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상가건물에 대한 확인예비창업자는 점포를 계약하기 전 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획 확인서, 등기부 등을 통해 임차하려는 건물에 문제는 없는지 확인해야 합니다.
건축물대장의 지번과 실제 지번의 일치 여부, 토지대장과 임대차하려는 건물의 토지 소재지와 지번 일치 여부, 수용여부, 재개발 지역 여부 및 업종 제한이 있는지 확인해야 하며, 권리관계가 복잡한 건물은 피해야 합니다.
건축물대장의 지번과 실제 지번의 일치 여부, 토지대장과 임대차하려는 건물의 토지 소재지와 지번 일치 여부, 수용여부, 재개발 지역 여부 및 업종 제한이 있는지 확인해야 하며, 권리관계가 복잡한 건물은 피해야 합니다.
건축물대장상 지번과 실제 지번이 일치하는지 확인해야 합니다. 
건축물대장의 개념
“건축물대장”이란 건축물의 소유·이용 상태를 나타내 건축물과 대지의 현황 및 건축물의 구조내력(構造耐力)에 관한 정보를 표시하고 있는 공적장부를 말합니다(
「건축법」 제38조제1항). 건축물대장에는 일반건축물대장과 집합건축물대장이 있으며, 상가건물의 경우 소유자가 구분되어 있지 않는 경우 일반건축물대장, 소유자가 구분되는 경우 집합건축물대장으로 나누어져 건축물과 대지의 현황이 기재되어 있습니다(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제4조). 건축물대장의 열람 또는 발급 건축물대장의 등본·초본을 발급받거나 열람하려는 사람은 수수료를 납부하고 건축물대장의 표제부 또는 표제부전체면 또는 건축물현황도 등에서 필요한 부분을 선택해 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장 또는 읍·면·동장에게 신청하거나, 정부 24(www.gov.kr)에서 신청하여 열람하거나 발급받을 수 있습니다(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제11조제1항, 제8항및 제9항). 건축물대장에서 확인할 사항 상가건물을 임차하기 전에 건축물대장상 상가건물의 지번과 실제 상가건물의 지번이 일치하는지를 확인해야 합니다. 상가건물에 대한 용도지역, 용도지구, 용도구역을 확인하여, 희망하는 업종이 해당 상가건물에 적합한지를 확인해야 합니다. 건축물대장에 기재된 소유자가 부동산등기부의 건물소유자와 동일한지를 확인해야 합니다. 토지대장과 임차하려는 건물의 토지 소재지와 지번이 일치해야 합니다. 토지대장의 개념 “토지대장”이란 토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 토지의 소유자가 기록되어 있는 공적장부를 말합니다(「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제71조, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행규칙」 제68조제2항 및 별지 제63호서식). 토지대장의 열람 또는 발급 토지대장은 지적소관청 또는 읍·면·동사무소를 직접 방문하여 열람하거나 발급 받을 수 있고 또는, 정부 24(www.gov.kr)에서 신청하여 열람하거나 발급 받을 수 있습니다(「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제75조 및 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행규칙」 제74조). 토지대장에서 확인할 사항 상가건물을 임차하기 전 토지대장을 통해 토지대장에 기재된 토지의 소재지와 지번이 임차하려는 상가건물의 토지 소재지 및 지번과 일치하는지를 확인해야 합니다. 수용여부, 재개발 지역 여부 및 업종 제한이 있는지 확인해야 합니다. 토지이용계획 확인서의 개념 토지이용계획 확인서는 지역·지구 등의 지정내용과 그 지역·지구 등 안에서의 행위제한 내용이 기재되어 토지의 이용 및 도시계획 시설 결정여부 등을 알 수 있는 서류입니다(「토지이용규제 기본법」 제5조, 「토지이용규제 기본법 시행규칙」 제2조 및 별지 제2호서식). 토지이용계획 확인서의 발급 토지이용계획 확인서를 발급받으려면 특별자치도지사, 시장·군수·구청장에게 토지이용계획 확인신청서를 제출하여 발급받거나 정부 24(www.gov.kr)에서 발급받을 수 있습니다(「토지이용규제 기본법」 제10조 및 「토지이용규제 기본법 시행령」 제9조). 토지이용계획 확인서에서 확인할 사항 토지이용계획 확인서에서 해당 상가건물의 용도지역, 용도지구, 용도구역의 지정여부, 수용여부 및 업종제한 등이 있는지 확인해야 합니다. 권리관계가 복잡한 건물은 피해야 합니다. 등기부 및 등기사항증명서 확인 “등기부”란 전산정보처리조직에 의해 입력·처리된 등기정보자료를 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 편성된 해당 등기소에 비치되어 있는 토지·건물의 등기를 하는 공부(公簿)를 말하며, 등기부는 토지등기부와 건물등기부로 구분됩니다(「부동산등기법」 제2조제1호 및 제14조제1항). “등기사항증명서”란 등기부에 기록되어 있는 사항을 증명하는 서류를 의미합니다(「부동산등기법」 제19조제1항). 등기부에서 확인할 사항
부동산 소유자의 이름, 주소, 주민등록번호 등 인적사항을 확인해야 합니다. 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 되어 있는지 여부를 확인해서, 이러한 등기가 되어 있는 상가건물은 피해야 합니다. 저당권이나 전세권이 등기되어 있는지 확인해서 저당권이나 전세권이 많이 설정되어 있는 상가건물은 피해야 합니다. 지상권이나 지역권이 설정되어 있는지 확인해야 합니다.※ 건축물대장, 토지대장, 부동산등기부에 문제의 소지가 있음에도 제대로 확인하지 않고 임대차계약을 한 경우 문제가 발생하면 임차보증금을 돌려받지 못할 수도 있으므로 임대차계약 전 꼼꼼히 확인하는 것이 좋습니다.
※ "부동산종합공부"를 열람하면 건축물대장, 토지대장, 부동산등기부 등 부동산에 관한 종합정보를 확인할 수 있습니다(「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제2조제19호의3).
'부동산종합공부'란 다음과 같은 부동산에 관한 종합정보를 정보관리체계를 통해 기록·저장한 것을 말합니다(「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제76조의3).
토지의 표시와 소유자에 관한 사항 : 지적공부의 내용 건축물의 표시와 소유자에 관한 사항(토지에 건축물이 있는 경우만 해당) : 건축물대장의 내용 토지의 이용 및 규제에 관한 사항 : 토지이용계획확인서의 내용 부동산의 가격에 관한 사항 : 개별공시지가, 개별주택가격 및 공동주택가격 공시내용(2014. 7. 1. 부터 발급) 그 밖에 부동산의 효율적 이용과 부동산과 관련된 정보의 종합적 관리·운영을 위해 필요한 부동산의 권리에 관한 사항(2015. 7. 1. 부터 발급)부동산종합공부를 열람하거나 부동산종합공부 기록사항의 전부 또는 일부에 관한 증명서(이하 "부동산종합증명서"라 함)를 발급받으려는 사람은 가까운 시·군·구청 또는 읍·면·동사무소를 방문하거나, 부동산정보 통합포털사이트(www.onnara.go.kr) 을 이용하면 됩니다(「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제76조의4제1항).
※ 상가건물 임대차계약 전 확인 사항에 관한 더 자세한 사항은 이 사이트 <상가건물 임대차, 계약 전 확인 사항>에서 확인하실 수 있습니다.
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