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 임대차계약 갱신·해제 등
임대차계약은 당사자의 합의로 갱신하거나, 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 갱신거절 등의 통지를 하지 않은 경우 계약조건은 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 갱신됩니다.

임대사업자는 임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 경우 등의 사유가 발생한 때에는 임대의무기간 동안에도 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있습니다.
임대차계약의 갱신 주소복사 즐겨찾기에추가
당사자 합의에 의한 갱신
임대차 만료기간이 되면 임대인과 임차인은 임대차계약의 조건을 변경하거나, 그 기간을 변경하는 등 계약조건을 변경하여 합의 갱신하거나, 기존의 임대차와 동일한 계약조건으로 임대차계약을 갱신할 수 있습니다(「민법」 제105조 참조).
묵시적 갱신
임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 또한 같습니다(「주택임대차보호법」 제6조제1항).
이 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다(「주택임대차보호법」 제6조제2항).
다만, 임차인이 차임을 2회 이상 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인은 이러한 묵시적 갱신을 할 수 없습니다(「주택임대차보호법」 제6조제3항).
묵시적 갱신에 따라 계약이 갱신된 경우 임대차의 존속기간이 2년임에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제6조의2제1항).
이러한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다(「주택임대차보호법」 제6조의2제2항).
※ 민간임대주택의 관리 등에 관하여 「민간임대주택에 관한 특별법」에서 정하지 않은 사항에 대하여는 「주택임대차보호법」을 적용합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제3조 참조).
임대료의 증액 청구
임대사업자가 임대의무기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 연 5%의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률 등을 고려해야 합니다(규제「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제2항 전단).
※ 그 밖의 임대차 계약의 체결, 「주택임대차보호법」에 따른 임차인의 보호 등 주택임대차에 관한 자세한 내용은 이 사이트의 <주택임대차> 콘텐츠에서 확인할 수 있습니다.
임대차계약의 해제·해지, 재계약 거절 등 주소복사 즐겨찾기에추가
임대의무기간 중 임대차계약의 해제·해지, 재계약 거절사유
임대사업자는 임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 경우 등 다음의 사유가 발생한 때에는 임대의무기간 동안에도 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제45조, 규제「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제34조제1항 및 제35조).
거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 민간임대주택을 임대받은 경우
임대사업자의 귀책사유 없이 다음의 시점으로부터 3개월 이내에 입주하지 않은 경우
1. 민간건설임대주택: 입주지정기간 개시일(입주지정기간을 정하지 않은 경우에는 임대사업자 등록 이후 최초로 체결된 임대차계약서상의 실제 임대개시일로 함)
2. 민간매입임대주택: 임대사업자 등록일(다만, 임대사업자 등록 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일로 함)
3. 단기임대주택을 기업형임대주택 또는 준공공임대주택으로 변경신고한 경우: 다음의 구분에 따른 시점
√ 단기임대주택의 임대의무기간 종료 전에 변경신고한 경우: 해당 단기임대주택의 위 1. 또는 2.에 따른 시점
√ 단기임대주택의 임대의무기간이 종료된 이후 변경신고한 경우: 변경신고의 수리일부터 해당 단기임대주택의 임대의무기간을 역산한 날
월 임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우
민간임대주택 및 그 부대시설을 임대사업자의 동의를 받지 않고 개축·증축 또는 변경하거나 본래의 용도가 아닌 용도로 사용한 경우
민간임대주택 및 그 부대시설을 고의로 파손 또는 멸실한 경우
표준임대차계약서상의 의무를 위반한 경우
위의 거절사유가 발생하지 않았음에도 불구하고 이를 위반하여 임대차계약을 해제·해지하거나 재계약을 거절한 임대사업자에게는 1천만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제67조제1항제4호).
임대인의 보증금 반환
임대인은 임대차 기간의 만료 등으로 임대차가 종료되면 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 있습니다(대법원 1988. 1. 19. 선고, 87다카1315판결 참조).
임차보증금은 임대차존속 중 임대료뿐만 아니라 건물명도 의무이행에 이르기까지 발생한 손해배상채권 등 임대인이 임차인에 대하여 갖는 일체의 채권을 담보하는 것이므로, 임대인은 연체된 임대료가 있다면 이를 보증금에서 공제하고 나머지 잔액을 임차인에게 반환하면 됩니다(대법원 1988. 1. 19. 선고, 87다카1315판결 참조).
반면, 임차인은 임대차 계약이 종료되고 임대주택을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여 반환해야 할 의무가 있습니다(「민법」 제654조 및 제615조제1항 참조).

 주택임대차의 계약해지

Q. 급히 이사를 가야할 사정이 생겨 집주인에게 전세보증금 반환을 요구하자 안 된다고 합니다. 전세보증금을 반환받을 수는 없는 건가요?

 

A. 전세금을 반환받기 위해서는 임대차 계약을 해지해야 하는데, 이 경우 ① 계약기간을 정하지 않은 임대차 계약과 ② 기간을 정한 임대차 계약으로 나누어 살펴볼 수 있습니다.

 

   1. 임대차 계약기간을 정하지 않은 경우

 

   일반적인 경우에는 기간을 정하고 임대차 계약을 체결하나, 임대차 계약기간이 종료된 후 재계약을 하지 않고 연장시키는 묵시적으로 갱신되는 경우도 존재합니다. 묵시적 갱신의 경우 임대차 계약기간은 세입자를 보호하기 위해 2년으로 봅니다. 그러나 임차인은 2년 미만으로 임대차 기간을 정할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항).

   이사를 가고 싶을 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으나, 3개월 후에 해지의 효력이 생기므로 3개월 후에 임대차 계약을 종료 시킬 수 있습니다.

 

   2. 임대차 계약기간을 정한 경우

 

   계약 당시에 계약 해제에 대한 특별한 약정을 했거나 법률에 의한 계약의 해제 사유가 없는 한, 임차인이나 임대인 모두 자신들의 마음대로 계약을 해제할 수는 없습니다. 다만 서로 합의에 의한 경우는 계약을 해지 할 수 있으므로 이 경우에 해당된다면 합의를 하는 것이 순서일 것입니다.

 

   3. 계약기간 종료 후에도 보증금을 반환하지 않는 경우

 

   임대차 계약기간이 종료되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우에는 ① 계약한 사실, 그 기간이 종료된 사실 및 돌려받을 보증금액 등을 기록한 내용증명 우편을 먼저 발송한 후, ② 임차권 등기명령 신청을 하여 등기를 한 후 이사를 하면 임차인이 가지는 권리를 잃지 않을 수 있습니다.

 

< 국민신문고 ㅡ 민원·정책 Q&A ㅡ “전세보증금 반환을 위한 절차 문의” >

민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • 임대사업자
    2017.11.28
       댓글
    임대차 재계약을 하려고 합니다. 20년이상 임대를 하였구요
    회사의 사정상의 문제로 내년까찌만 임대를 하고 내보내려고 합니다.
    기분나쁘지 않게 쓸수있는 문구가 있을까요?
  • 다세대임대
    2017.06.25
       댓글
    1)임대의무기간동안 증액 "연5% 범위에서 주거비, 물가지수,인근지역의 임대료 변동율을 고려"
    물가지수나 인근지역의 임대료 변동율을 알 수 있는 방법이 있나요?
    이런요인을 계산할 방법등을 고려하는게 어찌하는건지요?
    2)위의 경우 임대보증과 월임대로를 상호 간에 전환하는 경우 적용기준은 국토교통부령으로 정한다"라는데요 국토부령의 적용 기준 수치는 어디서 알 수 있을까요?

    2) 주택임대의무기간은 통상2년으로 하는데요 2년 지나서 재갱신 안하고 새로운 임차인과 계약하면
    위의 사항에 적용되지는 않는거죠?
    새롭게 계약을 체결하면 되는건가요?
  • 임대사업자
    2016.06.24
       댓글
    1년 5%의 임대금액 상한선이면,
    2년 계약의 경우 10%가 되나요? 복리가 적용되나요?

본 부분은 페이지 네비게이션 부분입니다.

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  • 이 정보는 2018년 06월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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