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부동산등기 절차 개관

부동산등기는 당사자 신청주의, 공동 신청주의, 당사자 출석주의, 서면 신청주의의 원칙들이 적용 됩니다.

부동산등기의 신청은 등기사무를 취급하는 등기소에 하며, 신청사항은 토지ㆍ건물에 관한 사항을 기재하는 공부인 등기부에 기재됩니다.

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부동산등기 신청의 일반원칙

당사자 신청주의

등기는 법률에 다른 규정이 있는 경우 외에는 당사자의 신청 또는 관공서의 촉탁이 없으면 하지 못하므로(「부동산등기법」 제22조제1항), 당사자의 신청이 있을 경우 비로소 등기절차가 개시됩니다.

공동 신청주의

등기는 등기권리자와 등기의무자 또는 대리인이 공동으로 신청해야 합니다(「부동산등기법」 제23조제1항).

등기권리자: 등기부상의 권리를 취득하거나 또는 그 권리가 증대되는 자(예를 들어, 부동산의 매수인, 저당권자 등)

등기의무자: 등기가 이루어지면 실체적 권리관계에서 권리의 상실 또는 기타의 불이익을 받는 자(예를 들어, 부동산의 매도인, 저당권설정자 등)

공동 신청주의의 예외

판결에 의한 등기

√ 등기절차의 이행 또는 인수를 명하는 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청하고, 공유물을 분할하는 판결에 의한 등기는 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청합니다(「부동산등기법」 제23조제4항).

상속에 의한 등기

√ 상속으로 인한 등기는 등기권리자 단독으로 신청합니다(「부동산등기법」 제23조제3항).

등기명의인 표시변경등기

√ 등기명의인표시의 변경이나 경정(更正) 등기는 등기명의인 단독으로 신청합니다(「부동산등기법」 제23조제6항).

촉탁에 의한 등기

√ 국가 또는 지방자치단체가 등기권리자인 경우 국가 또는 지방자치단체는 등기의무자의 승낙을 받아 해당 등기를 지체 없이 등기소에 촉탁해야 합니다(「부동산등기법」 제98조제1항).

√ 국가 또는 지방자치단체가 등기의무자인 경우 국가 또는 지방자치단체는 등기권리자의 청구에 따라 지체 없이 해당 등기를 등기소에 촉탁해야 합니다(「부동산등기법」 제98조제2항).

가등기

√ 가등기는 신청서에 가등기의무자의 승낙서 또는 가처분명령의 정본을 첨부해 가등기권리자가 단독으로 신청할 수 있습니다(「부동산등기법」 제89조).

부동산의 표시변경등기

√ 부동산표시의 변경이나 경정(更正)의 등기는 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청합니다(「부동산등기법」 제23조제5항).

수용으로 인한 소유권 이전등기

√ 수용으로 인한 소유권 이전등기는 등기권리자가 단독으로 신청할 수 있습니다(「부동산등기법」 제99조제1항).

부동산의 신탁등기

√ 부동산의 신탁등기는 수탁자가 단독으로 신청합니다(「부동산등기법」 제23조제7항).

미등기 부동산의 소유권 보존등기

√ 미등기의 토지 또는 건물에 관한 소유권보존등기는 다음 중 어느 하나에 해당하는 자가 신청할 수 있습니다(「부동산등기법」 제65조).

가. 토지대장, 임야대장 또는 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인

나. 확정판결로 자기의 소유권을 증명하는 자

다. 수용(收用)으로 소유권을 취득하였음을 증명하는 자

라. 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말함)의 확인을 받아 자기의 소유권을 증명하는 자(건물만 해당)

당사자 출석주의

등기는 신청인 또는 그 대리인이 등기소에 출석하여 「부동산등기규칙」 제43조에서 정하는 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하는 방법으로 신청할 수 있습니다. 다만, 대리인이 변호사(법무법인·법무법인(유한) 및 법무조합 포함)나 법무사(법무사법인 및 법무사법인(유한) 포함)인 경우에는 대법원규칙으로 정하는 사무원을 등기소에 출석하게 해 등기를 신청할 수 있습니다(「부동산등기법」 제24조제1항제1호).

전산정보처리조직을 이용하여 「부동산등기규칙」 제43조에서 정하는 신청정보 및 첨부정보를 보내는 방법(법원행정처장이 지정하는 등기유형에 한정)으로도 등기를 신청할 수 있습니다(「부동산등기법」 제24조제1항제2호).

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등기소 및 등기부

등기소

"등기소"란 등기사무를 취급하는 국가기관을 말합니다(대법원인터넷등기소-자료센터-등기용어해설).

관할등기소

· 등기사무는 부동산의 소재지를 관할하는 지방법원, 그 지원(支院) 또는 등기소에서 담당합니다(「부동산등기법」 제7조제1항).

등기부

"등기부"란 전산정보처리조직에 의해 입력·처리된 등기정보자료를 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 편성한 것을 말합니다(「부동산등기법」 제2조제1호).

등기부의 종류

등기부는 토지 등기부와 건물 등기부로 구분됩니다(「부동산등기법」 제14조제1항).

전산 등기부의 양식

등기부의 좌측 상단: 부동산의 소재지번(집합건물의 경우에는 건물 명칭 및 번호까지)

등기부의 우측 상단: 각 부동산별로 고유번호 기재

표제부

√ 토지등기기록의 표제부에는 표시번호란, 접수란, 소재지번란, 지목란, 면적란, 등기원인 및 기타사항란(「부동산등기규칙」 제13조제1항)

√ 건물등기기록의 표제부에는 표시번호란, 접수란, 소재지번 및 건물번호란, 건물내역란, 등기원인 및 기타사항란(「부동산등기규칙」 제13조제1항)

√ 구분건물 1동의 건물 표제부에는 표시번호란, 접수란, 소재지번·건물명칭 및 번호란, 건물내역란, 등기원인 및 기타사항란(「부동산등기규칙」 제14조제2항)

갑구

√ 소유권에 관한 사항 기재(「부동산등기법」 제15조제2항)

을구

√ 소유권 외의 권리에 관한 사항 기재(「부동산등기법」 제15조제2항)

※ 갑구 또는 을구의 기재 사항(「부동산등기법」 제48조)

√ 순위번호

√ 등기의 목적

√ 접수연월일 및 접수번호

√ 등기원인 및 등기연월일

√ 등기권리자의 성명(명칭), 주소(사무소 소재지), 주민등록번호(부동산등기용등록번호)

<건물 등기사항증명서 예시>

※ 등기사항증명서의 확인 방법에 대한 자세한 내용은 찾기쉬운 생활법령정보의 『주택임대차』 콘텐츠의 <주택임대차-계약 계약 전 확인 사항-등기부의 확인 등>을 클릭하세요.

1부동산 1등기용지

등기부를 편성할 때 1필의 토지 또는 1개의 건물에 대해 1개의 등기기록을 둡니다. 다만 1개의 건물을 구분한 건물에 있어서는 1동의 건물에 속하는 전부에 대해 1동의 등기기록을 사용합니다(「부동산등기법」 제15조제1항).

부동산등기부의 열람

누구든지 수수료를 내고 등기기록에 기록되어 있는 사항의 전부 또는 일부의 열람을 청구할 수 있습니다(「부동산등기법」 제19조제1항 본문).

등기기록의 열람은 등기기록에 기록된 등기사항을 전자적 방법으로 그 내용을 보게 하거나 그 내용을 기록한 서면을 교부하는 방법으로 합니다(「부동산등기규칙」 제31조제1항 전단).

신청서나 그 밖의 부속서류의 열람은 등기관 또는 그가 지정하는 직원이 보는 앞에서 해야 합니다. 다만, 신청서나 그 밖의 부속서류가 전자문서로 작성된 경우에는 전자적 방법으로 그 내용을 보게 합니다(「부동산등기규칙」 제31조제2항).

√ 민원인은 대법원 인터넷등기소에서 등기기록을 열람할 수 있습니다[「인터넷에 의한 등기기록의 열람 등에 관한 업무처리지침」 (대법원 등기예규 제1684호, 2020. 5. 13. 개정, 2020. 6. 5. 시행) 제2조제1호].

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등기 신청 접수 절차

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등기관의 결정 또는 처분에 대한 이의

등기관의 결정 또는 처분에 대한 이의

등기관의 결정 또는 처분에 이의가 있는 자는 관할 지방법원에 이의신청을 할 수 있습니다(「부동산등기법」 제100조).

등기관의 결정 또는 처분

등기관의 결정은 등기 신청의 각하결정을 말합니다[「등기관의 처분에 대한 이의신청절차 등에 관한 업무처리지침」(등기예규 제1689호, 2020. 7. 21. 발령, 2020. 8. 5. 시행) 제2조제1항].

√ 등기공무원의 각하결정이 부당하다는 사유만으로 이의신청이 가능합니다(「등기관의 처분에 대한 이의신청절차 등에 관한 업무처리지침」 제3조제1항).

√ 등기관의 결정에 대한 이의신청은 등기 신청인인 등기권리자 및 등기의무자에 한해 가능하고, 제3자는 이의신청을 할 수 없습니다.

등기관의 처분은 등기를 실행한 처분을 말합니다(「등기관의 처분에 대한 이의신청절차 등에 관한 업무처리지침」 제2조제1항).

√ 등기관의 처분에 대한 이의신청은 등기상 이해관계 있는 제3자도 할 수 있습니다.

√ 등기 신청이 다음의 경우에 해당되어 각하해야 함에도 등기공무원이 각하하지 않고 등기를 실행한 경우에는 이의신청을 할 수 있습니다.

가. 사건이 그 등기소의 관할이 아닌 경우

나. 사건이 등기할 것이 아닌 경우

√ 예를 들어 채권자가 채무자를 대위해 경료한 등기가 채무자의 신청에 의해 말소된 경우 그 말소처분에 대해 채권자는 등기상 이해관계인으로서 이의신청을 할 수 있습니다(「등기관의 처분에 대한 이의신청절차 등에 관한 업무처리지침」 제2조제1항제1호).

※ 등기관의 처분에 대해 이의신청할 수 없는 경우는 다음과 같습니다(「등기관의 처분에 대한 이의신청절차 등에 관한 업무처리지침」 제2조제1항제2호·제3호·제4호).

√ 상속인이 아닌 자는 상속등기가 위법해도 이의신청을 할 수 없습니다.

√ 저당권설정자는 저당권의 양수인과 양도인 사이의 저당권 이전의 부기등기에 대해이의신청을 할 수 없습니다.

√ 등기의 말소신청에서 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙서 등 서면이 첨부되어 있지 않다는 사유는 제3자의 이해에 관한 것이므로, 말소등기의무자는 등기상 이해관계인에 해당되지 않아 이의신청을 할 수 없습니다.

등기관의 결정 또는 처분에 대한 이의신청 절차

이의신청의 접수

이의신청은 구술로는 할 수 없고 이의신청서를 해당 등기소에 제출해야 합니다(「부동산등기법」제101조 및 「등기관의 처분에 대한 이의신청절차 등에 관한 업무처리지침」 제1조제1항).

통지

등기를 마친 후에 이의신청이 있는 경우에는 3일 이내에 의견을 붙여 이의신청서를 관할 지방법원에 보내고 등기상 이해관계 있는 자에게 이의신청 사실을 알려야 합니다(「부동산등기법」 제103조제3항).

등기관의 각하결정에 대한 이의신청이 이유가 있다고 인정한 경우

등기관은 등기 신청을 각하한 결정이 부당하다고 인정한 경우 그 등기 신청에 의한 등기를 실행합니다(「등기관의 처분에 대한 이의신청절차 등에 관한 업무처리지침」 제4조제1항제2호).

등기신청을 수리해 완료된 등기에 대한 이의신청이 이유가 있다고 인정한 경우

등기관은 이의신청이 이유 있다고 인정한 경우 등기권리자, 등기의무자와 등기상 이해관계가 있는 제3자에게 1개월 내의 기간을 정해 그 기간에 이의를 진술하지 않으면 등기를 말소한다는 뜻을 통지해야 합니다(「부동산등기법」제58조제1항 및 「등기관의 처분에 대한 이의신청절차 등에 관한 업무처리지침」 제4조제2항제2호).

등기관은 이의를 진술한 자가 있으면 그 이의에 대해 결정을 해야 합니다(「부동산등기법」 제58조제3항).

등기관은 기간 내에 이의를 진술한 자가 없거나 제기된 이의를 각하한 경우 완료된 등기를 직권으로 말소해야 합니다(「부동산등기법」 제58조제4항).

등기관의 결정이나 처분에 이의신청 이유가 없다고 인정한 경우

등기신청의 각하결정에 대한 이의신청이 있는 경우 : 이의신청서가 접수된 날로부터 3일 이내에 의견서를 첨부하여 사건을 관할지방법원에 송부해야 합니다(「등기관의 처분에 대한 이의신청절차등에 관한 업무처리지침」 제4조제1항제1호).

등기신청을 수리하여 완료된 등기에 대한 이의신청이 있는 경우 : 그 등기에 대하여 이의신청이 있다는 사실을 등기상 이해관계인에게 통지하고, 이의신청서가 접수된 날로부터 3일 이내에 의견서를 첨부하여 사건을 관할지방법원에 송부해야 합니다(「등기관의 처분에 대한 이의신청절차등에 관한 업무처리지침」 제4조제2항제1호).

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