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대한민국법원

법원에서 판결된 내용을 보실수 있습니다.
해당 내용은 법제처 국가법령정보센터(http://www.law.go.kr)기준으로 제공되었습니다.

대법원 2008. 3. 13 선고, 2007다54023 판결
사건명   대법원 2008. 3. 13 선고, 2007다54023 판결
판시사항 [1] 주택임대차보호법상의 대항력을 행사하기 위해서는 그 요건인 주택의 인도 및 주민등록이 계속 존속하고 있어야 하는지 여부(적극)
[2] 주민등록이 직권말소되거나 구 주민등록법령에 따라 회복·재등록된 경우, 주택임대차보호법상 대항력의 유지 여부 및 선의의 제3자에 대한 효력
판결요지 [1] 주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다.
[2] 원고가 선의의 제3자에 해당하는지와 관련하여, 원심이 인용한 제1심판결은 그 채용 증거들을 종합하여 그 판시와 같은 사실들을 인정한 다음, 그 사실관계에 터 잡아 피고가 주민등록이 직권말소된 후 이의를 제기하여 피고의 주민등록이 직권으로 재등록되었고, 원고는 직권말소 이전에 이 사건 부동산에 대한 매각허가결정을 받았으므로, 직권말소 후 재등록이 이루어지기 전에 임차주택에 관하여 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 해당되지 아니한다고 보아 원고에 대한 관계에서 피고의 대항력은 계속 유지되었다고 하여 피고의 이 사건 부동산명도의무와 원고의 임대차보증금반환의무는 동시이행의 관계에 있다는 피고의 항변을 받아들였는바, 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 인용한 제1심의 위와 같은 사실인정 및 판단은 위 법리에 따른 것으로서 모두 정당하고, 거기에 채증법칙 위반 또는 심리미진 등의 위법이 없다.
대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정
사건명   대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정
판시사항 임차물에 대한 임대인과 신 소유자 사이의 임대인 지위양도의 계약만으로 임대인의 지위의 양도를 할 수 있는지 여부(적극) 및 이 경우 임차인이 임대차의 승계를 원하지 않는 경우, 이의를 제기하여 임대인과의 임대차관계를 해지할 수 있는지 여부(적극)
판결요지 임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다.
대법원 1990. 1. 23. 선고 88다카7245, 88다카7252 판결
사건명   대법원 1990. 1. 23. 선고 88다카7245, 88다카7252 판결
판시사항 임차인의 채무불이행으로 임대차계약이 해지된 경우 임차인의 부속물매수청구권 유무(소극)
판결요지 임대차계약이 임차인의 채무불이행으로 인하여 해지된 경우에는 임차인은 「민법」 제646조에 의한 부속물매수청구권이 없다.
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • 체리
    2018.12.07
       댓글
    안녕하세요?
    전세만기가 되어서 집을구하다보니 마음에 드는집이 있어서 계약을 하려는데 계약금이 없어서
    주인분께 계약금10프로를 주셨음하고 연락드렸더니,돈이 없어 못주겠다하고 집이 나가면 주겠다 하십니다
    저는 계약시 10프로내고 한두달전세 전세계약금을 치뤘는데,나갈데는 계약금이 없어서 마음에드는집을
    계약할수 없습니다
    혹자는 중간에 법이 바뀌어서 법령이 있다하는데 확인할수도 없고,주인도 그런법이 없다합니다
    정말 내집이 나갈데까지 계약할수있는 10푸로계약금은 받을수 있는법은 없는건가요?
    전세가도 비싸고 계약금도 한두푼이 아닌데 빠른 답변주시면 감사드리겠습니다
  • 임차인
    2018.12.05
       댓글
    1. 2015년 10월 5일 ~ 2017년 10월 5일 계약기간
    2. 2017년 10월 1일 재계약 의사를 통보 하였다는 임대인의 주장(임차인은 계약연장 의사 전달 한 적이 없음)
    3. 2018년 2월 임대인 계약해지 요청 및 부동산 전세 올림.
    4. 보증금 반환되지 않아 2018년 3월부터 두 차례 내용 증명 송부. (전세금 반환에 대한 송부)
    5. 임대인 2018년 9월 보증금 반환 약속(녹취 확인 가능)
    6. 2018년 9월 보증금 반환되지 아니하였으며, 12월 반환 약속 하였으나 이 역시 지켜지지 않음
    7. 2018년 11월 지급 명령신청서 송부. 임대인 이의신청

    현재 임차권 등기 신청 및 소를 진행 중에 있습니다.
    상기와 같은 상황에서 문의 사항을 드립니다.

    1. 임대인은 2017년 10월 1일 재계약 의사를 통보 하였다고 주장하고 있습니다. 여기서 궁금한 것이 설령 임차인이 2017년 10월 1일 계약 의사를 표명 했더라도,(계약 만료 2017년 10월 5일) 계약 만료 한 달전까지 임대인과 임차인의 계약 연장에 대한 어떠한 협의가 없었으므로, 묵시적계약 연장이 선 적용되었다고 봐야되는 것이 아닌가요?
    2. 임대인은 현재 집을 나가겠다고 의사 통보를 받은 적이 없다고 주장 하고 있습니다. 그에 대한 반박하는 내용으로는 부동산 전세를 내 놓은 것과 3월에 내용 증명 상에 언제까지 보증금 반환을 요청한 내용으로 충분 할 것인지요? 전세를 내 놓았다는 것을 나가겠다는 의사와 상이하게 받아 들여 질 수 있는 것인지요?
    3. 전세 보증금 소송 진행 비용 및 전세보증금 이자에 대한 내용을 지급 명령서에 신청하지 않았는데, 소가 진행되어 사건번호가 나오면 취지내용변경이 가능한 것인지요?
    4. 부동산 계약 시, 임대인의 아버지(실질적인 소유주)가 위임장 한장 없이 계약 진행 하였습니다. 모든 결정 사항에 대해 아버지와 진행하는데.. 임대인이 아닌 아버지와 하는 이야기들이 법적으로 유효할 수 있는 것인지요?

    많이 답답합니다.
    도움 부탁드립니다.
  • 임차인 임의 계약파기
    2018.11.24
       댓글
    안녕하세요. 현재 임대 관리업종에 종사 하고 있습니다.
    다름이 아니라 현재 곤란한 상황이 닥처 질문 드릴게 몇까지 있습니다.
    1. 2018-07-23~2019-07-22 임차인이 2룸 계약을 하였습니다.계약서작성완료 ( 보증금 100 월 43관리비포함 )
    2. 18 년 10/11 경 임의로 통보없이 방을 뺐다고 금일(18.11.24) 월세 미납으로 통화 후 확인.
    3. 월세 미납으로 임차인 에게 전화 하였으나, 임차인은 10월 11일 도어락 배터리 문제로 인하여 매우 불만을 스러웠다고 합니다. 내용으로는 누군가가 비밀번호를 바꿨다.
    도어락이 열리지 않는다. 라는 이유로 사다리를 타고 2층 본인 거주하던 집으로 들어갔다. 하여 매우 불만스러워 임대인 및 임대관리인에게 별도 통보 없이 임의로 퇴실.
    4. 이시점에서 임차인분께서는 연락을 취했다고 주장하고 계십니다. 하지만 저희 임대관리인 및 임대인 분에게 연락 온 내용이 전혀 없습니다. 물증이 없는 상황입니다.
    5. 현재 임차인 분께서는 부정적으로 나오고 계시며 , 법적으로 처리 하라는 식으로 나오는 상황입니다. 현재 이상황에선 임대 관리인 으로써 할수있는것은 무엇이 있으며
    어떠한 법률이 있는지 궁금합니다.
    (추가로 전화 종료전 임차인 분께서 직접 가서 확인 을 해보라고 하여 통화 종료 직후 바로 확인 해본 결과 도어락 배터리 문제로 확인 되었습니다. 이점에서 따로 임대인 관리인에게 연락을 취하지 않았습니다.)
  • 금돌은돌
    2018.11.01
       댓글
    저는 현재 2년동안 전세를 살고 계약기간이 끝나 나가고자 하는 세입자입니다.

    약 3개월전 계약 종료시점에 집주인이 보증금을 줄수 없다고 하여 어쩔수없이 묵시적으로 계약을 연장하고, 보증금을 일부씩 나누어 지급하기로 통화로 약속하였습니다.(통화내용은 모두 녹음되었습니다)
    그런데 한번은 보증금을 지급받았지만, 그 다음달부터는 보증금을 지급받지 못했고, 현재 상대방은 더이상 돈을 줄 수 없다고 버티는 상황입니다.
    이 상황에서는 계약 해지 통보가 인정되어 즉시 계약해지가 가능한가요?
    아니면 새로 계약해지 통보를 하고 3개월을 기다려야 할까요?
  • sl
    2018.10.29
       댓글
    안녕하세요?
    저는 임대인 입니다.
    전세 계약이 만료되어 가는 시점이며 임차인이 이사를 할 예정입니다.
    현재 전세 보증금은 5억8천이며 보증금 중 4억7천은 임차인 본인 그리고 1억 1천은 임차인의 부인이 공동으로
    구성되어 있습니다. 전세 보증금은 어떤 방식으로 돌려줘야 문제가 발생하지 않는지?
    지금까지 4년이상 임대를 해온 저의 경험으론 임차인 본인 명의 통장으로 4억 7천을
    1억1천은 임차인 부인 명의의 통장으로 각각 나누어 전세 보증금을 돌려주는 걸고 알고 있습니다.
    제가 알고 있는 것이 올바른 전세 보증금 반환 방법인지?

    거래하는 중개소을 통해 연락 받은 바 임차인의 부인이 남편의 인감과 위임장을 준비해 올테니 임차인 부안 명의 통장으로 보증금 전액 5억 8천을 돌려주길 원합니다. 이유는 임차인 본인 (남편)이 현재 구치소에 있기 때문이라 합니다.
    전 당연히 1억1천은 임차인 부인 명의 통장으로 돌려줘야 한다고 생각 합니다. 인감과 위임장이 있다고 나머지 보증금 4억 7천을 임차인 본인이 아닌 임차인의 부인에게 반환해도 되는지요.


    제가 문의 하고 싶은 점은 다음과 같습니다.
    1. 전세 보증금은 어떤 방식으로 돌려줘야 반환 후 문제가 발생하지 않는지요?
    2. 인감과 위임장이 있다고 공동으로 분할에 부담한 전세 보증금의 일부를 임차인 본인이 아닌
    임차인의 부인에게 반환해도 되는지요? 차후에 법적 문제가 발생 하는 것은 아닌지요
    3. 교도소가 아닌 구치소에 수감 된 상태에 있는 사람(임차인 본인)은
    본인 명의의 통장 거래를 할 수 없는지 궁금합니다?

    자문을 부탁드립니다~ 감사 합니다.
  • 억울한세입자
    2018.10.15
       댓글
    안녕하십니까?
    저는 전세 세입자로, 10년 경년된 아파트에 전세로 입주하여, 현재 만 4년 정도 거주하고있으며, 계약 만기가 2개월 후 도래하고 있는 상황입니다. (현재 아파트 경년 약 14년)

    최근 임대인이 집 상태를 확인 차 방문하여, 세입자의 사용상 부주의를 지적하며, 수리를 요구하고 있습니다. 첫째는 부엌 싱크대 주변의 마루 부분의 변색 및 외부 마감재(외피,껍질) 부분 탈락을 문제 삼아, 마루 교체 수리를 요구하고 있으며, 해당 부분만 수리 시 기존 마루와의 외관상 차이 가 난다며, 거실까지 포함한 전체에 대한 마루 교체를 요구하고 있습니다. 현재 마루는 14년전 신축당시의 마루로 알고 있습니다.

    해당 문제의 발생원인은, 싱크대 수전의 메탈 호스 연결 부 노후화로 부분 누수 발생에 따른 싱크대 주변 마루 수분 침투로 훼손이 된 것으로 추정이 됩니다.
    당시 저희가 싱크주변 마루바닥의 해당 문제점 발견 후 즉시 조치하여 수리하였으며, 노후시 발생 할 수 있는 사항이라 여겨,임대인에는 별도 통보를 하지 않았습니다.

    4년전 전세 입주 시에도10년 경년의 아파트로 거실 및 부엌 마루가 이미 마루 외피(껍질)이 부분 탈락된 부분이 있을 정도로 노후화 된 상태였으며, 탈락된 부분으로 인한 나무 가시 찔림 등의 불편함도 겪을 정도였습니다. 거실의 경우는 상기 문제로, 우드매트를 깔고 생할을 할 정도입니다.

    이미 14년 가까이 된 노후된 상태의 마루에 대해 손상된 부분 보수뿐 아니라, 마루전체에 대한 신규 교체를 요구하는 임대인의 요구사항이 타당한 것인지 억울한 마음에 자문을 구합니다.

    또한, 당아파트에 퇴거시 신규 입주해야할 거주지를 알아봐야 함에 따라, 임대인에 전세 계약 만료일 기준 임대보증금을 반환받을수 있는지 의사를 문의 하였나, 임대인은 보증금이 준비되어야 줄수가 있다고하여 대기 중 최근, 12월 지정일에 반환 가능하다는 회신을 받고 입주가 가능한 전세집을 알아 보고 있는중이었으나, 또 다시 잔금 반환 가능일을 당초 지정일 일주일 후에 가능하다는 일방적인 연락을 받았으며, 임대인의 일방정인 일정 변경으로, 집을 구하는데 애로사항 또한 있습니다.

    저도 전세 세입자이기 이전에 임대인 이기도 하지만, 14년 가까이 노후화에 된 마루에 대하여 전체 교체 요구며, 일방적인 보증금 반환일정 변경에 대하여 어떻게 대처를 해야 할지 억울한 마음에 자문을 구해봅니다.

    감사합니다.
  • 닉네임
    2018.10.13
       댓글
    월세 계약 종료 문의 사항이 있어서 글을 등록합니다.
    현재 집에서 4년 10개월째 거주중입니다.
    전세를 2년살았고, 그 이후에 월세를 살고 있습니다.
    1월초에 1년씩 재계약을 계속 해서 현재 3년째 만기가 다되어 오고 있습니다.
    만기는 2019년 1월 8일 입니다. 올해 7월달에 회사 인사발령으로 인해 임대인에게 집을 내놓아야 될 것 같다고 연락을 드렸습니다. 여름이라 그런지 집을 보러 오는 사람도 없고 집이 나가야 집을 구해야 되는 상황이라 일단 너무 보러오는 사람도 없으니 11월 말쯤으로 여유를 두고 집을 내놓고 저도 11월 말경으로 집을 구해야 겠다고 부동산에 연락을 하였습니다. 임대인은 부동산과 얘기를 하겠다고만 했습니다.부동산에서 집을 보여 달라고 연락이 오면 두말안하고 집을 보여드렸고, 타지에 있을 때에도 집 비밀번호까지 알려드리며 협조를 하였습니다.
    그 이후에 11월 25일 집을 나가겠다고 부동산에 말씀을 드렸습니다. 새로운 임차인은 28일에 들어온다고 했답니다.
    집 계약당시 조건은 도배를 해주는 것이였다고 합니다.
    저희는 25일날 나가는 걸로 알고 있었는데 부동산에서 27일까지 월세를 내고 나가면 된다고 하였습니다.
    그래서 27일 월세까지 내는 것이니 오후에 나간다고 하니
    그럼 도배를 할 수가 없지 않나며 11시까지 집을 비워 달라고 합니다.
    월세는 27일까지 내고 임차인은 28일날 들어오는데 저희가 11시까지 나가야 하나요?
    27일 월세까지 내는 상황이면 28일날 도배를 하는게 맞다고 저희는 생각이 들기때문입니다.
    이틀치 월세까지 내라고 하셔서 조금 .. 마음이 안좋았습니다. 그래도 5년을 살았는데..
    그리고 이런 상황일때 부동산 복비는 누가 부담해야되나요? 부동산에서 복비까지 부담하라고 얘기합니다.
    (애매해서 동의는 하지 않았습니다. )
    저희는 새로운 임차인을 구할 시간을 협조하였으며 따지고 보면 11월 25일에 나가기때문에 계약기간 90%로는
    살았다고 생각합니다.
    부동산에서는 복비 부담은 저희가 하는 게 맞다고 하는게 맞는 것인가요?
    (그러면서 장기수당충당금도 챙겨가시면 된다고, 챙겨주는듯 하시면서 얘기하시네요. 당연히 받는걸로 알고 있는데..)

    복비부담 월세를 27일까지 지불하는데 27일 11시까지 나가라고 시간까지 정해주는게 맞는지 알고 싶습니다
    (동의를 하지도 않았구요)
    -문의 내용은 이런 상황에서 복비를 내야할 의무가 있는지(1년중에 약11개월을 살고 나갈 예정이며, 현재 새로운 임차인이 구해진 상태,8월부터 이사간다고 통보) ,(새로운 임차인의 계약조건인) 도배를 할 시간에 대한 이틀 월세까지 지불하라면서 나가라고 하는것이 맞는지 입니다.
  • 대화
    2018.08.19
       댓글
    아파트 전세 계약 관련 문의입니다.
    1) 2014년 11월 20일 아파트 전세계약. (확정일자가 2014년 11월 20일임) --- 1차 계약
    2) 2016년 11월 20일 계약이 종료되고, 임대인이 아파트를 매매 하려했으나 거래가 성사되지 못함.
    3) 양측이 계약연장이나 종료에 대한 합의 없이 2017년 8월이 됨.
    4) 2017년 8월 28일 계약금을 인상하며 새로운 임대계약서를 작성함(확정일자 2017년 8월 28일). --- 2차 계약
    내용은 '2018년 11월 19일까지 임차한다.'
    5) 부동산임대차보호법 제4조1항에 따르면 계약 기간을 2년미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보는것으로 알고있음
    6) 임대인은 새로운 계약서에 따라 2018년 11월 20일부로 계약 종료를 주장함.
    (임대인측은 1차 계약이 종료된 2016년 11월 직후로 2차 계약을 소급 적용해 2018년 11월 20일 2차 계약이 종료된다고 주장 - 임차인은 2차 계약을 맺은 2017년 8월 28일부터 2년간 계약이 유효하다고 주장.)
    이런 상황이라면 계약 종료일이 어떻게 되는지 알려주십시오.
  • jobi
    2018.07.16
       댓글
    안녕하세요 월세2년계약을 하고 현재 1년 6개월째 임대인에게 돈을 지불하고 있습니다. 계약1년이 된 시점에서 임대인이 집을 팔기 위해 앞으로 부동산에서 사람들을 데리고 집을 볼 것이라고 말하였습니다. 그 당시 집주인은 이사비와 지금 사는 곳과 비슷한 집을 알아봐주고, 3개월치 월세또한 지불한다고 하였고, 사실 이사를 가는것이 내키지 않았지만 집주인이 부탁을 하고, 계약해지하는 것에 대한 손해배상조건이 괜찮았기에 허락하였습니다. 그 이후 많으면 하루에 두세번씩 집을 보러 오는 때가 있었습니다. 그 후 최근에 집이 계약되었다고 하였고, 이제 2개월 후인 9월에 집을 비워줘야 하는 상황입니다. 전에 말했던 조건과 달리 집을 알아봐줄 것이니 복비는 주지 않고, 이사비용100만원만 준다고 말을바꾸었습니다. 2년 계약을 했음에도 집주인이 계약을 해지하는 경우, 임차인이 받을 수 있는 손해배상조건이 어ㄸㅓ한지 궁금합니다.
  • 계약해지
    2018.07.06
       댓글
    안녕하세요. 2년 전세계약을 하고 집을 임대준 임대인입니다.
    전세계약 만료일과 보증금 반환일 관련 문의 드립니다.

    1. 전세계약 만료 1달 반 정도 전(7월 15일 만료시 6월 1일 정도) 임차인→임대인 연락
    - 임차인 : 개인적인 일로 계약 갱신여부가 불투명 하다고 좀더 시간을 달라 임대인에게 요청
    - 임대인 : 6월 말정도면 결정이 되냐고 임차인에게 묻고 임차인은 그쯤 다시 연락을 주는것으로 답변

    2. 7월초 임차인 → 임대인에게 재계약 조건 제안
    - 임차인 : 2년 재계약은 곤란하고 1년 재계약을 원한다고 임대인에게 요청
    - 임대인 : 1년 재계약은 곤라하고 2년 재계약을 원한다고 임차인에게 답변

    3. 입장이 좁혀지지 않자 임차인 재계약 거부의사 최종 표현 : 6월 말일

    질문 : 임차인의 요청에 의해 최종 재계약 불가에 대한 통보가 기존 계약서상 만료일 보름전 정도 왔을 경우
    임대인이 보증금을 반환해 줘야하는 일자(임대차계약 만료일)는?
    1)기존 계약서상 만료일인 7월 15일 2)임차인의 갱신거절 통보일 +1달인 7월 말일

    >>> 혹은 재계약의 협상이 기존계약 만료일을 넘겨서까지 진행되는 경우, 기존 계약 만료일은?

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  • 따라서 생활법령정보는 법적 효력을 갖는 유권해석(결정, 판단)의 근거가 되지 않고, 각종 신고, 불복 청구 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.
  • 구체적인 법령에 대한 질의는 담당기관이나 국민 신문고에 문의하시기 바랍니다.

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