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대한민국법원

법원에서 판결된 내용을 보실수 있습니다.
해당 내용은 법제처 국가법령정보센터(http://www.law.go.kr)기준으로 제공되었습니다.

대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결
사건명   대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결
판시사항 [1] 「주택임대차보호법」 제4조제1항에 정한 최소 2년간의 임대차기간 보장 규정의 의미
[2] 임차인이 주택임대차보호법이 적용되는 주택에 관하여 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 경우
판결요지 [1] 「주택임대차보호법」제4조제1항은 같은 법 제10조의 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위하여 최소한 2년간의 임대차기간을 보장하여 주려는 규정이므로, 그 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고, 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 않은 것은 유효하다.
[2] 임차인이 「주택임대차보호법」 제4조제1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터잡은 임차보증금 반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정되고, 임차인이 2년 미만의 약정 임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 같은 법 제6조제1항, 제4조제1항에 따른 새로운 2년간의 임대차의 존속을 주장하는 경우까지 같은 법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정 임대차기간을 주장할 수는 없다.
대법원 1989. 7. 11. 선고 88다카21029 판결
사건명   대법원 1989. 7. 11. 선고 88다카21029 판결
판시사항 전세권의 묵시적 갱신과 그 등기의 요부(소극)
판결요지 전세권의 법정갱신( 민법 제312조 제4항)은 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 변동이므로 전세권갱신에 관한 등기를 필요로 하지 아니하고 전세권자는 그 등기없이도 전세권설정자나 그 목적물을 취득한 제3자에 대하여 그 권리를 주장할 수 있다.
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • 묵시적갱신계약
    2016.01.14
       댓글
    수고 많으십니다.
    2011년 5월 처음 전세계약(1억5천)하여 2년후인 2013년 보증금 인상(2천5백)하고 당사자간 연장 계약서 작성하였고,
    계약만료 시점인 2015년 5월까지 임대인이 갱신관련 연락이 없어 그냥 살고 있습니다.
    (저는 묵시적 갱신 상태로 판단하고 있습니다.)
    다른 분의 질문에 대한 답변을 보면, 묵시적 갱신은 사실 관계를 확인해야하는 부분이 있기에
    정확한 답변이 어려운 것은 이해하고 있습니다. 하지만, 사실 관계 확인상 묵시적 갱신이 되었다는 가정하에
    도움 주실 수 있는 답변이 있다면 부탁드립니다.
    1. 2016년 1월 초에 연락이 와서 추가로 3000만원을 올려달라고 하여, 묵시적 갱신 상태임을 알림과 동시에
    주택임대차보호법 제6조/제6조의2/제7조/시행령 제2조 에 대해 언급하며, 잘못 해석했을 수도 있지만,
    임대인은 1년 초과후 5%이내에서 증액 요청 가능하다고 언급하였습니다.
    참고로, 유사(혹은 더 좋은) 조건의 2015년 8월 전세계약이 1억8천 수준임을 확인하고 및 현재 터무니 없이 저렴하게
    살고있는 것은 아님을 전달하기 위해 임대인에게 내용을 공유하였습니다.
    2. 곧이 곧대로 법적으로 처리하거나 굳이 서로 얼굴 붉히고 싶은 생각은 없었기에, 5%면 850만원 이지만
    제가 1000만원 인상을 제안하였고, 임대인이 다시 1천5백을 제시하여 증액해 주기로 하였습니다.
    3. 잘못 알고 있는지 모르겠지만, 법적으로 5월 이후에 인상 요청이 가능하다는 생각하는데,
    임대인의 현재 사정을 참작하여 1월에 당사자간 계약서를 작성 진행하려고 하였습니다.
    그러면서 계약 만료 시점에 대해 계약 시점으로부터 하면 2년이 초과되긴 하지만 나름대로는 양보한 부분도
    있다고 생각하였고 또한 계약이 애초에 5월 이므로 5월로 해줄 것을 요청하였으나 안된다고하여
    인상 금액에 대한 계약서를 작성하는 것이므로 새로운 계약이고, 2년으로 보는 것이 맞지 않냐고 하였지만
    임대인은 단순 연장이므로 묵시적 갱신의 완료 시점(2017년 5월)이 만료일 이라고 합니다.

    질문입니다.
    A. 우선 위 3번과 관련하여, 새롭게 연장 계약서를 당사자간 작성하게되면 계약기간이 어떻게 되는지 궁금합니다.
    B. 묵시적 갱신 상태이므로 임대인이 주장하는 모든 내용을 완전히 무시하고 주택임대차보호법에서 보장하는
    2년을 살아도 문제없는 것인가요? (혹시 1년이 초과하는 시점에 증액 요청이 있더라도 무시 가능한가요?)
    임대인은 계약 기간 중 전세금 인상은 임대인의 권리이며 계약기간과는 무관하다고 얘기합니다.
    C. B에서 만약 1년 초과 후 또는 법조항에서 애초에 위배되는 것이 아닌가 생각되는데, 임대인의 주장대로
    어느 때나 인상하는 것이 맞다고 하더라도 묵시적 갱신을 이유로 인상에 응하지 않아도 문제가 없는 건지요?
    D. C에서 인상에 응하지 않을 경우, 만약 임대인이 집을 비워 줄것을 요청하면,
    새집에 대한 중개 수수료 및 이사비용을 청구해서 받을 수 있는 건지요?

    감사합니다.
  • 문의자
    2016.01.10
       댓글
    임대차 계약이 부인으로 계약이 되었는데 금번 2년계약이 종료되고 전세금 증액하면서 제이름으로 계약서를 작성할려고 합니다.
    이런경우 아래 내용에 대하여 문의드립니다.
    문의1) 제 이름으로 계약서 작성시 전체 전세금(증액 포함)을 기준으로 작성해야 하는지 아니면 기존 부인명의의 전세금 이외 증액부분만 작성해야 하는지요?
    문의2) 재계약을 공인중개소 없이 임차인/임대인 양방간 계약서를 작성하여도 괜찮은지요?
    문의3) 공인중개소를 통할경우 중개수수료는 어떻게 산정해야 하는지요?
  • 안준형
    2015.12.01
       댓글
    안녕하세요.
    전세 갱신에 대한 질문이 있습니다.
    우선 전세 재계약 기간 중에 1년 연장 재계약을 집주인이 통보했습니다.
    그러나, 기간 만료일이 지나 재계약을 하자고 합니다.
    이에 응해야 하나요?
    그리고, 1년 재계약을 한다고 가정할 때, 계약서 상에 1년후 퇴거 조항을 넣는다면,
    1년 후에 꼭 퇴거를 해야 하는지요.
    그리고, 계약서를 다시 쓰는게 맞는지, 아니면 기존 계약서를 이용해야 하는지 궁금합니다.
  • 임차인
    2015.11.22
       댓글
    올해 11/5일에 2년 임차 기간이 만료되었습니다.

    주인과 작성한 건물임대차 약정서에 임대차기간 만료통보가 없더라도 계약은 자동 해지되며 묵시적인 계약기간이 연장되지 않는다고 작성된 부분이 있습니다.

    이럴경우 무조건 재계약서를 작성해야하는 거 아닌가요?

    주인에게 계약 만료전 연락을 몇번했는데 계약 만료일 다음주에 재계약 및 미청구한 관리비를 청구를 하겠다 하더라구요.
    그런데 아직까지 연락이 없네요. 분명히 걱정 하지말라고 그랬었는데요...

    제가 궁금한거는 현재 재계약이 이루어지지 않고 있는데 만료일자가 지나서 재계약서를 작성해도 되는건지 궁금합니다.

    그리고 임대차 2년동안 관리비를 딱한번 내고 그이후에 주인이 전기비합산을 해서 관리비를 청구한다고 한게 본인 건강등으로 인해 청구를 안하고 있네요.

    이럴경우 제가 손해보거나 하는 사항이 있는지 궁금합니다.
  • 서시
    2015.11.16
       댓글
    어떻게 해야 하는지 몰라 문의 드립니다.

    현재 계약 기간은 이미 8개월 이상 지난 상태 입니다.

    6개월전 내용증명을 보내 법으로 할수 있으니 전세금을 돌려 달라고 도 해 봤구요
    집주인은 집이 나갈때 까지는 절대 줄수 없다는 말만 하고 있습니다.

    집주인과 통화는 3개월전에 통화를 했습니다.

    아주 가끔 집을 보기 위해 부동산 사람들이 오가곤 하는데 근저당 및 여러가지 이유로 집이 나가질 않습니다.

    전세계약을 파기 한다는 내용증명을 보낸 상태 이지만, 다시 묶시적 계약이 되는 경우는 없을까요?
    집주인도 돈을 계속 주지않고 연락도 주지 않는 상황입니다.
  • 질문할께요
    2015.10.01
       댓글
    현재 묵시적 계약 상태인데 임대인이 전세금의 5%를 올려달라고 하네요...
    이전에 임대인이 계약기간 2년이 지나서 2년4개월이 되가는 즈음에 깜박하고 계약기간이 지난지 몰랐다면서 왜 제가 연락 안했냐고 제가 잘못한것처럼 말하면서 전세금을 올리려고 하던거를 안해준다 한 상태거든요...

    궁금한 점이
    1. 계약만료전에 계약사항 변동할 필요없어도 반드시 임차인이 임대인에게 연락을 해야하나요?
    2. 5%인상금액에 대해서 반드시 올려줘야 하는건가요?
    3. 5%를 올리게 되면 계약서를 새로 쓰고 묵시적계약이 사라지는건가요?
    감사합니다~
  • 답답한마음
    2015.09.25
       댓글
    4월 전세만기였는데 그냥 묵시적갱신이 되었습니다...근데 이사를 가게되서 7월초중순쯤 임대인께 알렸고 9월24일날짜로 이사를 하게되었습니다...근데 갑자기 통보받길 부동산수수료를 지불하라해서 묵시적 갱신이 됐을경우는 계약파기의 경우가 아니라 임대인이 내는게아니냐했더니...그렇지않다며 계속 지불을 원합니다...해결하지 않으면 보증금을 내주지않겠다며 막무가내였습니다...지금은 힘들게 보증금은 돌려받았지만 결국 저희가 받아야할 장기수선 충당금을 돌려받지 못하고 있는상황입니다...그쪽에서는 관례니, 통상적으로 그렇게 하는거란 주장만 합니다...법적인 사항이 궁굼합니다...이런 판례가 있었는지도 궁굼하구요...빠른 답변 부탁드립니다
  • 수야777
    2015.09.16
       댓글
    기존 보증금 7천만원에서 2천만원을 증액하면서 증액계약서는 작성하지 않고 증액보증금을 계좌이체하고 영수증만 받은상태에서 이후 근저당이 설정되어 경매가 진행되었습니다. 증액계약서를 작성하지 않은 증액보증금도 대항력을 가질수 있나요?
  • 해피
    2014.10.19
       댓글
    안녕하세요!
    전세 재계약관련 궁금한 것이 있어서 문의 드립니다.
    제가 알고 싶은 것은
    2012년 11월 처음 전세 계약 시 사정상 외숙모님 성함으로 계약서를 작성하고
    전입신고 후에 확정일자를 받았습니다.

    제 동생도 전입을 하고 살고 있는데
    이번 11월 재계약 시점에 외숙모님이 주소를 옮기셨고
    제 동생은 전셋집 주소에 계속 살고 있습니다.

    제 동생 이름으로 계약서를 작성하려고 하면
    어떻게 해야 하나요?

    그리고 재계약을 할 때 공인중개사 사무소를 통해서 계약서를
    작성해야 하는지요?

    공인중개사 사무소를 통하지 않고 계약서를 작성해도 된다면
    어떤 부분이 정확히 명시가 되어 있어야 하는지요?

    그리고 전세금이 인상이 되면 인상분 포함 전체금액으로
    다시 계약서를 작성해야 하는지
    기존계약서에 인상분만 더 기재하면 되는지요?

    계약서를 제 동생 이름으로 하면 제 동생이 앞으로 2년 후 이사를 할 때
    외숙모님이 아닌 제 동생이 전세금을 돌려받는데 문제는 없는 건가요?

    부탁드립니다.
    감사합니다.
  • 이사예정자
    2014.10.03
       댓글
    제가 옥탑으로 이사를갈 예정인데요, 옥탑을 리모델링 해서 들어가려고 합니다. 물론 옥상에도 개인캠핑용 텐트나 바베큐를 할수잇게 꾸밀예정이구요,, 계약을 하려고 하는데요, 혹시나 리모델링후에 계약 만료 되서 나가라고 하시거나 건물이 경매에 넘어가거나 건물을 팔거나 하시는 경우 제가 피해를 볼수 있을 것 같아서요,, 위에 글을 읽다가 <합의 갱신>을 보았는데요,,,
    혹시 첨에 계약할때 최소 2년이지만,, 7년 정도 계약 할수 있는지요? 아니면 기본 2년에다가 바로 합의 갱신으로 계약서를 하나 더 작성해서 5년을 추가할수 있는지요? 공공주택 같은데가 아니라 개인으로 하시는 일반 빌라?주택건물이라서요,, 최대로 계약을 할수 있는지, 또, 법적으로 계약서에 대한 내용을 보장 받을수 있는지 알수 있을까요??

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