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농지의 확인

농지의 매매계약을 위해 농지의 매수인은 부동산의 등기부, 대장, 토지이용확인서 등을 확인하고 현장조사를 하는 등 농지의 현황을 직접 확인해야 합니다.

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부동산등기부의 확인

부동산등기부의 확인

농지에 대한 매매계약을 체결하기 전에 매수인은 계약 목적물인 농지의 표시와 그 권리관계를 확인하기 위해 부동산등기부를 확인해야 합니다.

매매목적 농지에 저당권이 설정되어 있거나 가처분·가압류·가등기가 되어 있는 경우에도 매매계약은 유효하게 체결될 수 있으나, 이러한 농지는 경매의 위험이 있음을 유의해야 합니다.

※ 이에 관한 자세한 내용은 이 사이트 『부동산 매매』의 < 부동산 매매계약의 체결-부동산의 권리관계 등 확인하기-다른 권리 확인 >에서 확인할 수 있습니다.

부동산등기부란

“부동산등기”란 부동산의 소유권을 취득하거나 저당권을 설정 받으려는 자를 위해 부동산의 표시와 그에 관한 권리관계를 기재하는 공적 장부를 말합니다.

부동산등기부는 일반 국민에게 그 부동산의 표시와 권리관계에 관해 널리 알리는 공시(公示)의 역할을 하며, 부동산등기부에는 토지등기부와 건물등기부가 있습니다(「부동산등기법」 제14조제1항).

부동산등기부의 편성

1필의 토지에 대해 1개의 등기기록을 둡니다. 등기기록에는 부동산의 표시에 관한 사항을 기록하는 표제부와 소유권에 관한 사항을 기록하는 갑구(甲區) 및 소유권 외의 권리에 관한 사항을 기록하는 을구(乙區)를 둡니다(「부동산등기법」 제15조).

토지등기기록의 표제부에는 표시번호란, 접수란, 소재지번란, 지목란, 면적란, 등기원인 및 기타사항란을 둡니다(「부동산등기규칙」 제13조제1항).

갑구와 을구에는 순위번호란, 등기목적란, 접수란, 등기원인란, 권리자 및 기타사항란을 둡니다(「부동산등기규칙」 제13조제2항).

토지등기기록의 양식은 「부동산등기규칙」 별지 제1호 양식에 따릅니다(「부동산등기규칙」 제13조제3항).

부동산등기의 확인방법

부동산등기를 확인하기 위해 부동산등기부를 열람하거나 부동산등기사항증명서의 발급을 신청할 수 있습니다.

부동산등기부의 열람 및 발급

누구든지 수수료를 내고 등기기록에 기록되어 있는 사항의 전부 또는 일부의 열람(閱覽)과 이를 증명하는 등기사항증명서의 발급을 청구할 수 있습니다. 다만, 등기기록의 부속서류에 대하여는 이해관계 있는 부분만 열람을 청구할 수 있습니다(「부동산등기법」 제19조제1항).

등기사항의 전부 또는 일부에 대한 증명서의 발급 및 등기기록 또는 신청서나 그 밖의 부속서류의 열람은 등기소에서 신청서를 제출하는 방법과 인터넷을 이용하는 방법이 있습니다(「부동산등기규칙」 제3절).

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토지대장의 확인

토지대장의 확인

농지의 매수인은 농지를 매입하기 전에, 대장과 부동산등기부에 그 토지의 표시가 일치하는지 확인해야 합니다.

신청정보 또는 등기기록의 부동산의 표시가 토지대장·임야대장 또는 건축물대장과 일치하지 않는 경우 등기 신청은 각하됩니다. 등기사항에 변경이 있는 경우에는 부동산 표시의 변경등기를 해야 합니다(「부동산등기법」 제29조제11호, 제35조 및 「부동산등기규칙」 제72조).

토지대장(土地臺帳)

토지대장은 지적공부의 하나로 모든 토지의 필지마다 그 소재·지번·지목·면적·경계 또는 좌표 등을 조사·측량하여 등록된 것을 말합니다(「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제64조제1항).

토지의 지목이 임야인 때에는 별도의 임야대장에 기재됩니다(「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제2조제19호).

토지대장은 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 별지 제63호서식에서, 임야대장은 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행규칙」 별지 제64호서식에서 확인할 수 있습니다.

대장의 열람

지적공부를 열람하거나 그 등본을 교부받으려는 사람은 해당 지적소관청에 그 열람 또는 발급을 신청해야 합니다. 정보처리시스템을 통해 기록·저장된 지적공부(지적도 및 임야도 제외)를 열람하거나 그 등본을 발급받으려는 경우에는 특별자치시장, 시장·군수 또는 구청장이나 읍·면·동의 장에게 신청할 수 있습니다(「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제75조제1항).

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토지이용계획확인서의 확인

토지이용계획확인서란

“토지이용계획확인서”란 지역·지구 등의 지정내용과 그 지역·지구 등 안에서의 행위제한 내용이 기재되어 토지의 이용 및 도시·군계획 시설 결정여부 등을 알 수 있는 서류입니다(「토지이용규제 기본법」 제10조, 「토지이용규제 기본법 시행령」 제9조제1항, 「토지이용규제 기본법 시행규칙」 제2조 및 「토지이용규제 기본법 시행규칙」 별지 제2호서식).

토지이용계획확인서에서 해당 부동산의 용도지역·용도지구, 앞으로의 개발계획수립여부 등을 확인할 수 있습니다.

토지이용계획확인서 발급절차

토지이용계획확인서를 발급받으려면, 특별자치도지사, 시장·군수·구청장에게 토지이용계획 확인신청서를 제출하여 발급받거나 민원24 홈페이지에서 발급받을 수 있습니다(「토지이용규제 기본법」 제10조, 「토지이용규제 기본법 시행령」 제9조).

토지이용계획확인서는 토지이용규제정보서비스 홈페이지에서 열람할 수 있습니다.

농지전용허가의 가능 확인

농지를 전용하여 농지 이외의 목적으로 사용하기 위해 농지를 취득하려는 사람은 농지전용에 관한 협의를 하거나 농지전용허가를 받을 수 있는지를 확인하고 농지를 매수해야 합니다(「농지법」 제34조 참조).

토지거래허가구역 내인 경우 토지거래허가 가능 확인

농지가 토지거래허가구역 내에 위치한 경우 토지거래허가를 받을 수 있는지를 행정관청에 문의해야 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조 참조).

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현장조사

현장조사

부동산등기부와 대장의 일치여부를 확인한 뒤에는 실제 농지가 등기부 등의 기재와 일치하는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

현장조사 시 확인사항

현장조사 시 확인사항은 다음과 같습니다.

실제 농경지로 이용되는지 여부

지적도상의 도로와 현황도로가 일치하는지 여부

도로와 농지가 접하고 있는지 여부

지적상의 경계선과 현장의 경계선이 일치하는지 여부

부동산의 방위가 지적도상의 방위와 일치하는지 여부

해당 농지의 주변환경

농로, 수로, 경지정리 여부 등 농업생산기반시설 정비 여부

상습 침수지역 여부

인근 농지로부터 피해 여부 등

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