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 납부세금별 세제혜택
민간임대주택 사업자는 임대주택에 대한 재산세 감면, 종합부동산세 계산시 과세표준 합산대상 배제 혜택, 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면, 임대주택의 장기보유특별공제 등의 세제혜택을 받을 수 있습니다.
재산세 등 지방세 주소복사 즐겨찾기에추가
임대주택에 대한 재산세 및 지역자원시설세 감면
장기일반민간임대주택을 임대하려는 자가 국내에 임대 목적의 공동주택을 2세대 이상 건축·매입하거나 또는 준주택 중 오피스텔(이하 "오피스텔"이라 함)을 2세대 이상 매입하여 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음에서 정하는 바에 따라 2018년 12월 31일까지 지방세를 감면합니다(「지방세특례제한법」 제31조의3제1항).

구분

세금 감면 범위

1. 전용면적 40㎡ 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔

재산세(「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함)와 지역자원시설세를 각각 면제

2. 전용면적 40㎡ 초과 60㎡ 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔

재산세(「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함)의 75%를 경감하고, 지역자원시설세를 면제

3. 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔

재산세의 50%를 경감

※ 재산세 감면 특례의 제한
「지방세특례제한법」에 따라 취득세가 면제(지방세 특례 중에서 세액감면율이 100분의 100인 경우와 세율경감률이 「지방세법」에 따른 해당 과세대상에 대한 세율 전부를 감면하는 것을 말함)되는 경우에는 「지방세특례제한법」에 따른 취득세의 면제규정에도 불구하고 100분의 85에 해당하는 감면율(「지방세법」 제13조제1항부터 제4항까지의 세율은 적용하지 않은 감면율을 말함)을 적용합니다. 다만, 「지방세법」에 따라 산출한 취득세의 세액이 200만원 이하인 경우에는 그렇지 않습니다(「지방세특례제한법」 제177조의2제1항제1호 가목).
감면된 재산세가 추징되는 경우
장기일반민간임대주택 사업자 등록이 말소된 경우에는 그 감면사유 소멸일부터 소급하여 5년 이내에 감면된 재산세를 추징합니다(「지방세특례제한법」 제31조의3제2항 본문).
다만, 임대사업자가 임대의무기간 동안에도 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장·군수·구청장"이라 함)에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도하거나 임대사업자가 부도, 파산과 같은 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 사유(임대사업자 간의 매각은 추징제외 사유로 보지 않음)로 사업자 등록이 말소된 경우에는 감면된 재산세를 추징하지 않습니다(「지방세특례제한법」 제31조의3제2항 단서).
종합부동산세 주소복사 즐겨찾기에추가
임대주택의 과세표준 합산대상 배제 혜택
종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 다음의 계산식을 통해 나온 금액으로 합니다(「종합부동산세법」 제8조제1항 및 「종합부동산세법 시행령」 제2조의4제1항).
※ 종합부동산세의 과세표준: (주택의 공시가격을 합산한 금액 6억원) × 공정시장가액비율(80%)
다음의 임대주택은 위의 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 않는 것으로 봅니다(「종합부동산세법」 제8조제2항제1호, 「종합부동산세법 시행령」 제3조제1항제1호, 제2호 및 제4호).

구분

내용

민간매입

임대주택

다음의 요건을 모두 갖춘 주택

√ 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원[규제「수도권정비계획법」제2조제1호에 따른 수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것

√ 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

√  다만, 규제「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택으로 한정

민간건설

임대주택

다음의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택

√ 전용면적이 149㎡ 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말함) 또는 최초로 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것

√ 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

√  다만, 규제「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설 임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택으로 한정

다음의 요건을 모두 갖춘 주택

√ 전용면적이 149㎡ 이하일 것

√ 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일 현재의 공시가격이 6억원 이하일 것

규제「건축법」 제22조에 따른 사용승인을 받은 날 또는 규제「주택법」 제49조에 따른 사용검사 후 사용검사필증을 받은 날부터 과세기준일 현재까지의 기간 동안 임대된 사실이 없고, 그 임대되지 않은 기간이 2년 이내일 것

종합소득세 주소복사 즐겨찾기에추가
소형주택 임대사업자에 대한 세액감면
임대사업자등록을 한 자가 임대주택으로 등록한 건설임대주택, 매입임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로서 다음의 요건을 모두 충족하는 임대주택을 1호 이상 임대하는 경우에는 2019년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 해당 임대사업에서 발생한 소득에 대한 소득세 또는 법인세의 30%(임대주택 중 장기일반민간임대주택의 경우에는 75%)에 상당하는 세액을 감면합니다(「조세특례제한법」 제96조제1항, 「조세특례제한법 시행령」 제96조제1항제2호 및 제2항).
국민주택규모(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 함)의 주택(오피스텔 및 오피스텔에 딸린 토지 포함하며, 그 딸린 토지가 건물이 정착된 면적에 지역별로 다음 각 목에서 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 경우 해당 주택 및 오피스텔은 제외)일 것
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호에 따른 도시지역의 토지: 5배
√ 그 밖의 토지: 10배
주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원을 초과하지 않을 것
감면된 소득세가 추징되는 경우
소득세를 감면받은 임대사업자가 1호 이상의 임대주택을 4년(장기일반민간임대주택 등의 경우에는 8년) 이상 임대하지 않은 경우에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고를 할 때 감면받은 세액 전액(장기일반민간임대주택 등을 4년 이상 8년 미만 임대한 경우에는 해당 감면받은 세액의 60% 상당하는 금액)에 이자 상당 가산액을 가산한 금액을 소득세 또는 법인세로 납부해야 합니다(「조세특례제한법」 제96조제2항, 「조세특례제한법 시행령」 제96조제4항).
양도소득세(장기보유특별공제) 주소복사 즐겨찾기에추가
장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세의 과세특례
「소득세법」 제1조의2제1항제1호에 따른 거주자가 장기일반민간임대주택을 등록하여 다음의 요건을 모두 충족하는 경우 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 장기보유 특별공제액을 계산할 때 50%의 공제율을 적용합니다. 다만, 장기일반민간임대주택을 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 70%의 공제율을 적용합니다(「조세특례제한법」 제97조의3제1항 및 「조세특례제한법 시행령」 제97조의3제1항).
8년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우
다음의 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등을 준수하는 경우
√ 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것
규제「주택법」 제2조제3호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준로 함)일 것
√ 임대주택의 임대개시일부터 8년 이상 임대할 것
장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례
거주자 또는 비거주자가 민간건설임대주택 또는 민간매입임대주택으로서 장기임대주택 주택을 6년 이상 임대한 후 양도하는 경우 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 장기보유 특별공제액을 계산할 때 보유기간별 공제율에 해당 주택의 임대기간에 따라 다음 표에 따른 추가공제율을 더한 공제율을 적용합니다(「조세특례제한법」 제97조의4제1항 본문 및 「조세특례제한법 시행령」 제97조의4제1항).

임대기간

추가공제율

6년 이상 7년 미만

100분의 2

7년 이상 8년 미만

100분의 4

8년 이상 9년 미만

100분의 6

9년 이상 10년 미만

100분의 8

10년 이상

100분의 10

장기일반민간임대주택에 대한 양도소득세 감면
거주자가 다음의 요건을 모두 갖춘 장기일반민간임대주택을 양도하는 경우에는 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면합니다(「조세특례제한법」 제97조의5제1항, 제97조의3제1항제2호 및 「조세특례제한법 시행령」 제97조의3제3항).
2018년 12월 31일까지 민간매입임대주택을 취득(2018년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함)하고, 취득일로부터 3개월 이내에 장기일반민간임대주택 등으로 등록할 것
장기일반민간임대주택 등으로 등록 후 10년 이상 계속하여 준공공임대주택 등으로 임대한 후 양도할 것
임대기간 중 다음의 요건을 준수할 것
√ 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것
규제「주택법」 제2조제6호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준로 함)일 것
√ 임대주택의 임대개시일부터 8년 이상 임대할 것
※ 위의 <장기일반민간임대주택에 대한 양도소득세 세액감면>은 <장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례> 및 <장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례>와 중복하여 적용하지 않습니다(「조세특례제한법」 제97조의5제2항).
1세대 3주택 이상 임대사업자에 대한 가산세율 배제 혜택
원칙적으로 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택을 양도하는 경우에는 10% 세율을 양도소득세에 가산해 부과합니다(「소득세법」 제104조제4항).
그러나, 사업자등록과 임대사업자 등록(이하 “사업자등록 등”이라 함)을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음의 어느 하나에 해당하는 주택에 대해서는 가산세율이 적용되지 않습니다(「소득세법 시행령」 제167조의3제1항제2호).
1. 민간매입임대주택을 1호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 않는 주택( 다만, 2018년 3월 31일까지 사업자등록등을 한 주택으로 한정)
2. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록 등을 하고 국민주택규모에 해당하는 민간매입임대주택을 2호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한함)으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 3억원을 초과하지 않는 주택
3. 대지면적이 298㎡ 이하이고 주택의 연면적(「소득세법 시행령」 제154조제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말함)이 149㎡ 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(임대사업자에게 매각하는 경우를 포함)하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말함)이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원을 초과하지 아니하는 주택( 다만, 2018년 3월 31일까지 사업자등록등을 한 주택에 한함)
4. 민간매입임대주택[미분양주택(규제「주택법」 제54조에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2008년 6월 10일까지 분양계약이 체결되지 않아 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말함)으로서 2008년 6월 11일부터 2009년 6월 30일까지 최초로 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택에 한정함]으로서 다음의 요건을 모두 갖춘 주택[이 경우 해당 주택을 양도하는 거주자는 해당 주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의 과세표준확정신고 또는 과세표준예정신고와 함께 시장·군수 또는 구청장이 발행한 미분양주택 확인서 사본 및 미분양주택 매입 시의 매매계약서 사본을 납세지 관할세무서장에게 제출해야 함]
가. 대지면적이 298㎡ 이하이고 주택의 연면적(「소득세법 시행령」 제154조제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말함)이 149㎡ 이하일 것
나. 5년 이상 임대하는 것일 것
다. 취득 당시 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 3억원 이하일 것
라. 수도권 밖의 지역에 소재할 것
마. 위의 가.부터 라.까지의 요건을 모두 갖춘 매입임대주택(이하 "미분양매입임대주택"이라 함)이 같은 시·군에서 5호 이상일 것{위 1.에 따른 매입임대주택이 5호 이상이거나 2.에 따른 매입임대주택이 2호 이상인 경우에는 1. 또는 2.에 따른 매입임대주택과 미분양매입임대주택을 합산하여 5호 이상일 것(2.에 따른 매입임대주택과 합산하는 경우에는 그 미분양매입임대주택이 같은 시·군에 있는 경우에 한정함)}
5. 민간매입임대주택 중 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로 8년 이상 임대하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니하는 주택
6. 민간건설임대주택 중 장기일반민간임대주택으로 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(「소득세법시행령」제154조제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말함)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 8년 이상 임대하거나 분양전환(임대사업자에게 매각하는 경우를 포함)하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말함)이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원을 초과하지 아니하는 주택
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기타 의견

  • 대장모기
    2018.12.04
       댓글
    질문 1. 주택 임대사업자에 대한 과세(제산세(토지건물))는 부부 합산이 아닌 인별과세인가요?

    질문 2. 부부합산 3주택 보유자 입니다.
    주택 1 : 제 명의로 전용 59 이하로 단기 임대사업자 등록 중입니다.
    주택 2 : 아내 명의로 전용 59 이하로 단기 임대사업자 등록 중입니다.
    주택 3 : 전용 85이하로 부부공동명의이며 준공공 임대 사업자 등록하려고 합니다.

    위 케이스에서 재산세 감면을 받을 수 있나요?
    재산세 감면 요건이 '2채이상 임대시' 라는 조건이 있는데요...
    재산세가 인별 과세라면 저의 경우,
    59이하 단기 임대 주택 + 85 이하 준공공 임대 주택 지분의 절반 을 소유하게 되는데
    재산세 감면 요건이 되는건지 궁금합니다.
    와이프의 경우도 요건이 되는건지 회신 부탁드립니다.
    회신 부탁드립니다.
  • 머재이
    2018.06.20
       댓글
    수고하십니다.제가원투룸1동을매입하여임대사업하고자문의드림니다.신축원투룸매입각격은약12억원이구요월수익은보증금1억원에월세약8백만원예상합니다.이경우취득세와월임대소득세는얼마가부과되는지알려주시면고맙겠습니다.
    더운날씨에건강에유의하시고꼭답변을기다리겠습니다
  • 임대사업자
    2018.01.30
       댓글
    2016년 8월 임대사업자(단기임대) 등록 후 임대중입니다.

    임대사업자 거주주택 양도시 비과세 요건이 아래와 같은데 1항의 "장기임대주택"이 임대사업자의 민간임대주택의 종류(단기임대/장기임대)와 관계없이 특례법의 2번 항목만 충족시키면 되는건지 아니면 장기임대사업자로 등록을 해야 장기임대주택으로 인정받는지 궁금해서 문의드립니다.


    소득세법 시행령 제155조 제20항 장기임대주택 외의 거주주택 비과세특례

    1. 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호에 따른 장기임대주택과 거주주택 1개를 소유한 1세대가 거주주택을 양도하는 경우 거주주택의 보유기간이 2년 이상이고, 세대전원의 거주기간이 2년 이상이면 거주주택에 대하여는 1세대 1주택으로 보아 비과세 적용을 받을 수 있습니다.

    2. 장기임대주택(매입임대주택) 요건은 아래와 같습니다.
    ① 소득세법 제168조에 의한 사업자등록(세무서)과 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따른 임대사업자 등록하고 임대하는 주택일 것
    ② 해당 주택의 임대개시일 당시 주택의 공시가격이 6억원[수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것
    ③ 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것
    ④ 1호 이상의 주택을 임대할 것

    ※ 임대기간의 계산시 사업자등록 등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 봄
  • 빠리
    2017.11.10
       댓글
    등록자에 의해 삭제 되었습니다.
  • 수선화
    2017.03.14
       댓글
    2013년 9월 17일에 임대 사업자 등록을 하고 임대 사업을 진행중입니다.
    제가 사업등록을 할때는 5년 임대조건만 맞추면 되는 것으로 알고 임대사업을 시작했는데,
    2016.1.1~2017.12.31까지 취득하고 준공공임대주택으로 등록하여 10년이상 임대시 임대기간중 발생하는 양도소득세가 100%면세라고 알고 있는데요
    저 같은 경우는 이 임대주택을 매도할 계획이 없으므로 준공공임대 주택으로 등록하고 싶은데요
    임대차 선진화방안으로 2017.12.31까지 등록을 해야 하는 것으로 알고 있는데
    구청에 문으를 했더니, 첫 임대 기간 2013.9.17~2018.9.16의 임대기간을 지나고 나서야 등록할수 있다고 하는데
    저 같은 경우 2018이면 이 한시법이 사라지게 되므로 양도세 100%면세 혜택을 받을 수 없을 거 같아서 문의 드립니다.
    2013.9.17에 (5년 임대사업)을 개시한 사람이
    2017.12.31일 이전에 준 공공 임대 사업으로 전환 할 수 있는지 문의 드립니다.

    (매도 계획이 없으므로 양도소득세의 비과세는 굉장히 큰 부분을 차지하므로 중요한 답변 꼭 부탁드립니다)



  • 다가구
    2017.03.12
       댓글
    안녕하세요.

    다가구주택을 신축예정입니다.
    경기도 화성시에 소재하고 5가구이며, 모든 가구는 85제곱미터 이하입니다.

    임대주택의 양도소득세의 과세특례나, 감면에서
    주택의 매매가격에 따라 혜택의 제한이 있는지 궁금합니다.
    예를 들어, 주택가격이 9억원 이상인 경우와 6억원 이상인 경우 혜택의 제한이 있는지요.

    감사합니다.

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