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백문백답 > 생활법령 백문백답
  • 「민간임대주택에 관한 법률」에 따른 임대사업자로 등록하여 임대업을 할 경우, 임대의무기간, 연 5%의 임대료 증액제한 등의 의무가 따르지만, 주택도시기금의 자금지원, 취득세 등 세금 감면, 토지의 우선공급, 용적률 건폐율, 층수제한 완화 등 다양한 혜택을 받을 수 있습니다. ◇ 토지의 우선공급 등 지원 ☞ 국가 지방자치단체 공공기관 또는 지방공사가 그가 소유하거나 조성한 토지를 공급(매각 또는 임대를 말함)하는 경우에는 민간임대주택을 건설하려는 임대사업자에게 우선적으로 공급할 수 있습니다. ◇ 건폐율, 용적률, 층수제한 완화 ☞ 임대사업자가 공공지원민간임대주택을 건설하기 위해 사업계획승인을 신청하거나 건축허가를 신청하는 경우에 건폐율과 용적률의 경우 완화된 기준을 적용할 수 있으며, 다세대주택의 경우 층수를 5층까지 건축할 수 있습니다. ◇ 세금 감면 혜택 ☞ 임대사업자는 취득세, 양도소득세, 재산세, 종합부동산세 등의 세제혜택을 받을 수 있습니다.



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  • 임차인이 월 임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우 등 일정한 사유가 발생한 때를 제외하고는 임대사업자로 등록되어 있는 기간 동안 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 없습니다. ◇ 임대의무기간 중 임대차계약의 해제 해지, 재계약 거절이 가능한 경우 ☞ 임대사업자는 임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 경우 등 다음의 사유가 발생한 때를 제외하고는 임대사업자로 등록되어 있는 기간 동안 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 없습니다. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 민간임대주택을 임대받은 경우 임대사업자의 귀책사유 없이 정해진 기간 이내에 입주하지 않은 경우 월 임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우 민간임대주택 및 그 부대시설을 임대사업자의 동의를 받지 않고 개축 증축 또는 변경하거나 본래의 용도가 아닌 용도로 사용한 경우 민간임대주택 및 그 부대시설을 고의로 파손 또는 멸실한 경우 공공지원민간임대주택의 임차인이 자산 또는 소득이 자격요건을 초과하는 경우, 임대차계약 기간 중 다른 주택을 소유하는 등 사정이 있는 경우 임차인이 공공지원민간임대주택 또는 공공임대주택에 중복하여 입주하거나 계약한 것으로 확인된 경우 표준임대차계약서상의 의무를 위반한 경우 ☞ 위의 거절사유가 발생하지 않았음에도 불구하고 이를 위반하여 임대차계약을 해제 해지하거나 재계약을 거절한 임대사업자에게는 1천만원 이하의 과태료가 부과됩니다.



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  • 임대주택이 재개발 또는 재건축 등으로 철거가 예정되어 있는 경우 해당 임대주택의 임대기간은 종료하므로, 임대의무기간이 적용되지 않습니다. ◇ 부도, 파산 등의 경제적 사정에 따른 임대주택 양도 ☞ 임대사업자는 다음 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대의무기간 중에도 시장 군수 구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있습니다. 1. 2년 연속 적자가 발생한 경우 2. 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생한 경우 3. 최근 12개월간 해당 임대사업자의 전체 민간임대주택 중 임대되지 않은 주택이 20% 이상이고 같은 기간 동안 특정 민간임대주택이 계속하여 임대되지 않은 경우 4. 관계 법령에 따라 재개발, 재건축 등으로 민간임대주택의 철거가 예정되어 있거나 민간임대주택이 철거된 경우 5. 임대사업자의 상속인이 다음 어느 하나에 해당하는 경우 √ 임대사업자로서의 지위를 거부하는 경우 √ 임대사업자의 결격사유 또는 임대사업자의 임대주택 추가 등록 제한에 해당되어 등록이 제한되는 경우 6.. 부도, 파산 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우 7. 공공지원임대주택을 20년 이상 임대하기 위한 경우로서 필요한 운영비용 등을 마련하기 위하여 「민간임대주택에 관한 특별법」 제21조의2제1항제4호에 따라 20년 이상 공급하기로 한 주택 중 일부를 10년 임대 이후 매각하는 경우 8. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제1항제11호에 따라 말소하는 경우 ☞ 따라서 재개발, 재건축 등으로 민간임대주택의 철거가 예정되어 있는 경우 임대사업자는 임대사업자가 아닌 자에게 임대주택을 양도할 수 있으므로, 임대의무기간은 종료합니다.



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  • 민간임대주택의 소유자는 임대차계약의 체결 해제 해지 갱신 및 갱신거절 등과 같은 임대사업에 관한 사항을 주택임대관리업자에게 위탁하여 관리할 수 있습니다. ◇ "주택임대관리업자"의 개념 ☞ "주택임대관리업"이란 주택의 소유자로부터 임대관리를 위탁받아 관리하는 업(業)을 말하며, 다음과 같이 구분합니다. 자기관리형 주택임대관리업: 주택의 소유자로부터 주택을 임차하여 자기책임으로 전대(轉貸)하는 형태의 업 위탁관리형 주택임대관리업: 주택의 소유자로부터 수수료를 받고 임대료 부과 징수 및 시설물 유지 관리 등을 대행하는 형태의 업 ☞ “주택임대관리업자”란 이러한 주택임대관리업을 하기 위해 「민간임대주택에 관한 특별법」 제7조제1항에 따라 등록한 자를 말합니다. ◇ 주택임대관리업자를 통한 임대업의 위탁관리 ☞ 임대사업자는 임대차계약의 체결 해제 해지 갱신 및 갱신거절, 임대료의 부과 징수, 임차인의 입주 및 명도 퇴거 등의 업무를 주택임대관리업자에게 위탁할 수 있습니다. ☞ 이 밖에도 임대를 목적으로 하는 주택에 대하여 시설물 유지 보수 개량 및 그 밖의 주택관리 업무, 임차인의 주거 편익을 위한 주거공간의 관리, 안전확보에 필요한 업무, 입주에 필요한 지원 업무 등의 부수적 업무를 위탁할 수도 있습니다.



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  • 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하면, 그 건축물에 대한 취득세를 면제(60㎡ 이하 주택) 또는 감면(10년 이상 장기임대, 60㎡ 초과 85㎡ 이하 20호 이상 취득시, 50% 경감)받을 수 있으며, 취득세 감면을 받으려면 관할 시장 군수 구청장에게 취득세 감면신청을 해야 합니다. ◇ 취득세 감면 ☞ 공동주택에 대해서는 다음에 따라 지방세를 2024년 12월 31일까지 감면합니다. √ 전용면적 60㎡ 이하인 공동주택을 취득하는 경우: 취득세 면제 √ 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 10년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하인 임대주택을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함): 취득세의 50%를 경감 ※ 취득세 감면 특례의 제한 「지방세특례제한법」에 따라 취득세가 면제(지방세 특례 중에서 세액감면율이 100분의 100인 경우와 세율경감률이 「지방세법」에 따른 해당 과세대상에 대한 세율 전부를 감면하는 것을 말함)되는 경우에는 「지방세특례제한법」에 따른 취득세의 면제규정에도 불구하고 100분의 85에 해당하는 감면율을 적용합니다. 다만, 「지방세법」에 따라 산출한 취득세의 세액이 200만원 이하인 경우에는 그렇지 않습니다. ◇ 취득세 감면 신청 ☞ 지방세(취득세)를 감면받으려는 자는 지방세 감면 신청서에 감면받을 사유를 증명하는 서류를 첨부하여 납세지를 관할하는 지방자치단체의 장에게 제출해야 합니다. ☞ 지방세(취득세) 감면 신청을 받은 시장 군수 구청장은 감면신청인에게 지방세 감면 관련 사항을 지방세 감면...



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  • 임대사업자는 임대의무기간동안 임대주택을 양도할 수 없는 것이 원칙이지만, ① 임대의무기간 동안 관할 관청에 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 전부 양도하거나 ② 부도, 파산, 그 밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우 임대의무기간 내에도 임대사업자 등록을 말소하거나 관할 관청의 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도하여 임대업을 그만 둘 수 있습니다. ◇ 임대의무기간 동안의 계속임대 원칙 ☞ 임대사업자는 임대의무기간 동안 민간임대주택을 계속하여 임대해야 하며, 임대의무기간이 지나지 않으면 임대주택을 양도할 수 없습니다. ◇ 임대사업자간 양도신고에 따른 양도 ☞ 임대사업자는 임대의무기간동안 임대주택을 양도할 수 없는 것이 원칙이지만, 임대의무기간 동안에도 시장 군수 구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있습니다. ☞ 임대사업자가 민간임대주택을 다른 임대사업자(해당 민간임대주택을 양수하여 주택임대사업을 하려는 자를 포함)에게 양도하려는 경우에는 민간임대주택 양도신고서를 시장 군수 구청장에게 제출해야 합니다. ☞ 민간임대주택 양도 신고를 한 임대사업자는 신고서 처리일부터 30일 이내에 매매계약서 사본을 시장 군수 구청장에게 제출해야 합니다. ☞ 민간임대주택을 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시해야 합니다. ※ 임대의무기간에 임대주택을 매각하는 경우에는 감면된 취득세가 추징됩니다. ◇ 임대사업자 말소 또는 양도 허가에 따른 양도 ☞ 등록 말소를 신청하려는 자는임대사업자 등록 전부(일부) 말소...



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