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입지의 선정 Ⅰ(건축제한사항의 확인)

펜션의 위치나 주변의 관광지 등은 이용객들이 펜션을 선택하는 중요한 요소로 작용하므로 입지를 선정할 때는 특히 주의를 기울여야 합니다.

펜션을 운영할 수 있는 건축물의 용도는 「건축법」상 숙박시설에 한정됩니다. 따라서 토지이용계획확인서를 열람하거나 사전결정을 신청하는 방법으로 해당 지역에서 숙박시설을 건축할 수 있는지를 확인해야 합니다.

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입지 선정 시 고려사항

자연환경 및 주변 관광지와의 연계성

이용객들이 펜션을 선택하는 주요 기준 중의 하나는 펜션 주변의 자연환경이 얼마나 매력적인지 또는 펜션 주변에 관심을 끄는 관광지가 있는지 여부입니다. 즉, 펜션을 선택하고 그 주변의 관광지 등을 조사하는 이용객도 있지만, 대부분의 이용객들은 목적지를 선택한 후 그 근방의 펜션을 숙소로 택하고 있습니다.

예를 들어, 유명한 산·강이나 바다 또는 스키장 근처는 관광객들이 많은 편이기 때문에 다른 지역에서 펜션을 운영하는 것보다 많은 수익을 낼 수 있습니다.

따라서 수익을 우선적으로 고려한다면, 주변의 자연환경이 뛰어나거나 유명 관광지 또는 유명 축제 등이 있는 지역을 선택하는 것이 유리합니다.

도시로부터의 접근성

펜션의 잠재적 고객이라 할 수 있는 사람들은 주로 도시에 거주하고 있습니다. 펜션이 도시 근교에 있으면 접근이 쉽기 때문에 주중에도 이용객이 많이 이용할 수 있으며, 펜션 사업자가 병원·마트 등을 이용하기에도 수월하다는 장점이 있습니다.

그러나 요즘은 주5일제 근무로 여가에 활용할 수 있는 시간이 늘어났기 때문에 도시로부터 먼 거리에 있다고 해도 큰 문제는 되지 않습니다.

펜션 건축 가능 지역의 여부

펜션을 건축하기 위해 입지를 선정할 때는 그 지역에서 펜션을 건축할 수 있는지를 반드시 확인해야 합니다. 펜션의 입지로 농촌, 어촌, 산지 등을 선정하는 경우가 많은데, 이 지역들은 환경보호·안전 등의 문제로 개발이 제한되는 경우가 많기 때문입니다.

현행법상 펜션은 「건축법 시행령」 별표 1에 따른 숙박시설을 말합니다(

「건축법」 제2조제2항제15호 및 「건축법 시행령」 별표 1 제15호). 따라서 펜션사업의 입지로 선정한 지역에 숙박시설을 건축할 수 있는지 꼭 확인하시기 바랍니다.

또한, 그 지목이 농지 또는 산지 등인 경우에는 전용(轉用)이 가능한지, 숙박시설의 용도로 이용할 수 없는 경우에는 용도변경이 가능한지도 확인해야 합니다.

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건축 가능 여부의 확인

토지이용계획확인서의 확인

토지이용계획확인서에서 확인할 수 있는 사항

토지이용계획확인서는 지역·지구 등의 지정내용 및 그 지역·지구 등 안에서의 행위제한 등의 내용을 기재해 놓은 서류입니다(「토지이용규제 기본법」 제10조제1항, 「토지이용규제 기본법 시행령」 제9조제4항 및 「토지이용규제 기본법 시행규칙」 제2조제2항).

따라서 토지이용계획확인서를 살펴보면 그 지역에서 펜션시설을 건축할 수 있는지와 건축할 때 어떤 제한을 받는지 및 그 밖의 규제사항 등(예를 들어, 재개발, 도로개설 여부 등)을 확인할 수 있습니다(「토지이용규제 기본법」 제10조제1항, 「토지이용규제 기본법 시행령」 제9조제4항 및 「토지이용규제 기본법 시행규칙」 제2조제2항).

토지이용계획확인서의 발급

토지이용계획 확인서는 시·군·구청이나 민원24 홈페이지(http://www.minwon.go.kr/)에서 발급받을 수 있으며, 토지이음(구 토지이용규제정보서비스)홈페이지(www.eum.go.kr)에서도 열람할 수 있습니다.

※ 토지이음(구 토지이용규제정보서비스)홈페이지(www.eum.go.kr)에서는 토지이용계획확인서를 볼 수 있는 외에도 지역·지구별 행위제한 사항을 확인할 수 있으며, 규제안내서·지형고시도면을 열람할 수 있습니다.

사전결정

사전결정의 신청

「건축법」 제11조에 따른 건축허가 대상 건축물을 건축하려는 자는 건축허가를 신청하기 전에 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 그 건축물의 건축에 관한 다음의 사항에 대한 사전결정을 신청할 수 있습니다(「건축법」 제10조제1항).

√ 해당 대지에 건축하는 것이 「건축법」이나 관계 법령에서 허용되는지 여부

√ 「건축법」 또는 관계 법령에 따른 건축기준 및 건축제한, 그 완화에 관한 사항 등을 고려하여 해당 대지에 건축 가능한 건축물의 규모

√ 건축허가를 받기 위하여 신청자가 고려하여야 할 사항

사전결정 신청 절차

사전결정을 신청하려면 다음의 서류를 제출해야 합니다(「건축법」 제10조제5항, 「건축법 시행규칙」 제4조 및 별지 제1호의2서식).

1. 사전결정 신청서

「건축법 시행령」 제5조의5제6항제2호자목에 따라 제출되어야 하는 간략설계도서(사전결정신청과 동시에 건축위원회의 심의를 신청하는 경우에만 제출)

3. 「도시교통정비 촉진법」에 따른 교통영향평가서의 검토를 위해 「도시교통정비 촉진법」에서 제출하도록 한 서류(사전결정신청과 동시에 교통영향평가서의 검토를 신청하는 경우에만 제출)

4. 「환경정책기본법」에 따른 사전환경성검토를 위해 「환경정책기본법」에서 제출하도록 한 서류(사전결정이 신청된 건축물의 대지면적 등이 「환경정책기본법」에 따른 사전환경성검토 협의대상인 경우에만 제출)

5. 「건축법」 제10조제6항 각 호의 허가를 받거나 또는 협의를 하기 위해 해당 법령에서 제출하도록 한 서류(해당 사항이 있는 경우에만 제출)

6. 「건축법 시행규칙」 별표 2 중 건축계획서(에너지절약계획서, 노인 및 장애인을 위한 편의시설 설치계획서는 제외) 및 배치도(조경계획은 제외)

사전결정의 통지

신청서와 관련 서류를 제출하면 입지, 건축물의 규모, 용도 등을 사전결정하는 절차를 거쳐 그 사전결정 내용을 통지받을 수 있습니다(「건축법」 제10조제4항).

사전결정신청자는 사전결정을 통지받은 날부터 2년 이내에

「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 신청해야 하며, 이 기간에 건축허가를 신청하지 않으면 사전결정의 효력이 상실됩니다(「건축법」 제10조제9항).

사전결정 통지를 받은 경우에는 다음의 허가를 받거나 신고 또는 협의를 한 것으로 봅니다(「건축법」 제10조제6항).

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조에 따른 개발행위허가

「산지관리법」 제14조와 제15조에 따른 산지전용허가와 산지전용신고(보전산지인 경우에는 도시·군지역만 해당)

3. 「농지법」 제34조, 제35조 및 제43조에 따른 농지전용허가·신고 및 협의

「하천법」 제33조에 따른 하천점용허가

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「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 펜션시설 건축 가능 지역

펜션시설의 건축이 가능한 용도지역·용도지구

용도지역이란 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위해서 서로 중복되지 않게 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제15호).

용도지구란 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나 완화해서 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 경관·안전 등을 도모하기 위해 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제16호).

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지역·용도지구에서의 펜션시설 건축 가능 여부는「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조, 제37조, 제76조 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제30조, 제31조 및 제71조부터 제82조까지에서 확인하실 수 있습니다.

위반 시 제재

용도지역 또는 용도지구에서의 건축 제한 등을 위반하면 국토교통부장관, 시·도지사, 시장·군수 또는 구청장에게 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 허가·인가 등의 취소, 공사의 중지, 공작물 등의 개축 또는 이전 및 그 밖에 필요한 처분이나 조치를 명령받게 될 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제133조제1항제8호).

또한, 용도지역 또는 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등의 제한을 위반해서 건축물이나 그 밖의 시설을 건축 또는 설치하거나 그 용도를 변경하는 경우에는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제141조제4호).

펜션시설의 건축이 가능한 용도구역

용도구역이란 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화하거나 완화해서 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모, 토지이용의 종합적 조정·관리 등을 위해 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말하며(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조17호), 개발제한구역·도시자연공원구역·시가화조정구역 및 수산자원보호구역으로 구분됩니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제38조부터 제40조까지).

개발제한구역에서의 건축 가능 여부

국토교통부장관은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시 주변의 자연환경을 보전해서 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위해 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 국방부장관의 요청으로 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되면 개발제한구역의 지정 및 해제를 도시·군관리계획으로 결정할 수 있습니다(

「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제3조제1항).

건축 가능 여부

√ 개발제한구역에서는 펜션시설을 건축할 수 없습니다(

「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조제1항,

「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 제13조제1항 및 별표 1).

위반 시 제재

√ 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 허가를 받거나, 허가를 받지 않거나, 허가받은 내용을 위반해서 건축하거나, 신고를 하지 않고 건축하면 시장·군수·구청장에게 허가취소, 공사의 중지, 건축물의 철거·폐쇄·개축 또는 이전 및 그 밖의 조치를 명령받게 될 수 있습니다(

「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제30조제1항).

√ 한편, 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 허가를 받거나, 허가 내용을 위반해서 건축하면 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제31조).

도시자연공원구역에서의 건축 가능 여부

시·도지사 또는 대도시 시장은 도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가·휴식공간을 제공하기 위해 도시지역 안에서 식생(植生)이 양호한 산지(山地)의 개발을 제한한 필요가 있다고 인정되면 도시자연공원구역의 지정 또는 변경을 도시·군관리계획으로 결정할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제38조의2제1항).

건축 가능 여부

√ 도시자연공원구역에서는 펜션시설을 건축할 수 없습니다(

「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제27조제1항).

위반 시 제재

√ 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 허가를 받거나, 허가를 받지 않거나, 허가받은 내용을 위반해서 건축하면 1년 이하의 징역 또는 1,000만원 이하의 벌금에 처해집니다(「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제53조제2호 및 제3호).

시가화조정구역에서의 건축 가능 여부

국토교통부장관은 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아 도시·군지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화(市街化)를 방지하고 계획적·단계적인 개발을 도모하기 위해 5년 이상 20년 이내의 기간 동안 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정되면 시가화조정구역의 지정 또는 변경을 도시·군관리계획으로 결정할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제39조제1항).

건축 가능 여부

√ 시가화조정구역에서는 펜션시설을 건축할 수 없습니다(

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제81조제1항,

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제88조 및 별표 24).

위반 시 제재

√ 부정한 방법으로 허가를 받거나, 행위 제한을 위반하면 국토교통부장관, 시·도지사, 시장·군수 또는 구청장에게 허가취소, 공사의 중지, 공작물 등의 개축 또는 이전 및 그 밖의 처분이나 조치를 명령받게 될 수 있습니다(

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제133조제1항제12호 및 제21호).

√ 또한, 허가를 받지 않고 건축하는 경우에는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제140조제2호).

수산자원보호구역에서의 건축 가능 여부

농림축산식품부장관은 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아 수산자원을 보호·육성하기 위해 필요한 공유수면이나 그에 인접한 토지에 대한 수산자원보호구역의 지정 또는 변경을 도시·군관리계획으로 결정할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제40조).

건축 가능 여부

√ 수산자원보호구역에서는 「관광진흥법」에 따라 지정된 관광지 또는 관광단지와 「농어촌정비법」에 따라 지정된 관광농원지역 안에서 해당 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 1,000제곱미터 이하이고 3층 이하인 숙박시설을 건축할 수 있습니다(「수산업법」 제52조제2항제2호, 「수산업법 시행령」 별표 16 제2호카목).

위반 시 제재

√ 허가를 받지 않고 건축하면 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처해집니다(

「수산업법」 제64조제12호).

※ 용도지역·용도지구 및 용도구역 안에서의 건축 제한에 관한 자세한 사항은 이 사이트 (https://www.easylaw.go.kr) 『단독주택건축(신축, 개축)』의 <사전준비-부지선정>에서 확인할 수 있습니다.

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개별 법령에 따른 펜션시설 건축 가능 지역

개별 법령에 따른 건축 가능 지역

펜션은 농촌, 산지, 도서지역 등에 위치하는 경우가 대부분인데, 이들 지역은 그 지리적 여건이나 안전 등의 문제로 건축이 제한되는 경우가 많습니다. 따라서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 건축제한 외에도 각 개별 법령에서 건축을 제한하고 있지는 않은지 살펴보는 것이 중요합니다.

※ 펜션시설의 건축을 원하는 지역에 개별 법령에 의한 건축제한이 있는지는 토지이용계획확인서를 열람해서 확인할 수 있습니다.

아래에서는 펜션시설의 입지로 생각할 수 있는 대표적인 지역·지구에서의 건축제한 사항에 대해 알아보겠습니다.

재해위험 개선사업지구에서의 건축 가능 여부

행정안전부장관 또는 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사는

「자연재해대책법」 제12조에 따라 자연재해위험개선지구로 지정·고시된 지역 또는 태풍, 홍수, 호우, 해일 등 자연현상으로 인해 상습 풍수해 등의 피해가 빈발하는 지역과 집단이주단지 조성이 필요한 수해복구 지역 중에서 재해위험 개선사업지구를 지정할 수 있습니다(「재해위험 개선사업 및 이주대책에 관한 특별법」 제2조제2호).

건축 가능 여부

재해위험 개선사업지구에서의 펜션시설 건축은 관할 행정안전부장관, 시·도지사 또는 시장·군수·자치구의 구청장의 허가를 받아야만 할 수 있습니다(

「재해위험 개선사업 및 이주대책에 관한 특별법」 제7조제1항 및

「재해위험 개선사업 및 이주대책에 관한 특별법 시행령」 제8조제1항).

위반 시 제재

허가를 받지 않거나 거짓이나 부정한 방법으로 허가를 받아 건축하면 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「재해위험 개선사업 및 이주대책에 관한 특별법」 제37조).

위험저수지·댐 정비지구에서의 건축 가능 여부

특별자치도지사·시장·군수 또는 자치구의 구청장이 관리하고 있는 저수지·댐이 다음 어느 하나에 해당하는 경우에는 위험저수지·댐 정비기본계획을 수립해서 행정안전부장관의 승인을 받아 위험저수지·댐 정비지구로 지정할 수 있습니다(「저수지·댐의 안전관리 및 재해예방에 관한 법률」 제12조제1항).

1. 저수지·댐의 안전성 확보 및 효용성 제고 등을 위해 위험저수지·댐 정비사업이 시급하다고 판단되는 경우

2. 저수지·댐이 본래의 목적과 기능을 상실해서 재해예방을 위해 다른 용도로 전환 등의 조치가 필요하다고 판단되는 경우

건축 가능 여부

위험저수지·댐 정비지구에서의 펜션시설 건축은 관할 특별자치도지사·시장·군수 또는 자치구의 구청장의 허가를 받아야만 할 수 있습니다(

「저수지·댐의 안전관리 및 재해예방에 관한 법률」 제17조 본문 및

「저수지·댐의 안전관리 및 재해예방에 관한 법률 시행령」 제21조제1항제3호).

위반 시 제재

허가를 받지 않고 건축하면 300만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「저수지·댐의 안전관리 및 재해예방에 관한 법률」 제33조제2항제2호).

농업진흥지역에서의 건축 가능 여부

특별시장·광역시장 또는 도지사는 농지를 효율적으로 이용하고 보전하기 위해서 농업진흥지역을 지정하는데, 농업진흥지역은 농업진흥구역과 농업보호구역으로 지정할 수 있습니다(「농지법」 제28조).

건축 가능 여부

농업진흥구역에서는 펜션시설을 건축할 수 없습니다(

「농지법」 제32조제1항).

위반 시 제재

이를 위반해서 건축하면 5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「농지법」 제58조제2호).

특정도서에서의 건축 가능 여부

환경부장관은 사람이 거주하지 않거나 극히 제한된 지역에만 거주하는 섬으로서 자연생태계·지형·지질·자연환경이 우수한 독도 등을 특정도서로 지정해서 고시할 수 있습니다(「독도 등 도서지역의 생태계 보전에 관한 특별법」 제2조제1호).

현재 특정도서 지정현황은 [「특정도서 고시」(환경부 고시 제2019-243호, 2019. 12. 23., 발령·시행)]에서 확인할 수 있습니다.

건축 가능 여부

특정도서에서는 펜션시설을 건축할 수 없습니다(

「독도 등 도서지역의 생태계 보전에 관한 특별법」 제8조제1항제1호).

위반 시 제재

이를 위반해서 건축물을 신축·증축하면 환경부장관에게 원상회복 명령(원상회복이 곤란한 경우에는 그에 상응하는 조치의 명령)을 받게 될 수 있으며(

「독도 등 도서지역의 생태계 보전에 관한 특별법」 제11조), 5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「독도 등 도서지역의 생태계 보전에 관한 특별법」 제14조).

생태·경관보전지역에서의 건축 가능 여부

환경부장관은 다음 어느 하나에 해당하는 지역으로서 자연생태·자연경관을 특별히 보전할 필요가 있는 지역을 생태·경관보전지역으로 지정할 수 있습니다(「자연환경보전법」 제12조제1항 및 「자연환경보전법 시행령」 제7조제1항).

1. 자연상태가 원시성을 유지하고 있거나 생물다양성이 풍부해서 보전 및 학술적 연구가치가 큰 지역

2. 지형 또는 지질이 특이해서 학술적 연구 또는 자연경관의 유지를 위해 보전이 필요한 지역

3. 다양한 생태계를 대표할 수 있는 지역 또는 생태계의 표본지역

4. 관계 행정기관의 장이나 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사 또는 특별자치도지사가 자연경관이 수려해서 특별히 보전할 필요가 있다고 추천하는 지역

생태·경관보전지역은 생태·경관핵심보전구역(이하 “핵심구역”이라 함), 생태·경관완충보전구역(이하 “완충구역”이라 함), 생태·경관전이보전구역(이하 전이구역“이라 함)으로 구분해서 지정될 수 있습니다. 핵심구역은 생태계의 구조와 기능의 훼손방지를 위해 특별히 보호가 필요하거나 자연경관이 수려해서 특별히 보호하고자 하는 지역을, 완충구역은 핵심구역의 연접지역으로서 핵심구역의 보호를 위해 필요한 지역을, 전이구역은 핵심구역 또는 완충구역에 둘러싸인 취락지역으로서 지속 가능한 보전과 이용을 위해서 필요한 지역을 말합니다(「자연환경보전법」 제12조제2항).

건축 가능 여부

누구든지 생태·경관보전지역에서는 건축물의 신축·증축으로 자연생태 또는 자연경관의 훼손행위를 해서는 안 됩니다(

「자연환경보전법」 제15조제1항제2호). 따라서 펜션시설을 건축할 수 없습니다.

위반 시 제재

이를 위반해서 건축하면 환경부장관에게 행위중지·원상회복명령을 받게 될 수 있으며, 원상회복이 곤란한 경우에는 대체자연의 조성 등 이에 상응하는 조치를 명령받게 될 수 있습니다(

「자연환경보전법」 제17조).

또한, 다음 어느 하나에 해당하는 경우에는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「자연환경보전법」 제63조).

1. 핵심구역 안에서

「자연환경보전법」 제15조제1항(「자연환경보전법」 제22조제2항에 따라 준용되는 경우를 포함)을 위반해서 자연생태·자연경관의 훼손행위를 한 경우

2. 완충구역 안에서

「자연환경보전법」 제15조제1항제2호부터 제5호까지의 규정을 위반해서 자연생태·자연경관의 훼손행위를 한 경우

「자연환경보전법」 제17조(제22조제2항에 따라 준용되는 경우를 포함)에 의한 중지·원상회복 또는 조치명령을 위반한 경우