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대한민국법원

법원에서 판결된 내용을 보실수 있습니다.
해당 내용은 법제처 국가법령정보센터(http://www.law.go.kr)기준으로 제공되었습니다.

대법원 2008. 3. 13 선고, 2007다54023 판결
사건명   대법원 2008. 3. 13 선고, 2007다54023 판결
판시사항 [1] 주택임대차보호법상의 대항력을 행사하기 위해서는 그 요건인 주택의 인도 및 주민등록이 계속 존속하고 있어야 하는지 여부(적극)
[2] 주민등록이 직권말소되거나 구 주민등록법령에 따라 회복·재등록된 경우, 주택임대차보호법상 대항력의 유지 여부 및 선의의 제3자에 대한 효력
판결요지 [1] 주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다.
[2] 원고가 선의의 제3자에 해당하는지와 관련하여, 원심이 인용한 제1심판결은 그 채용 증거들을 종합하여 그 판시와 같은 사실들을 인정한 다음, 그 사실관계에 터 잡아 피고가 주민등록이 직권말소된 후 이의를 제기하여 피고의 주민등록이 직권으로 재등록되었고, 원고는 직권말소 이전에 이 사건 부동산에 대한 매각허가결정을 받았으므로, 직권말소 후 재등록이 이루어지기 전에 임차주택에 관하여 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 해당되지 아니한다고 보아 원고에 대한 관계에서 피고의 대항력은 계속 유지되었다고 하여 피고의 이 사건 부동산명도의무와 원고의 임대차보증금반환의무는 동시이행의 관계에 있다는 피고의 항변을 받아들였는바, 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 인용한 제1심의 위와 같은 사실인정 및 판단은 위 법리에 따른 것으로서 모두 정당하고, 거기에 채증법칙 위반 또는 심리미진 등의 위법이 없다.
대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정
사건명   대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정
판시사항 임차물에 대한 임대인과 신 소유자 사이의 임대인 지위양도의 계약만으로 임대인의 지위의 양도를 할 수 있는지 여부(적극) 및 이 경우 임차인이 임대차의 승계를 원하지 않는 경우, 이의를 제기하여 임대인과의 임대차관계를 해지할 수 있는지 여부(적극)
판결요지 임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다.
대법원 1990. 1. 23. 선고 88다카7245, 88다카7252 판결
사건명   대법원 1990. 1. 23. 선고 88다카7245, 88다카7252 판결
판시사항 임차인의 채무불이행으로 임대차계약이 해지된 경우 임차인의 부속물매수청구권 유무(소극)
판결요지 임대차계약이 임차인의 채무불이행으로 인하여 해지된 경우에는 임차인은 「민법」 제646조에 의한 부속물매수청구권이 없다.
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • 억울한세입자
    2018.10.15
       댓글
    안녕하십니까?
    저는 전세 세입자로, 10년 경년된 아파트에 전세로 입주하여, 현재 만 4년 정도 거주하고있으며, 계약 만기가 2개월 후 도래하고 있는 상황입니다. (현재 아파트 경년 약 14년)

    최근 임대인이 집 상태를 확인 차 방문하여, 세입자의 사용상 부주의를 지적하며, 수리를 요구하고 있습니다. 첫째는 부엌 싱크대 주변의 마루 부분의 변색 및 외부 마감재(외피,껍질) 부분 탈락을 문제 삼아, 마루 교체 수리를 요구하고 있으며, 해당 부분만 수리 시 기존 마루와의 외관상 차이 가 난다며, 거실까지 포함한 전체에 대한 마루 교체를 요구하고 있습니다. 현재 마루는 14년전 신축당시의 마루로 알고 있습니다.

    해당 문제의 발생원인은, 싱크대 수전의 메탈 호스 연결 부 노후화로 부분 누수 발생에 따른 싱크대 주변 마루 수분 침투로 훼손이 된 것으로 추정이 됩니다.
    당시 저희가 싱크주변 마루바닥의 해당 문제점 발견 후 즉시 조치하여 수리하였으며, 노후시 발생 할 수 있는 사항이라 여겨,임대인에는 별도 통보를 하지 않았습니다.

    4년전 전세 입주 시에도10년 경년의 아파트로 거실 및 부엌 마루가 이미 마루 외피(껍질)이 부분 탈락된 부분이 있을 정도로 노후화 된 상태였으며, 탈락된 부분으로 인한 나무 가시 찔림 등의 불편함도 겪을 정도였습니다. 거실의 경우는 상기 문제로, 우드매트를 깔고 생할을 할 정도입니다.

    이미 14년 가까이 된 노후된 상태의 마루에 대해 손상된 부분 보수뿐 아니라, 마루전체에 대한 신규 교체를 요구하는 임대인의 요구사항이 타당한 것인지 억울한 마음에 자문을 구합니다.

    또한, 당아파트에 퇴거시 신규 입주해야할 거주지를 알아봐야 함에 따라, 임대인에 전세 계약 만료일 기준 임대보증금을 반환받을수 있는지 의사를 문의 하였나, 임대인은 보증금이 준비되어야 줄수가 있다고하여 대기 중 최근, 12월 지정일에 반환 가능하다는 회신을 받고 입주가 가능한 전세집을 알아 보고 있는중이었으나, 또 다시 잔금 반환 가능일을 당초 지정일 일주일 후에 가능하다는 일방적인 연락을 받았으며, 임대인의 일방정인 일정 변경으로, 집을 구하는데 애로사항 또한 있습니다.

    저도 전세 세입자이기 이전에 임대인 이기도 하지만, 14년 가까이 노후화에 된 마루에 대하여 전체 교체 요구며, 일방적인 보증금 반환일정 변경에 대하여 어떻게 대처를 해야 할지 억울한 마음에 자문을 구해봅니다.

    감사합니다.
  • 닉네임
    2018.10.13
       댓글
    월세 계약 종료 문의 사항이 있어서 글을 등록합니다.
    현재 집에서 4년 10개월째 거주중입니다.
    전세를 2년살았고, 그 이후에 월세를 살고 있습니다.
    1월초에 1년씩 재계약을 계속 해서 현재 3년째 만기가 다되어 오고 있습니다.
    만기는 2019년 1월 8일 입니다. 올해 7월달에 회사 인사발령으로 인해 임대인에게 집을 내놓아야 될 것 같다고 연락을 드렸습니다. 여름이라 그런지 집을 보러 오는 사람도 없고 집이 나가야 집을 구해야 되는 상황이라 일단 너무 보러오는 사람도 없으니 11월 말쯤으로 여유를 두고 집을 내놓고 저도 11월 말경으로 집을 구해야 겠다고 부동산에 연락을 하였습니다. 임대인은 부동산과 얘기를 하겠다고만 했습니다.부동산에서 집을 보여 달라고 연락이 오면 두말안하고 집을 보여드렸고, 타지에 있을 때에도 집 비밀번호까지 알려드리며 협조를 하였습니다.
    그 이후에 11월 25일 집을 나가겠다고 부동산에 말씀을 드렸습니다. 새로운 임차인은 28일에 들어온다고 했답니다.
    집 계약당시 조건은 도배를 해주는 것이였다고 합니다.
    저희는 25일날 나가는 걸로 알고 있었는데 부동산에서 27일까지 월세를 내고 나가면 된다고 하였습니다.
    그래서 27일 월세까지 내는 것이니 오후에 나간다고 하니
    그럼 도배를 할 수가 없지 않나며 11시까지 집을 비워 달라고 합니다.
    월세는 27일까지 내고 임차인은 28일날 들어오는데 저희가 11시까지 나가야 하나요?
    27일 월세까지 내는 상황이면 28일날 도배를 하는게 맞다고 저희는 생각이 들기때문입니다.
    이틀치 월세까지 내라고 하셔서 조금 .. 마음이 안좋았습니다. 그래도 5년을 살았는데..
    그리고 이런 상황일때 부동산 복비는 누가 부담해야되나요? 부동산에서 복비까지 부담하라고 얘기합니다.
    (애매해서 동의는 하지 않았습니다. )
    저희는 새로운 임차인을 구할 시간을 협조하였으며 따지고 보면 11월 25일에 나가기때문에 계약기간 90%로는
    살았다고 생각합니다.
    부동산에서는 복비 부담은 저희가 하는 게 맞다고 하는게 맞는 것인가요?
    (그러면서 장기수당충당금도 챙겨가시면 된다고, 챙겨주는듯 하시면서 얘기하시네요. 당연히 받는걸로 알고 있는데..)

    복비부담 월세를 27일까지 지불하는데 27일 11시까지 나가라고 시간까지 정해주는게 맞는지 알고 싶습니다
    (동의를 하지도 않았구요)
    -문의 내용은 이런 상황에서 복비를 내야할 의무가 있는지(1년중에 약11개월을 살고 나갈 예정이며, 현재 새로운 임차인이 구해진 상태,8월부터 이사간다고 통보) ,(새로운 임차인의 계약조건인) 도배를 할 시간에 대한 이틀 월세까지 지불하라면서 나가라고 하는것이 맞는지 입니다.
  • 대화
    2018.08.19
       댓글
    아파트 전세 계약 관련 문의입니다.
    1) 2014년 11월 20일 아파트 전세계약. (확정일자가 2014년 11월 20일임) --- 1차 계약
    2) 2016년 11월 20일 계약이 종료되고, 임대인이 아파트를 매매 하려했으나 거래가 성사되지 못함.
    3) 양측이 계약연장이나 종료에 대한 합의 없이 2017년 8월이 됨.
    4) 2017년 8월 28일 계약금을 인상하며 새로운 임대계약서를 작성함(확정일자 2017년 8월 28일). --- 2차 계약
    내용은 '2018년 11월 19일까지 임차한다.'
    5) 부동산임대차보호법 제4조1항에 따르면 계약 기간을 2년미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보는것으로 알고있음
    6) 임대인은 새로운 계약서에 따라 2018년 11월 20일부로 계약 종료를 주장함.
    (임대인측은 1차 계약이 종료된 2016년 11월 직후로 2차 계약을 소급 적용해 2018년 11월 20일 2차 계약이 종료된다고 주장 - 임차인은 2차 계약을 맺은 2017년 8월 28일부터 2년간 계약이 유효하다고 주장.)
    이런 상황이라면 계약 종료일이 어떻게 되는지 알려주십시오.
  • jobi
    2018.07.16
       댓글
    안녕하세요 월세2년계약을 하고 현재 1년 6개월째 임대인에게 돈을 지불하고 있습니다. 계약1년이 된 시점에서 임대인이 집을 팔기 위해 앞으로 부동산에서 사람들을 데리고 집을 볼 것이라고 말하였습니다. 그 당시 집주인은 이사비와 지금 사는 곳과 비슷한 집을 알아봐주고, 3개월치 월세또한 지불한다고 하였고, 사실 이사를 가는것이 내키지 않았지만 집주인이 부탁을 하고, 계약해지하는 것에 대한 손해배상조건이 괜찮았기에 허락하였습니다. 그 이후 많으면 하루에 두세번씩 집을 보러 오는 때가 있었습니다. 그 후 최근에 집이 계약되었다고 하였고, 이제 2개월 후인 9월에 집을 비워줘야 하는 상황입니다. 전에 말했던 조건과 달리 집을 알아봐줄 것이니 복비는 주지 않고, 이사비용100만원만 준다고 말을바꾸었습니다. 2년 계약을 했음에도 집주인이 계약을 해지하는 경우, 임차인이 받을 수 있는 손해배상조건이 어ㄸㅓ한지 궁금합니다.
  • 계약해지
    2018.07.06
       댓글
    안녕하세요. 2년 전세계약을 하고 집을 임대준 임대인입니다.
    전세계약 만료일과 보증금 반환일 관련 문의 드립니다.

    1. 전세계약 만료 1달 반 정도 전(7월 15일 만료시 6월 1일 정도) 임차인→임대인 연락
    - 임차인 : 개인적인 일로 계약 갱신여부가 불투명 하다고 좀더 시간을 달라 임대인에게 요청
    - 임대인 : 6월 말정도면 결정이 되냐고 임차인에게 묻고 임차인은 그쯤 다시 연락을 주는것으로 답변

    2. 7월초 임차인 → 임대인에게 재계약 조건 제안
    - 임차인 : 2년 재계약은 곤란하고 1년 재계약을 원한다고 임대인에게 요청
    - 임대인 : 1년 재계약은 곤라하고 2년 재계약을 원한다고 임차인에게 답변

    3. 입장이 좁혀지지 않자 임차인 재계약 거부의사 최종 표현 : 6월 말일

    질문 : 임차인의 요청에 의해 최종 재계약 불가에 대한 통보가 기존 계약서상 만료일 보름전 정도 왔을 경우
    임대인이 보증금을 반환해 줘야하는 일자(임대차계약 만료일)는?
    1)기존 계약서상 만료일인 7월 15일 2)임차인의 갱신거절 통보일 +1달인 7월 말일

    >>> 혹은 재계약의 협상이 기존계약 만료일을 넘겨서까지 진행되는 경우, 기존 계약 만료일은?

  • 임차인
    2018.07.03
       댓글
    문의드립니다. 금번에 월세 계약이 만료로 이사를 갔는데요.

    건물 관리사무소에서 벽지 변색으로 인한 변상을 요구하고 있습니다.

    문제는 제가 벽지를 찢거나, 낙서를 한것이 아니고 원인을 알 수 없는 단순 변색으로요.

    포털사이트에서는 벽지를 임의로 파손을하거나 훼손을 한 경우에는 변상을 해줘야한다고 하는데

    제가 임의로 훼손한게 아닌 자연적인 변색은 임차인이 아닌 임대인이 수리하는거라던데

    궁금하여 문의드립니다.

    벽지는 제가 처음 들어갔을 때 새로 도배를 한 상태였습니다. 건물은 조금 오래된 건축물입니다.

    부동산 계약서에 제5조 [계약의 종료] 임대차계약이 종료된 경우 임차인은 위 부동산을 원상으로 회

    복하여 임대인에게 반환한다. 이러한 경우 임대인은 보증금을 임차인에게 반환하고, 연체 임대료 또

    는 손해배상금이 있을 때는 이들을 제하고 그 잔액을 반환한다. 이 조항을 가지고 변상하라고 합니다.

    정말 제가 벽지를 변상해야 햐는지 궁금합니다.
  • 임차인
    2018.05.28
       댓글
    안녕하세요. 임대계약만료 후 재계약에 대하여 문의 드리고 싶습니다.
    2013년 11월 11월1일 ~ 2016년 10월31일까지 계약을 하고
    2016년 10월31일 이후 계약서 조항에 따라 매년 1년씩 (2017년, 2018년) 자동 연장계약을 하여
    현재 5년째 매장을 운영하고 있으며, 2018년 10월31일 이면 올해 계약 만기가 됩니다.

    임대인을 부터 2018년10월31일 까지만 계약을 유지 하고 더이상 계약의 연장을
    하지 않겠다는 연락을 받았습니다.

    이러한 경우 계약을 연장을 할 수 있는 방안이 있는지 문의 드립니다.

    저는 연장계약을 하여 계속 매장을 운영을 하였으면 합니다.
  • 임차인
    2018.05.24
       댓글
    수고가 많으십니다. ^^
    저는 임대차계약이 종료되는 시점에 임대인과 문자를 주고 받으며, 기존 전세금에 월세를 추가하는 것으로 계약을 갱신하였습니다. 하지만, 그 이후 제 개인적인 사정으로 계약을 해지하고 이사를 가야할 상황이 되었고, 임대인에게 전세금 반환을 4개월째 요청하고 있는 상황입니다. (임대인은 집이 팔리거나 새로운 세입자를 구하게 되면 그때, 전세금을 반환해 주겠다고 합니다.)
    여기서 문의드립니다.
    1. 임대인과 임대차 계약 갱신시 계약기간에 대해선 언급하지 않았기 때문에 갱신된 계약은 '기간을 정하지 않은 계약'으로 중도해지가 가능한 건가요? 임대인은 계약기간은 2년이고 그 사이 제가 일방적으로 계약해지를 하였기 때문에 복비를 해결해 줘야 한다고 주장하기 때문입니다.
    2. 만일 중도해지 사유가 되고(계약이 종료되었고), 임차인은 나가고 싶은데 임대인이 이런 저런 핑계로 전세금을 돌려주지 않고 있다면, 임차인은 무조건 기다려야 하나요? 이부분에 있어서는 임차인이 일방적으로 당한다는 느낌을 지울 수 가 없습니다. 계약 중도해지가 되는 즉시, 임대인이 빚을 내서라도 전세금을 임차인에게 돌려줘야 하는 것이 당연하고 생각합니다. 제가 오른 월세를 계속 내려고 하니 부담이 되어서 그렇습니다.~^^
  • 처리
    2018.04.22
       댓글
    전세계약이 4월 28일 계약이 종료가 됩니다.
    주인이 2월말에 매매를 한다고 처음 연락이 왔습니다.
    매매를 하시면 저희는 4월 28일자로 집을 알아보면 되냐고 문의를 하였는데
    집주인은 매매가 안되면 돈이 없다고 저희보고 매매가 결정되고 알아보라고 하더라고요
    매매가 결정되면 계약종료일이 4월 28일이지만 새로운 집주인과 이야기 해서
    시기도 2~3개월정도 준다고 했고요.(구두상)
    그래서 저희가 맘에 드는 집이 있으나 계약을 못한상태로 기다리고 있던 사항입니다.
    집주인의 매매가 잘 이루어지지 않아 4월 11일에 저희에게 전세계약에 대해서 이야기를 하더라고요
    저희가 계속 이 집에 살지에 대한 부분을 4월 11일에 언급하시더라고요.
    처음에는 현재 전세금액에 월세 20만을 요구하셔서
    저희도 주변 시세를 알아보고 20만원에는 계속 살 생각이 없어서 금액에 대해서 조정을 해서 살아 볼까도 했습니다.
    협의는 잘 이루어지지 않았고 4월21일정도에 문자가 와서 계약종료일에 나가라는 문자를 보냈습니다.
    저희가 4월 27일날 나갈 예정이고 보증금에 대해서 지불을 요청할 예정입니다.
    현재 상황으로는 집주인이 돈을 줄 생각이 없는걸로 판단은 됩니다.

    1. 2월말에 매매한다고 이야기 하고 4월 11일에 계약갱신 이야기한 내용이 묵시적 갱신건에 해당하는지요?
    - 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
    2. 묵시적 갱신에 해당하면 저희가 나가고 싶을때 계약을 해지하고 나가도 되니요?
    - 계약종료전 계약 해지에 대한 부동산 복비는 저희가 지불을 하지 않아도 되는거 같은데요?
    3. 4월 27일에 집주인이 돈을 주지 않는다면?
    1) 저희가 새로 알아보는 집의 계약건에 대한 비용을현 집주인에게 청구가 가능한지요?
    ※ 보증금, 이사비용(저희 이사 비용, 새로 이사갈분에 대한 이사 비용) 등
    2) 4월 28일 이후에 저희 집을 사용함에 따른 비용을 집주인에게 줘야 하는지요?
  • ekql
    2018.04.13
       댓글
    안녕하세요 월세 묵시적 갱신의 종료 관련 궁금한 점이 있어 문의 드립니다.

    2014년 5월 17일을 시작으로 1년 월세 계약을 맺었고, 묵시적 갱신으로 지금까지 4년을 살았습니다.
    이번 2018년 5월 17일을 마지막으로 월세 계약을 종료하고 새로 전세집을 얻어 이사를 갈 예정입니다.

    2018년 4월 3일에 집주인에게 문자로 해당 내용을 통보하였습니다. (“다가오는 5월 17일을 마지막으로 월세계약 종료하겠다.”)

    제가 알기로는 만기일로부터 한달 전에 통보를 하면 계약이 해지된다고 알고 있는데, 생활법령에 나와있는 문구가 제가 알고 있는 내용과 달라서 혼란스럽습니다.

    생활법령 > 주택임대차 > 주택임대차계약의 종료 항목을 보면 이렇게 나와있습니다.
    “임차인은 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 언제든지 그 계약을 해지할 수 있으며, 이 경우 임차인이 계약해지를 통지하는 경우에는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차는 종료됩니다.”

    임차인이 계약해지를 통지하는 경우, 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나야 종료되는 건가요?
    제 경우에는, 계약서상 만기일은 5월 17일이지만 4월 3일에 통지했기때문에 6월 3일에 종료되는 걸까요?

    설명 좀 부탁 드리겠습니다ㅠㅠ

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  • 이 정보는 2018년 08월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
  • 생활법령정보는 국민이 실생활에 필요한 법령을 쉽게 찾아보고 이해할 수 있도록 제공하고 있습니다.
  • 따라서 생활법령정보는 법적 효력을 갖는 유권해석(결정, 판단)의 근거가 되지 않고, 각종 신고, 불복 청구 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.
  • 구체적인 법령에 대한 질의는 담당기관이나 국민 신문고에 문의하시기 바랍니다.

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