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 임대차계약의 갱신
임대차계약은 당사자의 합의 또는 「주택임대차보호법」 규정에 따라 갱신될 수 있습니다.

임대인과 임차인은 임대차 만료기간에 즈음하여 당사자의 합의로 임대차를 존속시킬 수 있으며, 합의 갱신의 효과는 합의의 내용에 따라 정해집니다.

묵시의 갱신은 법률의 규정에 따라 계약갱신에 대한 의사표시가 없는 경우에 임대차계약이 갱신되도록 하는 것이며, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다.
당사자 합의에 의한 임대차계약의 갱신 주소복사 즐겨찾기에추가
합의에 의한 계약 갱신
임대차 만료기간에 즈음하여 임대인과 임차인은 임대차계약의 조건을 변경하거나, 그 기간을 변경하는 등 계약조건을 변경하여 합의 갱신하거나, 기존의 임대차와 동일한 계약조건으로 합의 갱신할 수 있습니다.
※ 합의 갱신은 임대차관계가 완전히 소멸한 후에 동일한 임대인과 임차인 간에 새로운 임대차관계를 설정하는 임대차의 재설정과 구별되고, 임대차기간 중에 미리 일정기간의 연장을 합의하는 기간연장의 합의와도 구별됩니다.
합의 갱신의 효과
합의 갱신의 효과는 합의의 내용에 따라 정해집니다.
임대차계약의 조건을 변경하는 합의 갱신의 경우에는 변경내용에 대하여 전 임대차와 이해관계가 있는 제3자에게 대항할 수 없습니다. 또한 임차보증금을 증액하는 경우에는 이에 대한 확정일자를 받아야 후순위권리자에게 우선변제권을 취득할 수 있습니다.
「민법」에 따른 전세권의 경우–합의 갱신
전세권은 그 존속기간을 정한 경우는 물론, 그 기간을 정하지 않는 경우에도 당사자의 합의로 갱신할 수 있습니다. 어떠한 내용으로 갱신할 지는 자유지만, 그 존속기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못합니다(「민법」 제312조제3항).
전세권의 갱신은 권리의 변경으로서 그 등기를 해야 효력이 생깁니다(「민법」 제186조).
「주택임대차보호법」에 따른 묵시의 갱신 주소복사 즐겨찾기에추가
묵시의 갱신 요건: 갱신 거절 또는 계약조건변경의 미통지
임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않거나 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 그러한 통지하지 않는 경우에는 그 기간이 끝난 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주합니다(「주택임대차보호법」 제6조제1항).
임대인이나 임차인 중 한쪽이라도 갱신거절이나 계약조건 변경의 통지를 한 경우에는 그 임대차계약은 묵시적으로 갱신되지 않습니다.
갱신거절의 통지는 임대차기간이 끝나면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 통지를 말하고, 이러한 통지는 명시적이든 묵시적이든 상관없습니다.
계약조건 변경의 통지는 임대차기간이 끝나면 임대차계약 내용을 변경하겠으며, 만일 상대방이 응하지 않으면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 통지를 말하고, 이러한 통지에는 변경하려는 계약조건을 구체적으로 밝혀야 합니다.
임차인이 차임을 2회 이상 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시의 갱신을 할 수 없습니다(「주택임대차보호법」 제6조제3항).
따라서 임대인이 이러한 사유로 임대차계약을 해지하지 않더라도, 임차인에게 이러한 사유가 있으면 묵시의 갱신이 인정되지 않기 때문에 임대차는 그 기간의 만료로 종료됩니다.
유용한 법령정보

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< 주택임대차계약을 갱신하는 경우에 특별한 방법이 필요한가요? >

 

 

Q. 임차인 A는 임대인 B와 2007년 5월 1일 계약기간을 2년으로 하는 주택임대차계약을 체결하였습니다. 2009년 5월 현재 임대인 B는 계약 갱신에 대해 별다른 말이 없습니다. 이 때 임차인 A와 임대인 B의 주택임대차계약은 어떻게 되나요?

 

 

A. 임대인 B가 주택임대차계약 종료시점인 2009년 4월 30일을 기준으로 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 갱신거절의 통지를 한 바 없거나 계약조건을 변경하지 않았다면, 위 계약은 동일한 조건으로 갱신된 것으로 봅니다. 이를 묵시의 갱신이라고 하며, 이때 임차인 역시 계약종료 1개월 전까지 갱신 거절 및 계약조건 변경의 통지를 하지 않아야 합니다(「주택임대차보호법」 제6조).

묵시의 갱신의 효과
주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다(「주택임대차보호법」 제6조제1항 전단).
주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 보증금과 차임도 종전의 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 됩니다.
주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 임대차의 존속기간은 2년으로 됩니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항 및 제6조제2항).
묵시적으로 갱신된 임대차계약의 해지
주택임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있고, 2년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항 및 제6조의2제1항).
임차인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다(「주택임대차보호법」 제6조의2제2항).
「민법」에 따른 전세권의 경우 – 묵시의 갱신
전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 전세권자에게 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는, 그 기간이 만료된 때에 종전의 전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 봅니다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 봅니다(「민법」 제312조제4항).
묵시적 갱신이 된 전세권은 존속기간의 정함이 없는 전세권이므로, 언제든지 상대방에게 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6개월이 지나면 전세권은 소멸하게 됩니다(「민법」 제313조).
건물에 대한 전세권의 묵시적 갱신은 법률의 규정에 따른 전세권 존속기간의 변경이므로, 그 등기가 없어도 효력이 발생합니다. 그러나 전세권을 처분하려는 때에는 등기를 해야 합니다(「민법」 제187조대법원 1989. 7. 11. 선고 88다카21029 판결).
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • 꿀꽈배기
    2018.03.08
       댓글
    2017년 3월 18일 거주용 오피스텔 월세 계약했으며, 2018년 3월 17일 1년 계약 기간이 만료됩니다. 조항을 읽어보니 계약 만료기간 6개월 전에서 1개월 전까지 임대인이 계약갱신조건 조절 및 해지 통보가 없을시 묵시적 갱신에 해당할 것으로 보이는데요, 현재 3월 8일 아무런 말 없습니다. 부동산 중개업체에 문의했더니 3개월 전에 통보하지 않으면 자동 연장인 관계로, 굳이 미리 얘기 하지 않고, 계약 기간 이후 재계약 문서를 작성하자고 말 해보라고 하는데, 원래 이렇게 진행 하는게 맞는지요? 또한 부동산은 이럴 경우, 대서비? 10만원을 받을 수 있다고 말했습니다.
    묵시정 갱신의 경우, 이전 계약서의 효력은 어찌 되는지요? (따로 재계약 계약서를 받지 않아도, 묵시적 갱신의 경우 보장이 그대로 받게 되는게 맞는지요?) 물론 확정일자도 받았습니다.

    답변 부탁드려요.
    즉, 1. 묵시적 갱신의 경우 이전 계약서(계약일 만료된 서류)로도 향후 1년간 계약 조건 동일하게 보장 가능한 것인지
    2. 상기와 같은 사항이 아닐 경우, 재계약서 요청은 부동산 중개업체에 해야하는것인지, 아니면 임대인에게 문의해 봐야 하는지요?

  • 당산동개똥이산
    2018.01.30
       댓글
    묵시정 갱신 여부 및 차임 지급/ 배상책임에 대하여 문의드립니다.
    임대차 계약 만료일은 계약서상 2017년 11월 30일 자이며,
    행복주택에 당첨되어 동년 10월 31일자로 전화통화로 임대차 계약의 해지 통지를 하였습니다.
    1)이 경우 주택임대차보호법상 규정하고 있는 "임차인은 계약 만료일1개월 내 해지 의사를 통지해야한다"
    의 만료일 1개월 내에 해당하는지 여부를 확인 요청드립니다.
    2)만약 위의 절차가 정당한 해지 통지라면 계약 만료일 이후 발생된 월차임 지급 의무를 부담하는지 여부
    3)월차임이 발생된다고 하면, 보증금 지급의 미이행으로 인하여 신규 주거지로의 입주가 미뤄지면서
    발생된 손해배상채권(입주계약이 늦어지면서 발생된 주거총비용 - 신규주거지로 들어갔을경우의 주거비용)
    을 요구할 수 있는지 여부
    4)위의 손해배상채권 외 미지급 보증금에 대한 지연이자를 청구할 수 있는지 여부 (손해배상책임과 중복하여)
  • 전기걸
    2017.09.26
       댓글
    저는 2015년 01월 30일 전세계약을 체결하여 임차하고 있는 임차인입니다
    계약종료시점인 2016년 말 임대인이 별다른 계획있느냐는 질문에 없다라고 답변했고 이에 임대인은 만일 재건축이 진행되면 이사가야 한다는 말을 덧붙엿습니다..그런데 2017년 09월 현재 제(임차인)가 이사계획이 생겨서 임대차를 종료하고 싶다고 말하니 묵시적 갱신이 아니니(임대인이 임대차 계약의 연장요구를 하였으므로 묵시적 갱신이 아니라 주장) 임대차 종료할수 없고 계약이 2년 연장된 것이니 계약기한을 2년(2017.01.30~2017.01.29)을 요구합니다. 하지만 저는 계약서를 재작성하지도 않았고 명시된 기간을 두지도 않았는데 이는 묵시적 갱신에 해당해서 3개월 전에 계약해지 요구를 할 수 있는 거 아닙니까???
  • 주군의 박양
    2017.09.19
       댓글
    안녕하세요 상가주택 월세에 관한 궁금한 사항이 있어 문의드립니다.
    상가주택의 3층에 거주하고 있습니다.물론 상가가 아니고 3층은 주택입니다. 2층에는 집주인이 거주하고 있습니다. 2015. 11.30일 입주하여 2년 계약, 3개월 후 월세계약의 종료시점입니다.
    그런데 집주인이 계약을 갱신할건지 갱신한다면 월차임의 인상를 통보하였고 아니라면 전세로 집을 내놓을테니 알려달라고 하였습니다. 그래서 나가겠다는 답변을 드렸는데 ...
    여기서 제가 궁금한 내용은 통보 3개월후 효력이 나타난다면 3개월 후에도 집이 나가지 않을경우
    보증금 반환을 요구할수 있는건지...그리고 그렇지 못할 경우 월차임은 그대로 적용하는건지 아니면 집주인의 요구대로 인상된 월차임을 지급해야 하는것인지 정확히 알고 싶습니다.
    그리고 만약 집이 나가지 않아 계약의 지속이 된 경우 저희가 월차임지급을 거부할수 있는건가요? (보증금에서 공제하라는 식으로)
  • 성남시 수정구 수진동
    2017.09.06
       댓글
    2015. 02. 24 월세 계약 시작(확정일자 받음) - 2017. 02. 24 월세 계약 종료
    계약 종료 후 별도 통보를 하지 않아 묵시적 계약이 진행되었습니다.
    현재 가능한 빨리 집을 빼고 보증금을 받아 이사를 하려고합니다.
    헌데 주인은 다음 세입자가 들어와야 보증금을 준다고 하는데, 최대한 빨리 받을 수 있는 방법으 없을까요?
  • 사무용오피스텔
    2017.07.06
       댓글
    안녕하세요~
    사무용오피스텔 계약관련해서 문의드리고자 합니다.
    상황을 말씀드리자면,
    A회사가 월세계약하여 사용하고 있던 사무용오피스텔의 임대차기간 종료 전에 임대기간이 종료하면, 관계회사 B회사와 월세계약을 새로 하기로 구두상으로 합의가 되었습니다.
    그런데 B회사의 부득이한 사정으로 계약을 하지 못하게 됨을 구두상으로 말씀드렸는데, 중개사분은 갑작스럽게 취소를 하면 법상으로 3개월의 임차료를 부담해야 한다는 말씀을 하십니다.(신규 임차자가 없을 경우)
    이 말은 새로운 임차인이 나타나지 않으면 3개월치의 월세를 부담해야 한다는 말인가요?
  • 단무지
    2017.04.24
       댓글
    월세로 4년 안되게 살다가 2월14일 만기인데 2월3일날 이사가겠다고 통보하였고, 집주인이 이사날짜를 길게 잡아달고 하여3월25일날이사를 했습니다.....그런데 집주인이 집이 안나가서 잔금을 나중에 주겠다고 하더니......잔금을 5월6일날 주는데 4월, 5월 월세와 관리비를 제한고 준다는 문자를 보내왔습니다...........이렇게 해도 되는건지 궁금합니다
  • 진수
    2017.03.07
       댓글
    임대차보호법 묵시적갱신에 대해 문의드립니다

    2015년 3월 8일 계약을 하여 전세와 관리비 1만원을 내는것으로 2년 계약한 임차인입니다.
    금일 임대차 기간 하루 전날인 2017년 3월 7일까지 재계약에 대한 아무런 언급이 없어 묵시적 갱신으로 인지하고 있었는데, 오후 4시 35분까지 임대인이 갑작스레 저녁에 만나자고 하더니 월세 10만원 인상, 또는 전세 1000만원 인상을 요구하였습니다.
    맹세코 재계약에 대한 아무런 연락이 없었고, 임대인 또한 인지하고 있는 상황입니다.
    묵시적갱신 효력대상이 되는지 궁금하고 어떤 절차를 통해 보호받을 수 있는지 알고 싶습니다.
  • bosulbe
    2017.03.06
       댓글
    사무실을 2010년 4월부터 2년 단위로 재계약해서 사용했고 최근 재계약은 2016년 4월이었습니다
    매번마다 주인 요청으로 기존 계약서는 폐기하고 새로운 계약서를 작성했습니다
    현재 계약기간은 2018년 4월까지인데 사정상 기간 이내에 계약을 해지하려고 합니다
    2016년 10월에 계약해지 요청을 주인에게 했고 아직 새로운 임차인을 구하지는 못했습니다
    묵시적 갱신일 경우는 해지 요청 후 3개월 후에 보증금을 받을 수 있다고 들었는데요 이런 경우는 적용이 안 되는지 궁금합니다
    이런 경우는 새로운 임차인이 구해지거나 계약기간 만료될 때까지 기다려야 하나요?
  • 후추님
    2017.01.16
       댓글
    2011년 11월 10일 계약 후 묵시적 갱신 중 입니다.(현재, 거주중입니다!)
    계약 당시 건물 첫 입주자여서 얘기(?)를 잘해서
    관리비를 하향 조정해주셨습니다.
    2015년 o 월 (기억이 안나서;) 관리비를 올리겠다고 통보받았으나 얘기 잘 되어(;) 인상하지 않았습니다.

    1. 2017년 1월, 2011년 11월 계약 이후 재계약이 없다보니 관리비를 조정해야할것 같다고 연락을 받았습니다.
    묵시적 갱신 상태에서 조정을 해야하는 것인지요?
    2. 관리비 인상과 관계 없이 부모님과 함께 살게되어 이사준비 중이였습니다. 묵시적 갱신의 경우 이사 3개월 전
    집주인에게 통보후 3개월 이후 효력이 발생한다고 하여(3개월 후 보증금을 돌려받는다는..) 통보후 3개월 뒤 이사를
    하려고 합니다. 통보후 이사전까지(3개월) 다음 세입자가 제가 사는 곳을 둘러보게 해야 하나요?
    집에 항상 있는 것이 아니라 저 없을 때 누군가가 들어오는것을 원하지 않아서요 ...
    아니면 제가 이사가기전까지는 보러오지 못하게 해도 되는것인지 .. 궁금합니다.
    3. 계약 해지할때, 계약서 내용에 집을 원상복귀 해야한다는 조항이 있는데요. 벽지에 약간 곰팡이가 생겼고, 샤워기(?)세면대(?) 전환하는 곳도 고장이 난 상태입니다. 이건 제가 변상해야 하나요?
    4. 처음 계약시에는 수도요금이 관리비에 포함되어있다고 했는데 중간에 바뀌었습니다. 집주인에게 2년전 쯤 문자로 통보 받은 후로 제가 지불 했는데요. 통보받기 전 집주인이 냈어야 할 수도요금이 밀려있는 상황이었습니다. 이럴때는 어떻게 처리 해야하나요? (문자로 통보 받았으나 기록을 가지고 있지는 않습니다 .. ㅠㅠ)

    오랫동안 잘 살았고 집주인 분도 좋은 분이지만 아무것도 모르는 상태로 대충 합의하기보다는
    정확히 알고 절충하고 싶습니다. 조언 부탁드립니다 !!!

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