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대한민국법원

법원에서 판결된 내용을 보실수 있습니다.
해당 내용은 법제처 국가법령정보센터(http://www.law.go.kr)기준으로 제공되었습니다.

대법원 2008. 3. 13 선고, 2007다54023 판결
사건명   대법원 2008. 3. 13 선고, 2007다54023 판결
판시사항 [1] 주택임대차보호법상의 대항력을 행사하기 위해서는 그 요건인 주택의 인도 및 주민등록이 계속 존속하고 있어야 하는지 여부(적극)
[2] 주민등록이 직권말소되거나 구 주민등록법령에 따라 회복·재등록된 경우, 주택임대차보호법상 대항력의 유지 여부 및 선의의 제3자에 대한 효력
판결요지 [1] 주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다.
[2] 원고가 선의의 제3자에 해당하는지와 관련하여, 원심이 인용한 제1심판결은 그 채용 증거들을 종합하여 그 판시와 같은 사실들을 인정한 다음, 그 사실관계에 터 잡아 피고가 주민등록이 직권말소된 후 이의를 제기하여 피고의 주민등록이 직권으로 재등록되었고, 원고는 직권말소 이전에 이 사건 부동산에 대한 매각허가결정을 받았으므로, 직권말소 후 재등록이 이루어지기 전에 임차주택에 관하여 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 해당되지 아니한다고 보아 원고에 대한 관계에서 피고의 대항력은 계속 유지되었다고 하여 피고의 이 사건 부동산명도의무와 원고의 임대차보증금반환의무는 동시이행의 관계에 있다는 피고의 항변을 받아들였는바, 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 인용한 제1심의 위와 같은 사실인정 및 판단은 위 법리에 따른 것으로서 모두 정당하고, 거기에 채증법칙 위반 또는 심리미진 등의 위법이 없다.
대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정
사건명   대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정
판시사항 임차물에 대한 임대인과 신 소유자 사이의 임대인 지위양도의 계약만으로 임대인의 지위의 양도를 할 수 있는지 여부(적극) 및 이 경우 임차인이 임대차의 승계를 원하지 않는 경우, 이의를 제기하여 임대인과의 임대차관계를 해지할 수 있는지 여부(적극)
판결요지 임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다.
대법원 1990. 1. 23. 선고 88다카7245, 88다카7252 판결
사건명   대법원 1990. 1. 23. 선고 88다카7245, 88다카7252 판결
판시사항 임차인의 채무불이행으로 임대차계약이 해지된 경우 임차인의 부속물매수청구권 유무(소극)
판결요지 임대차계약이 임차인의 채무불이행으로 인하여 해지된 경우에는 임차인은 「민법」 제646조에 의한 부속물매수청구권이 없다.
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • 김덕배
    2019.08.29
       댓글
    전세를 주고 있는데 임차 기간이 20년 3월까지 입니다.
    저희가 입주를 할 예정이라 3~6개월전에 갱신불가를 통보를 할려고 하는데
    임차인이 이사 나가는 날이 임차기간(20.3)을 넘기지 않도록 할 수 있나요?
    저희도 사정이 있어 이 기간에 입주를 해야 하는데 그렇지 않으면 금전적인 손해가 발생합니다.
  • 고니빠빠
    2019.08.22
       댓글
    안녕하세요.
    월세 계약을 2015년 9월16일에 해서 2017년 9월 16일에 재계약을 했습니다 (계약서 다시작성)
    제가 올해(2019년)에 임대인에게 7월 10일 재계약 하지 않고 나가겠다고 했습니다
    임대인이 계약 종료일 9월 15일 까지 집이 안나가면 보증금 못준다고 합니다.
    그러면서 왜 3개월 전에 재계약하지 않는 다고 말하지 않았냐고 계속 따지는데
    이런 경우 계약 종료일로 부터 얼마전까지 계약 해지를 통보해야 하나요?
    인터넷 검색해 보면 1개월 전에 통보하면 된다고 하는 글도 있고 3개월 전에는 통보해야 한다는글도 있어서
    문의 드립니다.
    저와 같은 경우는 언제가 만료일이 되는지도 궁금합니다.
    임대인에게는 9월 27일에 이사갈수 있다고 통보했습니다.
  • 임차인
    2019.08.14
       댓글
    전세로 이사온 지 6개월째 입니다. 임대인이 집을 다음달에 매도할 예정이고 새로운 양수인은 거주용으로 사용계획이 있어 전세계약이 끝나면 집을 비워줘야 하는 상황입니다.

    대법원 1998.9.2. 자 98마100 결정 판례에 따르면 임대인이 지위 양도를 항 경우 임차인이 임대차 승계를 원하지 않는 경우 이의를 제기하여 임대차 관계의 구속을 면할 수 있다고 되어 있습니다.

    문1) 임대인의 지위 승계가 이루어지는 경우 임대차 구속을 면하기 위해 이의를 제기하여야 하는 기간이 정해져 있는가요?

    문2) 이때 이의는 주택의 신 소유주에게 제기하면 되는 것인가요?

    대법원 2002.9.4. 선고 2001다64615 임대차가 종료된 상태에서 임차주택이 양도되었으나 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에 관한 판례인데

    문3) 이것이 계약기간이 종료되지 않은 상태의 주택임대차 계약에서 임차주택이 양도되었으나 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에도 해당하여 주택임대차계약의 해지를 요청할 수 있는 근거가 되는가요?

    문4) 전임대인과 신임대인이 매매거래를 체결할 때 전세보증금에 대하여 서로 정산 할 텐데 그럼에도 불구하고 임대차 계약의 해지를 요구할 경우 전 임대인에게 전세 보증금을 요청 하는 것이 맞을까요? 대법원 2002.9.4. 선고 2001다64615 판례에서 보면 ‘양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다’라고 나와 있는데 누구에게 전세보증금을 돌려달라고 요청해야 할지 잘 모르겠습니다.
  • 중도해지 집주인이 거절
    2019.07.07
       댓글
    반년 전 아기가 태어난 신혼부부 임차인입니다.
    다가구주택 빌라에 2년 계약 중 1년 거주하고 있습니다. 집주인 노부부는 뒷건물에 거주중 입니다.

    회사 이전으로 인하여 이사를 가야할 상황이 생겨 집주인에게 사정을 말한 후 중도해지 요청을 하였습니다.
    부동산 비용은 임차인인 저희가 부담하고, 1년 사이에 2천만원 떨어진 전세 시세에도 입주 시의 시세 (1억 4천) 으로 유지하여 새 임차인을 구하겠다고까지 얘기하였으나, 집주인 노부부측은 계약기간은 반드시 지켜야 하며 중간에 세입자가 바뀌어 계약기간이 늘어나(?)는 것은 불가하다고 하며 거절하는 입장입니다.
    이유를 재차 물어도 본인들의 사정이 있으며 그 사정은 알 필요 없다며 완강한 반대를 하는 상황입니다.

    옆집의 경우 곧 계약이 만료돼 새로운 임차인이 2년 계약을 하는 시점이라, 계약기간이 늘어서 안된다는 것은 말의 앞뒤가 좀 맞지 않는 듯 하고, 혹 저희 계약기간이 1년후 끝나고 월세로 전향을 계획하는 건 아닌지를 고려해 1년 거주 세입자를 구할수도 있다고 해도 불가하다고 합니다. 전혀 말이 통하지 않네요.

    조심스럽게 예상하는 바로는, 원칙주의를 떠나 집주인이 저에게 감정이 있어 고집을 부리는 중인 것 같기도 합니다.

    한 달여 전, 장롱 뒤 외벽과 마주한 안방 구석에 곰팡이가 심하게 핀 부분을 발견해 곰팡이 업체 몇군데에 의뢰를 한 결과 필로티 구조 2층 빌라의 겨울 결로- 건물 부실 단열시공-로 인한 현상일 것으로 전부 답을 받아, 장롱을 폐기하고 집주인에게 민법 623조항을 들어 장롱 비용 및 단열벽지 시공 비용을 요구하였으나, 도리어 저희 관리소홀로 집을 망쳤다고 하며 고소하지 않는 것을 다행으로 알라는 답이 돌아왔습니다.

    저희 아기가 태어난지 얼마되지 않아 급한 김에 곰팡이 제거업체에 의뢰하여 저희 돈으로 곰팡이 단열시공까지 하였지만,그 실랑이의 이후부터 집주인과 관계과 악화된 직후 전세 중도해지 요청을 하게 된 상황입니다.

    사실 저희가 계약 기간을 지키지 못 하는 부분은 맞으나, 사비를 들여 남의 집 고쳐주는 상황 후에 부동산 비용 부담 및 전세 하락전 시세까지 보존하여 세입자를 구하겠다고 해도 전혀 말이 통하지 않아 방법이 있을지 의뢰 드립니다.

    기존 법의 판례 중 임차인이 직장 이전, 부동산 분양 당첨 등의 사유로 중도해지를 하게 되었으나 임대인의 반대로 무산되었을 경우 이에 따른 임차인의 손해액을 배상해준 경우가 있는지도 궁금합니다.

    긴 글 읽어주셔서 감사합니다
  • 쁜이
    2019.07.01
       댓글
    안녕하세요..전세집을 구하면서 이런경우가 있는데 임대인은 보증금 반환을 안해주고 있습니다.
    첫번째 제가 6월10일 투룸 전세를 알아보던중 부동산 중개인을 거치지 않고 주인과 바로 계약을 하게 되었습니다. 계약하기전 집 주인이 말하길 “지금 살고 있는 세입자가 출장을 가고 집에 없고 비밀번호를 가르켜 주지 않아서 집을 보여줄수 없으니 똑같은 구조의 윗층 방을 보여주겠다”라고 해서 저는 '그렇게 하세요' 라고 말을 했습니다. 윗층 집을 보고 집이 깨끗하고 맘에 들어서 바로 계약서를 작성하고 계약금 10%인 600백만원을 바로 입금시켜 달라고 해서 바로 입금을 시켰습니다 그리고 이틀뒤 6.12일 세입자가 살고 있는 방이 궁금해서 집주인한테 세입자 연락처를 묻고 방을 확인 하러 간다고 약속을 했습니다. 할아버지 혼자 사시는데 짐 정리도 안 되어 있고 방이 너무 지저분하고 냄새도 많이 나고 집 상태가 제가 본 윗층과는 전혀 달랐습니다. 근데 중요한건 계약하러 간 6월10일 마당에서 주인과 세입자가 만났다는 겁니다. 저는 세입자가 누군지 몰랐고 6월12일 방 확인을 하러 간날 세입자인 할아버지가 그날 마당에서 만나지 않았냐고 말씀을 해주셨습니다. 주인은 세입자가 출장갔다고 하고 비밀번호도 가르켜 주지 않는다는 거짓말을 하고 세입자 집을 보여주지 않았습니다. 화가 나서 집주인한테 전화를 해서 물어보니 그 원룸 건물을 매매하면서 세입자 딸과 언쟁이 있었는데 사이가 안좋아서 그랬다고 했습니다. '그건 둘만의 문제지 저랑 상관없는 일이지 않냐 도배를 해주던지 계약보증금을 돌려 주던지' 라고 했는데 돈도 못주겠다 하고 도배도 안해 준다고 합니다 집 주인은 자기주장만 고수하고 회유하면서 있는데 어떻게 하면 좋을지 모르겠습니다.
    두번째는 집 주인이 관리비를 일년치를 입금해 달라고 하는데 살지도 않았는데 일년치 선불이 가능한가요 만약 2년 계약을 다 채우지 못하고 이사를 하게 되면 관리비를 돌려받을수 있는지 궁금합니다.
    세째는 집 주인과 통화를 했을때 제가 계약을 하면서 봤던 윗층방을 주던지 도배를 해 달라고 했었는데 집주인 말이 내년 5월쯤에 전세 만기가 되니 그때 방을 옮기라고 말을 하던데 구두로 약속을 했더라도 법적 효력이 있는지 궁금합니다.
  • 해결
    2019.06.24
       댓글
    계약이 만료되여 전세보증금을 반환하려면 대출을 내야 하는 상황,
    은행에서 말씀하시길 저희가 입주하는 조건으로, 임차인의 퇴거날자 확인되면 대출금이 임차인의 통장으로 입금된다고 합니다 .
    이에 임차인에게 협조를 부탁드리며 세입자의 입장을 고려, 동시이행하려고 하는데 임차인이 협조 거부하며 소송을 진행하려고 합니다 . 임차인은 전세금 전액 받고 난뒤 45일 이후 퇴거를 하시겠다고 합니다 .
    임대인인 저같은 경우 대출외에는 보증금을 마련할 방법이 없어 임차인에게 여러번 협조부탁드리지만 거부하고 있읍니다 .
    이럴 경우 임대인인 저는 소송과정에서 어떻게 저의 권리를 찾을수 있나요 ?
  • 1234
    2019.06.20
       댓글
    월세 거주중이고 7월 14일에 계약이 만료됩니다 그런데 계약 해지 통보는(증거가 남는 문자)6월 19일에 통보를 하였습니다 궁금한점은 1. 해지통보를 늦게해서 얻을수 있는 불이익들 2. 보증금은 언제 받을수 있는지 등등 비슷한 판례에서 있었던 일들을 최대한 알고 싶습니다.
  • 시혀내비
    2019.05.29
       댓글
    2018년 7월 아파트 전세로 입주해서 살고 있다가 중도에 집을 사게 되어 부동산에 내 놨었는데요
    우리가 나가는 날자를 부동산에 얘기하고 전세입자를 구해달라고 했었습니다.
    몇일 후에 부동산에서 세입자를 구했다고 연락이 왔습니다.
    그래서 다 됐다고 신경을 쓰지 않고 있었는데 한참이 지난 후에 부동산에서 연락이 왔는데 하는말이
    우리가 이사가는 날과 새로운 새입자가 이사오는 날의 기간이 9일 정도 되는데 그기간동안 관리비는 우리가 부담해야한다라고 하는겁니다. 우리는 이사가는날을 명확히 했고 부동산에서는 세입자를 구했다라고만 했지 9일 후에 들어온다는 말은 없었습니다.
    여기서 질문드릴 내용은 몇달이 되었건 이사가는 날과 다른 세입자가 들어오는 날 중간에 공실에 대한 관리비를 이미 이사를 나간 전 세입자가 부담하는게 맞는지가 궁금합니다.
  • 보증금내놔
    2019.05.27
       댓글
    안녕하세요. 고시텔에서 한 달 살고 이사 온 지 일주일이 되었습니다.
    하지만 여전히 보증금은 돌려받지 못했고 보증금 받으려고 몇 번 전화하니까 모두 안 받고, 문자 보내니까 답장이 없었습니다.
    그래서 오늘 다시 전화하니까 계좌번호 불러달라면서 바로 전화를 끊었습니다.
    그리고 문자로 자꾸 짜증나게 하지 말라네요. 원래 제가 한 달 살고 나서 몇 달 더 살 수 있다 하고 들어간건데 1년 살기로 했다고 합니다.
    계약 위반이라 원래 보증금보다 적게 돌려준답니다.
    그거라도 받으려고 문자로 계좌를 적어 보냈더니 3시간이 지나도 답이 없습니다.
    돈도 못 받았고요. 보증금 못 받더라도 이 업체 영업 정지 시키고 싶은데 무슨 방법이 없을까요?
  • 치치
    2019.05.03
       댓글
    글을 쓰는 이유는 "전세금" 때문입니다.




    본론부터 말씀드리자면(이하 음슴체)




    1. 2019년 6월9일부로 현재 살고 있는 집 계약이 끝남. 보증금 7천만원




    2. 친구와 함께 살아 공동명의 였지만 친구는 2019년 4월에 독립해서 따로 나감.




    3. 저는 계속 살았고, 친구는 보증금(3천만)을 제게 양도하였함.(양도계약서, 차용증 작성)

    내용은 "친구보증금(3천만원)권리를 저에게 양도한다였고, 6월9일 7천만원에 대한 보증금 수령시 3천만원을 반환하기로 한다."라는 차용증.




    4. 친구가 나가면서, 그리고 저도 4월에 계약연장을 하지 않을 것임을 "전화"로 통보함(녹음x)




    5. 그리고 정확히 어제(5월 2일) "집주인에게 계약 한달 조금 남았으니 보증금 계약끝날때 즉시지급해 달라"라고 했는데 아저씨가

    계약만료까지 보증금마련이 어렵다고 함.




    6. 아저씨가 7월 24일에는 100% 줄수있다고 했지만 전 6월 9일에 무조건 받고 이사가겠다고 이야기하다가 다툼.




    7. 보증금을 계약 끝날때 돌려받지 못할거같은 불안감에 이곳저곳 돌아보며 어떻게 해야하는지 방법을 찾고 있음.




    8. 오늘(5월 3일) 출근하면서 통화가 되었고 집주인은"7월 24일에 돈을 줄수있을 것 같다. 그전에 집이 나가면 즉시 지급하겠다"라며

    자세한 사항은 5월 6일에 만나서 이야기 하자"하길래 통화를 끝냄.




    저 어떻게 해야할까요..




    5월 6일에 만나면 제가 생각한 방법은




    1. "6월9일까지 신규세입자가 들어오지 않을 경우 무조건 7월 24일까지 보증금 7천만원을 지급한다" 의 지급각서작성.

    2. 이사가기로 한곳이 회사근처라 현재 집에서 발생하는 출퇴근비용(대중교통비용 10만원) 즉시지급.

    3. 7월 24일 한여름에 이사가야해서 "이사비용"청구를 할 계획입니다..




    혹시 제 계획에 문제가 있거나,,조언해주실 분 있으면 기탈없이 댓글좀 달아주세요.

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  • 이 정보는 2019년 10월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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  • 따라서 생활법령정보는 법적 효력을 갖는 유권해석(결정, 판단)의 근거가 되지 않고, 각종 신고, 불복 청구 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.
  • 구체적인 법령에 대한 질의는 담당기관이나 국민 신문고에 문의하시기 바랍니다.

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