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 임대차계약의 갱신
임대차계약은 당사자의 합의 또는 「주택임대차보호법」 규정에 따라 갱신될 수 있습니다.

임대인과 임차인은 임대차 만료기간에 즈음하여 당사자의 합의로 임대차를 존속시킬 수 있으며, 합의 갱신의 효과는 합의의 내용에 따라 정해집니다.

묵시의 갱신은 법률의 규정에 따라 계약갱신에 대한 의사표시가 없는 경우에 임대차계약이 갱신되도록 하는 것이며, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다.
당사자 합의에 의한 임대차계약의 갱신 주소복사 즐겨찾기에추가
합의에 의한 계약 갱신
임대차 만료기간에 즈음하여 임대인과 임차인은 임대차계약의 조건을 변경하거나, 그 기간을 변경하는 등 계약조건을 변경하여 합의 갱신하거나, 기존의 임대차와 동일한 계약조건으로 합의 갱신할 수 있습니다.
※ 합의 갱신은 임대차관계가 완전히 소멸한 후에 동일한 임대인과 임차인 간에 새로운 임대차관계를 설정하는 임대차의 재설정과 구별되고, 임대차기간 중에 미리 일정기간의 연장을 합의하는 기간연장의 합의와도 구별됩니다.
합의 갱신의 효과
합의 갱신의 효과는 합의의 내용에 따라 정해집니다.
임대차계약의 조건을 변경하는 합의 갱신의 경우에는 변경내용에 대하여 전 임대차와 이해관계가 있는 제3자에게 대항할 수 없습니다. 또한 임차보증금을 증액하는 경우에는 이에 대한 확정일자를 받아야 후순위권리자에게 우선변제권을 취득할 수 있습니다.
「민법」에 따른 전세권의 경우–합의 갱신
전세권은 그 존속기간을 정한 경우는 물론, 그 기간을 정하지 않는 경우에도 당사자의 합의로 갱신할 수 있습니다. 어떠한 내용으로 갱신할 지는 자유지만, 그 존속기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못합니다(「민법」 제312조제3항).
전세권의 갱신은 권리의 변경으로서 그 등기를 해야 효력이 생깁니다(「민법」 제186조).
「주택임대차보호법」에 따른 묵시의 갱신 주소복사 즐겨찾기에추가
묵시의 갱신 요건: 갱신 거절 또는 계약조건변경의 미통지
임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않거나 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 그러한 통지하지 않는 경우에는 그 기간이 끝난 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주합니다(「주택임대차보호법」 제6조제1항).
임대인이나 임차인 중 한쪽이라도 갱신거절이나 계약조건 변경의 통지를 한 경우에는 그 임대차계약은 묵시적으로 갱신되지 않습니다.
갱신거절의 통지는 임대차기간이 끝나면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 통지를 말하고, 이러한 통지는 명시적이든 묵시적이든 상관없습니다.
계약조건 변경의 통지는 임대차기간이 끝나면 임대차계약 내용을 변경하겠으며, 만일 상대방이 응하지 않으면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 통지를 말하고, 이러한 통지에는 변경하려는 계약조건을 구체적으로 밝혀야 합니다.
임차인이 차임을 2회 이상 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시의 갱신을 할 수 없습니다(「주택임대차보호법」 제6조제3항).
따라서 임대인이 이러한 사유로 임대차계약을 해지하지 않더라도, 임차인에게 이러한 사유가 있으면 묵시의 갱신이 인정되지 않기 때문에 임대차는 그 기간의 만료로 종료됩니다.
유용한 법령정보

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< 주택임대차계약을 갱신하는 경우에 특별한 방법이 필요한가요? >

 

 

Q. 임차인 A는 임대인 B와 2007년 5월 1일 계약기간을 2년으로 하는 주택임대차계약을 체결하였습니다. 2009년 5월 현재 임대인 B는 계약 갱신에 대해 별다른 말이 없습니다. 이 때 임차인 A와 임대인 B의 주택임대차계약은 어떻게 되나요?

 

 

A. 임대인 B가 주택임대차계약 종료시점인 2009년 4월 30일을 기준으로 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 갱신거절의 통지를 한 바 없거나 계약조건을 변경하지 않았다면, 위 계약은 동일한 조건으로 갱신된 것으로 봅니다. 이를 묵시의 갱신이라고 하며, 이때 임차인 역시 계약종료 1개월 전까지 갱신 거절 및 계약조건 변경의 통지를 하지 않아야 합니다(「주택임대차보호법」 제6조).

묵시의 갱신의 효과
주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다(「주택임대차보호법」 제6조제1항 전단).
주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 보증금과 차임도 종전의 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 됩니다.
주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 임대차의 존속기간은 2년으로 됩니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항 및 제6조제2항).
묵시적으로 갱신된 임대차계약의 해지
주택임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있고, 2년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항 및 제6조의2제1항).
임차인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다(「주택임대차보호법」 제6조의2제2항).
「민법」에 따른 전세권의 경우 – 묵시의 갱신
전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 전세권자에게 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는, 그 기간이 만료된 때에 종전의 전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 봅니다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 봅니다(「민법」 제312조제4항).
묵시적 갱신이 된 전세권은 존속기간의 정함이 없는 전세권이므로, 언제든지 상대방에게 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6개월이 지나면 전세권은 소멸하게 됩니다(「민법」 제313조).
건물에 대한 전세권의 묵시적 갱신은 법률의 규정에 따른 전세권 존속기간의 변경이므로, 그 등기가 없어도 효력이 발생합니다. 그러나 전세권을 처분하려는 때에는 등기를 해야 합니다(「민법」 제187조대법원 1989. 7. 11. 선고 88다카21029 판결).
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • 임대차갱신 후 매매건
    2016.04.12
       댓글
    안녕하세요,

    전세 임대차 계약기간이 2016년 4월 28일에 만료되며, 현재 집주인과는 전세금 인상없이 재계약하기로 구두합의되어 계약서 재작성을 하지 않기로 하였습니다. 그런데 4월 5일 경에 현재 집주인이 건물전체를 매매하였으며, 새로오는 집 주인이 전세금 2000만원을 올려달라고 했다는 통보를 받았습니다. 전화를 받은 이후 현재 집주인에게 전세금 2000만원을 올려주는 걸로 재계약서를 작성해야 하는지 문의했더니, 이미 새로운 집주인에게 제 전세금 2억 승계하는 걸로 매매계약이 이루어졌으며, 현재 집주인과 제 전세계약은 4월 말에 자동갱신되니 별도의 계약서 작성은 필요없다고 얘기합니다. 새로운 집주인은 6/7일에 잔금예정이며, 현재 집주인은 본인은 전세금 올리지 않는 걸로 얘기했으니 그냥 자동연장 된 것으로 살고, 별도의 계약서를 작성하지 않아도 새로운 집주인에게 승계되니 걱정하지 말라고 합니다.
    이러한 경우 계약서 작성 없이 자동연장된 제 계약서로 새로운 집주인에게 승계되어 제 전세금에는 차후 문제가 없다는 부분에 대해서 믿고 그냥 재계약 작성을 하지 않아도 되는지 궁금합니다.
  • 질문드립니다.
    2016.03.21
       댓글
    안녕하세요~

    질문드립니다.

    전세만기가 2016.02.25일입니다. 저희가 통보를 2월초쯤(정확한 날짜모름) 이사간다고 주인한테 전화를했는데 그때는 아무말없이 내놓으라고 하고 지금 이사들어올사람이 있어서 통화를 하다보니 전세만기끝나기 한달이전에 알려주지 않았다고 수수료를 저희한테 내라고 하네요. 2년만기 끝났으면 주인이 내는거 아니냐고 했더니 한달이전에 얘기안했으니 자동연장된거고 2년더 살다가거나 지금나갈꺼면 원래 저희 살던 전세값보다 훨씬 많이 올려서 부동산 다시 내놓을꺼라고 하면서 수수료 내고 나가라고 하네요...2년 사는동안도 막말하고 반말하고 반협박식으로 언제가 기한이냐 이런식으로 갑질하고 모하나 고장나도 비난은 다 쏟아내고 인간이라는 소리까지 해대면서 중고로 고쳐주고 막이랬거든요.. 그러고도 바로 집나가라고 할까봐 화도 못내고 말았는데 정말 괘씸하고 화나네요. 정말 방법이 없을까요? 그냥 수수료 저희가 내고 나오는 방법뿐이 없을까요?? 궁금합니다.
  • 옥탑
    2016.01.27
       댓글
    임대차계약 월세로 2년간 계약을 맺었고 2년이 지나 이사가기1개월전에 통보만 하는식으로 자동연장이 되었습니다
    따로 계약서를 더 갱신하거나 쓰진 않았구요 그럼 연말정산을 할때 갱신된 계약서가 없고 만료된 계약서만 가지고 있었을시 소득정산 혜택을 보지 못하는건가요? 계약서갱신할때 부동산가서 해야 하나염?
  • 묵시적갱신계약
    2016.01.14
       댓글
    수고 많으십니다.
    2011년 5월 처음 전세계약(1억5천)하여 2년후인 2013년 보증금 인상(2천5백)하고 당사자간 연장 계약서 작성하였고,
    계약만료 시점인 2015년 5월까지 임대인이 갱신관련 연락이 없어 그냥 살고 있습니다.
    (저는 묵시적 갱신 상태로 판단하고 있습니다.)
    다른 분의 질문에 대한 답변을 보면, 묵시적 갱신은 사실 관계를 확인해야하는 부분이 있기에
    정확한 답변이 어려운 것은 이해하고 있습니다. 하지만, 사실 관계 확인상 묵시적 갱신이 되었다는 가정하에
    도움 주실 수 있는 답변이 있다면 부탁드립니다.
    1. 2016년 1월 초에 연락이 와서 추가로 3000만원을 올려달라고 하여, 묵시적 갱신 상태임을 알림과 동시에
    주택임대차보호법 제6조/제6조의2/제7조/시행령 제2조 에 대해 언급하며, 잘못 해석했을 수도 있지만,
    임대인은 1년 초과후 5%이내에서 증액 요청 가능하다고 언급하였습니다.
    참고로, 유사(혹은 더 좋은) 조건의 2015년 8월 전세계약이 1억8천 수준임을 확인하고 및 현재 터무니 없이 저렴하게
    살고있는 것은 아님을 전달하기 위해 임대인에게 내용을 공유하였습니다.
    2. 곧이 곧대로 법적으로 처리하거나 굳이 서로 얼굴 붉히고 싶은 생각은 없었기에, 5%면 850만원 이지만
    제가 1000만원 인상을 제안하였고, 임대인이 다시 1천5백을 제시하여 증액해 주기로 하였습니다.
    3. 잘못 알고 있는지 모르겠지만, 법적으로 5월 이후에 인상 요청이 가능하다는 생각하는데,
    임대인의 현재 사정을 참작하여 1월에 당사자간 계약서를 작성 진행하려고 하였습니다.
    그러면서 계약 만료 시점에 대해 계약 시점으로부터 하면 2년이 초과되긴 하지만 나름대로는 양보한 부분도
    있다고 생각하였고 또한 계약이 애초에 5월 이므로 5월로 해줄 것을 요청하였으나 안된다고하여
    인상 금액에 대한 계약서를 작성하는 것이므로 새로운 계약이고, 2년으로 보는 것이 맞지 않냐고 하였지만
    임대인은 단순 연장이므로 묵시적 갱신의 완료 시점(2017년 5월)이 만료일 이라고 합니다.

    질문입니다.
    A. 우선 위 3번과 관련하여, 새롭게 연장 계약서를 당사자간 작성하게되면 계약기간이 어떻게 되는지 궁금합니다.
    B. 묵시적 갱신 상태이므로 임대인이 주장하는 모든 내용을 완전히 무시하고 주택임대차보호법에서 보장하는
    2년을 살아도 문제없는 것인가요? (혹시 1년이 초과하는 시점에 증액 요청이 있더라도 무시 가능한가요?)
    임대인은 계약 기간 중 전세금 인상은 임대인의 권리이며 계약기간과는 무관하다고 얘기합니다.
    C. B에서 만약 1년 초과 후 또는 법조항에서 애초에 위배되는 것이 아닌가 생각되는데, 임대인의 주장대로
    어느 때나 인상하는 것이 맞다고 하더라도 묵시적 갱신을 이유로 인상에 응하지 않아도 문제가 없는 건지요?
    D. C에서 인상에 응하지 않을 경우, 만약 임대인이 집을 비워 줄것을 요청하면,
    새집에 대한 중개 수수료 및 이사비용을 청구해서 받을 수 있는 건지요?

    감사합니다.
  • 문의자
    2016.01.10
       댓글
    임대차 계약이 부인으로 계약이 되었는데 금번 2년계약이 종료되고 전세금 증액하면서 제이름으로 계약서를 작성할려고 합니다.
    이런경우 아래 내용에 대하여 문의드립니다.
    문의1) 제 이름으로 계약서 작성시 전체 전세금(증액 포함)을 기준으로 작성해야 하는지 아니면 기존 부인명의의 전세금 이외 증액부분만 작성해야 하는지요?
    문의2) 재계약을 공인중개소 없이 임차인/임대인 양방간 계약서를 작성하여도 괜찮은지요?
    문의3) 공인중개소를 통할경우 중개수수료는 어떻게 산정해야 하는지요?
  • 안준형
    2015.12.01
       댓글
    안녕하세요.
    전세 갱신에 대한 질문이 있습니다.
    우선 전세 재계약 기간 중에 1년 연장 재계약을 집주인이 통보했습니다.
    그러나, 기간 만료일이 지나 재계약을 하자고 합니다.
    이에 응해야 하나요?
    그리고, 1년 재계약을 한다고 가정할 때, 계약서 상에 1년후 퇴거 조항을 넣는다면,
    1년 후에 꼭 퇴거를 해야 하는지요.
    그리고, 계약서를 다시 쓰는게 맞는지, 아니면 기존 계약서를 이용해야 하는지 궁금합니다.
  • 임차인
    2015.11.22
       댓글
    올해 11/5일에 2년 임차 기간이 만료되었습니다.

    주인과 작성한 건물임대차 약정서에 임대차기간 만료통보가 없더라도 계약은 자동 해지되며 묵시적인 계약기간이 연장되지 않는다고 작성된 부분이 있습니다.

    이럴경우 무조건 재계약서를 작성해야하는 거 아닌가요?

    주인에게 계약 만료전 연락을 몇번했는데 계약 만료일 다음주에 재계약 및 미청구한 관리비를 청구를 하겠다 하더라구요.
    그런데 아직까지 연락이 없네요. 분명히 걱정 하지말라고 그랬었는데요...

    제가 궁금한거는 현재 재계약이 이루어지지 않고 있는데 만료일자가 지나서 재계약서를 작성해도 되는건지 궁금합니다.

    그리고 임대차 2년동안 관리비를 딱한번 내고 그이후에 주인이 전기비합산을 해서 관리비를 청구한다고 한게 본인 건강등으로 인해 청구를 안하고 있네요.

    이럴경우 제가 손해보거나 하는 사항이 있는지 궁금합니다.
  • 서시
    2015.11.16
       댓글
    어떻게 해야 하는지 몰라 문의 드립니다.

    현재 계약 기간은 이미 8개월 이상 지난 상태 입니다.

    6개월전 내용증명을 보내 법으로 할수 있으니 전세금을 돌려 달라고 도 해 봤구요
    집주인은 집이 나갈때 까지는 절대 줄수 없다는 말만 하고 있습니다.

    집주인과 통화는 3개월전에 통화를 했습니다.

    아주 가끔 집을 보기 위해 부동산 사람들이 오가곤 하는데 근저당 및 여러가지 이유로 집이 나가질 않습니다.

    전세계약을 파기 한다는 내용증명을 보낸 상태 이지만, 다시 묶시적 계약이 되는 경우는 없을까요?
    집주인도 돈을 계속 주지않고 연락도 주지 않는 상황입니다.
  • 질문할께요
    2015.10.01
       댓글
    현재 묵시적 계약 상태인데 임대인이 전세금의 5%를 올려달라고 하네요...
    이전에 임대인이 계약기간 2년이 지나서 2년4개월이 되가는 즈음에 깜박하고 계약기간이 지난지 몰랐다면서 왜 제가 연락 안했냐고 제가 잘못한것처럼 말하면서 전세금을 올리려고 하던거를 안해준다 한 상태거든요...

    궁금한 점이
    1. 계약만료전에 계약사항 변동할 필요없어도 반드시 임차인이 임대인에게 연락을 해야하나요?
    2. 5%인상금액에 대해서 반드시 올려줘야 하는건가요?
    3. 5%를 올리게 되면 계약서를 새로 쓰고 묵시적계약이 사라지는건가요?
    감사합니다~
  • 답답한마음
    2015.09.25
       댓글
    4월 전세만기였는데 그냥 묵시적갱신이 되었습니다...근데 이사를 가게되서 7월초중순쯤 임대인께 알렸고 9월24일날짜로 이사를 하게되었습니다...근데 갑자기 통보받길 부동산수수료를 지불하라해서 묵시적 갱신이 됐을경우는 계약파기의 경우가 아니라 임대인이 내는게아니냐했더니...그렇지않다며 계속 지불을 원합니다...해결하지 않으면 보증금을 내주지않겠다며 막무가내였습니다...지금은 힘들게 보증금은 돌려받았지만 결국 저희가 받아야할 장기수선 충당금을 돌려받지 못하고 있는상황입니다...그쪽에서는 관례니, 통상적으로 그렇게 하는거란 주장만 합니다...법적인 사항이 궁굼합니다...이런 판례가 있었는지도 궁굼하구요...빠른 답변 부탁드립니다

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