
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부동산 개업공인중개사의 손해배상책임
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부동산 개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(
「공인중개사법」 제30조제1항).
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부동산 개업공인중개사는 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(
「공인중개사법」 제30조제2항).
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중개보수 및 실비 지급
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중개의뢰인은 중개업무에 관해 부동산 개업공인중개사에게 소정의 보수를 지급해야 합니다. 다만, 부동산 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 지급하지 않아도 됩니다(
「공인중개사법」 제32조제1항).
※ “중개보수”란 부동산거래로 계약이 체결되어 부동산 개업공인중개사와 중개의뢰인 사이에 수수되는 금액을 말합니다. 거래금액에 따른 일정요율과 한도액 및 지급시기는 지방자치단체의 조례로 규정되어 있습니다(
「공인중개사법」 제32조제3항 및 제4항).
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중개의뢰인은 부동산 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 부동산 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 중개보수를 지급할 필요가 없으나, 거래당사자의 의사에 따라 해제된 경우에는 중개보수를 지급해야 합니다(
「공인중개사법」 제32조제1항).
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중개의뢰인은 부동산 개업공인중개사에게 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 계약금 등의 반환채무이행보장에 소요된 실비를 줄 수 있습니다(
「공인중개사법」 제32조제2항).
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중개대상물의 소재지와 중개사무소의 소재지가 다른 경우에는 중개사무소의 소재지를 관할하는 시·도의 조례에서 정한 기준에 따라 보수 및 실비를 지급합니다(
「공인중개사법 시행규칙」 제20조제3항).
※ 각 시·도별 중개보수 요율에 관한 자세한 내용은 한국공인중개사협회(
www.kar.or.kr)를 참고하시길 바랍니다.
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중개보수 및 실비의 한도
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주택(건축물 중 주택의 면적이 2분의 1 이상인 경우도 주택에 포함)임대차에 대한 중개보수의 한도는 거래금액에 따라 1천분의 3부터 1천분의 6 이내에서 시·도의 조례로 정하는 요율 한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정합니다(
「공인중개사법 시행규칙」 제20조제1항, 제6항 및
별표 1 참조).
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실비의 한도는 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 계약금 등의 반환채무이행 보장에 드는 비용으로 하되, 개업공인중개사가 영수증 등을 첨부하여 매도·임대 그 밖의 권리를 이전하려는 중개의뢰인(계약금 등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비의 경우에는 매수·임차 그 밖의 권리를 취득하려는 중개의뢰인을 말함)에게 청구할 수 있습니다(
「공인중개사법 시행규칙」 제20조제2항).
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한도를 초과한 중개보수 및 실비 수수 금지
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부동산 개업공인중개사는 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 중개보수 또는 실비의 한도를 초과하여 금품을 받아서는 안 되며, 이를 위반한 때에는 과태료 또는 영업정지나 1년 이하의 징역 또는 1,000만원 이하의 벌금에 처해지게 됩니다(
「공인중개사법」 제33조제1항제3호 및
제49조제1항제10호).
※ 중개보수는 중개의뢰인 쌍방이 요율 및 한도액 내에서 각각 지급해야 하고, 한도액을 초과하는 때에는 한도액의 범위 내에서 지급하면 됩니다(
「공인중개사법 시행규칙」 제20조제1항).
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한도를 초과하는 보수 또는 실비를 요구하는 경우 거래당사자는 초과분에 대해 지급을 거절할 수 있으며, 계속하여 한도 초과 보수 또는 실비를 요구하면 행정관청에 신고할 수 있습니다.