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관리의 유형 및 구분

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아파트 관리의 유형

자치관리(관리사무소)

의무관리대상 아파트의 입주자·사용자가 아파트를 자치관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의는 아파트의 관리사무소장을 자치관리기구의 대표자로 선임하고, 자치관리기구를 구성해야 합니다(

「공동주택관리법」 제6조제1항).

※ 의무관리대상 아파트: 해당 아파트를 전문적으로 관리하는 자를 두고 자치 의결기구를 의무적으로 구성하여야 하는 등 일정한 의무가 부과되는 아파트를 말하며, 그 범위는 다음과 같습니다(

「공동주택관리법」 제2조제1항제2호 및

「공동주택관리법 시행령」 제2조).

1. 300세대 이상의 아파트

2. 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 아파트

3. 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식을 포함한다)의 아파트

「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물

5. 1.부터 4.까지에 해당하지 않는 공동주택 중 전체 입주자등의 3분의 2 이상이 서면으로 동의하여 정하는 아파트

※ 입주자: 아파트의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속을 말합니다(

「공동주택관리법」 제2조제1항제5호).

※ 사용자: 아파트를 임차하여 사용하는 자(임대주택의 임차인은 제외한다) 등을 말합니다(

「공동주택관리법」 제2조제1항제6호).

※ 자치관리기구(관리사무소)에 관한 자세한 내용은 이 콘텐츠 <아파트 관리사무소-관리사무소의 구성과 운영-관리사무소>에서 확인할 수 있습니다.

위탁관리(주택관리업자)

의무관리대상 아파트의 입주자·사용자가 아파트를 위탁관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의는 다음의 기준에 따라 주택관리업자를 선정해야 합니다(

「공동주택관리법」 제7조제1항,

「공동주택관리법 시행령」 제5조제1항 및 제2항).

주택관리업자 선정 기준 등

1. 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제2호에 따른 정보처리시스템을 통하여 선정(이하 "전자입찰방식"이라 함)할 것. 다만, 선정방법 등이 전자입찰방식을 적용하기 곤란한 경우로서 수의계약이나 적격심사제로 주택관리업자 및 사업자를 선정하는 경우에는 전자입찰방식으로 선정하지 않을 수 있습니다[「주택관리업자 및 사업자 선정지침」(국토교통부 고시 제2018-614호 2018. 10. 31. 발령·시행) 제3조제3항].

2. 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에서 정하는 경우 외에는 경쟁입찰로 할 것

3. 위 2. 에도 불구하고 계약기간이 끝난 주택관리업자를 수의계약의 방법으로 다시 관리주체로 선정하려는 경우에는 다음의 요건을 모두 갖출 것

√ 관리규약으로 정하는 절차에 따라 입주자·사용자의 의견을 청취한 결과 전체 입주자·사용자의 10분의 1 이상이 서면으로 이의를 제기하지 않을 것

√ 위의 요건이 충족된 이후 입주자대표회의 구성원 3분의 2 이상이 찬성할 것

4. 입주자대표회의의 감사가 입찰과정 참관을 원하는 경우에는 참관할 수 있도록 할 것

5. 계약기간은 장기수선계획의 조정 주기를 고려하여 정할 것

※ 주택관리업자 선정방법에 관한 자세한 내용은 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」(국토교통부 고시 제2021-1505호, 2021. 12. 30. 발령, 2022. 3. 1. 시행)에서 확인할 수 있습니다.

※ 입주자등은 기존 주택관리업자의 관리 서비스가 만족스럽지 못한 경우 전체 입주자등 과반수의 서면동의로 새로운 주택관리업자 선정을 위한 입찰에서 기존 주택관리업자의 참가를 제한하도록 입주자대표회의에 요구할 수 있습니다. 이 경우 입주자대표회의는 그 요구에 따라야 합니다(

「공동주택관리법」 제7조제2항 및

「공동주택관리법 시행령」 제5조제3항).

※ 관리주체: 아파트를 관리하는

「공동주택관리법」 제6조제1항에 따른 자치관리기구의 대표자인 아파트의 관리사무소장, 「공동주택관리법」 제13조제1항에 따라 관리업무를 인계하기 전의 사업주체, 주택관리업자 및 임대사업자,

「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제11호에 따른 주택임대관리업자(시설물 유지·보수·개량 및 그 밖의 주택관리 업무를 수행하는 경우에 한정함)를 말합니다(「공동주택관리법」 제2조제1항제10호).

이를 위반하여 주택관리업자를 선정한 경우에는 500만원 이하의 과태료가 부과됩니다(

「공동주택관리법」 제102조제3항제2호, 「공동주택관리법 시행령」 제100조 및 별표 9).

사업주체의 주택관리업자 선정

사업주체는 입주자대표회의로부터 관리방법 결정에 대한 통지가 없거나 입주자대표회의가 자치관리기구를 구성하지 않는 경우에는 주택관리업자를 선정해야 합니다. 이 경우 사업주체는 입주자 및 관할 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·구청장(자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장·군수·구청장”이라 함)에게 그 사실을 알려야 합니다(「공동주택관리법」 제12조).

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아파트 관리의 구분

공동관리와 구분관리

입주자대표회의는 아파트를 공동관리하거나 구분관리할 경우에는 다음의 사항을 입주자·사용자에게 통지하고 입주자·사용자의 서면동의를 받아, 인접한 아파트단지(임대주택단지를 포함)와 공동으로 관리하거나 500세대 이상의 단위로 나누어 관리하게 할 수 있습니다(

「공동주택관리법」 제8조제1항 및

「공동주택관리법 시행규칙」 제2조제1항).

통지사항

(「공동주택관리법 시행규칙」 제2조제1항)

·공동관리 또는 구분관리의 필요성

·공동관리 또는 구분관리의 범위

·공동관리 또는 구분관리에 따른 다음의 사항

√ 입주자대표회의의 구성 및 운영 방안