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용도지역에서의 건폐율과 용적률용도지역에서 건축물을 건축하는 경우에는 특별시ㆍ광역시ㆍ시 또는 군의 조례로 정하는 건폐율 및 용적률을 초과해서는 안 됩니다.
용도지역의 건폐율 
건폐율이란? 용도지역에서의 건폐율 기준
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조에 따라 지정된 용도지역에서 건폐율의 최대 한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려해서 다음의 범위에서 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조제1항·제2항 및 
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제84조제1항).|
구 분 |
용도지역 |
건폐율 기준 |
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도시지역 |
주거지역 |
·제1종 전용주거지역: 50퍼센트 이하 ·제2종 전용주거지역: 50퍼센트 이하 ·제1종 일반주거지역: 60퍼센트 이하 ·제2종 일반주거지역: 60퍼센트 이하 ·제3종 일반주거지역: 50퍼센트 이하 ·준주거지역: 70퍼센트 이하 |
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상업지역 |
·중심상업지역: 90퍼센트 이하 ·일반상업지역: 80퍼센트 이하 ·근린상업지역: 70퍼센트 이하 ·유통상업지역 : 80퍼센트 이하 |
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공업지역 |
·전용공업지역 : 70퍼센트 이하 ·일반공업지역: 70퍼센트이하 ·준공업지역: 70퍼센트 이하 |
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녹지지역 |
·보전녹지지역: 20퍼센트 이하 ·생산녹지지역: 20퍼센트 이하 ·자연녹지지역: 20퍼센트 이하 |
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관리지역 |
·보전관리지역: 20퍼센트 이하 ·생산관리지역: 20퍼센트 이하 ·계획관리지역: 40퍼센트 이하 |
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농림지역 |
·20퍼센트 이하 |
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자연환경보전지역 |
·20퍼센트 이하 |
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용도지역에서의 건폐율 기준의 예외 다음의 어느 하나에 해당하는 지역에서의 건폐율에 관한 기준은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조제1항과 제2항에도 불구하고 다음의 범위에서 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정하는 비율 이하로 합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조제3항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제84조제4항).「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조제1항제6호에 따른 취락지구: 60퍼센트 이하(집단취락지구에 대해서는 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법령이 정하는 바에 따릅니다)「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조제1항제7호에 따른 개발진흥지구 : 다음에서 정하는 비율 이하 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조제1항에도 불구하고 다음에서 정하는 기준에 따라 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 건폐율을 따로 정할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조제4항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제84조제6항).「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제84조제1항의 규정에도 불구하고 그 건폐율은 다음에서 정하는 비율을 초과할 수 없습니다.「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조제4항 후단에 따른 방재지구의 재해저감대책에 부합하게 재해예방시설을 설치한 건축물: 해당 용도지역별 건폐율의 150퍼센트 이하의 범위에서 도시·군계획조례로 정하는 비율「건축법 시행령」 제2조제16호에 따른 한옥「초·중등교육법」 제2조에 따른 학교 및 「고등교육법」 제2조제1호부터 제5호까지의 규정에 따른 학교를 말함)로서 다음의 요건을 모두 충족하는 학교: 30퍼센트의 범위에서 도시·군계획조례로 정하는 비율「환경친화적 자동차의 개발 및 보급 촉진에 관한 법률」 제2조제9호에 따른 수소연료공급시설의 증축이 예정되어 있을 것「농지법」 제32조제1항에 따라 건축할 수 있는 건축물의 건폐율은 60퍼센트 이하의 범위에서 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 도시·군계획조례로 정하는 비율을 초과해서는 안 됩니다. 위반 시 제재 국토교통부장관, 시·도지사, 시장·군수 또는 구청장은 위 규정에 따른 건폐율을 위반해서 건축한 자에게 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 허가·인가 등의 취소, 공사의 중지, 공작물 등의 개축 또는 이전, 그 밖에 필요한 처분을 하거나 조치를 명할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제133조제1항제9호).|
연면적, 용적률, 건축면적, 건폐율 : 잘 모르겠어요 |
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※ 연면적이란?
연면적이란 건물 전체 층 바닥면적의 합계입니다(
※ 용적률이란?
용적률이란 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 함)의 비율을 말합니다(
다만, 용적율을 산정할 때의 연면적은 다음에 해당하는 면적을 제외한 부분을 뜻합니다( 가. 지하층의 면적 나. 지상층의 주차용(해당건축물의 부속용도인 경우만 해당)으로 쓰는 면적 다. 「건축법 시행령」 제34조제3항 및 제4항에 따라 초고층 건축물과 준초고층 건축물에 설치하는 피난안전구역의 면적 라. 「건축법 시행령」 제40조제3항제2호에 따라 건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간의 면적
용적률(%) = 지상층 연면적/대지면적 * 100
※ 건축면적이란?
건축면적이란 수평투영면적 중 가장 넓게 보이는 층의 면적을 말합니다(
※ 건폐율이란?
건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계)의 비율을 말합니다(
건폐율(%) = 건축면적/대지면적 * 100
예) (A)건물이 100평의 대지에 1층부터 5층까지 모두 40평인 건물인 경우의 용적률과 건폐율은? (A) 건물의 용적률 = 지상층연면적(40*5=200)/대지면적(100) *100 = 200% (A) 건물의 건폐율 = 건축면적(40)/대지면적(100) *100 = 40%
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용도지역의 용적률 용적률이란? 용도지역에서의 용적률 기준 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조에 따라 지정된 용도지역에서 용적률의 최대 한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려해서 다음의 기준에 따라 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조제1항·제2항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제85조제1항).
그럼에도 불구하고 건축물을 건축하려는 자가 그 대지의 일부에 「사회복지사업법」 제2조제4호에 따른 사회복지시설 중 다음의 시설을 설치하여 국가 또는 지방자치단체에 기부채납하는 경우에는 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 해당 용도지역에 적용되는 용적률이 완화될 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조제6항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제85조제10항).|
구 분 |
용도지역 |
용적률 기준 |
|---|---|---|
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도시지역 |
주거지역 |
·제1종 전용주거지역: 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하 ·제2종 전용주거지역: 50퍼센트 이상 150퍼센트 이하 ·제1종 일반주거지역: 100퍼센트 이상 200퍼센트 이하 ·제2종 일반주거지역: 100퍼센트 이상 250퍼센트 이하 ·제3종 일반주거지역: 100퍼센트 이상 300퍼센트 이하 ·준주거지역: 200퍼센트 이상 500퍼센트 이하 |
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상업지역 |
·중심상업지역: 200퍼센트 이상 1천500퍼센트 이하 ·일반상업지역: 200퍼센트 이상 1천300퍼센트 이하 ·근린상업지역: 200퍼센트 이상 900퍼센트 이하 ·유통상업지역: 200퍼센트 이상 1천100퍼센트 이하 |
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공업지역 |
·전용공업지역: 150퍼센트 이상 300퍼센트 이하 ·일반공업지역: 150퍼센트 이상 350퍼센트 이하 ·준공업지역: 150퍼센트 이상 400퍼센트 이하 |
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녹지지역 |
·보전녹지지역: 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하 ·생산녹지지역: 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하 ·자연녹지지역: 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하 |
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관리지역 |
·보전관리지역: 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하 ·생산관리지역: 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하 ·계획관리지역: 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하 |
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농림지역 |
·50퍼센트 이상 80퍼센트 이하 |
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자연환경보전지역 |
·50퍼센트 이상 80퍼센트 이하 |
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용도지역에서의 용적률 기준의 예외 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조제4항 후단에 따른 방재지구의 재해저감대책에 부합하게 재해예방시설을 설치하는 건축물의 경우에는 용적률에 대한 위의 규정에도 불구하고 도시지역 중 주거지역, 상업지역 및 공업지역은 해당 용적률의 140퍼센트 이하의 범위에서 도시·군계획조례로 정하는 비율로 할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제85조제5항). 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조제3항제2호부터 제5호까지의 규정에 해당하는 지역에서의 용적률에 대한 기준은 위 규정에도 불구하고 다음의 기준에 따라 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 도시·군계획조례로 정하는 비율을 초과해서는 안 됩니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조제3항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제85조제6항). 준주거지역·중심상업지역·일반상업지역·근린상업지역·전용공업지역·일반공업지역 또는 준공업지역안의 건축물로서 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물에 대한 용적률은 경관·교통·방화 및 위생상 지장이 없다고 인정되는 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조제1항 각 호의 규정에 따른 해당 용적률 120퍼센트 이하의 범위안에서 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 도시·군계획조례로 용적률을 따로 정할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조제4항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제85조제7항). 또한, 다음의 지역·지구 또는 구역안에서 건축물을 건축하려는 사람이 그 대지의 일부를 공공시설부지로 제공하는 경우에는 해당 건축물에 대한 용적률은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조제1항 각호에 따른 해당 용적률의 200퍼센트 이하의 범위에서 대지면적의 제공비율에 따라 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 도시·군계획조례가 정하는 비율로 할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조제4항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제85조제8항). 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 및 다른 법률에 따른 용적률의 완화에 관한 규정은 이러한 법률에도 불구하고 다음의 구분에 따른 범위에서 중첩하여 적용할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조제7항 본문).「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제52조제3항에 따라 지구단위계획으로 정하는 범위「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제85조제1항으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도의 120퍼센트 이하 다만, 용적률 완화 규정을 중첩 적용하여 완화되는 용적률이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제85조제1항으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도를 초과하는 경우에는 관할 시·도지사, 시장·군수 또는 구청장이 건축위원회와 도시계획위원회의 공동 심의를 거쳐 기반시설의 설치 및 그에 필요한 용지의 확보가 충분하다고 인정하는 경우에 한정합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조제7항 단서). 용도지역 미지정 또는 미세분 지역에서의 행위 제한 도시지역, 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역으로 용도가 지정되지 않은 지역에 대해서는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조부터 제78조까지의 규정을 적용할 때에 자연환경보전지역에 관한 규정이 적용됩니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제79조제1항). 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조에 따른 도시지역 또는 관리지역이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제1항 각 호 각 목의 세부 용도지역으로 지정되지 않은 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조부터 제78조까지의 규정을 적용할 때에 해당 용도지역이 도시지역인 경우에는 녹지지역 중 보전녹지지역에 관한 규정을 적용하고, 관리지역인 경우에는 보전관리지역에 관한 규정이 적용됩니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제79조제2항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제86조). 위반 시 제재 국토교통부장관, 시·도지사, 시장·군수 또는 구청장은 위 규정에 따른 용적률을 위반해서 건축한 자에게 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 허가·인가 등의 취소, 공사의 중지, 공작물 등의 개축 또는 이전, 그 밖에 필요한 처분을 하거나 조치를 명할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제133조제1항제10호).