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Q&A

국민신문고는 Q&A형식으로 사례로 알아볼 수 있도록 구성하였습니다.
아래에 항목을 선택하시면 내용을 보실 수 있습니다.

    • ◈ 현황 1. 전세 재계약 실시 ('19.11) 2. 재계약 조건 : 금액과 조건 변동 없음 (단순히 전세 기간만 연장하여 재계약) 확정일자를 받았었음. 3. 재계약 사유 : 집주인 임대사업자로 표준계약서 재작성 요구로 재작성 완료◈ 질의사항 1. 법적으로 보호받기 위해서 확정일자를 다시 받아야 하는지 여부? (기존 확정일자 받았었음, 금액 등 조건 변경없이 단순 기간 연장된 상황에도 다시 받아야 되는지 여부) 2. 임대사업자의 요구로 재계약을 한 시점에서 확정일자를 법률적으로 다시받아 야 한다면 무엇을 확인하고 받아야 되는지 여부? 결론 : 법률적으로 다시 안받아도 되면 좋음.
    • 귀하의 민원 내용은 임대차기간 연장 시 계약증서상 확정일자를 다시 부여받아야 하는지 여부에 관한 것으로 이해됩니다.

      귀하의 질의사항에 대해 검토한 의견은 다음과 같습니다.

      [주택임대차보호법]
      제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
      ② ~ ⑥ (생  략)
      제3조의2(보증금의 회수) ① (생  략)
      ② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.  
      ③ ~ ⑨ (생  략) 
      제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
      ② ~ ③ (생  략)

      (1) 확정일자는 해당 증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자를 말하며 [대법원 1998. 10. 2. 선고 98다28879 판결]
      , 이러한 확정일자는 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하고, 허위로 날짜를 소급하여 주택임대차계약을 체결하여 우선변제권의 행사를 방지하기 위해 마련된 제도입니다. [대법원 1999. 6. 11. 선고 99다7992 판결]

      (2) 「주택임대차보호법」 제3조제1항에 따라 임차인은 해당 임차주택을 인도받고 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 대항력을 주장할 수 있고, 이에 따라 임차인이 대항력과 확정일자를 구비하면 우선변제권을 취득하게 됩니다. 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건은 대항력 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 합니다. [대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1695 판결; 대법원 2002.10.11. 선고 2002다20957 판결] 
       
      (3) 한편, 「주택임대차보호법」 제6조제1항에 따라 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지, 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 타방 당사자에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우, 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 2년간 해당 계약 기간이 연장됩니다.

      (4) 사안에서와 같이 해당 임대차계약이 보증금이나 다른 계약조건의 변경 없이 임대차기간만 연장하는 재계약을 체결함에 따라 임차인은 기존의 임대차계약에 따른 법률효과를 임대인에게 주장할 수 있으며, 보증금이나 월차임 증액 등 그 밖의 계약조건이 변경되지 않는 한 종전의 내용과 동일한 임대차계약서를 다시 작성하거나 임대차계약증서에 확정일자를 다시 부여받는 등 별도의 행위가 필요한 것은 아닙니다. 또한, 주택임대차계약증서에 확정일자를 부여하는 것은 그 계약증서가 확정일자가 부여된 날 현재 존재하고 있었음을 확정일자부여기관에서 확인하는 의미를 가질 뿐, 임대차계약서상 임대차기간이 종료되고 새롭게 그 기간이 연장되었다고 하여 확정일자를 다시 부여받아야 하는 것은 아닙니다. 

      본 민원 회신은 귀하의 질의서에 기재되어 있는 내용만을 바탕으로 답변드리는 것이며, 구체적인 사실관계에 대한 판단은 최종적으로 법원이 결정해야 할 사안임을 알려드립니다. 또한, 기타 구체적인 사실관계 확정과 관련된 질의나 사실관계 확정 여하에 따라 그 법률적용 및 효과가 달라지는 질의, 구체적인 분쟁의 해결 절차와 방법 등과 관련된 질의ㆍ법률상담은 대한법률구조공단(http://www.klac.or.kr)에 전화(국번 없이 ☎132) 또는 직접 방문하시어 도움을 받으시기 바랍니다.
      • 콘텐츠 분류 : 법무
      • 정부기관 : 법무부
      • 담당부서 : 법무부 기획조정실 정책기획관 혁신행정담당관 (☏ 3000)
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • 궁금해요
    2020.03.25
       댓글
    현재살고있는 집의 전세계약이 4.4일자로 만료예정이라
    집주인과 보증금을 8천만원 올려 1년재계약을 하기로 구두합의하였습니다.
    재계약에 필요한 서류작성은 3/27에 만나서 계약연장(본계약 및 연장기간, 증액분 기재)에 관한 확인서를 작성하기로 했는데요, (작성후 바로 등기소에서 확정일자 받을예정입니다.)
    이날 증액된 보증금 8천만원을 계좌이체하는것이 맞는지 잘 모르겠습니다.
    제생각에는 대항력이나 우선변제권 확보를 위해서는 적어도 확정일자를 받은 다음날에 보증금증액분을 입금을 해야 할것으로 보여지는데요, 이미 살고있는 집이라 전입신고도 되어있는 상황이라 확정일자만 받으면 큰 무리는 없어보이나, 증액분을 미리 입금해도 큰 문제가 없는지 궁금합니다.
  • 부자판다
    2020.03.06
       댓글
    묵시적갱신에 대한 질문입니다.

    계약기간을 1년 계약을 했을시에
    묵시적갱신이 되었다면 2년이 연장이 되어서 3년이 계약기간이 되는건가요?
    아니면 주택임대차보호법에 2년을 보장해 주었기 때문에
    1년이 지나면 묵시적갱신이 아닌 2년 계약으로 봐야 하는 것인가요?
    그러면 2년이 되었을때 묵시적 갱신이 되는 것인가요?
  • 몰라요
    2019.12.08
       댓글
    작년에 전세계약을 했습니다 계약기간은 1년으로.
    그래서 이번달 말에 재계약을 해야하는데
    집주인이 전세금을 올려달라고 공인중개사 통해서 저에게 말했습니다.

    그런데 이번 공인중개사와의 통화 이전에 제가 집주인과 통화했을때는
    전세금 인상에 대한 얘기가 없어서 당연히 지금 조건 그대로 연장한다고 생각했습니다 ㅠ


    Q1-1.
    이런 상황이라면, 재계약에서 전세금을 안올려줘도 되는건지 궁금합니다.

    Q1-2.
    전세금을 안올려줘도 되는게 맞다면, 그 이유가 기존에 전세계약이 2년미만의 계약이어서 그런건지 아니면 집주인이 전세금인상을 미리 통지 안해줘서 그런건지 궁금합니다.


    Q1-2.
    이번 재계약에서 동일한 조건으로 연장이 가능하다면 계약 기간을 2년으로 쟤계약 가능한건지 아니면 1년으로(먼저번 계약이 1년이었으니까)만 가능한건지 궁금합니다.


    Q2.
    계약 연장을 한다면, 계약서를 또 따로 써야하는건지 아니면 계약서 굳이 다시 안써도 자동으로 기간만 늘어나는 건지 궁금합니다.
    또한 만약 계약서를 다시 떠야한다라면, 부동산 공인중개사에게 수수료를 또 지불해야하는지도 궁금합니다.
  • 최대 갱신 기간 문의
    2019.10.07
       댓글
    저는 주거용 오피스텔 소유주입니다. 2019년 5월에 경락으로 취득하였습니다.

    이전 소유주(임대인)은 2012년 10월부터 현 점유자(임차인)에게, 오피스텔을 전세로 임대하였습니다. 2014년 10월 전세금이 증액되어 재계약 되었고, 2016년 10월에는 가압류 등으로 인해 '1차로 묵시적 계약 갱신'이 이루어졌다고 합니다. 2018년 10월에는 경매 기간이라 '2차로 묵시적 계약 갱신'이 된 것으로 보입니다. 2019년 5월에 제가 경락으로 취득한 후, 임차인의 주장은 "대항력 있는 세입자이므로 2020년 10월까지(3회, 6년에 걸친 묵시적 계약 갱신 주장) 거주하겠다"라고 합니다.

    '묵시적 계약 갱신'에는 최대 기한과 최대 재갱신 횟수에 관한 규정이 전혀 없는 것인지요? 그리고 이처럼 오피스텔의 소유자가 바뀐 경우에도, 임대인은 '묵시적 갱신'에 의해 언제든지 계약을 해지하고 보증금 반환을 요청할 수 있는지요?(물론 임대인의 계약해지 요구는 3개월 후에 효력이 있는 것으로 압니다만)
  • 묵시갱신전주
    2019.08.20
       댓글
    저는 임차인으로 전세계약 기간 2015년09월21일~2017년09월20일 이후 묵시연장되었으며 정확히 2년후인 2019년 9월20일에 이사계획이 있다면 임대인에게 무조건3개월전에 통지해야만 해지효력이 생기는지 아니면 1개월전까지 해도 효력이 발생하는지 궁금해서요... 답변부탁드립니다.
  • 원조푸우
    2019.08.13
       댓글
    안녕하세요 저는 아파트 임대인입니다
    계약기간 2년이 지나가기전 2~3개월전에 임차인에게 이집에 대해 양도하겠다라고 하고 의사표시를 하였습니다. 전세가도 기존금액보다 0.5억에서 1억이상하였는데도 매매를 한다는 이야기를 하였기에 전세가를 올리지 않은 상태에서 집주변의 부동산중개업소에 3~4군데에 매매를 의뢰하였습니다.
    11월이 3년차 즉 일시적 1가구 2주택이 된 저는 우리가 10월쯤 입주할 예정이라고 전화통화중 막무가내로
    전화를 끊어 버리고 법적으로 하라고 합니다 분명 묵시적갱신에 해당하지 않은 부문이라고 생각이 듭니다
    어떻게 해야 될지 저는 기존 살고있는 집을 매매하는 와중에 본주택에 입주를 못하고 전세를 살아야 하는 불상사가 되어 참으로 난감한 상황입니다 좋은 답변 부탁드립니다
  • 정대만
    2019.08.02
       댓글
    묵시적갱신 중일때는 주임법 제6조의2에 따라 임차인이 언제든지 계약해지를 통지할수 있다고 알고있는데요,
    계약기간이 끝났을때 연장계약서를 작성했다면 묵시적 갱신이 아니기때문에 임차인이 언제든지 계약해지 통지를 할수 없는 것이 맞나요?
  • 나그네5
    2019.07.22
       댓글
    안녕하세요?
    작년 12월부터 월세계약 갱신/인상을 협의해왔는데
    월세임대차 만기일일 4월이 훨씬 지난 지금에도
    아직 월세보증금 인상분을 차일 피일 미루며 지급하지 않고
    월세만 납부하고 있는 상태입니다.

    금년 12월까지 지급하겠다고 구두의사를 수차례 밝히는데
    현시점에서 계약위반에 따른 월세재계약 자체를 해지할 수 있나요?
    현재 상태는 어떤 상태로 봐야하나요?
    묵시적 계약갱신도 아니고 월세 재계약이 이뤄진 것도 아니고...
    참 애매한 상태라 문의드립니다.
  • 예의바른고양이
    2019.07.22
       댓글
    1) 2016년 9월 최초 전세 계약
    2) 2018년 9월 연장 계약서 작성 (계약서 내에는 계약일자 이외 금액 등 조건 변동된 내용 없음)
    3) 2019년 7월 현재 중도 해지 통보 상태
    (연장 계약 당시, 임대인 측에서 임차인을 구할 경우 중도 해지 가능함을 알림)

    2)와 같이 연장 계약서를 썼을 경우, 조건이 변경되지 않은 합의에 의한 갱신으로 보여지는데요, 아래 문의 드립니다.

    1. 연장계약의 경우, 기간 외 다른 조건에서도 어떠한 부분에서도 변동이 없는데 묵시의 계약과 다른 것인지 확인 부탁드립니다. (종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다 -「주택임대차보호법」 제6조제1항 전단 비교)

    2. 중개보수의 경우, 묵시의 계약에서는 해지할 경우 임대인이 내는 것으로 확인하였는데요, 상기 와 같은경우에도 그런지 확인 부탁드립니다. (법령해석례/(09-0384))

    3. 계약의 해지 통보는 이번달 (7월)에 진행하였는데요. 새로운 임차인이 구해지기 전까지 계속 있어야하는 것인지, 더 빨리 나갈 수 있는 방법은 없는지 확인 부탁드립니다.

    감사합니다 ^^
  • 수금지혜
    2019.07.05
       댓글
    임대차기간 2년 종료후 묵시적갱신이 아닌 보증금과 차임을 조정후 재계약을 진행하려는 임대인입니다.
    임차인과 합의후 24개월이아닌 19개월로 임대차기간을 정하기로 했는데,
    이와 같이 이미 최초계약으로 24개월의 임대차기간을 충족한 (묵시적갱신이 아닌, 또 최초계약도 아닌) 재계약의 경우도 주택임대차보호법에 따라 추후 만기가 도래했을경우 24개월이내의 임차기간에대한 권리가 임차인쪽에만 있는지요?

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