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대한민국법원

법원에서 판결된 내용을 보실수 있습니다.
해당 내용은 법제처 국가법령정보센터(http://www.law.go.kr)기준으로 제공되었습니다.

대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결
사건명   대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결
판시사항 [1] 「주택임대차보호법」 제4조제1항에 정한 최소 2년간의 임대차기간 보장 규정의 의미
[2] 임차인이 주택임대차보호법이 적용되는 주택에 관하여 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 경우
판결요지 [1] 「주택임대차보호법」제4조제1항은 같은 법 제10조의 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위하여 최소한 2년간의 임대차기간을 보장하여 주려는 규정이므로, 그 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고, 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 않은 것은 유효하다.
[2] 임차인이 「주택임대차보호법」 제4조제1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터잡은 임차보증금 반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정되고, 임차인이 2년 미만의 약정 임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 같은 법 제6조제1항, 제4조제1항에 따른 새로운 2년간의 임대차의 존속을 주장하는 경우까지 같은 법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정 임대차기간을 주장할 수는 없다.
대법원 1989. 7. 11. 선고 88다카21029 판결
사건명   대법원 1989. 7. 11. 선고 88다카21029 판결
판시사항 전세권의 묵시적 갱신과 그 등기의 요부(소극)
판결요지 전세권의 법정갱신( 민법 제312조 제4항)은 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 변동이므로 전세권갱신에 관한 등기를 필요로 하지 아니하고 전세권자는 그 등기없이도 전세권설정자나 그 목적물을 취득한 제3자에 대하여 그 권리를 주장할 수 있다.
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • rootwarp
    2014.08.13
       댓글
    항상 수고하십니다.
    1. 현재 거주용 오피스텔에서 6년여 살고 있습니다.
    2. 계약서는 처음에만 작성하고, 이후로는 묵시적 갱신으로 살고 있습니다.
    3. 그 와중에 올초 집주인이 바뀌었으며, 계약서는 별도 작성하지 않았습니다.
    4. 그리고 결혼으로 10월에 나가야 하는 상황입니다.

    제가 알고 있는 바로는 묵시적 계약 연장에 해당이 되고, 집주인이 바뀌었더라도 이전 집주인과의 계약이 연장되는걸로 알고 있습니다. 그렇기 때문에 저는 언제든 계약 해지를 통보할 수 있으며, 3개월 이후에 효력이 발생하는걸로 알고 있습니다.

    먼저 궁긍한 것을 제가 알고 있는 사실이 정확한것인지요?
    그리고 계약 해지 통보를 문자나 전화를 통해서 한 것도 효력이 발생하는지요?
  • 들머리
    2014.02.06
       댓글
    2011년2월25일부터 2013년2월25일까지 전세계약 기간이었으며, 2013년1월경 다른 변동사항없이 더 전세를 살겠다는
    내용으로 집주인과 한번 통화한적이 있습니다. 다시 재계약서를 쓰거나, 기간을 명시하지는 않았습니다.
    1년이 지난 현재 시점에서 제 사정으로 이사를 나가겠다고 하니, 전세를 직접 놓고, 복비도 지불하고 나가라고 합니다.
    참고로 복비가 8%적용되어 320만원 가까이 됩니다

    전화한통으로 구두계약이성립된 것이며, 기간을 정하지 않았는데, 제가 계약을 파기하고 나가는 상황인가요?
  • 이동욱
    2013.12.18
       댓글
    안녕하세요!
    주택임대차보호법에서 묵시의 갱신 요건중 "갱신거절의 통지" 관련 문의가 있습니다.
    2014년 1월 31일에 전세 계약이 만료되므로 아직 1개월이 넘게 남은 상황에서
    임대인으로부터는 계약 갱신 또는 거절 관련하여 일체 통보가 없었고
    부동산으로부터 "집주인이 집을 팔려고 내놨는데 집을 보러온 사람이 있으니 언제 보여줄 수 있냐"는 전화를 받은 것이 <갱신 거절의 통지>라고 해석할 수 있을까요?
  • 태영
    2013.10.17
       댓글
    2011년 8월 전세기간 2년으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다.
    계약기간 만료가 되는 2013년 8월 상호간의 아무런 의사표시가 없어 묵시적으로 갱신이 된 상태에서

    임차인의 사정으로 2014년 1월 31일 임대부동산을 명도와 함께 보증금을 반환받기 위해 그보다 3개월 조금 더 남은 시점에 이를 내용으로 임차인이 임대인에게 내용증명을 보냈습니다.
    그 이튿날에 임대인이 임차인에게 구두상으로
    지금 당장 임차인이 있으면 빼라고 하면 빼겠느냐? 2014년 1월 31일 부동산을 명도한다 했기 때문에 그로부터 3개월뒤 2014년 4월 30일 보증금을 돌려주겠다...그이전에는 재임차인이 있지 않으면 임대 보증금을 돌려줄수 없다라고 합니다.
    이에 임차인은 2014년 1월 31일 이전이라도 만약 그런일이 있다라면 그때 서로 합의하면 되지 않겠느냐? 재임차인이 있지 않더라고 1월 31일에는 보증금을 반환해달라고 하니 재임차인이 있지 않고서는 불가능하다라고만 일관합니다.

    임대인의 말처럼 2014년 1월 31일까지 있겠다 했기에 그로부터 3개월뒤에 계약 해지의 효력이 있는건지요?
  • 질문돌이
    2013.10.04
       댓글
    답답한 심정에 질문드립니다.

    2011년 2년 전세계약후 12년말 매매를 결심하게되어 집을 내놓구 세입자에게 매매의사를 전달하면서
    매매가 이루어지게되면 재계약이 어렵다는 의사표현을 하였으며,
    전세계약 2년이 끝나기전에 매매가 이뤄지지 않고있다가 드디어 매매자가 나타났습니다.
    매수할사람은 아들이 들어와 살아야한다며 이사기간을 1개월 20일 주겠다고 하면서 세입자에게 이사를 권유하였고.
    거래 성사까지 갔다가 세입자의 이사비 요청등으로인해 계약이 보류상황입니다.

    세입자의 입장은 미리 통보는 했으나 언제나가라는 말이 없었으니 2년계약이 지난 이후 계약이 성사되는것이니
    묵시의 갱신으로 보아 자동연장이 되었으니 이사비용을 달라는 것이였습니다.

    세입자가 말하는데로 임대인이 세입자에게 재계약 의사가 없음을 표현하였는데도
    2년이 지난후에 매매가 이뤄지면서 묵시의 갱신으로 봐야하는건가요??

    만약 그렇다면 이사비용은 매도자가 부담할부분인가요? 매수자가 부담해야할 사항인가요??

    대체 지불해야하는 근거와 지불해야하는 금액의 기준은 무엇인가요??

    솔직히 지금 매매해야하는 집이 멀어서 다른곳에서 전세로 살고있으며,
    저희도 집주인의 자금사정등으로 집을 내놓은 상황이라서
    묵시의 갱신으로 보아 자동연장되었으니 저희를 끼고 매매가 이뤄지는지알고있었으나
    부동산에서 아니라고 해서 그런줄만 알았는데...
    그래서, 저희는 그냥 매매가 되는즉시 새주인에게 대략 2개월여유를 달라하고 집을구해서 나갈준비를 하고있는데말이죠.

    저희와 같은 상황이면서 왜 그쪽은 저희에게 이사비용을 요구하는지 정말~
    가뜩이나 어려운 상황에 정말 힘드네요...

    자세한 답변 부탁드립니다.
    근거자료가 있어야 어느쪽이든간에 처리하게되는것이니 판례, 법령 모두 다 알려주세요 ^^
  • 질문이요
    2013.09.26
       댓글
    2011년도 12월 6일에 주거용 오피스텔 월세1년 계약 후 2012년도 12월에 묵시의 갱신 이후 2013년도 7월 20일 날짜로 방을 빼겠다는 통지 후에 10월 7일 방을 계약하겠다는 분이 있는데요, 제가 현재 부동산 시세가보다 5만원을 비싸게 살고있는데, 집주인분께서 제가 만기일을 채우지 않아 현재 시세가로 내놓는 바람에 매달 5만원씩 피해를 보게되었다며 집주인분이 고쳐주신다고 한 부분을 저더러 고치라하고, 벽지 도배를 새로 싹 해 달라 하셔서요. 이게 맞는건지 싶어 문의드려요. 부동산까지 한통속으로 12월 만기일을 채우지 않았으니 묵시의 갱신인데도 불구하고 제가 7월에 미리 통지했어도 3개월 지나면 보증금 받고 나가는 법은 없다며 우기시고 저한테 수수료도 오히려 비싸게 받는게 맞다고 해서 도대체 뭐가 맞는 말인지 모르겠어서 생활법령정보를 봤는데 3개월 부분도 제대로 표기되어있네요.. 어찌해야할지 몰라서 질문 드려요.
  • 사월의 향기
    2013.07.26
       댓글
    오는 11월 2년 전세기간이 만료됩니다. 이에 임대인에게 직접 전화하여 계약 연장 유지 의사를 물어보았고 보증금의 증감없이 유지하자는 의견을 확인하였으며 임차인의 입장에서 계약 유지 유무에 따라 에어컨 설치 가부를 결정하려하였다고 알리며, 보증금의 무증감 계약 연장 유지를 확인하였기에 본인이 설치비를 부담하며 설치하였습니다. 그런데 설치 완료 후 갑자기 전화가 와서 보증금의 14%증액 요구합니다. 저는 처음부터 증액 요구 시 이사를 고려하였던지라 받아들이기 어려운 상황입니다. 전화상으로 확인한 임대차 계약 연장 의사는 어떤 법적 효력을 갖는지요? 또한 계약해지 시에 에어컨 설치 이전에 따른 손해를 배상 받을 수 있는지요?
  • 궁금해요
    2013.06.21
       댓글
    [전세 재계약시 기존 계약서의 효력여부가 궁금합니다.]

    1. 계약만료 후 전세 재계약을 하는 경우 기존 계약서의 효력은 그대로 남아 있게 되나요?

    2. 전세보증금이 재계약 때 오를 시 전세 재계약의 형태에 따른 전세금의 효력 여부가 궁금합니다.

    ①새로운 계약서를 작성하여 재계약(전세계약서 기존 1억 작성 -> 신규 1억 5천 새로 작성)

    ②올려준 금액만큼만 추가하여(전세계약서 기존 1억 작성 -> 신규 인상된 5천만원만 추가로 작성)

    이렇게 진행될 경우 전세보증금의 효력이 어떻게 남아 있는지 궁금합니다.


  • 질문
    2013.03.22
       댓글
    수고하십니다.
    2012년 2월에 계약을 보증금 2,000만원에 월세를 20만을 했습니다.(계약기간 2년)
    다른곳으로 이사를 해야되는데.(1년 1개월이 지났습니다.)
    임대인이 다른 임차인을 2,500만원에 월세20만원 또는 2,000만원에 월세 25만원의 조건이 되면
    임차인과 계약을 하겠다고 합니다.
    위 조건으로 다른 임차인을 구해줘야 되나요?
  • triplet
    2013.02.20
       댓글
    답변 감사드립니다.

    한가지만 더 여쭤보겠습니다.

    저는 2006년 11월4일에 1년 계약 월세로 입주 했습니다.
    그렇다면 2007년 11월3일에 묵시적 갱신이 이뤄진 것 인가요 아니면 2009년 11월3일에 묵시적 갱신이 이뤄진 것 인가요?

    ㄱ.계약서 기간인 06.11.04~07.11.03 은 지켜지고 계속 2년 단위로 존속기간인지.
    ㄴ.계약서에는 1년으로 명시했으나 애초 2년씩 유효해서 06.11.04~08.11.03 이후 계속 2년 단위가 되는지 알려주시면 감사하겠습니다. "ㄱ"으로 적용되면 올 2013년 11월3일에 계약 종료되며 "ㄴ"으로 적용되면 2014년 11월3일에 만료되기 때문입니다. 감사합니다.

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  • 이 정보는 2019년 08월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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