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대한민국법원

법원에서 판결된 내용을 보실수 있습니다.
해당 내용은 법제처 국가법령정보센터(http://www.law.go.kr)기준으로 제공되었습니다.

대법원 2008. 3. 13 선고, 2007다54023 판결
사건명   대법원 2008. 3. 13 선고, 2007다54023 판결
판시사항 [1] 주택임대차보호법상의 대항력을 행사하기 위해서는 그 요건인 주택의 인도 및 주민등록이 계속 존속하고 있어야 하는지 여부(적극)
[2] 주민등록이 직권말소되거나 구 주민등록법령에 따라 회복·재등록된 경우, 주택임대차보호법상 대항력의 유지 여부 및 선의의 제3자에 대한 효력
판결요지 [1] 주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다.
[2] 원고가 선의의 제3자에 해당하는지와 관련하여, 원심이 인용한 제1심판결은 그 채용 증거들을 종합하여 그 판시와 같은 사실들을 인정한 다음, 그 사실관계에 터 잡아 피고가 주민등록이 직권말소된 후 이의를 제기하여 피고의 주민등록이 직권으로 재등록되었고, 원고는 직권말소 이전에 이 사건 부동산에 대한 매각허가결정을 받았으므로, 직권말소 후 재등록이 이루어지기 전에 임차주택에 관하여 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 해당되지 아니한다고 보아 원고에 대한 관계에서 피고의 대항력은 계속 유지되었다고 하여 피고의 이 사건 부동산명도의무와 원고의 임대차보증금반환의무는 동시이행의 관계에 있다는 피고의 항변을 받아들였는바, 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 인용한 제1심의 위와 같은 사실인정 및 판단은 위 법리에 따른 것으로서 모두 정당하고, 거기에 채증법칙 위반 또는 심리미진 등의 위법이 없다.
대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정
사건명   대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정
판시사항 임차물에 대한 임대인과 신 소유자 사이의 임대인 지위양도의 계약만으로 임대인의 지위의 양도를 할 수 있는지 여부(적극) 및 이 경우 임차인이 임대차의 승계를 원하지 않는 경우, 이의를 제기하여 임대인과의 임대차관계를 해지할 수 있는지 여부(적극)
판결요지 임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다.
대법원 1990. 1. 23. 선고 88다카7245, 88다카7252 판결
사건명   대법원 1990. 1. 23. 선고 88다카7245, 88다카7252 판결
판시사항 임차인의 채무불이행으로 임대차계약이 해지된 경우 임차인의 부속물매수청구권 유무(소극)
판결요지 임대차계약이 임차인의 채무불이행으로 인하여 해지된 경우에는 임차인은 「민법」 제646조에 의한 부속물매수청구권이 없다.
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • 진수
    2019.02.12
       댓글
    전세 계약기간 만료 : 2019-03-08
    계약기간 만료 후 나가겠다는 통보 : 2018-12-26

    질문 1)
    집주인은 계약만료 3개월 전 통보를 하지 않았으니, 그때까지 전세금을 돌려줄 의무가 없다고 주장합니다.
    위 내용에선 찾아 볼 수 없는 부분이고요.
    집주인의 주장이 맞는건가요?

    질문2)
    계약기간이 만료된 후 보증금 반환이 안되었을 경우, 집주인이 다른방에서 잠시 지내는게 어떻겠냐 제안하였습니다.
    동시이행항변권에 의해 거절이 정당한지 묻습니다.
    아 또한 다른방에서 지낼 경우, 대항력과 우선변제권이 상실되지 않나요?
  • 호기심
    2019.01.23
       댓글
    안녕하세요. 주택임대차계약에 대해 궁금한게 있어서 남겨봅니다.
    제가 월세로 2년에 살고 묵시적 계약으로 1년을 더 살았습니다. 또 연장해서 살고 있는데
    결혼을 하면서 전세를 얻어 다른 집으로 이사가게되어 이사가기 1달 전에 이사가겠다고 임대인에게 말했습니다.
    그랬더니 임대인이 바로 보증금은 못주겠고 게약이 끝나는 날까지 기다려달라고 했고 저도 알겠다고 했습니다.
    여기서 궁금한 건 월세부분입니다.
    계약이 끝나는 날까지 한 3개월가량 남아있고 저는 이사간 집에서 살고 있는 상황에서 월세집 월세를 계약만료일까지 내야하는 건가요? 아님 내지 않고 있어서 상관없는건가요?
    법적인 부분에서 궁금합니다.
    답변 부탁드립니다.
    감사합니다.
  • 2019.01.19
       댓글
    안녕하세요 월세계약을 만기전 계약해지하려고 하는데요
    특약사항에 만기전 퇴실시 중개수수료는 임차인이 부담하고 임대인이 인정하는 제3자 입주시까지 관리비를 부담한다라고 되있습니다. 이런경우는 만기전 퇴실 통보하면 월세는 별도로 안줘도 되는건가요?
  • 기간 만료전 통보
    2019.01.13
       댓글
    방하나 계약해서 살고 있는 대학생입니다.
    계약기간은 2018년 2월 28일 부터 1월 31일 까지인데요..
    계약 조건중에 대학교 기숙사의 퇴실 일에 방도 같이 퇴실하라는 조건을 달아 놨을 경우에는 계약 기간이 우선시되나요 계약 조건이 우선시되나요? 대학교 기숙사의 퇴실일은 12월 25일 이었습니다.
  • 체리
    2018.12.07
       댓글
    안녕하세요?
    전세만기가 되어서 집을구하다보니 마음에 드는집이 있어서 계약을 하려는데 계약금이 없어서
    주인분께 계약금10프로를 주셨음하고 연락드렸더니,돈이 없어 못주겠다하고 집이 나가면 주겠다 하십니다
    저는 계약시 10프로내고 한두달전세 전세계약금을 치뤘는데,나갈데는 계약금이 없어서 마음에드는집을
    계약할수 없습니다
    혹자는 중간에 법이 바뀌어서 법령이 있다하는데 확인할수도 없고,주인도 그런법이 없다합니다
    정말 내집이 나갈데까지 계약할수있는 10푸로계약금은 받을수 있는법은 없는건가요?
    전세가도 비싸고 계약금도 한두푼이 아닌데 빠른 답변주시면 감사드리겠습니다
  • 임차인
    2018.12.05
       댓글
    1. 2015년 10월 5일 ~ 2017년 10월 5일 계약기간
    2. 2017년 10월 1일 재계약 의사를 통보 하였다는 임대인의 주장(임차인은 계약연장 의사 전달 한 적이 없음)
    3. 2018년 2월 임대인 계약해지 요청 및 부동산 전세 올림.
    4. 보증금 반환되지 않아 2018년 3월부터 두 차례 내용 증명 송부. (전세금 반환에 대한 송부)
    5. 임대인 2018년 9월 보증금 반환 약속(녹취 확인 가능)
    6. 2018년 9월 보증금 반환되지 아니하였으며, 12월 반환 약속 하였으나 이 역시 지켜지지 않음
    7. 2018년 11월 지급 명령신청서 송부. 임대인 이의신청

    현재 임차권 등기 신청 및 소를 진행 중에 있습니다.
    상기와 같은 상황에서 문의 사항을 드립니다.

    1. 임대인은 2017년 10월 1일 재계약 의사를 통보 하였다고 주장하고 있습니다. 여기서 궁금한 것이 설령 임차인이 2017년 10월 1일 계약 의사를 표명 했더라도,(계약 만료 2017년 10월 5일) 계약 만료 한 달전까지 임대인과 임차인의 계약 연장에 대한 어떠한 협의가 없었으므로, 묵시적계약 연장이 선 적용되었다고 봐야되는 것이 아닌가요?
    2. 임대인은 현재 집을 나가겠다고 의사 통보를 받은 적이 없다고 주장 하고 있습니다. 그에 대한 반박하는 내용으로는 부동산 전세를 내 놓은 것과 3월에 내용 증명 상에 언제까지 보증금 반환을 요청한 내용으로 충분 할 것인지요? 전세를 내 놓았다는 것을 나가겠다는 의사와 상이하게 받아 들여 질 수 있는 것인지요?
    3. 전세 보증금 소송 진행 비용 및 전세보증금 이자에 대한 내용을 지급 명령서에 신청하지 않았는데, 소가 진행되어 사건번호가 나오면 취지내용변경이 가능한 것인지요?
    4. 부동산 계약 시, 임대인의 아버지(실질적인 소유주)가 위임장 한장 없이 계약 진행 하였습니다. 모든 결정 사항에 대해 아버지와 진행하는데.. 임대인이 아닌 아버지와 하는 이야기들이 법적으로 유효할 수 있는 것인지요?

    많이 답답합니다.
    도움 부탁드립니다.
  • 임차인 임의 계약파기
    2018.11.24
       댓글
    안녕하세요. 현재 임대 관리업종에 종사 하고 있습니다.
    다름이 아니라 현재 곤란한 상황이 닥처 질문 드릴게 몇까지 있습니다.
    1. 2018-07-23~2019-07-22 임차인이 2룸 계약을 하였습니다.계약서작성완료 ( 보증금 100 월 43관리비포함 )
    2. 18 년 10/11 경 임의로 통보없이 방을 뺐다고 금일(18.11.24) 월세 미납으로 통화 후 확인.
    3. 월세 미납으로 임차인 에게 전화 하였으나, 임차인은 10월 11일 도어락 배터리 문제로 인하여 매우 불만을 스러웠다고 합니다. 내용으로는 누군가가 비밀번호를 바꿨다.
    도어락이 열리지 않는다. 라는 이유로 사다리를 타고 2층 본인 거주하던 집으로 들어갔다. 하여 매우 불만스러워 임대인 및 임대관리인에게 별도 통보 없이 임의로 퇴실.
    4. 이시점에서 임차인분께서는 연락을 취했다고 주장하고 계십니다. 하지만 저희 임대관리인 및 임대인 분에게 연락 온 내용이 전혀 없습니다. 물증이 없는 상황입니다.
    5. 현재 임차인 분께서는 부정적으로 나오고 계시며 , 법적으로 처리 하라는 식으로 나오는 상황입니다. 현재 이상황에선 임대 관리인 으로써 할수있는것은 무엇이 있으며
    어떠한 법률이 있는지 궁금합니다.
    (추가로 전화 종료전 임차인 분께서 직접 가서 확인 을 해보라고 하여 통화 종료 직후 바로 확인 해본 결과 도어락 배터리 문제로 확인 되었습니다. 이점에서 따로 임대인 관리인에게 연락을 취하지 않았습니다.)
  • 금돌은돌
    2018.11.01
       댓글
    저는 현재 2년동안 전세를 살고 계약기간이 끝나 나가고자 하는 세입자입니다.

    약 3개월전 계약 종료시점에 집주인이 보증금을 줄수 없다고 하여 어쩔수없이 묵시적으로 계약을 연장하고, 보증금을 일부씩 나누어 지급하기로 통화로 약속하였습니다.(통화내용은 모두 녹음되었습니다)
    그런데 한번은 보증금을 지급받았지만, 그 다음달부터는 보증금을 지급받지 못했고, 현재 상대방은 더이상 돈을 줄 수 없다고 버티는 상황입니다.
    이 상황에서는 계약 해지 통보가 인정되어 즉시 계약해지가 가능한가요?
    아니면 새로 계약해지 통보를 하고 3개월을 기다려야 할까요?
  • sl
    2018.10.29
       댓글
    안녕하세요?
    저는 임대인 입니다.
    전세 계약이 만료되어 가는 시점이며 임차인이 이사를 할 예정입니다.
    현재 전세 보증금은 5억8천이며 보증금 중 4억7천은 임차인 본인 그리고 1억 1천은 임차인의 부인이 공동으로
    구성되어 있습니다. 전세 보증금은 어떤 방식으로 돌려줘야 문제가 발생하지 않는지?
    지금까지 4년이상 임대를 해온 저의 경험으론 임차인 본인 명의 통장으로 4억 7천을
    1억1천은 임차인 부인 명의의 통장으로 각각 나누어 전세 보증금을 돌려주는 걸고 알고 있습니다.
    제가 알고 있는 것이 올바른 전세 보증금 반환 방법인지?

    거래하는 중개소을 통해 연락 받은 바 임차인의 부인이 남편의 인감과 위임장을 준비해 올테니 임차인 부안 명의 통장으로 보증금 전액 5억 8천을 돌려주길 원합니다. 이유는 임차인 본인 (남편)이 현재 구치소에 있기 때문이라 합니다.
    전 당연히 1억1천은 임차인 부인 명의 통장으로 돌려줘야 한다고 생각 합니다. 인감과 위임장이 있다고 나머지 보증금 4억 7천을 임차인 본인이 아닌 임차인의 부인에게 반환해도 되는지요.


    제가 문의 하고 싶은 점은 다음과 같습니다.
    1. 전세 보증금은 어떤 방식으로 돌려줘야 반환 후 문제가 발생하지 않는지요?
    2. 인감과 위임장이 있다고 공동으로 분할에 부담한 전세 보증금의 일부를 임차인 본인이 아닌
    임차인의 부인에게 반환해도 되는지요? 차후에 법적 문제가 발생 하는 것은 아닌지요
    3. 교도소가 아닌 구치소에 수감 된 상태에 있는 사람(임차인 본인)은
    본인 명의의 통장 거래를 할 수 없는지 궁금합니다?

    자문을 부탁드립니다~ 감사 합니다.
  • 억울한세입자
    2018.10.15
       댓글
    안녕하십니까?
    저는 전세 세입자로, 10년 경년된 아파트에 전세로 입주하여, 현재 만 4년 정도 거주하고있으며, 계약 만기가 2개월 후 도래하고 있는 상황입니다. (현재 아파트 경년 약 14년)

    최근 임대인이 집 상태를 확인 차 방문하여, 세입자의 사용상 부주의를 지적하며, 수리를 요구하고 있습니다. 첫째는 부엌 싱크대 주변의 마루 부분의 변색 및 외부 마감재(외피,껍질) 부분 탈락을 문제 삼아, 마루 교체 수리를 요구하고 있으며, 해당 부분만 수리 시 기존 마루와의 외관상 차이 가 난다며, 거실까지 포함한 전체에 대한 마루 교체를 요구하고 있습니다. 현재 마루는 14년전 신축당시의 마루로 알고 있습니다.

    해당 문제의 발생원인은, 싱크대 수전의 메탈 호스 연결 부 노후화로 부분 누수 발생에 따른 싱크대 주변 마루 수분 침투로 훼손이 된 것으로 추정이 됩니다.
    당시 저희가 싱크주변 마루바닥의 해당 문제점 발견 후 즉시 조치하여 수리하였으며, 노후시 발생 할 수 있는 사항이라 여겨,임대인에는 별도 통보를 하지 않았습니다.

    4년전 전세 입주 시에도10년 경년의 아파트로 거실 및 부엌 마루가 이미 마루 외피(껍질)이 부분 탈락된 부분이 있을 정도로 노후화 된 상태였으며, 탈락된 부분으로 인한 나무 가시 찔림 등의 불편함도 겪을 정도였습니다. 거실의 경우는 상기 문제로, 우드매트를 깔고 생할을 할 정도입니다.

    이미 14년 가까이 된 노후된 상태의 마루에 대해 손상된 부분 보수뿐 아니라, 마루전체에 대한 신규 교체를 요구하는 임대인의 요구사항이 타당한 것인지 억울한 마음에 자문을 구합니다.

    또한, 당아파트에 퇴거시 신규 입주해야할 거주지를 알아봐야 함에 따라, 임대인에 전세 계약 만료일 기준 임대보증금을 반환받을수 있는지 의사를 문의 하였나, 임대인은 보증금이 준비되어야 줄수가 있다고하여 대기 중 최근, 12월 지정일에 반환 가능하다는 회신을 받고 입주가 가능한 전세집을 알아 보고 있는중이었으나, 또 다시 잔금 반환 가능일을 당초 지정일 일주일 후에 가능하다는 일방적인 연락을 받았으며, 임대인의 일방정인 일정 변경으로, 집을 구하는데 애로사항 또한 있습니다.

    저도 전세 세입자이기 이전에 임대인 이기도 하지만, 14년 가까이 노후화에 된 마루에 대하여 전체 교체 요구며, 일방적인 보증금 반환일정 변경에 대하여 어떻게 대처를 해야 할지 억울한 마음에 자문을 구해봅니다.

    감사합니다.

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  • 이 정보는 2018년 12월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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