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 일반재산의 위탁개발
“위탁개발”이란 수탁기관이 위탁받은 일반재산을 지방자치단체의 장의 승인을 받아 개발하고 발생하는 수익을 지방자치단체에 내는 것을 말합니다.

위탁개발 사업대상재산은 수탁기관이 관리ㆍ처분 업무를 위탁관리 받은 일반재산 중 개발이 필요하다고 판단되는 재산에 대하여 지방자치단체와 협의하여 정합니다.

위탁개발의 종류에는 분양형 개발, 임대형 개발, 혼합형 개발이 있으며 위탁기간은 분양형 개발의 경우에는 분양종료 시까지 5년이내, 임대형 개발의 경우에는 30년 이내, 혼합형개발의 경우에는 분양형 개발부분과 임대형 개발부분으로 나누어 정합니다.

위탁개발 재산은 준공됨과 동시에 그 소유권이 지방자치단체로 귀속하게 됩니다.
위탁개발의 의의 주소복사 즐겨찾기에추가
위탁개발의 개념
“위탁개발”이란 지방자치단체의 장이 일반재산의 효율적인 활용을 위하여 수탁기관에 해당 일반재산의 개발을 위탁하는 것을 말합니다(「공유재산 및 물품 관리법」 제43조의3제1항).
※ “개발”이란 규제「건축법」 제2조에 따른 건축, 대수선, 리모델링 등의 행위 및 「공공주택 특별법」, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「도시개발법」, 「도시 및 주거환경정비법」, 「산업입지 및 개발에 관한 법률」, 「주택법」, 「택지개발촉진법」 및 그 밖에 대통령령으로 정하는 법률에 따라 토지를 조성하는 행위를 말합니다(「공유재산 및 물품 관리법」 제43조의3제2항).
위에 따라 일반재산을 개발하는 경우에는 다음의 사항을 고려해야 합니다(「공유재산 및 물품 관리법」 제43조의3제7항).
재정수입의 증대 등 재정관리의 건전성
공공시설의 확보 등 공공의 편익성
주변환경의 개선 등 지역발전의 기여
위 모든 규정에 따른 사항 외에 행정목적 달성을 위한 필요성
위탁개발은 수탁기관이 개발비용을 부담해 시설물 등을 축조한 후 시설물의 준공과 동시에 소유권은 지방자치단체에 귀속되지만, 일정기간 동안 수탁기관에 관리·운영이 위탁되어 수탁기관이 위탁기간 동안 지방자치단체를 대리해 임대 또는 분양사업을 수행하는 사업구조를 가집니다[「지방자치단체 공유재산 운영기준」(행정안전부 고시 제2022-76호, 2022. 12. 28. 발령·시행) 제12조 및 별표6제2호다목].
※ 임대·분양수입 등 개발에 따른 모든 수입은 지방자치단체에 귀속되며 수탁기관은 개발·분양·관리업무에 따른 대가와 개발비용 상환을 위한 원금과 이자를 받게 됩니다.
위탁개발의 종류
일반재산 위탁개발의 종류는 다음과 같습니다(「공유재산 및 물품 관리법」 제43조의3제3항).
일반재산 위탁개발의 종류

위탁개발의

종류

내용

분양형 개발

위탁받은 재산을 개발한 후 그 재산을 분양하여 발생하는 수익을 지방자치단체에 내는 개발

임대형 개발

위탁받은 재산을 개발한 후 그 재산을 일정기간 임대하여 발생하는 수익을 지방자치단체에 내는 개발

혼합형 개발

위탁받은 재산을 개발한 후 그 재산 중 일부는 분양하고, 일부는 일정기간 임대하여 발생하는 수익을 지방자치단체에 내는 개발
위탁개발 대상 주소복사 즐겨찾기에추가
위탁개발 대상재산
위탁개발 대상은 위탁관리가 가능한 일반재산으로 한정되며 위탁개발을 통해 개발된 시설물도 일반재산으로 위탁관리 할 수 있습니다[「지방자치단체 공유재산 운영기준」 제12조 및 별표6제1호가목].
※ 행정재산의 경우에는 다음과 같은 사유가 있을 경우 일반재산으로 “용도폐지”한 후 수탁기관에 개발을 위탁할 수 있습니다[「지방자치단체 공유재산 운영기준」 제12조 및 별표6제1호나목].
건물의 노후화, 사용면적 협소 및 다른 용도로의 사용 등을 위해 개발이 필요한 경우
행정재산의 개발(신축, 증축, 개축, 재축 등)이 필요하나 해당 지방자치단체의 재정 여건 등을 감안해 위탁개발이 필요한 경우
그 밖의 행정재산이 사실상 행정 목적으로 사용되지 않게 되는 경우
위탁기간  주소복사 즐겨찾기에추가
일반재산 위탁개발의 종류에 따른 위탁기간

위탁개발의 종류

위탁기간

분양형 개발

분양 종료 시까지로 하되, 5년 이내

임대형 개발

30년 이내

혼합형 개발

분양형 개발부분은 분양 종료 시까지로 하되, 5년 이내로 하고, 임대형 개발부분은 30년 이내
위탁개발의 종류에 따른 위탁기간은 갱신할 수 있고, 갱신기간은 갱신할 때마다 위에 따른 위탁개발 종류별 위탁기간을 초과할 수 없습니다(「공유재산 및 물품 관리법」 제43조의3제5항).
위탁개발 사업 추진 절차  주소복사 즐겨찾기에추가
수탁기관 선정 및 계약체결
수탁기관 모집공고 및 선정은 위탁관리 수탁기관 모집절차와 동일한 방법으로 진행하며, 수탁기관이 선정되면 수탁기관과 계약을 체결해야 합니다[「지방자치단체 공유재산 운영기준」 제12조 및 별표6제6호가목].
지방재정 투자심사
위탁개발 사업주체는 지방자치단체이므로 일정규모 이상의 사업비가 필요한 경우 「지방재정법」에 따른 타당성조사, 지방재정투자심사 및 조례 등에 따라 요구되는 절차 등을 수행해야 합니다[「지방자치단체 공유재산 운영기준」 제12조 및 별표6제6호나목].
공유재산 관리계획 반영
위탁개발 재산은 공유재산의 취득에 해당하므로 중요재산 해당될 경우 공유재산 심의회 및 관리계획에 반영하여 지방의회의 의결을 받아야 합니다[「지방자치단체 공유재산 운영기준」 제12조 및 별표6제6호다목].
사업계획 승인
위탁·수탁계약 체결 이후 수탁기관은 지방자치단체와 협의를 통해 개발 관련 중요사항을 정하고 동 사항을 반영한 개발사업계획서를 작성하여 지방자치단체에 제출해야 합니다[「지방자치단체 공유재산 운영기준」 제12조 및 별표6제6호라목1)].
개발사업계획서는 단순 계획이 아닌 위탁·수탁계약을 통해 정하기 곤란한 사업의 세부사항을 결정하는 문서로서 위탁개발과 관련하여 필요한 중요 사항 등을 반드시 포함해야 합니다[「지방자치단체 공유재산 운영기준」 제12조 및 별표6제6호라목2].
지방자치단체의 장은 사업계획안을 승인하려는 경우 개발한 재산의 분양 및 임대방법, 수탁기관의 보수, 그 밖에 필요한 사항은 공유재산심의회의 심의를 거쳐 승인합니다(「공유재산 및 물품 관리법 시행령」 제48조의4제3항).
개발사업 착수 및 관리
수탁기관은 「지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」에 따라 위탁개발 관련 용역 등의 계약을 체결합니다[「지방자치단체 공유재산 운영기준」 제12조 및 별표6제6호마목1].
지방자치단체는 사업추진 사항 등에 대하여 지속적으로 관리하며 사업관련 주요 사항은 수탁기관과 협의하여 결정합니다[「지방자치단체 공유재산 운영기준」 제12조 및 별표6제6호마목2].
수탁기관은 개발사업 추진 과정에서 발생하는 주요사항(예: 설계·공사·감리 용역 계약 체결 등)에 대하여 지방자치단체와 협의해야 합니다[「지방자치단체 공유재산 운영기준」 제12조 및 별표6제6호마목7].
사업 준공 및 총 건축원가 확정
개발 사업이 준공되면 위탁기간이 개시되며, 총 건축원가 정산 및 확정 개발사업계획서 작성 등의 사항은 후속적으로 진행합니다[「지방자치단체 공유재산 운영기준」 제12조 및 별표6제6호바목1].
개발사업계획서 확정 및 승인
최초 개발사업계획과 비교하여 변동된 총 건축원가 및 임대수입 등을 반영하고 사업수지 및 예상손익을 재분석하여 개발사업계획서를 확정합니다[「지방자치단체 공유재산 운영기준」 제12조 및 별표6 제6호사목1]
수입과 지출의 관리 및 정산
개발재산에서 발생하는 수입과 지출은 지방자치단체에 귀속되며 수탁기관은 방자치단체를 대신하여 수입·지출 관련 사무를 수행합니다[「지방자치단체 공유재산 운영기준」 제12조 및 별표6제7호가목].
매년 수탁기관은 개발 사업별 수입·지출 정산 등을 증빙하기 위한 필요 서류를 작성하여 정산을 실시하고 잔여 순수익을 개발비용 상환에 활용합니다[「지방자치단체 공유재산 운영기준」 제12조 및 별표6제7호마목].
예산계획 등의 수립
수탁기관은 예산계획 수립에 필요한 자료를 지방자치단체에 제출하고 지방자치단체는 이를 근거로 예산계획을 수립해야 합니다[「지방자치단체 공유재산 운영기준」 제12조 및 별표6제8호나목].
개발재산 임대(분양)·시설관리
수탁기관은 사업계획서 작성 시 임차인 모집·변경 및 시설 관리(건물관리, 청소, 보안, 주차관리 등) 등 아웃소싱이 필요한 업무와 예상비용 등을 반영해야 합니다[「지방자치단체 공유재산 운영기준」 제12조 및 별표6제9호다목].
※ 지방자치단체의 공사계약에 관한 자세한 내용은 이 사이트 『지방자치단체 공사계약자』에서 확인할 수 있습니다.
위탁개발 소유권의 귀속 및 위탁수수료 등 주소복사 즐겨찾기에추가
소유권의 귀속
위탁개발된 재산은 준공됨과 동시에 그 소유권이 지방자치단체로 귀속하게 됩니다(「공유재산 및 물품 관리법」 제43조의4 및 「공유재산 및 물품 관리법 시행령」 제48조의4제1항).
※ 위탁개발 사업에 따른 위험부담은 원칙적으로 수익귀속의 주체인 지방자치단체에 있으며, 수탁기관이 선량한 관리자로서의 주의의무를 다하지 않은 귀책사유로 인하여 발생한 위험은 수탁기관이 부담합니다[「지방자치단체 공유재산 운영기준」 제12조 및 별표6제4호나목1].
지방자치단체는 위탁개발에 따라 개발된 재산의 일부를 행정재산으로 사용할 수 있습니다. 이 경우 지방자치단체가 취득·사용하는 부분에 대하여는 지방자치단체가 받을 수익금에서 차감하는 등의 방법으로 대가를 지불합니다(「공유재산 및 물품 관리법」 제43조의3제6항).
위탁개발 수수료
위탁개발 사업에 따라 수탁기관이 투입한 개발비용(사업비) 및 개발·분양·임대·재산관리업무 수행에 대한 대가를 수탁기관에 지급합니다[「지방자치단체 공유재산 운영기준」 제12조 및 별표6제5호나목].
위탁수수료는 민간 개발·관리수수료보다 낮은 수준에서 사업별 규모나 특성, 경기상황 등을 고려하여 지방자치단체와 수탁기관이 협의하여 결정합니다[「지방자치단체 공유재산 운영기준」 제12조 및 별표6제5호가목].
수입현황 등의 제출 등
수탁기관은 위탁받은 일반재산의 관리상황과 각종 수입현황 등을 매년도 말일을 기준으로 작성해 위탁기관인 해당 지방자치단체의 장에게 제출해야 합니다(「공유재산 및 물품 관리법 시행령」 제48조의4제2항).
이 정보는 2024년 2월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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