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 당사자의 확인
농지 매매계약의 당사자에는 매도인과 매수인이 있는데, 각 당사자는 대리인을 선임할 수 있습니다.

매매계약 체결 시 당사자는 부동산 중개업자의 도움을 얻을 수 있습니다.
매매계약체결 시 확인사항 주소복사 즐겨찾기에추가
매매계약체결 시 확인사항
농지 매매계약을 체결할 때 매수인은 매도인이 농지의 소유권자인지를 살펴야 합니다.
매수인이 농지를 취득할 수 있는 자격이 있는 사람인지를 확인합니다.
매수인 또는 매도인의 대리인과 매매계약을 체결한 경우 대리인이 대리권을 가지고 있는지 확인해 보아야 합니다.
개업공인중개사의 도움을 얻어 매매계약을 체결하는 경우 해당 개업공인중개사가 소속된 중개사무소가 등록된 중개사무소인지, 보증보험 또는 공제에 가입했는지를 확인하고 계약을 체결합니다.
매매계약의 당사자 주소복사 즐겨찾기에추가
매매계약의 당사자
매매계약을 체결하는 매도인과 매수인은 매매계약의 당사자입니다.
매도인은 물건을 파는 사람을, 매수인은 물건을 사는 사람을 말합니다.
매수인은 특히 매도인이 실제 소유자인지를 정확하게 확인해야 합니다.
매도인이 서류를 위조하여 다른 사람의 부동산을 자기 것인 양 매도하는 경우에는 권한없는 자의 처분행위가 되므로 무효가 됩니다. 따라서 매매계약을 체결하고 등기까지 이루어졌다고 하더라도 매수인은 소유자가 될 수 없습니다.
참고로 매매계약체결 시 매수하려는 부동산의 소유자로 등기된 자가 명의수탁자인 경우에는 추후 법적 분쟁의 소지가 있으므로 주의해야 합니다.
√ 부동산의 명의신탁은 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」에 따라 금지됩니다. 즉, 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 의하여 명의수탁자의 명의로 등기해서는 안 되며, 명의신탁의 약정과 이에 따라 행해진 등기에 의한 부동산 물권변동은 무효가 됩니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제3조 제4조).
√ 따라서 매매계약 체결 시 매도인이 명의수탁자라는 것을 매수인이 안 경우에는 매도인과 매수인이 매매계약을 체결하고 매수인 명의로 소유권이전등기가 이루어진 경우에도 매수인은 소유권을 취득하지 못하는 위험이 있습니다.
※ 부동산 명의신탁에 관해 자세한 내용은 이 사이트 『부동산 매매』의 < 부동산 매매계약 후 처리사항-소유권이전등기하기-소유권이전등기 >를 참조하시기 바랍니다.
농지취득자격증명의 확인
원칙적으로 농지는 자경농민만이 소유할 수 있도록 하되 예외적으로 주말·체험 영농을 위한 농지의 소유 등 만이 허용되고 있으므로, 농지의 매수인은 자신이 농지취득자격이 있는지를 행정관청에 확인하고 매매계약을 체결하는 것이 좋습니다(「농지법」 제8조제1항).
※ 한국농어촌공사(농지은행사업)와의 농지매매
한국농어촌공사는 농지의 가격 및 거래 등에 관한 정보를 제공하고, 농지시장 안정과 농지이용의 효율성 증대를 위한 농지의 매입·매도·임대사업, 경영회생 지원을 위한 농지매입사업 및 농지의 임대 등의 수탁사업(“농지은행사업”)을 시행하고 있습니다(「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」 제10조제1항제4호의2).
따라서 이러한 농지은행사업을 통하여 한국농어촌공사와 농지를 매매할 수 있습니다.
한편, 농지의 상속 등으로 농업경영을 하지 않는 자가 농지를 매도해야 하는 때에도 한국농어촌공사를 통해 농지를 매도할 수 있습니다.
농지은행에 관해 자세한 사항은 농지은행 홈페이지를 참조하시기 바랍니다.
대리인 주소복사 즐겨찾기에추가
대리인의 개념
“대리”란 타인이 본인의 이름으로 법률행위를 하거나 또는 의사를 받음으로써 그 법률효과가 직접 본인에 관하여 생기는 제도를 말합니다.
대리제도에서 본인의 이름으로 법률행위를 하는 자를 대리인이라고 합니다.
※ 매매계약 체결 과정에서 대리인은 매도인에 의해 선임될 수 있고, 매수인에 의해 선임될 수도 있으며, 양자 모두에 의해 선임될 수도 있습니다.
대리인이 행한 의사표시의 효과는 모두 직접 본인에게 귀속합니다(「민법」 제114조).
예를 들어 매수인이 대리인을 사용하여 매매계약을 체결한 경우, 매매계약에 따른 소유권이전등기청구권, 대금지급채무 등의 법적 권리·의무는 대리인이 아닌 매수인에게 귀속됩니다.
대리인과의 매매계약체결
매매계약 당사자가 선임한 대리인과 매매계약을 체결할 때에는, 대리인에게 대리권이 있는지부터 확인해야 합니다.
이를 위해 계약상대방은 대리인이 법정대리인인 경우에는 인감증명서를 요구하고, 대리인이 위임대리인인 경우에는 위임장을 함께 요구하여 이를 확인해야 합니다.
위임장에는 부동산의 소재지와 소유자 이름 및 연락처, 계약의 목적, 대리인 이름·주소 및 주민번호, 계약의 모든 사항을 위임한다는 취지가 기재되고 연월일이 기재된 후 위임인의 인감이 날인되어 있어야 합니다.
인감증명서는 위임장에 찍힌 위임인의 날인 및 매매계약서에 찍을 날인이 인감증명서의 날인과 동일해야 법적으로 문제가 발생하지 않기 때문에 반드시 인감증명서가 첨부되어야 합니다.
※ 인감증명제도는 행정관청에서 인감신고자가 현재 사용하는 인감이 신고된 인감임을 증명해 주는 제도로서(대법원 2001. 7. 10. 선고 2000두2136 판결), 재산권의 처분이나 채무 부담행위를 하는 때에 본인의 의사를 확인하기 위한 방법으로 사용되고 있습니다.
※ 인감증명을 받으려는 사람은 미리 그 주소 또는 규제「주민등록법」 제19조제3항에 따른 행정상 관리주소를 관할하는 증명청에 인감을 신고해야 합니다. 다만, 미성년자는 법정대리인의 동의를 받아 신고해야 하고, 피한정후견인은 한정후견인의 동의를 받아 신고해야 하며, 피성년후견인은 성년후견인이 신고해야 합니다(규제「인감증명법」 제3조제1항).
※ 부부라도 상대방 명의의 부동산의 처분과 관련하여 위임장 없이 대리할 수 없습니다.
부부 간에는 일상가사대리권이 인정됩니다. 이때 “일상가사대리권”이란 일상의 가사에서 부부가 서로에 대해 대리할 수 있는 것을 말합니다(「민법」 제827조 제832조).
일상가사의 범위는 부부공동체의 생활구조, 정도 그 부부의 생활장소인 지역사회의 사회통념에 따라 결정됩니다(대법원 1999. 3. 9. 선고 98다46877 판결).
√ 따라서, 거주용 가옥의 임차와 같이 가족의 의식주에 관한 사무는 일상가사의 범위에 포함되어 배우자가 타방 배우자를 대리할 수 있으나, 타방 명의의 부동산의 매각은 일상가사대리의 범위 안에 포함되지 않습니다.
√ 즉, 상대방 명의의 부동산의 매각에는 본인 명의의 위임장이 있어야 합니다.
개업공인중개사 주소복사 즐겨찾기에추가
개업공인중개사란
"공인중개사"란 「공인중개사법」에 따른 공인중개사 자격을 취득한 자를 말합니다(「공인중개사법」 제2조제2호).
“개업공인중개사”란 「공인중개사법」에 따라 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말합니다(「공인중개사법」 제2조제4호).
개업공인중개사는 매매계약의 당사자는 아니지만 부동산의 매도인이나 매수인과 부동산 중개계약을 통해 부동산 거래에 개입하게 됩니다.
부동산의 매매계약을 체결하려는 당사자는 시장·군수·구청장에게 등록된 중개사무소에서 매매계약을 체결하는 것이 안전합니다.
개업공인중개사는 매도인이나 매수인 또는 양 당사자 모두와 부동산 중개에 관한 계약(일종의 위임계약)을 체결합니다.
따라서 개업공인중개사는 중개의뢰의 내용에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리해야 할 의무를 부담합니다(「민법」 제681조대법원 1992. 2. 11. 선고 91다36239 판결).
개업공인중개사와의 중개계약의 체결
개업공인중개사와 부동산 중개에 관한 위임계약을 체결할 때에는 개업공인중개사가 소속된 중개사무소가 등록된 중개사무소인지, 보증보험 또는 공제에 가입했는지를 확인하고 중개에 관한 계약을 체결합니다(규제「공인중개사법」 제17조 제30조제3항).
등록된 중개사무소인지의 여부는 해당 중개사무소 안에 게시되어 있는 중개사무소등록증, 공인중개사자격증 등으로 확인하면 됩니다(규제「공인중개사법」 제17조, 규제「공인중개사법 시행규칙」 제10조제1호 및 제3호).
보증보험 또는 공제에 가입했는지의 여부는 중개사무소에 게시된 보증의 설정 증명서류를 확인하면 알 수 있습니다(규제「공인중개사법 시행규칙」 제10조제4호).
※ 개업공인중개사의 의무
개업공인중개사는 부동산중개계약을 체결한 당사자에게 신의성실 및 비밀누설금지의무, 설명의무, 거래계약서 사본의 보존의무 및 허위계약서 작성 금지의무, 중개대상물확인·설명서의 교부·보존 의무, 공제증서의 교부의무를 부담합니다(규제「공인중개사법」 제25조, 제25조의2, 제29조 제30조제5항).
개업공인중개사의 손해배상책임
개업공인중개사는 중개행위를 할 때 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(규제「공인중개사법」 제30조제1항).
개업공인중개사는 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(규제「공인중개사법」 제30조제2항).
어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법규정의 취지에 비추어 중개한 자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정됩니다(대법원 2000. 12. 22. 선고 2000다48098 판결).
예를 들어, 부동산 매매계약 체결을 중개하고 계약체결 후 계약금 및 중도금 지급에도 관여한 개업공인중개사가 잔금 중 일부를 횡령한 경우, 중개업자가 중개행위를 함에 있어서 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우는 개업공인중개사가 손해배상의 책임을 지는 경우에 해당합니다(대법원 2005. 10. 7. 선고 2005다32197 판결).
※ 중개수수료에 대한 자세한 내용은 이 콘텐츠의 < 세금·중개보수-중개보수-부동산 중개보수 >에서 확인할 수 있습니다.
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

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  • 이 정보는 2017년 10월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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