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 임차권등기명령 신청
임대차기간이 만료되었음에도 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 경우에는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

임차권등기명령에 따라 임차권등기가 되면, 임차인이 이사를 가더라도 종전 주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지됩니다.
임차권등기명령제도 주소복사 즐겨찾기에추가
임차권등기명령제도의 개념
「주택임대차보호법」은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다.
이러한 문제를 해결하기 위해 임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.
임차권등기명령의 신청  주소복사 즐겨찾기에추가
신청요건
① 임대차가 끝난 후 ② 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제1항).
임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 즉, 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
√ 기간의 약정이 없는 임대차의 해지통고는 임차인이 해지통고한 날부터 1개월이 지난 경우(「민법」 제635조제2항제1호)
√ 기간의 약정은 있지만, 임대인이 임차인의 반대에도 임차주택에 대한 보존행위를 하여 임차인이 임차의 목적을 달성할 수 없어 해지통고를 하고 그 통고가 임대인에게 도달한 경우(「민법」 제625조)
√ 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없게 되고, 그 잔존부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 임대인에게 도달한 경우(「민법」 제627조)
√ 묵시의 갱신이 이루어진 경우 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 된 날부터 3개월이 경과한 경우(「주택임대차보호법」 제6조의2)
√ 임대차계약을 체결한 후 임차주택이 멸실되어 잔존부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 해지하는 경우(「민법」 제627조)
임차보증금을 돌려받지 못한 경우란 임차보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함됩니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제1항제5호).
※ 임차주택의 범위
임차주택은 원칙적으로 등기된 경우에만 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 따라서 임차주택이 무허가 건물인 경우에는 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다.
임차주택에 대해 사용승인을 받고 건축물관리대장이 작성되어 있어 즉시 임대인 명의로 소유권보존등기가 가능한 경우에는 임대인을 대위하여 소유권보존등기를 마친 다음 임차권등기를 할 수 있으므로 예외적으로 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 경우에는 임대인 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면을 첨부해야 합니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제3조제2호).
주택의 일부분, 예를 들면 다가구주택의 일부분을 임차하는 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 경우에는 임대차의 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부해야 합니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제2항제2호 및 「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제1항제4호).
임차목적물에 대한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우, 예를 들어 지하실, 공장, 사무실 등으로 되어 있는 경우에도 주거용으로 임차하여 사용하고 있다면, 주거용 건물이기 때문에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 경우에는 임대차계약체결 시부터 임차권등기명령신청 당시까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류를 첨부해야 합니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제3조제5호).
※ 임차인의 범위
임대차가 종료될 때 대항력이 있는 임차인은 물론, 대항력을 상실한 임차인도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(부산고법 2006. 5. 3. 선고 2005나17600 판결). 다만, 대항력을 상실한 임차인의 경우 양수인을 상대로 임차권등기명령을 신청할 수는 없습니다.
전차인은 비록 임대인의 승낙을 받았다고 하더라도 임대인에 대해 의무만 부담할 뿐 권리를 갖고 있지 않으므로 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다.
신청절차
임차권등기명령을 신청하는 임차인은 아래의 사항을 기재한 임차권등기명령신청서를 작성하여 기명날인 또는 서명한 후 관련 첨부서류와 함께 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 접수해야 합니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제1항).
사건의 표시
임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호(임차인이나 임대인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점·사업장소재지)
대리인이 신청할 때는 그 성명과 주소
임대차의 목적인 주택 또는 건물의 표시(임대차의 목적이 주택 또는 건물의 일부인 경우에는 그 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부합니다)
반환받지 못한 임차보증금액 및 차임(등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 전세금)
신청의 취지와 이유
√ 신청이유에는 임대차계약의 체결사실 및 계약내용과 그 계약이 종료한 원인 사실을 기재하고, 임차인이 신청 당시 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날 및 확정일자를 받은 날을, 우선변제권을 취득한 경우에는 임대차 주택을 점유하기 시작한 날과 확정일자를 받은 날을 기재합니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제2항).
첨부서류의 표시
연월일
법원의 표시
※ 임차권등기명령신청서 제출 시 첨부서류(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제3조)
임대인 소유로 등기된 주택 또는 건물의 등기사항증명서
임대인의 소유가 아닌 주택 또는 건물은 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면(예를 들면, 건축물대장)
임대차계약증서
신청당시 대항력을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류
신청당시 우선변제권을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀있는 임대차계약증서
임대차 목적물에 관한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우에는 임대차계약체결 시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류
임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제8항).
임차권등기명령신청에 대한 재판
관할 법원은 임차권등기명령신청의 신청에 대한 재판을 변론 없이 할 수 있고, 임차권등기명령에 대한 재판은 결정으로 임차권등기명령을 발하거나 기각합니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제3항, 「민사집행법」 제280조제1항 및 제281조제1항).
임차권등기명령은 판결에 의한 경우에는 선고를 한 때, 결정에 의한 경우에는 상당한 방법으로 임대인에게 고지한 때에 그 효력이 발생합니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제4조).
임대인의 임차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 합니다.
임차권등기명령에 따른 임차권등기는 이미 사실상 이행지체에 빠진 임대인의 임차보증금의 반환의무와 그에 대응하는 임차인의 권리를 보전하기 위하여 새로이 경료 하는 것이기 때문에 임차권등기에 대한 임차인의 말소의무를 동시이행관계에 있는 것으로 해석할 것은 아니기 때문입니다(대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결).
임차인은 임차권등기명령신청을 기각하는 결정에 대해 항고할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제4항).
이 항고는 제기기간에 제한이 없는 통상 항고로서 항고의 이익이 있는 한 보증금을 전부 돌려받을 때까지 언제든지 제기할 수 있습니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제8조).
임차권등기의 효과 주소복사 즐겨찾기에추가
대항력 및 우선변제권의 유지
임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제5항 단서).
따라서 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 여전히 종전의 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되므로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.
대항력 및 우선변제권의 취득
임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에, 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제5항 본문).
다만, 임차권등기를 마치면, 그 등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권의 취득여부를 판단하기 때문에 임차권등기 이전에 임차주택에 대한 저당권 등의 담보권이 설정된 경우에는 담보권실행을 위한 경매절차에서 매각허가를 받은 매수인에게 대항하거나 그 담보권보다 우선하여 배당을 받을 수는 없게 됩니다.
소액보증금의 최우선변제권 배제
임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없게 됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제6항).
이것은 임차권등기 후의 소액임차인에 의한 최우선변제권의 행사로 임차권등기를 한 임차인이 입을지 모르는 예상하지 못한 손해를 방지하기 위한 취지입니다.
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • hoya
    2019.11.16
       댓글
    다가구 주택 원룸 전세 임차인입니다.
    목적 : 집이 임의 경매 진행중입니다. 이사를 가야해서 임차권등기명령을 신청하려고합니다.
    상황 요약
    기존 임대차 계약일자 2018.07.16
    임대차 보증금액 4천만원
    주민등록일자, 점유개시일자, 확정일자 2018.08.20(총 9가구 중 7번째)
    배당요구종기일 19.12.26입니다.
    은행 대출로 인하여 임의 경매 진행중입니다.
    질문 : 지금 주택임대차등기명령을 신청하여도 최우선변제권이 유지가 될까요?
  • 급해요
    2019.11.01
       댓글
    전세만기 6일전에 다른 전세집을 계약하여 이사를 해야합니다.
    현재 살고 있는 전세집이 낙후되어 새로운 세입자가 계약을 잘 하지 않은 관계로 제가 이사하고자 하는 날이 두달정도밖에 남지 않아 불안합니다.
    전세 만기전에 이사를 해야하는 상황에서 임차권등기가 가능한지 문의드립니다. 임대인에게는 약80일전(이사희망일)에 통보한 상태이나 새로운 세입자가 나타나지 않아 임차권등기를 하고 이사를 하려는데 이경우도 임차권등기가 가능한가요?
  • 2019.09.23
       댓글
    전세살고있는데, 주인은 임대업자입니다.
    벌려놓은 집이 많은데 부동산경기가 좋지않아 돈이 없다고 합니다.
    제가 살고 있는 지역에만 50채 넘게 있는걸로 압니다.
    그래서 이 지역내에 부동산에도 이름만 말하면 다 압니다. 소문이 다 났습니다.
    현재상태는 저희는 11월 30일이 만기이고 지역을 이동해야 되는 상황인데, 돈없다고 전세가 나가면 돈을 줄 수있다고 하고, 더불어 집이 나가더라도 차액이 있으면 그 돈도 당장 줄 수 없다고 합니다.(현재 부동산경기가 좋지않아 제가 살고있는금액보다 1800만원이 낮게 측정됩니다.)
    근저당권 설정도 되어 있어 이건 계약할때 말소를 해주겠다고 하지만 믿을 수 없습니다.
    임차권 등기명령 신청 후 이사를 가게 되면 돈은 어떠한 절차로 언제 받을 수 있나요?
    이 집이 나가야 돈을 받을 수 있는건가요? 이집은 이 지역내에 소문이 나서 잘 나가지도 않을 것 같습니다.

    이 돈을 받지 못하면 이사를 갈 수 있는 상황이 안되지만
  • 궁금증
    2019.08.24
       댓글
    저는 임대인입니다. 임차인이 임차권등기를 설정한 후, 이를 말소하기 위해서는 임차권등기에 들어간 제반비용(임차권등기명령 신청 시 납부했던 인지대, 송달료)을 지급하라고 요구하고 있는데, 이러한 비용들을 임대인이 부담하는 게 맞는 건 가요? 제가 이를 납부해야 임차권등기가 말소되는 건가요??
  • 하마부동산
    2019.08.21
       댓글
    3000/38만원으로 계약자동 갱신으로 1년8개월가량 있다가 "보증금을 돌려준다"는 부동산 말을 믿고 8월4일자로 이사를 갔습니다.(최초 보증금 3000은 부동산에게 입금했습니다)
    이후에 계속 보증금이 지급되지않아 집주인에게 내용증명을 보내니 집주인은 보증금을 받지 않았다고 합니다. 자기는500/65만원 계약서를 전달받았고 월세만 받아왔다합니다.(집주인 얘기로는 10년 넘게 이 부동산에 관리를 맡겨왔고 월세만 받아왔다 합니다)
    이런 경우에도 임차권등기가 성립할까요?
    (현재 부동산은 연락두절이고 듣기로 일본으로 튀었다합니다. 경찰에 고소도 해놓았습니다)
  • 김지연
    2019.08.19
       댓글
    법인명의로 전세계약을 하였고 직원들의 숙소로 사용하였고, 전입신고는 이루어지지 않았습니다.
    전세계약 후 확정일자만 받아둔 상태입니다. 이런경우도 전입신고가 이루어 지지 않은 경우도 임차권등기명령신청을 할수 있나요?
  • 분대
    2019.07.31
       댓글
    안녕하세요
    현재 전세계약으로 임차해서 2011년 10이후 묵시적 갱신으로 2019년 7월 현재 까지 지내고 있습니다
    계약 해지를 위해 6월 15일 1차로 관리소장에게 한달뒤 해지 통고를 하였고 임대인에게도 해지 통고를 위해 전화 통화를 시도 하였으나 연락이 닿지 않아 6월 23일 한달뒤 계약해지로 해지통고 문자를 보냈지만 답장을 하지 않고 있는 상태 입니다
    이후 임대인에게 수십차례 통화를 시도 하였으나 여전히 연락이 되지 않고 있는 상황입니다
    해지 통고를 위한 내용증명을 발송하였지만 폐문 부재로 반송 되었습니다

    임차권 설정등기를 하려고 알아보고 있는데 묵시적 연장인 경우 해지 통고 3개월 이후 할수 있다고 나와있지만 위의 상황 처럼 임대인에게 해지 통고를 전혀 할 수 없는 상황입니다

    이럴때는 어떻게 해야 임차권등기명령을 할 수 있을까요?
  • 임대인이 바뀌었을 경우
    2019.06.29
       댓글
    안녕하세요, 월세 계약 만기가 다 되어서 나갔는데 아직 보증금을 못 받아서 임차권등기명령을 신청하려고 합니다.
    아직 전입은 안한 상태인데요, 만기 되기 2달전쯤 집주인이 바뀌었는데 임차권등기명령 신청시 제출해야하는 임대차계약서는 예전 집주인하고 계약한 계약서를 제출해도 문제 없나요? 아니면 집주인이 바뀌었다는 증명을 추가로 해야 할까요? 미리 감사드립니다!
  • 문의드립니다
    2019.04.18
       댓글
    제가 계약기간 1년으로 해서 원룸주인과 계약서를 작성했습니다 서류는 그거 하나에 제가 월세를 꼬박꼬박 잘 냈다는 입출금 내역만은 남아있습니다. 저는 계약이 끝났고 방을 뺏구요. 원룸 주인도 청소 상태를 확인하고 인정했습니다. 그런데 다음 세입자가 들어오지 않는단 이유로 보증금을 반환하지 않고 있습니다. 반환을 요구하니 저보고 고지식한 친구라네요. 원룸 주인을 어떤식으로 법적 제제를 가할 수 있는지 알고 싶습니다.
  • 쿠스브르
    2019.04.01
       댓글
    묵시적 전세 계약 연장 중에 3월13일 퇴거하겠다는 문자를 송부했고, 임대인 쪽에서 부동산에 방을 내놓았습니다.
    3월13일 이후 3개월이 지나기 이전인 5월10일에 이사를 가야하는 상황입니다.
    새로 이사가는 곳도 전세로 들어가기때문에 새로 이사가는 곳으로 전입신고를 먼저해야하는 상황입니다.
    퇴거 예정인 5월10일 이전에 새로운 임차인이 나타나 보증금을 받을 수 있으면 좋겠지만 만약에 받지 못하게될 경우
    전입신고가 계약해지통고 3개월 이전에 이루어지는데 이미 다른 곳으로 전입신고가 된 경우에도 임차권등기명령 신청이 가능한지 궁금합니다.

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  • 따라서 생활법령정보는 법적 효력을 갖는 유권해석(결정, 판단)의 근거가 되지 않고, 각종 신고, 불복 청구 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.
  • 구체적인 법령에 대한 질의는 담당기관이나 국민 신문고에 문의하시기 바랍니다.

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