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부동산등기의 개념 및 종류

부동산은 토지 및 그 정착물을 말하고, 부동산등기는 부동산의 귀속과 그 귀속의 형태를 외부에서 인식할 수 있도록 공시하는 방법을 말합니다.

부동산등기는 가등기, 본등기[소유권에 관한 등기, 소유권 외의 권리(지상권, 지역권, 전세권, 임차권, 저당권ㆍ근저당권, 권리질권)에 관한 등기], 예고등기로 구분할 수 있습니다.

※ 이 콘텐츠에서는 사용빈도가 높은 등기절차를 중심으로 법령정보를 제공합니다.

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부동산등기의 개념

부동산등기의 개념

"부동산등기"란 부동산의 귀속과 그 귀속의 형태를 외부에서 인식할 수 있도록 공시하는 방법을 말합니다[ 「민법」 제186조 및 법령용어검색(한국법제연구원)].

부동산 및 부동산물권의 개념

부동산

"부동산"이란 토지 및 그 정착물을 말하며, 정착물은 계속적으로 토지에 부착된 물건을 의미합니다[「민법」 제99조제1항 및 법령용어검색(한국법제연구원)].

부동산물권

"부동산물권"이란 부동산을 직접 지배해 이익을 얻는 배타적인 권리를 말하는 것으로서, 재산권이고 지배권이며 절대권입니다[법령용어검색(한국법제연구원)].

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부동산등기의 효력

권리변동적 효력

"물권변동"이란 물권의 발생·변경·소멸을 통틀어서 일컫는 말입니다. 이를 물권의 주체를 중심으로 해서 말한다면 물권의 득실변경이라고 표현합니다[법령용어검색(한국법제연구원)].

부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기해야 그 효력이 발생합니다(「민법」 제186조). 따라서 등기공무원이 접수 후 등기필증까지 교부했다 하더라도 등기부에 기재되지 않았다면 권리가 변동되는 효력은 발생하지 않습니다(대법원 1972. 8. 22. 선고, 72다1059 판결).

대항력

부동산물권은 등기를 해야 제3자에게 대항할 수 있습니다(「민법」 제621조제2항 참조).

순위확정적 효력

같은 부동산에 관해 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따라 정해집니다(「부동산등기법」 제4조제1항).

권리추정적 효력

부동산등기는 그것이 형식적으로 존재하는 것 자체가 적법한 등기원인에 의해 등기가 이루어진 것으로 추정됩니다(대법원 1997. 9. 30. 선고, 95다39526 판결).

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부동산등기의 종류

가등기와 본등기

가등기

"가등기"란 부동산물권(「부동산등기법」 제3조)에 해당하는 권리의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하기 위해 예비로 하는 등기를 말합니다(「부동산등기법」 제88조).

본등기

"본등기란" 가등기에 대응되는 개념으로서 가등기에 의해 그 순위가 보존되는 종국등기를 말합니다. 종국등기는 등기의 본래의 효력, 즉 물권변동의 효력을 발생시키는 등기를 말합니다[법령용어검색(한국법제연구원)].

본등기 중 소유권에 관한 등기

소유권 보존등기(「부동산등기법」 제3조제1호)

토지 소유권 보존등기: 미등기 토지에 최초로 등기부를 개설하는 것

건물 소유권 보존등기: 미등기 건물에 최초로 등기부를 개설하는 것

직권에 의한 소유권 보존등기: 미등기부동산에 소유권처분제한의 등기촉탁이 있는 경우 등기관이 직권으로 보존등기를 실행하는 것

소유권 이전등기(「부동산등기법」 제3조제1호)

법률행위를 원인으로 한 소유권 이전등기

√ 매매, 증여, 사인증여, 재산분할, 양도담보, 교환, 계약의 해제, 현물출자, 대물변제 등을 원인으로 한 소유권 이전등기

법률규정에 의한 소유권 이전등기

√ 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 토지 등의 수용, 「자산유동화에 관한 법률」에 의한 유동화자산의 양도 등의 설정, 상속, 판결, 경매를 원인으로 한 소유권 이전등기

본등기 중 소유권 외의 권리에 관한 등기

지상권(「부동산등기법」 제3조제2호)

"지상권"이란 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리를 말하며(「민법」 제279조), 토지소유자와 지상권자의 지상권 설정계약과 등기에 의해 취득됩니다.

√ 설정등기: 지상권을 설정하는 등기

√ 변경등기: 지상권 설정의 목적(공작물 또는 수목), 존속기간, 지료, 지료의 지급시기 등을 변경할 경우에 하는 등기

√ 말소등기: 존속기간의 만료, 혼동(「민법」 제191조), 소멸시효의 완성(「민법」 제162조제2항), 선순위 담보권의 실행으로 인한 경매, 당사자 간의 약정소멸사유 발생(「부동산등기법」 제54조), 지상권 설정자의 소멸청구(「민법」 제287조) 등으로 지상권이 소멸한 경우에 하는 등기

지역권(「부동산등기법」 제3조제3호)

"지역권"이란 일정한 목적을 위해 타인의 토지를 자기토지의 편익에 이용하는 권리로(「민법」 제291조), 토지소유자와 지역권자의 지역권 설정계약과 등기에 의해 취득됩니다.

√ 설정등기: 지역권을 설정하는 등기

√ 변경등기: 지역권 설정의 목적(타인의 토지) 또는 범위의 변경, 임의적 기재사항(「민법」 제292조제1항 후단)의 폐지 또는 시설 등의 변경이 있는 경우에 하는 등기

√ 말소등기: 혼동(「민법」 제191조), 소멸시효의 완성(「민법」 제162조제2항), 선순위 담보권의 실행으로 인한 경매, 당사자 간의 약정소멸사유 발생(「부동산등기법」 제54조) 등으로 지역권이 소멸한 경우에 하는 등기

전세권(「부동산등기법」 제3조제4호)

"전세권"이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하는 권리를 말합니다(「민법」 제303조제1항).

전세권은 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금을 우선 변제받을 권리가 있습니다(「민법」 제303조제1항).

√ 설정등기: 전세권을 설정하는 등기

√ 변경등기: 전세금의 증감, 존속기간의 변경, 위약금의 증감이나 폐지·신설 등의 변경이 있는 경우에 하는 등기

√ 말소등기: 혼동(「민법」 제191조), 소멸시효의 완성(「민법」 제162조제2항), 당사자 간의 약정소멸사유 발생(「부동산등기법」 제54조) 등으로 전세권이 소멸한 경우에 하는 등기

저당권(「부동산등기법」 제3조제5호)

"저당권"은 채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 않고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대해 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리를 말합니다(「민법」 제356조).

"근저당권"은 계속적인 거래관계로부터 발생·소멸하는 불특정다수의 장래채권을 결산기에 계산한 후 잔존하는 채무를 일정한 한도액의 범위 내에서 담보하는 저당권을 말합니다(「민법」 제357조).

√ 설정등기: 저당권·근저당권을 설정하는 등기

√ 이전등기: 채권양도, 회사합병 등으로 저당권·근저당권의 이전이 있는 경우 하는 등기

√ 변경등기: 채권최고액의 변경, 채무자의 변경, 근저당권자의 표시변경, 근저당권의 목적 변경 등이 있는 경우에 하는 등기

√ 말소등기: 혼동(「민법」 제191조), 소멸시효의 완성(「민법」 제162조제2항), 당사자 간의 약정소멸사유 발생(「부동산등기법」 제54조) 등으로 저당권·근저당권이 소멸한 경우에 하는 등기

권리질권(「부동산등기법」 제3조제6호)

"권리질권"이란 동산 외의 재산권을 목적으로 하는 질권을 말합니다(「민법」 제345조 본문).

√ 설정등기: 권리질권을 설정하는 등기

임차권(「부동산등기법」 제3조제8호)

"임대차"란 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정함으로 성립하는 계약을 말합니다(「민법」 제618조).

"임차권"이란 임차인이 목적물을 사용·수익할 수 있는 권리를 말합니다(「민법」 제618조).

√ 설정등기: 임차권을 설정하는 등기

√ 말소등기: 혼동(「민법」 제191조), 소멸시효의 완성(「민법」 제162조제2항), 당사자 간의 약정소멸사유 발생(「부동산등기법」 제54조) 등으로 임차권이 소멸한 경우에 하는 등기

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