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SMART 생활법률
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- 부동산 매매 개관
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- 부동산 매매 개요
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- 부동산 거래 규제
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- 부동산 매매 관련 법제
- 부동산 매매계약 전 준비사항
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- 부동산 선정하기
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- 부동산 중개업체 선정하기
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- 부동산 구입자금 준비하기
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- 행정청의 허가받기
- 부동산 매매계약의 체결
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- 부동산의 권리관계 등 확인하기
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- 부동산 계약하기
- 부동산 매매계약 후 처리사항
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- 소유권이전등기하기
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- 각종 사항 신고하기
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- 각종 세금 납부하기
- 부동산 매매계약의 해제 등
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- 부동산 매매계약의 해제
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- 부동산 매매계약의 위반
현재위치 및 공유하기
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소유권이전등기명의신탁약정은 무효이므로, 명의신탁약정에 따라 행해진 등기에 의한 부동산 물권변동은 무효가 됩니다.
부동산 소유권이전등기 
부동산 소유권이전등기의 개념
“부동산 소유권이전등기”란 부동산의 소유권에 변동이 생기는 경우 이를 부동산등기부에 등기하는 것을 말합니다. 매매계약으로 인해 부동산의 소유자가 변경되는 경우 이를 등기해야 소유권의 변동 효력이 생깁니다(「민법」 제186조). 부동산 소유권이전등기 신청인 및 기간 부동산 매매계약이 체결된 경우 매도인은 매수인에게 부동산 소유권을 이전할 의무를 지게 됩니다. 부동산 소유권이전등기는 매도인과 매수인이 서로의 채무를 모두 이행한 60일 이내에 등기의무자인 매도인과 등기권리자인 매수인이 함께 등기소에 신청합니다(「부동산등기법」 제23조제1항 및 「부동산등기 특별조치법」 제2조제1항). 부동산 소유권 이전등기를 신청할 수 있는 대리인은 변호사나 법무사[법무법인·법무법인(유한)·법무조합 또는 법무사법인 법무사법인(유한)을 포함하며, 이하 “자격자대리인”이라 함]의 사무원 중 자격자대리인의 사무소 소재지를 관할하는 지방법원장이 허가하는 1명으로 합니다(「부동산등기법」 제24조제1항제1호 단서 및 「부동산등기규칙」 제58조제1항 본문). 부동산 소유권이전등기 신청방법 부동산 소유권이전등기를 신청하는 경우 신청인 또는 그 대리인(代理人)이 등기소에 출석하여 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하는 방법과 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)를 이용하여 신청정보 및 첨부정보를 보내는 방법(법원행정처장이 지정하는 등기유형으로 한정함)이 있습니다(「부동산등기법」 제24조제1항). 방문신청
등기소에 방문하여 부동산 소유권이전등기를 신청을 하는 경우에는 등기신청서에 다음의 신청정보를 적어 신청인 또는 그 대리인이 기명날인하거나 서명하고 다음의 첨부정보를 담고 있는 서면을 첨부해야 합니다(「부동산등기규칙」 제43조, 제46조 및 제56조제1항, 제3항).|
정보의 종류 |
제공할 정보 |
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신청정보 |
1. 토지의 표시에 관한 사항 √ 소재와 지번(地番) √ 지목(地目) √ 면적 2. 건물의 표시에 관한 사항 √ 소재, 지번 및 건물번호(같은 지번 위에 1개의 건물만 있는 경우에는 건물번호는 기록하지 않음) √ 건물의 종류, 구조와 면적(부속건물이 있는 경우에는 부속건물의 종류, 구조와 면적도 함께 기록함) 3. 구분건물의 표시에 관한 사항 √ 1동 건물의 표시로서 소재지번·건물명칭 및 번호·구조·종류·면적(1동 건물의 구조·종류·면적은 건물의 표시에 관한 등기나 소유권보존등기를 신청하는 경우로 한정함) √ 전유부분의 건물의 표시로서 건물번호·구조·면적 √ 대지권이 있는 경우 그 권리의 표시, 신청인의 성명(또는 명칭), 주소(또는 사무소 소재지) 및 주민등록번호(또는 부동산등기용등록번호) 4. 신청인이 법인인 경우: 그 대표자의 성명과 주소 5. 대리인이 등기를 신청하는 경우: 그 성명과 주소 6. 등기원인과 그 연월일 7. 등기의 목적 8. 등기필정보(공동신청 또는 승소한 등기의무자의 단독신청에 의해 권리에 관한 등기를 신청하는 경우로 한정함) 9. 등기소의 표시 10. 신청연월일 |
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첨부정보 |
1. 등기원인을 증명하는 정보 2. 등기원인에 대해 제3자의 허가, 동의 또는 승낙이 필요한 경우 : 이를 증명하는 정보 3. 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 필요한 경우 : 이를 증명하는 정보 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보 4. 신청인이 법인인 경우 : 그 대표자의 자격을 증명하는 정보 5. 대리인이 등기를 신청하는 경우 : 그 권한을 증명하는 정보 6. 등기권리자(새로 등기명의인이 되는 경우로 한정)의 주소(또는 사무소 소재지) 및 주민등록번호(또는 부동산등기용등록번호)를 증명하는 정보 7. 소유권이전등기를 신청하는 경우 : 등기의무자의 주소(또는 사무소 소재지)를 증명하는 정보 8. 소유권이전등기를 신청하는 경우 : 토지대장·임야대장·건축물대장 정보나 그 밖에 부동산의 표시를 증명하는 정보 9. 자격자대리인이 ① 공동으로 신청하는 권리에 관한 등기 ② 승소한 등기의무자가 단독으로 신청하는 권리에 관한 등기를 신청하는 경우: 자격자대리인이 주민등록증·인감증명서·본인서명 사실확인서 등 법령에 따라 작성된 증명서의 제출이나 제시, 그 밖에 이에 준하는 확실한 방법으로 위임인이 등기의무자인지 여부를 확인하고 자필서명한 정보 |
방문신청을 하는 경우에는 다음의 인감증명 중 발행일로부터 3개월 이내의 것을 제출해야 합니다. 이 경우 해당 등기신청서(위임에 의한 대리인이 신청하는 경우에는 위임장)나 첨부서면에는 그 인감을 날인해야 합니다(「부동산등기규칙」 제60조제1항 및 제62조). 방문신청 시 매도인 및 매수인 또는 법인 아닌 사단이나 재단이 직접 등기신청을 하거나 자격자대리인이 아닌 사람에게 위임하여 등기신청을 하는 경우에는 도면을 서면으로 작성하여 등기소에 제출할 수 있습니다(「부동산등기규칙」 제63조). 전자신청 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)를 이용하여 부동산 소유권 이전등기를 신청하는 경우에는 신청인이 직접 신청하거나 자격자대리인이 신청인을 대리하여 신청할 수 있으나 법인 아닌 사단이나 재단은 신청할 수 없습니다. 외국인의 경우에는 외국인등록을 하거나 국내거소신고를 한 경우에만 신청할 수 있습니다(「부동산등기규칙」 제67조제1항). 전자신청을 하는 경우에는 위의 신청정보와 첨부정보를 사용자등록번호와 다음의 전자서명정보를 함께 전자문서로 등기소에 송신해야 합니다(「부동산등기규칙」 제67조제2항, 제3항 및 제4항). 전자신청을 하기 위해서는 부동산 소유권이전등기를 신청을 하는 신청인 또는 자격자대리인이 최초의 등기신청 전에 사용자등록을 해야 합니다(「부동산등기규칙」 제68조제1항). 수수료 부동산 소유권이전등기를 하는 경우 신청인은 매 부동산마다 15,000원의 수수료를 내야 합니다(「부동산등기법」 제22조제3항 및 「등기사항증명서 등 수수료규칙」 제5조의2제1항제2호). 관할 등기소 등기소의 개념 “등기소”란 부동산등기, 상업등기, 선박등기 등 등기사무를 관장하는 지방법원이 그 관할구역 내에서 등기사무의 일부를 처리하기 위해 마련된 기관입니다(「부동산등기법」 제7조제1항 및 대법원 인터넷등기소). 등기소의 관할 등기사무는 부동산의 소재지를 관할하는 지방법원, 그 지원(支院) 또는 등기소에서 담당합니다(「부동산등기법」 제7조제1항). 관할 등기소 찾기 부동산 명의신탁 명의신탁의 개념 “명의신탁약정”이란 부동산에 관한 소유권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려는 자(이하 “실권리자”라 함)가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기 포함)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정을 말합니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제2조제1호). 명의신탁약정 및 등기의 효과 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기해서는 안 됩니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제3조제1항). 명의신탁약정은 무효이므로 명의신탁약정에 따라 행해진 등기에 의한 부동산 물권변동은 무효가 됩니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제4조제1항 및 제2항 본문). 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 그 일방 당사자가 되고 그 타방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 유효합니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제4조제2항 단서). 예외적 허용 다음에 해당하는 경우로서 조세포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않는 경우에만 명의신탁이 허용됩니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제8조). 종중이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중(종중과 그 대표자를 같이 표시하여 등기한 경우 포함)외의 자의 명의로 등기한 경우 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우 종교단체의 명의로 그 산하 조직이 보유한 부동산에 관한 물권을 등기한 경우 과징금·이행강제금 및 형사처벌 과징금 명의신탁약정을 한 명의신탁자는 다음의 과징금 부과율을 합한 과징금 부과율에 부동산평가액(소유권의 경우 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가를 말함)을 곱한 과징금을 납부해야 합니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제5조제1항, 제2항, 제3항 및 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행령」 제3조의2, 별표). 부동산평가액을 기준으로 하는 과징금 부과율|
부동산평가액 |
과징금 부과율 |
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5억원 이하 |
5% |
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5억원 초과 30억원 이하 |
10% |
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30억원 초과 |
15% |
의무위반 경과기간을 기준으로 하는 과징금 부과율|
의무위반 경과기간 |
과징금 부과율 |
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1년 이하 |
5% |
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1년 초과 2년 이하 |
10% |
|
2년 초과 |
15% |
이행강제금 과징금이 부과되면 지체 없이 실명으로 등기해야 하고, 이를 위반한 자에 대해서는 과징금 부과일부터 1년이 지난 때에 부동산평가액의 10%에 해당하는 금액과, 다시 1년이 지난 때에 부동산평가액의 20%에 해당하는 금액이 각각 이행강제금으로 부과됩니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제6조). 위반 시 처벌 명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처해집니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제7조제1항).