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대한민국법원

법원에서 판결된 내용을 보실수 있습니다.
해당 내용은 법제처 국가법령정보센터(http://www.law.go.kr)기준으로 제공되었습니다.

대법원 2013.12.12, 선고, 2013다14675, 판결 매매대금
사건명   대법원 2013.12.12, 선고, 2013다14675, 판결 매매대금
판시사항 매도인으로부터 매매 목적물의 소유권을 이전받은 매수인이 매도인의 계약해제 이전에 제3자에게 목적물을 처분하여 계약해제에 따른 원물반환이 불가능하게 된 경우, 매수인이 원상회복의무로서 반환하여야 할 가액의 범위
판결요지 계약이 해제된 경우에 각 당사자는 민법 제548조에 따라 상대방에 대하여 원상회복의 의무를 지며, 원상회복의무로서 반환할 금전에는 그 받은 날부터 이자를 가산하여 지급하여야 한다. 이와 같이 계약해제의 효과로서 원상회복의무를 규정한 민법 제548조는 부당이득에 관한 특별 규정의 성격을 가진 것이므로, 그 이익 반환의 범위는 이익의 현존 여부나 선의, 악의에 불문하고 특단의 사유가 없는 한 받은 이익의 전부이다. 따라서 매도인으로부터 매매 목적물의 소유권을 이전받은 매수인이 매도인의 계약해제 이전에 제3자에게 목적물을 처분하여 계약해제에 따른 원물반환이 불가능하게 된 경우에 매수인은 원상회복의무로서 가액을 반환하여야 하며, 이때에 반환할 금액은 특별한 사정이 없는 한 그 처분 당시의 목적물의 대가 또는 그 시가 상당액과 처분으로 얻은 이익에 대하여 그 이득일부터의 법정이자를 가산한 금액이다.
판례파일 대법원 2013.12.12, 선고, 2013다14675.hwp
대법원 1983. 1. 18. 선고 81다89 판결 손해배상 등
사건명   대법원 1983. 1. 18. 선고 81다89 판결 손해배상 등
판시사항 [1] 계약약관을 약정해제권의 유보에 관한 것이라고 해석한 사례

[2] 계약조항상의 부수적 의무 위반을 이유로 약정해제권을 행사한 경우 손해배상청구를 할 수 있는지 여부(소극)
판결요지 [1] 계약서 제8조의 “을이 공사를 시공 중이라고 할지라도 공사에 대한 자재는 건축통례상 저질자재를 사용하였거나 무단히 3일 이상 중단하거나 준공할 가망이 없다고 갑이 인정하거나 본 계약 각 조항 중 어느 1조항이라도 위반하였거나 공정표와 차질이 생겼을 경우에는 갑은 공사 중단을 명할 수 있으며 이 경우 을은 갑이 취하는 여하한 조치에도 이의 없이 차에 순응할 의무를 진다.” 라는 규정은 원·피고 사이에 본건 도급계약을 체결함에 있어 합의에 의하여 수급인에게 계약조항상의 부수적 의무위반이 있는 등의 경우에 도급인인 원고에게 해제권을 부여하고 그 자의 단독의 의사표시에 의하여 본건 도급계약을 해제할 수 있도록 하는 약정으로서 이른바 약정해제권 유보에 관한 규정이다.

[2] 원·피고 사이의 계약조항상의 부수적 의무위반을 이유로 한 약정해제권의 행사의 경우에는 법정해제의 경우와는 달리 그 해제의 효과로서 손해배상의 청구는 할 수 없다 할 것이다.
대법원 1982. 4. 27. 선고 80다851 판결 매매계약무효확인등
사건명   대법원 1982. 4. 27. 선고 80다851 판결 매매계약무효확인등
판시사항 [1] 쌍무계약에 있어서 위약 시에 계약이 자동적으로 해제된다는 조항의 의미

[2] 소송물의 전제가 되는 법률효과를 인정하는 진술과 그 철회
판결요지 [1] 매도인이 위약 시에는 계약금의 배액을 배상하고 매수인이 위약 시에는 지급한 계약금을 매도인이 취득하고 계약은 자동적으로 해제된다는 조항은 위약 당사자가 상대방에 대하여 계약금을 포기하거나 그 배액을 배상하여 계약을 해제할 수 있다는 해제권 유보조항이라 할 것이고 최고나 통지 없이 해제할 수 있다는 특약이라고 볼 수 없다.

[2] 소송물의 전제가 되는 권리관계나 법률효과를 인정하는 진술은 권리자백으로서 법원을 기속하는 것이 아니고 상대방의 동의 없이 자유로이 철회할 수 있으므로 피고가 이건 매매계약이 원고에 의하여 해제되었다고 자백하였다 할지라도 이를 철회한 이상 계약해제의 효과가 생긴 것이라고 할 수 없다.
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • 아파트 분양권 매매
    2018.02.08
       댓글
    안녕하세요.

    경기도 용인시 수지구 한 아파트의 수분양자입니다.
    문의드릴 일이 있어 글을 올립니다.

    - 약 2년전 아파트 분양권 당첨
    - 2년이 지난 작년 12월 분양권 매매 계약 체결 (12월 23일 가계약금, 2018년 1월 8일 계약서 작성 및 잔여계약금 지급), 중도금 1월 24일, 잔금 2월 6일, 중개인이 매수 대리인으로 계약서 서명. 매수 대리인은 무자격 중개인임을 나중에 알았음. 자격이 있는 대표 공인중개사와 모녀지간으로, 계약서는 매수 대리인이 지시하는대로 대표공인중개사가 작성. 매도인에게 이를 공지하지 않았음.
    - 계약서 특약사항으로 (1) 매수인의 대출 승계 관계로 명의자 변경 가능, (2) 분양 사무소의 업무 처리 관계로 잔금일 변경 가능이라는 독소 조항을 매도인이 꼼꼼히 살피지 못한 상태로 계약 진행됨.
    - 1월 24일 중도금 일부 지급, 1월 25일 잔여중도금 지급.
    - 분양사무소의 명의 이전 업무 처리관계로 잔금일을 2월 7일로 변경. 2월 7일 오전 10시에 만나서 잔금지급+아파트 중도금 대출 승계+명의 이전을 완료하기로 약속함 (문자메시지 있음).
    - 매도인이 중개인(매수대리인)에게 2월 7일 잔금일에 대한 확약 요청하였고, 매수 대리인은 여러 차례 확약하였음 (문자 메시지 있음).
    - 2월 5일 19시경 중개인으로부터 매수인의 사정상 2월 7일 오후 13시에 만나서 매매 완료하자는 요청이 있었고, 매도인은 이를 수락함.
    - 2월 6일 오후 14시경 매수 대리인은 매수 명의인 변경을 이유로 매매 완료일을 2월 14일로 변경 요청함. 매도인은 동의하지 않았고, 2월 7일 매매를 완료할 것을 요청하였음. 매도인은 이미 그 자금에 대한 필요성이 발생한 상태임.
    - 2월 7일 매도인은 모든 서류를 준비하여, 중개사무소 출석하였으나 매수인은 불출석. 매매 완료되지 않음.
    - 2월 8일 매도인은 내용증명서 발송 (매수인 귀책으로 인한 계약해지 사유 발생)

    매도인이 매매대금을 사용해야 하는 상황이 발생했습니다. 또한, 중개인의 불투명한 업무처리로 인해 본 계약을 파기하고 싶지만, 매도인의 과실이 없는 상태에서 보상을 받지는 못할 망정, 계약금을 배상하고 싶지는 않습니다. 어떤 방법이 있을까요?

    조언 부탁드립니다.

    미리 감사드립니다.
  • 청천
    2017.10.21
       댓글
    저는 매수인입니다.
    지방의 아파트를 매수하기로 계약을 했습니다.
    계약서상 날짜는 31일이지만 이런저렁 사유로 인해서 23일(월)에 잔금을 치르기로 했습니다.
    낡은 아파트라 계약 이후에 인테리어를 하기로 했고요

    기존 아파트에는 월세세입자가 살고 있었습니다.
    세입자가 이사가는날은 21일(토)입니다.
    월세세입자가 이사를 나가고 공실인 상태에서 21일(토) 인테리어 업체에서 철거를 시행했습니다.

    그런데 매도자가 이것을 문제삼아 계약해제를 요구하며 원상복구할것을 요구하고 있습니다.
    계약금은 미리 지불된 상태이고 23일(월)이 잔금일입니다.

    이럴때는 매도자의 요구를 들어줘야 하는건가요?
  • YoruEl
    2017.08.29
       댓글
    제가 친구에게 핸드폰 5개를 개통해서 줬습니다.
    핸드폰을 줄때 계약서를 작성하였고, 그 계약서는 제가 친구에게 핸드폰을 팔았다는 매매계약서 더군요.

    여기까진 문제가 없는데 친구가 제 명의로된 핸드폰으로 소액결제를 해가지고 뭐냐니까 계약서에 써있다더군요.
    그리고 제가 현금을 지급받았다는것도 계약서에 있다고 합니다.
    그래서 저는 돈을 받은적 없고 소액결제로 상대방을 고소했어요.

    그런데 한달 뒤 상대가 저에게 300만원을 언제까지 입금해주겠다고 말해서 그 부분을 녹화했습니다.

    그리고 상대방이 고소를 취하해달라고 말하길래 그럼 300만원을 당장 입금하라고 말했더니 못해주겠다고 합니다.

    그래서 계약파기하자고 말하였고 계약파기를 상대방도 동의했습니다.
    이부분도 녹화했어요.

    그래서 상대방에게 거래 물건 ( 핸드폰5개, 소액결제된 금액, 핸드폰 가입서류 )를 돌려달라고 말하니까 현금을 지급했으니 못주겠다고 합니다.
    현재 제 계좌 및 최근 돈 쓴 기록을 보여줄수도 있고 저는 한달간 제 계좌에 1만원채 없을 정도로 부모님카드로 살정도로 힘들게 생활중인데 대금을 받았다면 이러지는 않겠죠.
    심지어 정신병원도 다니고있었는데 상대가 돈까지 빌려달라하여 병원도 못가고 있습니다.

    법률구조공단에 방문할려고 날짜도 잡아놨는데 핸드폰과 소액결제된 금액을 돌려받을수있을까요?
    계약은 서로 파기하겠다고 동의했습니다.( 녹음됨 )
  • 개미
    2017.08.03
       댓글
    많은 도움에 감사드립니다.
    제가 비사업용토지(농지)를 보유하고 있는데 매수인이 나타나 계약을 체결하고자 합니다.
    매수인은 해당토지를 창고용도로 사용할 계획입니다.

    그런데 계약을 조건부로 하자고 합니다.
    우선 계약금으로 10%를 지급하고 나머지 잔금은 해당 토지가 창고로 허가를 득하면 지급하는 조건입니다.
    저는 계약서에 만약 허가를 득하지 못할 경우에 계약금 10%를 반환하지 않을 것이라는 특약사항을 추가할 예정입니다.

    혹시 허가를 득하지 못할 경우에 비록 당사자간 특약사항에 계약금을 반환하지 않겠다라고 했어도 법적으로 계약이 무효가 되어 계약금을 반환해야만 되는 건지 궁금합니다.

    감사합니다.
  • 초보 전세계약자
    2017.06.07
       댓글
    매매중인 아파트에 매수인과의 전세계약과 관련해서 질문을 드립니다.
    부동산을 통해서 전세집을 알아보는 중에 마음에 드는 집이 있어서 계약금 입금 전 가계약을 진행하기로 했습니다.

    부동산 거래는 처음이기에 부동산 중계인의 권유로 매도인이 아닌 매수인과 가계약을 진행을 하였으나 이후에
    매도인과 진행을 하는것이 맞다고 판단해 매수인께 양해를 구하고 매도인과 전세계약을 하기로 진행을 했습니다.
    매수인께서도 가계약금에 해당하는 부분은 자기가 직접 매도인께 입금을 하겠다고 했구요.

    근데 그 과정에서 매도인이 자기는 전매계약만 하고 싶지 전세계약까지 신경쓰고 싶지 않는다는 이유로 전세계약을 회피하고 있는 상태입니다.

    이럴때는 어떻게 해야하나요? 매수인에게 가계약금을 돌려받을 수도 있는건가요?
  • 함스
    2017.04.05
       댓글
    세종시 공무원 특별분양권 전매에 관한것입니다.
    저는 매도인입니다.
    2014년 11월 지방이전 공공기관대상 직원으로 세종시 아파트를 분양 받았고
    그 이후 개인 사정상 직장 이직으로 인해 현재는 타 지역(타 광역권)에서 직장 생활을 하고 있습니다.

    입주전 분양권 매매를 공인중개사에게 의뢰하였고 당시 공무원특별분양으로 분양받은 물건이며
    현재는 퇴사한 상태이니 거래가 가능할것 같다는 의견을 제시하였으며
    공인중개사 역시 이에 대한 추가적인 확인 절차 없이 매도인의 제시에 따라 매수자에게 구두상(유선)으로 계약진행을
    요청하였습니다.(어떠한 추가적인 제시요구나 확인절차가 없었습니다.)

    매도인은 공인중개사 허위 매물여부 확인요청에 신분증과 분양계약서 그리고 계좌사본을 제출하였고
    이에 공인중개사는 매수자와의 협의(매도인은 협의에서 제외)하에 계약금액을 정하고(거래가액 2억, 계약금 1천) 일방으로 계약금을 입금하여 계약 성사여부를 매도인에게 통지한 상태입니다.(매도매수인간 서면합의는 없었고 공인중개사를 통한 연락만 있었습니다.)

    거래 당시 매도인과 공인중개사는 전매제한(3년)에도 불구하고 현재 공무원신분이 아닌 매도인이 전매제한에 해당되는지 여부를 알지 못한 상태였습니다.

    이후 공인중개사는 공무원특별분양임을 재차 인지하였는지 계약체결 후 거래 가능여부를 관련부서에 의뢰한 후
    거래 불가통보를 매도인과 매수인에게 보낸 상황입니다.

    이러한 상황에서
    1. 매도인은 거래의 이행의지가 있으나 법적으로 허용되지 않는 거래 건에 대하여 당초 유효하지 않은 물건을 거래의 대상으로 한 거래 무효 또는 매도인의 의뢰 물건에 대한 권리관계검토 의무와 중개대상물에 대한 매도/매수인에게 설명해야할 의무를 불이행한 공인중개사의 과실을 주장하고 있으며
    2. 매수인은 민법상 계약 해지의 사유가 매도인에게 있으므로 계약당시 명시된 계약금액의 배액에 대한 매도인의 배상을 요구있으며,
    3. 공인중개사는 매도인이 자신의 의뢰 물건에 갖는 부지에 대한 책임으로 매수인과 같은 매도인 배상을 요구하고 있습니다.

    질문: 본 거래건에 대한 거래는 유효한지요.
    또한, 유효하다면 거래 해지에 대한 책임은 어느 누가 얼마만큼 있는지요.

    전매 불가 물건인지를 계약 이전에 명확히 알았다면 발생하지 않았을 일이라 생각하지만
    계약 후 계약완료 이전에 이를 알고 바로잡고자하는 상황에서 매도인에게 책임을 100% 떠넘기고 배상의 책임을 지라는 것은 과한것이 아닌가 합니다.
  • snoop007
    2017.02.13
       댓글
    제가 아파트 매매 계약서를 썼습니다. 매물이 4억이라 계약금이 4천만원인데 지금 당장 마련할 수 없어
    계약서를 쓴 당일 5백만원만 이체하고, 나머지 계약금 3천 5백만원은 일주일 후(14일)에 입금하기로 했습니다.
    그런데 더 마음에 드는 다른 매물이 생겨 종전 한 계약을 취소하고 싶은대요.
    제가 이 상태에서 계약을 해지하게 돼면 위약금이, 이미 입금한 5백만원인가요? 계약금인 4천만원인가요?
  • khgondre
    2016.11.04
       댓글
    저희 아버지께서 한달 전 쯤 소형상가주택(14평)을 8000만원에 매도하였습니다.
    계약서를 작성한 날 계약금을 500만원을 받았고, 부동산 중개인에게 중개수수료 72만원과
    중개인이 세금(이 항목을 정확히 기억하시질 못하네요.) 이야기를 해서 총 80만원을 중개인에게 바로 계약서를 작성하는 날 주었습니다.
    중도금은 없었고 잔금을 치루고 등기를 옮기기로 한 날이 11/6인데 11/3일에 매수인의 단순변심에 의해 계약을 해지하려고 합니다.

    1. 계약금은 10%로 알고 있는 데 나머지 받지 못한 금액을 받을 수 있는지요? (받으려면 저희가 해야할 조치에는 어떤 것이 있는지..)

    2. 부동산 중개인에게 준 수수료 역시 환불받을 수 있는지? 그리고 중개인이 전화로 아버지에게 상대편에게는 중개수수료를 받지 못했다고 저희에게 상대편 중개료를 넌지시 요구하기도 하는데 저희가 어떤 조치를 할 수 있는 도움 부탁드립니다.
  • 2016.10.25
       댓글
    1. 원고는 토지의 소유주와 2016.3.1. 토지를 금 3억원에 매수하기로 하는 계약을 체결하였고 계약 당일 계약금 3,000만원을 지급하였습니다.
    2. 중도금 7,000만원은 2016.5.1.에 지급하기로 약정 하였으나 원고는 중도금을 마련하지 못하여 정해진 일자에 지급하지 못하다가 2016.6.1.에 무통장입금으로 송금하였습니다.
    3. 그런데, 6월경 대전의 부동산 시세가 급등하여 위 토지의 가격은 4억원에 이르렀고 원고가 잔금기일인 2016.7.1.에 잔금을 지급하려 했으나 매도인은 계좌를 폐쇄하여 수령을 거부하며 매매대금인상 또는 계약해제를 요구하였습니다.
    4. 따라서 피고는 원고에게 위 토지에 대해 2016.7.1. 매매를 원인으로 한 소유권 이전등기를 해주어야 할 의무가 있으나 이를 이행하지 않으므로, 원고는 소유권이전등기절차이행 청구의 소를 제기하였습니다.

    이러한 상황에서 피고 입장에서 중도금 지체를 이유로 계약해제를 하는것이 정당한 것으로 볼 수 있나요?
    일정기간을 두고 최고를 하지 않았어도 중도금 지체를 이유만으로 계약해제 할 수 있는지 궁금합니다
  • ㅇㅇ
    2016.10.10
       댓글
    신축빌라 매수인인데요.
    특약사항중
    융자금 1억은 1금융으로 진행한다. 대출금 미발생시 계약금 전액 반환하기로 한다.

    은행에서 1억 대출금중 일부가 국민주택기금에서 MCG로 대출하는겁니다. 만약 그 금액을 빼면 1억이 안되어 해약을
    할수있는데요, 이경우 매도인 및 공인중개사 입장에서 은행에서 대출금이 주택기금이나 다른 기관에서 연계된것도
    은행 대출금에 포함되니 해약할수없다고 할수 있나요??
    지금 마지막 남은 1채를 떨이라고 제일싸게 계약하는것이라고 샀다가 같은호수 윗층이 계약중인데 제가 계약한것보다 싸게 계약되어서 해지하고 싶어서 문의드립니다. 또한 1금융이라고 되어있는 부분에서 제가 만약 부산은행을 통한 MCG를 주택기금을 통해 대출을 받았을 경우 타 은행에서 1억이 안나온다면 이것또한 1금융에서 1억미만 대출금 발생하여 해약가능한지 알고 싶습니다.

    요약하면
    1. 1금융 대출시 국민주택기금을 통한 MCG가입을 안할경우 1억미만으로 해약이 가능한가요??
    2. 국민주택기금의 MCG를 부산은행으로 받고 타 1금융으로 대출시 1억미만으로 해약이 가능할까요??

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