생활법령 주제명 [2건]

주택임대차

부동산등기

생활법령 본문[91건]

• 전세권 (공인중개사 1 → 민법(물권) → 용익물권 )

  ... 날로부터 10년을 넘지 못합니다(「민법」 제312조제3항). ▪ 법정갱신(묵시의 갱신): 건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 전세권자에게 갱신거절의 통지 또는... 또는 그 목적물의 성질에 따라 정해진 용법으로 이를 사용, 수익하지 않은 경우에는 전세권설정자는 전세권의 소멸을 청구할 수 있으며, 전세권설정자는 전세권자에 대하여 원상회복 또는...

• 전세권과 임차권의 구분 (부동산등기 → 전세권 → 전세권과 임차권의 구분 )

  ... 수 있으나, 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못합니다(「민법」 제312조제3항). 건물의 전세권 설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 전세권자에게 다음의 통지를 하지 않은... 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있습니다(「민법」 제303조제1항). 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 경우 전세권자는 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수...

• 매수로 인해 말소ㆍ인수되는 권리의 확인 (부동산 경매 → 입찰의 준비 → 입찰 전 준비사항 및 말소ㆍ인수되는 권리의 확인 )

  ... 매각대금을 모두 지급하면 소유권 등 매각의 목적인 권리를 취득하는 동시에 전세권 저당권 등 경매 물건에 설정되어 있던 권리 중 말소되지 않은 권리를 인수하게 됩니다(「민사집행법」 제135조 및... 인해 말소됩니다(「민사집행법」 제91조제2항). 또한, (근)저당권이 등기된 이후에 설정된 지상권 지역권 전세권 등기된 임차권 압류 가압류 가등기담보 등은 말소기준권리 이후에 설정된 후순위...

• 개념 및 신청인 (부동산등기 → 전세권 → 전세권 설정등기 )

  ... 설정등기의 개념 전세권 설정등기의 개념 "전세권 설정등기"란 전세권자가 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 따라 사용 수익하기 위해 하는 등기를 말합니다(대법원인터넷등기소, 자료센터-등기신청양식-전세권설정등기신청). 전세권 설정등기의 신청인 전세권 설정등기 시 등기권리자와 등기의무자는 다음과 같습니다. 등기의무자: 전세권 설정자(소유자)...

• 주택임대차계약의 종료 (주택임대차 → 임대차관계 종료 → 임대차 종료 )

  ... 전세권은 물권의 일반적 소멸원인, 즉 존속기간의 만료, 혼동, 소멸시효, 전세권에 우선하는 저당권의 실행에 의한 경매, 토지수용 등으로 소멸합니다. 전세권에 특유한 소멸사유 전세권설정자의 소멸 청구 √ 전세권설정자는 전세권자가 전세권설정계약 또는 그 건물의 성질에 따라 정해진 용법으로 이를 사용 수익하지 않은 경우에는 전세권의 소멸을 청구할 수 있습니다. 이 경우 전세권자에게...

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생활조례 본문[0건]

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100문 100답[16건]

• 건물에 전세권 설정등기를 했는데 주인이 그 대지에 다른 전세권을 설정한다고 합니다. 대지에 다른 전세권이 설정되면 저와 마찰이 있을 것 같은데 이렇게 대지에 다른 전세권을 설정하는 일이 가능한가요?

  대지와 건물이 같은 소유자의 것인데 건물을 사용하기 위해 건물에 대한 전세권을 설정한 경우 그 건물을 용도에 쫓아 사용 수익하려면 대지를 비롯해 필요한 범위에서 부근의 토지도 사용해야 할 것이므로, 건물에 전세권을 설정해 준 사람(임대인)이 대지 소유자인 경우에는 대지 등에 대한 다른 전세권을 설정하지 못합니다. ◇ 전세권 설정등기 ☞ 전세권 설정등기란 전세권자가 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 따라 사용 수익하기 위해 하는 등기를 말합니다. ☞ 등기의무자: 전세권 설정자(소유자) ☞ 등기권리자: 전세권자 ◇ 등기신청방법 ☞ 신청인 또는 그 대리인이 등기소에 출석해 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하는 방법 - 다만, 대리인이 변호사[법무법인 법무법인(유한) 및 법무조합을 포함]나 법무사(법무사합동법인 포함)인 경우에는 대법원규칙으로 정하는 사무원을 등기소에 출석하게 해 서면을 제출할 수 있습니다. ☞ 전산정보처리조직을 이용[이동통신단말장치에서 사용되는 애플리케이션(Application)을 통하여 이용하는 경우를 포함]하여 신청정보 및 첨부정보를 보내는 방법
  

• 오피스텔에 전세권을 설정하려고 합니다. 이전 세입자에 대한 전세권설정등기가 되어 있던데 이를 말소하지 않고 제가 바로 전세권설정등기를 해도 되나요?

  안 됩니다. 건물 전세권의 존속기간이 만료된 경우에도 그 전세권설정등기를 말소하지 않고는 새로운 전세권 설정등기를 신청할 수 없습니다. ◇ 전세권 말소등기 ☞ 전세권 말소등기란 전세권이 그 존속기간의 만료 등으로 종료하게 되는 경우 기존의 전세권 설정등기를 말소시키기 위한 등기를 말합니다. ☞ 등기의무자: 전세권자 ☞ 등기권리자: 전세권 설정자(소유자) ◇ 전세권 말소등기의 원인 ☞ 혼동 ☞ 전세권자가 전세권설정계약 또는 그 목적물의 성질에 의해 정해진 용법으로 사용, 수익하지 않은 경우 ☞ 존속기간의 만료로 인한 소멸통보 ☞ 불가항력으로 인한 목적물의 멸실 ☞ 소멸시효 ☞ 당사자 간의 합의해지 ☞ 당사자 간의 약정소멸사유 발생
  

• 관심 부동산을 권리분석해 보니 전세권이 1순위, 저당권이 2순위로 설정되어 있어요. 매수인으로 결정되면 이 권리도 인수되나요?

  경매 물건에 설정된 전세권은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도, 매수인에게 인수될 수도 있습니다. 즉, 말소기준권리(여기서는 저당권)가 등기된 이후 설정된 전세권은 소멸하는 반면, 이보다 먼저 설정된 전세권은 매수인에게 인수됩니다. 그러나 선순위라 하더라도 전세권자가 배당요구를 하면 그 전세권이 말소되어 매수인에게 인수되지 않습니다. 따라서 전세권이 1순위로 등기되고, 2순위로 저당권이 등기된 경우에 전세권은 말소되지 않고 매수인에게 인수되지만, 전세권자가 배당요구를 했다면 전세권이 말소되어 매수인에게 그 권리가 인수되지 않습니다. ◇ 말소기준권리 ☞ 말소의 기준이 되는 최선순위 권리는 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 권리가 됩니다. 이 말소기준권리보다 먼저 등기된 권리(선순위 권리)는 매수인에게 인수되며, 말소기준권리보다 후에 등기된 권리(후순위 권리)는 대부분 말소됩니다. ◇ 전세권 ☞ 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유해서 그 부동산의 용도에 따라 사용 수익할 수 있는 권리입니다.전세권자는 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 및 그 밖의 채권자보다 전세금을 우선변제 받을 수 있습니다.
  

• 서울에서 보증금 2억원에 월세 800만원하는 상가건물에 임대차계약을 맺고 가게를 오픈했습니다. 법에 따라 보증금은 보호받을 수 있을까요?

  보호받으려면 전세권 또는 임차권을 설정해야 합니다. 임차 보증금이 9억원 이하(서울특별시의 경우)인 경우에만 「상가건물 임대차보호법」의 보호를 받을 수 있습니다. 따라서 사례와 같이 지역별 보증금을 초과하는 고액 보증금[2억원 + (800만원 × 100)]으로 상가건물을 임차하는 경우에는 「상가건물 임대차보호법」에 따라 보호받을 수 없으며, 「민법」에 따른 전세권 또는 임차권을 설정해야 보호받을 수 있습니다. ◇ 전세권에 의한 임차보증금 보호 ☞ 전세권은 상가건물 소유자와 전세권을 취득하려는 사람 사이에 전세권 설정을 목적으로 하는 물권적 합의와 등기에 의해 취득합니다. ☞ 전세금은 전세권을 설정하려는 당사자들이 자유롭게 정할 수 있으나, 등기된 금액의 범위 내에서만 제3자에게 대항할 수 있습니다. ◇ 「민법」의 임차권에 의한 임차보증금 보호 ☞ 임대차는 원칙적으로 당사자의 합의, 즉 임대인은 임차인에게 상가건물을 사용 수익하게 하고, 임차인은 그 대가로 차임을 지급한다는 합의가 있으면 성립합니다. ☞ 상가건물에 대한 임대차가 성립하면, 임차인은 그 건물을 사용 수익할 수 있으나, 제3자에게 대항하기 위해서는 임대차 등기를 마쳐야 합니다. ☞ 임차인은 임대차 등기에 대한 반대 약정이 없는 한 임대인에게 임대차 등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있습니다.임차인이 임대차 등기를 마친 때에는 그 때부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있습니다.
  

• 권리분석은 왜 하는 건가요?

  권리분석은 경매를 통해 권리를 취득하는 경우에 이 권리(예를 들어, 부동산 소유권) 외에 다른 권리(예를 들어, 전세권)가 매수인에게 인수되는지를 사전에 확인하는 과정입니다. 즉, 경매 물건의 매수인으로 결정되어 매각대금을 모두 지급하면 소유권 등 매각의 목적인 권리를 취득하는 동시에 전세권 저당권 등 경매 물건에 설정되어 있던 권리 중 말소되지 않은 권리를 인수하게 됩니다. 경매 물건에 설정된 권리를 인수하면 매수인의 부담이 늘어날 수 있으며, 해당 물건에 대한 소유권을 행사할 때 제약을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 경매의 목적인 소유권과 함께 전세권이 인수된다면 전세권자에게 전세금을 변제해줘야 하므로 비용부담이 늘어나게 됩니다. 따라서 입찰에 참여하기 전에 매수인이 인수하게 되는 권리가 있는지를 확인할 필요가 있습니다. 매수인에게 인수되는 권리가 있는지는 법원에서 제공하는 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 감정평가서 사본만으로는 확인하기 어렵습니다. 따라서 부동산등기기록, 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획 확인서 등의 공적 기록을 검토해서 어떤 권리가 말소 또는 인수되는지를 확인하고 입찰 참여의 적절성 여부를 판단하는 것이 좋습니다. 한편, 법정지상권, 유치권, 분묘기지권 등 공적 기록에 드러나지 않는 권리가 설정되어 있을 수 있으므로 공적 기록 등을 통한 권리분석이 끝난 후에는 직접 현장을 방문해서 권리사항을 다시 점검해야 합니다.
  

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판례[6건]

• 대법원 2013.2.15, 선고, 2012다49292, 판결

  [1] 실제로는 전세권설정계약을 체결하지 않았으면서도 임차보증금반환채권을 담보할 목적 등으로 임차인과 임대인의 합의에 따라 임차인 명의로 전세권설정등기를 마친 경우, 통정허위표시의 무효를 주장할 수 없는 ‘선의의 제3자’의 범위 [2] 甲이 乙의 임차보증금반환채권을 담보하기 위하여 통정허위표시로 乙에게 전세권설정등기를 마친 후 丙이 이러한 사정을...
  [1] 실제로는 전세권설정계약을 체결하지 아니하였으면서도 임대차계약에 기한 임차보증금반환채권을 담보할 목적 또는 금융기관으로부터 자금을 융통할 목적으로 임차인과 임대인 사이의 합의에 따라 임차인 명의로 전세권설정등기를 경료한 경우에, 위 전세권설정계약이 통정허위표시에 해당하여 무효라 하더라도 위 전세권설정계약에 의하여 형성된 법률관계에...

• 대법원 1995.2.10. 선고 94다18508 판결(전세권설정등기말소등기)

  가. 채권담보의 목적으로 설정된 전세권의 효력 나. 기존의 채권으로 전세금 지급에 갈음할 수 있는지 여부 다. 채권자·채무자 및 제3자의 합의로 전세권 등 담보권의 명의를 제3자로 하는 것이 가능한지 여부
  ... 성격을 겸비하고 있다는 점 및 목적물의 인도는 전세권의 성립요건이 아닌 점 등에 비추어 볼 때, 당사자가 주로 채권담보의 목적으로 전세권을 설정하였고, 그 설정과 동시에 목적물을 인도하지 아니한 경우라 하더라도, 장차 전세권자가 목적물을 사용·수익하는 것을 완전히 배제하는 것이 아니라면, 그 전세권의 효력을 부인할 수는 없다. 나. 전세금의 지급은...

• 대법원 2002.8.23. 선고 2001다69122 판결(전부금)

  [1] 소제기 이전에 사망한 자를 상대로 한 상고의 적법 여부(소극) [2] 전세권이 존속하는 동안에 전세권을 존속시키기로 하면서 전세금반환채권만을 전세권과 분리하여 확정적으로 양도할 수 있는지 여부(소극)
  ... 하여 제기된 부적법한 상고로서 그 흠결이 보정될 수 없으므로 각하될 수밖에 없다. [2] 전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 그 용도에 따라 사용·수익하는 권리로서... 아니하는 등으로 전세금은 전세권과 분리될 수 없는 요소일 뿐 아니라, 전세권에 있어서는 그 설정행위에서 금지하지 아니하는 한 전세권자는 전세권 자체를 처분하여...

• 대법원 1989. 7. 11. 선고 88다카21029 판결

  전세권의 묵시적 갱신과 그 등기의 요부(소극)
  전세권의 법정갱신( 민법 제312조 제4항)은 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 변동이므로 전세권갱신에 관한 등기를 필요로 하지 아니하고 전세권자는 그 등기없이도 전세권설정자나 그 목적물을 취득한 제3자에 대하여 그 권리를 주장할 수 있다.

• 대법원 1989. 7. 11. 선고 88다카21029 판결

  전세권의 묵시적 갱신과 그 등기의 요부(소극)
  전세권의 법정갱신( 민법 제312조 제4항)은 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 변동이므로 전세권갱신에 관한 등기를 필요로 하지 아니하고 전세권자는 그 등기없이도 전세권설정자나 그 목적물을 취득한 제3자에 대하여 그 권리를 주장할 수 있다.

법령해석례[0건]

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헌재결정례[0건]

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행정심판례[0건]

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국민신문고[2건]

• 기부채납에 대한 질의서

  ... 사인간의 분쟁을 미연에 방지하고자 함에 있다고 사료됩니다. 따라서 국가가 지상권, 전세권, 저당권 등이 설정된 부동산을 국유재산으로 취득하는 경우 추후 국가와 지상권자, 전세권자, 저당권자 등과 분쟁이 발생할 수도 있기 때문에 이러한 부동산은...
  ... 주신데 대하여 감사의 말씀을 드립니다. 국유재산법 제11조 사권설정의 제한은 국가가 소유권자로서 국유재산을 배타적으로 이용ㆍ처분하기 위한 것으로서 법률상의 권리(전세권ㆍ지상권ㆍ임차권 등)는 물론, 행정행위로 인하여 사인에게 인정되는...

• 전세권이 공유재산에 해당하는 지 여부

  1.지방자치단체에서 민간 소유의 건물을 임차해서 사용하고 있는 경우 임차한 건물이 공유재산 및 물품관리법상 공유재산에 해당하는지 여부2. 일부 지방자치단체에서는 공유재산을 무상임대하거나 자체예산으로 민간소유의 건물을 임차하여 무상임대하는...
  ... 대항력이 있는 용익물권에 해당함- 사유재산을 임차하여 전세권을 설정한 경우에는 공유재산 및 물품관리법... 의한 용익물권에 준하는 권리에 해당함※ 전세권이 설정되지 아니한 전세보증금은 임대차 계약에 해당하고, 민법...

솔로몬의 재판[0건]

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