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도시개발사업의 시행
실시계획의 작성 및 인가 등 
실시계획의 작성
도시개발사업의 시행자는 도시개발사업에 관한 실시계획(이하 "실시계획"이라 함)을 작성해야 합니다. 이 경우 실시계획에는 지구단위계획이 포함되어야 합니다(
「도시개발법」 제17조제1항). 시행자(지정권자가 시행자인 경우는 제외)는 작성된 실시계획에 관하여 지정권자(「도시개발법」 제3조에 따라 도시개발구역을 지정하는 자, 이하 "지정권자"라 함)의 인가를 받아야 하며, 지정권자가 실시계획을 작성하거나 인가하는 경우 국토교통부장관이 지정권자이면 특별시장·광역시장·도지사·특별자치도지사(이하 "시·도지사"라 함) 또는 대도시 시장의 의견을, 시·도지사가 지정권자이면 시장(대도시 시장 제외)·군수 또는 구청장의 의견을 미리 들어야 합니다(「도시개발법」 제17조제2항 및 제3항). 실시계획의 고시 지정권자가 실시계획을 작성하거나 인가한 경우에는 이를 관보나 공보에 고시하고 시행자에게 관계 서류의 사본을 송부하며, 대도시 시장인 지정권자는 일반에게 관계 서류를 공람시켜야 하고, 대도시 시장이 아닌 지정권자는 해당 도시개발구역을 관할하는 시장(대도시 시장 제외)·군수 또는 구청장에게 관계 서류의 사본을 보내야 합니다(「도시개발법」 제18조제1항 전단). 이 경우 지정권자인 특별자치도지사와 본문에 따라 관계 서류를 받은 시장(대도시 시장 제외)·군수 또는 구청장은 이를 일반인에게 공람시켜야 합니다(「도시개발법」 제18조제1항 후단). 도시개발사업에 관한 공사의 감리 지정권자는 실시계획을 인가하였을 때에는 「건설기술 진흥법」에 따른 건설엔지니어링사업자를 도시개발사업의 공사에 대한 감리를 할 자로 지정하고 지도·감독해야 합니다(「도시개발법」 제20조제1항 본문).「도시개발법」 제21조제1항). 수용 또는 사용하는 방식에 따른 사업 시행 토지등의 사용·수용 시행자는 도시개발사업에 필요한 토지등을 수용하거나 사용할 수 있습니다. 다만, 민간시행자는 사업대상 토지면적의 2/3 이상에 해당하는 토지를 소유하고 토지 소유자 총수의 1/2 이상에 해당하는 자의 동의를 받아야 합니다(「도시개발법」 제22조제1항). 토지상환채권의 발행 시행자는 토지 소유자가 원하면 토지등의 매수 대금의 일부를 지급하기 위해 사업 시행으로 조성된 토지·건축물로 상환하는 채권(이하 "토지상환채권"이라 함)을 발행할 수 있습니다(「도시개발법」 제23조제1항 본문). 토지상환채권의 발행규모는 그 토지상환채권으로 상환할 토지·건축물이 해당 도시개발사업으로 조성되는 분양토지 또는 분양건축물 면적의 1/2을 초과하지 않도록 해야 합니다(「도시개발법 시행령」 제45조). 이주대책의 수립 시행자는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」로 정하는 바에 따라 도시개발사업의 시행에 필요한 토지등의 제공으로 생활의 근거를 상실하게 되는 자에 관한 이주대책 등을 수립·시행해야 합니다(「도시개발법」 제24조). 선수금의 수취 시행자는 조성토지등과 도시개발사업으로 조성되지 않은 상태의 토지(이하 "원형지"라 함)를 공급받거나 이용하려는 자로부터 해당 대금의 전부 또는 일부를 미리 받을 수 있습니다. 이 경우 시행자는 지정권자의 승인을 받아야 합니다(「도시개발법」 제25조 참조). 원형지의 공급과 개발 시행자는 도시를 자연친화적으로 개발하거나 복합적·입체적으로 개발하기 위해 필요한 경우에는 미리 지정권자의 승인을 받아 다음의 해당하는 자에게 원형지를 공급하여 개발하게 할 수 있습니다. 이 경우 공급될 수 있는 원형지의 면적은 도시개발구역 전체 토지 면적의 1/3분 이내로 한정합니다(「도시개발법」 제25조의2제1항).
국가 또는 지방자치단체 공공기관 지방공사 조성토지등의 공급 계획 및 공급방법 시행자는 조성토지등을 공급하려고 할 때에는 조성토지등의 공급 계획을 작성해야 하며, 지정권자가 아닌 시행자는 작성한 조성토지등의 공급 계획에 대해 지정권자의 승인을 받아야 하고, 조성토지등의 공급 계획을 변경하려는 경우에도 승인을 받아야 합니다(「도시개발법」 제26조제1항). 조성토지등의 공급은 경쟁입찰의 방법에 따르지만, ① 국민주택규모 이하의 주택건설용지, ② 공공택지, ③ 330㎡ 이하의 단독주택용지 및 공장용지 중 어느 하나에 해당하는 토지는 추첨방법으로 분양할 수 있습니다(「도시개발법 시행령」 제57조제2항, 제3항 및 「도시개발법 시행규칙」 제23조제1항). 위에도 불구하고 시행자는 학교용지, 공공청사용지 등 일반에게 분양할 수 없는 공공용지, 임대주택 건설용지, 토지상환채권에 의하여 토지를 상환하는 경우, 경쟁입찰 또는 추첨의 결과 2회 이상 유찰된 경우 등의 사유가 있으면 수의계약의 방법으로 조성토지등을 공급할 수 있습니다(「도시개발법 시행령」 제57조제5항). 환지 방식에 따른 사업 시행 환지계획의 작성 시행자는 도시개발사업의 전부 또는 일부를 환지 방식으로 시행하려면 다음의 사항이 포함된 환지 계획을 작성해야 합니다(「도시개발법」 제28조제1항 및 「도시개발법 시행규칙」 제26조제3항). 환지 설계 필지별로 된 환지 명세 필지별과 권리별로 된 청산 대상 토지 명세 체비지(替費地) 또는 보류지(保留地)의 명세 입체 환지를 계획하는 경우 입체 환지용 건축물의 명세와 공급 방법·규모에 관한 사항 수입·지출 계획서 평균부담률 및 비례율과 그 계산서(평가식으로 환지 설계를 하는 경우만 해당) 건축 계획(입체 환지를 시행하는 경우만 해당) 토지평가협의회 심의 결과 토지 등의 평가 시행자는 환지 방식이 적용되는 도시개발구역에 있는 조성토지등의 가격을 평가할 때에는 토지평가협의회의 심의를 거쳐 결정하되, 그에 앞서 감정평가사와 감정평가법인(「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제4호)이 평가하게 해야 합니다(「도시개발법」 제28조제3항 및 「도시개발법 시행령」 제59조). 환지계획의 인가 환지예정지의 지정 시행자는 도시개발사업의 시행을 위해 필요하면 도시개발구역의 토지에 대하여 환지 예정지를 지정할 수 있습니다. 이 경우 종전의 토지에 대한 임차권, 지상권, 그 밖에 사용하거나 수익할 권리(이하 "임차권등"이라 함)를 가진 자(이하 "임차권자등"이라 함)가 있으면 해당 환지 예정지에 대하여 해당 권리의 목적인 토지 또는 그 부분을 아울러 지정해야 합니다(「도시개발법」 제35조제1항). 환지 예정지 지정의 효과|
구분 |
내용 |
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종전 토지에 대한 사용·수익권의 이동 |
▪ 환지 예정지가 지정되면 종전의 토지의 소유자와 임차권자등은 환지 예정지 지정의 효력발생일부터 환지처분이 공고되는 날까지 환지 예정지나 해당 부분에 대하여 종전과 같은 내용의 권리를 행사할 수 있으며 종전의 토지는 사용하거나 수익할 수 없습니다(「도시개발법」 제36조제1항). |
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사용·수익의 정지 |
▪ 시행자는 환지 예정지를 지정한 경우에 해당 토지를 사용하거나 수익하는 데에 장애가 될 물건이 그 토지에 있거나 그 밖에 특별한 사유가 있으면 그 토지의 사용 또는 수익을 시작할 날을 따로 정할 수 있습니다(「도시개발법」 제36조제2항).
▪ 환지 예정지 지정의 효력이 발생하거나 그 토지의 사용 또는 수익을 시작하는 경우에 해당 환지 예정지의 종전의 소유자 또는 임차권자등은 위의 환지 예정지 지정의 효력발생일부터 환지처분이 공고되는 날까지 또는 토지의 사용 또는 수익을 시작할 날부터 환지처분의 공고가 있는 기간에 이를 사용하거나 수익할 수 없으며 그 토지를 환지예정지로 지정받은 자의 권리의 행사를 방해할 수 없습니다(「도시개발법」 제36조제3항). |
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체비지의 사용·수익 및 처분 |
▪ 시행자는 체비지의 용도로 환지 예정지가 지정된 경우에는 도시개발사업에 드는 비용을 충당하기 위해 이를 사용 또는 수익하게 하거나 처분할 수 있습니다(「도시개발법」 제36조제4항). |
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권리의 조정 |
▪ 임차권등의 목적인 토지에 관하여 환지 예정지가 지정된 경우 당사자는 임대료, 지료, 사용료 등의 증감청구를 할 수 있으며, 증감청구를 받은 상대방은 권리를 포기하거나 계약을 해지하여 그 의무를 면할 수 있습니다(「도시개발법」 제36조제4항, 제48조 및 제49조 준용). |
환지처분|
① 공사완료 공고 및 관계서류 공람 |
▪ 시행자는 환지 방식으로 도시개발사업에 관한 공사를 끝낸 경우에는 지체 없이 이를 공고하고 공사 관계 서류를 일반인에게 공람시켜야 합니다(「도시개발법」 제40조제1항). |
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② 의결제출 |
▪ 도시개발구역의 토지 소유자나 이해관계인은 공람 기간에 시행자에게 의견서를 제출할 수 있으며, 의견서를 받은 시행자는 공사 결과와 실시계획 내용에 맞는지를 확인해 필요한 조치를 해야 합니다(「도시개발법」 제40조제2항). |
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③ 준공검사 |
▪ 시행자는 공람 기간에 의견서의 제출이 없거나 제출된 의견서에 따라 필요한 조치를 한 경우에는 지정권자에 따른 준공검사를 신청하거나 도시개발사업의 공사를 끝내야 합니다(「도시개발법」 제40조제3항). |
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④ 환지처분 및 공고 |
▪ 시행자는 지정권자에 따른 준공검사를 받은 경우(지정권자가 시행자인 경우에는 공사 완료 공고가 있는 때)에는 60일 이내에 환지처분을 해야 합니다(「도시개발법」 제40조제4항 및 「도시개발법 시행령」 제65조). ▪ 시행자는 환지처분을 하려는 경우에는 환지 계획에서 정한 사항을 토지 소유자에게 알리고 이를 공고해야 합니다(「도시개발법」 제40조제5항). |
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⑤ 등기 |
▪ 시행자는 환지처분이 공고되면 공고 후 14일 이내에 관할 등기소에 이를 알리고 토지와 건축물에 관한 등기를 촉탁하거나 신청해야 합니다(「도시개발법」 제43조제1항). |
환지처분의 효과|
구분 |
내용 |
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권리의 이전 |
▪ 환지 계획에서 정해진 환지는 그 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 종전의 토지로 보며, 환지 계획에서 환지를 정하지 않은 종전의 토지에 있던 권리는 그 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸합니다(「도시개발법」 제42조제1항).
▪ 다만, 위의 경우 행정상 처분이나 재판상의 처분으로서 종전의 토지에 전속하는 것에 관하여는 영향을 미치지 않습니다(「도시개발법」 제42조제2항).
▪ 도시개발구역의 토지에 대한 지역권(地役權)은 종전의 토지에 존속합니다. 다만, 도시개발사업의 시행으로 행사할 이익이 없어진 지역권은 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸합니다(「도시개발법」 제42조제3항). |
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토지공유지분의 취득 |
▪ 환지 계획에 따라 환지처분을 받은 자는 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 환지 계획으로 정하는 바에 따라 건축물의 일부와 해당 건축물이 있는 토지의 공유지분을 취득합니다. 이 경우 종전의 토지에 대한 저당권은 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 해당 건축물의 일부와 해당 건축물이 있는 토지의 공유지분에 존재하는 것으로 봅니다(「도시개발법」 제42조제4항). |
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체비지, 보류지의 취득 |
▪ 체비지는 시행자가, 보류지는 환지 계획에서 정한 자가 각각 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 해당 소유권을 취득합니다. 다만, 이미 처분된 체비지는 그 체비지를 매입한 자가 소유권 이전 등기를 마친 때에 소유권을 취득합니다(「도시개발법」 제42조제5항). |
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청산금의 확정 |
▪ 청산금은 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 확정됩니다(「도시개발법」 제42조제6항). |
도시개발채권 발행 및 승인권자 도시개발사업 또는 도시·군계획시설사업에 필요한 자금을 조달하기 위해 발행하는 도시개발채권은 특별시·광역시·도·특별자치도의 조례로 정하는 바에 따라 시·도지사가 발행합니다(「도시개발법」 제62조제1항 및 「도시개발법 시행령」 제82조제1항). 상환기간 및 채권의 소멸시효 도시개발채권의 상환은 5년부터 10년까지의 범위에서 지방자치단체의 조례로 정합니다(「도시개발법 시행령」 제83조제3항). 도시개발채권의 소멸시효는 상환일부터 기산(起算)하여 원금은 5년, 이자는 2년으로 합니다(「도시개발법」 제62조제3항). 매입의무 ① 수용 또는 사용방식으로 시행하는 공공사업시행자와 공사의 도급계약을 체결하는 자, ② ①의 시행자 외에 도시개발사업을 시행하는 자, ③ 토지의 형질변경허가를 받은 자는 도시개발채권을 매입해야 합니다(「도시개발법」 제63조제1항 및 「도시개발법 시행령」 제84조제1항).