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대한민국법원

법원에서 판결된 내용을 보실수 있습니다.
해당 내용은 법제처 국가법령정보센터(http://www.law.go.kr)기준으로 제공되었습니다.

대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결
사건명   대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결
판시사항 [1] 「주택임대차보호법」 제4조제1항에 정한 최소 2년간의 임대차기간 보장 규정의 의미
[2] 임차인이 주택임대차보호법이 적용되는 주택에 관하여 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 경우
판결요지 [1] 「주택임대차보호법」제4조제1항은 같은 법 제10조의 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위하여 최소한 2년간의 임대차기간을 보장하여 주려는 규정이므로, 그 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고, 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 않은 것은 유효하다.
[2] 임차인이 「주택임대차보호법」 제4조제1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터잡은 임차보증금 반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정되고, 임차인이 2년 미만의 약정 임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 같은 법 제6조제1항, 제4조제1항에 따른 새로운 2년간의 임대차의 존속을 주장하는 경우까지 같은 법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정 임대차기간을 주장할 수는 없다.
대법원 1989. 7. 11. 선고 88다카21029 판결
사건명   대법원 1989. 7. 11. 선고 88다카21029 판결
판시사항 전세권의 묵시적 갱신과 그 등기의 요부(소극)
판결요지 전세권의 법정갱신( 민법 제312조 제4항)은 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 변동이므로 전세권갱신에 관한 등기를 필요로 하지 아니하고 전세권자는 그 등기없이도 전세권설정자나 그 목적물을 취득한 제3자에 대하여 그 권리를 주장할 수 있다.
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • 네눈박이
    2018.08.29
       댓글
    안녕하세요.
    묵시적 갱신 이후에 계약 해지 관련해서 문의 드립니다.
    2015년 9월에 전세 계약을 했고 2017년 9월에 묵시적 갱신으로 지내고 있었습니다. 그러다가
    주택 구입 사유로 계약 해지가 필요하여 2018년 8월 초에 "12월 중순 약 12월 15일경에 이사를 갈 예정"이라고
    유선으로 임대인에 통보 조치 했습니다. 임대인 역시 "본인 생각보다 좀 빠르긴 하지만 제가 살고 있는 아파트로
    다시 들어올 생각이었고, 12월 중순 이사 나가는 걸로 알고 내어줄 전세비용을 마련하겠다"고 합의가 완료 되었습니다.
    그러다가 갑자기 8월 말에 전화가 와서 "12월에 나가는 건 너무 늦고 10월 초에 나가 달라"라는 요청이 왔는데요.
    저는 제가 이사 갈 집에 전세세입자가 살고 있고 계약 연장을 통해 11월 말에 이사 나가는 것으로 계약서를 작성 완료한 상황으로 인테리어 기간 까지 고려하여 12월 중순에 나가는 것으로 알려 드렸는데 10월 초는 기존 세입자와의 계약 문제도 있고 불가능하다라고 입장표명을 했는데요. 하지만 임대인 입장은 굉장히 완고한 상황입니다. 가정문제도 있고 본인들은 10월 초에 무조건 들어가야 하고 저희 보고는 새로 이사갈 집 계약을 조정 하던지 아니면 모텔이나 다른 곳을 가든 무조건 비켜 달라는 입장인데요. 저희는 당장 옮길 곳도 없고 이사 갈 집 세입자와 계약 조정이 불가하니 10월 초에는 이사가 불가하다고 재차 입장을 밝혔습니다. 이런 저희의 입장에 본인들은 법적 조치 할 예정이라고 하며 일방적으로 통화를 끊어 버렸는데 이런경우 저희가 10월초에 임대인 주장대로 이사를 해야 하는 상황인지 아니면 저희가 애초에 통보한대로 12월 중순에 이사를 해도 되는 상황인지 관련 법에 대해 잘 알지 못하는 관계로 문의 드립니다.
    바쁘시겠지만 답변 부탁 드립니다.
  • 갱신계약 궁금
    2018.08.28
       댓글
    합의에 의한 계약갱신에 대해 읽어보다 궁금한 점이 생겨 문의드립니다.
    임차기간중(계약기간 2년중 1년경과) 임대보증금등 다른 계약조건의 변동없이 임차인이 임차기간을 1년정도 더 연장을 요청합니다. 이럴 경우 위의 내용에 나와있는 "기간연장의 합의" 이것 같은데, 갱신계약으로 볼 수 있는건가요? 다시 확정일자도 받아야 하는건지 문의드립니다.
  • 호소
    2018.07.04
       댓글
    안녕하세요
    질문이 조금 길어질것같습니다.
    최대한 요약해서 질문드리겠습니다 한번 봐주시고 누구의 편을 들기보다는 법적으로
    저의 입장에서 정당하게 요구할수있는 부분이 어떻게 되는지알고싶습니다.


    저는 임대인입니다.
    10년된 쓰리룸 건물을 2017년 임대하였으며 임대 후 각 세입자분들에게
    임대인이 바뀌었으니 저의 명의로 계약서 재작성을 요청드려서 제명의로 모두
    재계약(?) 계약연장(?)을 하였습니다.

    그런데 한 세입자분께서 계약서 작성시 계약기간표기를 거부하셨습니다
    이유는 "나갈수도있는데 안나가게 되면 최소 1년은 더 살것같으니 서로 믿고 계약기간표기를하지말자"라는
    이유였습니다.
    그래도 저는 계약 표기를 요구하였으나 오래사셨던분이고 계속 서로믿자라는 말을 하셔서
    어쩔수없이 그분과의 계약서상에는 계약기간도 작성되어있지않고 심지어는 계약서 작성날짜까지 작성되어있지
    않습니다.

    그후로 지금까지 사시다가 몇일전 한달 후에 이사를 나가야한다고하더라구요
    그래서 나가게되면 세입자를 구해주고 나가셔야된다라고 전달드리니
    돌아오는 답변은 " 계약서에 계약기간이 없기때문에 나는 그렇게 할 이유가없다"라고 하더라구요.

    물론 계약서 작성 당시 서로믿고 진행하자고했던부분을 믿었던 제 잘못이기때문에
    해당부분에서는 알아보니"묵시적갱신"으로 되어진다고 하더라구요 ..

    묵시적 갱신이되었든 어떻게되었든 제 입장에서는 기분이 상하는부분이
    당시 계약서 작성시에는 "나갈수도있지만 최소 1년은 더산다"라고 하셨던 분이 이제와서는
    계약서 당시 올해안에 나간다라고 하지않았냐라면서 계약금돌려주기 싫어서 그러냐는 등
    오히려 더 당당하게 말씀을하시더라구요 ..
    말도 이랬다저랬다 바뀌고 ... 그래서 더이상 서로의 주장만 내세우는것같아서
    법적으로 진행을하자고 전달드리고 현재는 모든 부분을 법적으로 진행하고있습니다.

    임차인에게 내용증명도 받았구요 임차인의 내용증명은 민법상 임대기간이없는경우 통보 후
    1개월 이후 계약해지 효력이 발생한다고하더라구요. 그러니 통지서를 받고난 이후 1개월이후에
    보증금을 돌려달라 였습니다.

    솔직히 보증금은 지금이라도 돌려줄수있습니다 보증금떄문에 법적으로 진행하자라고 했던부분도 아니였고
    처음부터 거짓말을하는 모든것들을 바로잡고싶었던 마음이 컷기때문입니다.
    하지만.. 뭐 결론적으로 봤을때는 계약서상에는 계약기간,계약서작성날짜도 안적혀있기때문에
    "묵시적갱신"이 되는것이겠죠 ...

    그부분은 제잘못이기떄문에 묵시적갱신으로 받아들일려고합니다.
    하지만 민법에따라 1개월후를 주장하시는데 주택임대차보호법상으로는 3개월로 나오더라구요
    위 관련해서 몇가지 질문을 드릴려고합니다.

    번거러우시겠지만 자세한 답변주시면 감사하겠습니다 !.


    [1] 묵시적갱신과 재계약 어떤게 다른건가요 ?

    물론 차이점은 인터넷을 통해 알고는 있습니다.
    다만 인터넷으로 보았을때는 "새로운계약서가 작성되지않았거나 계약조건이 변경이 없을 시"
    묵시적 갱신으로 본다고하였는데 물론 보증금,월세등은 동일한 조건이였지만
    명의 변경 차 계약서를 다시 작성을 하였고 특약조건이 1항목 추가가 되었으며 그부분에대해서도
    설명을하고 서로 정보작성 및 날인을 하였습니다.
    여기에서 계약기간,계약서작성일을 표기하지않았기때문에 묵시적 갱신이 되어버린 건가요 ?!


    [2] 묵시적갱신 계약해지의 효력기간이 정확히 언제인가요 ?
    민법으로는 1개월 , 주택임대차보호법에서는 3개월, 몇개월이 맞는건지알고싶습니다

    [3] 해당 세입자분께서 오랫동안 사셨던 분이기때문에 항상 강조해왔던것이 "오래살았기떄문에
    본인이 이사를 가게되면 전체적으로 수리를해야할것이다"였습니다.
    알아보니 소모품(벽지,장판,싱크대,욕실)등의 세월에 따른 소모품에대해서는 원상복구에
    해당 되지않는다고 하더라구요.

    그럼 제가 그분에게 요구할수있는 부분은 어떤것들이 있으며
    제가 2번째 임대인인데 원상복구의 시점이 최초계약 당시로 보는게 맞는건지 저와의 계약서상으로
    보는게 맞는건지 알고싶습니다.

    예를 들어서 최초 계약당시에는 벽에 페인트칠을하지않은상태로 해당 세입자가 들어왔지만
    저와 계약 할 당시에는 벽에 페인트칠이 되어있었다라고하면 그부분에 대해서는 원상복구요청을 할수없는것인가요?
    (원상복구라는것이 법률상나와있는건지.. 나와있다면 어떤부분인지도 알려주시면 감사하겠습니다)


    [4] 저는 모든 부분이 서로간의 오해라생각하고 싶고 좋게 풀려고 노력을 많이했습니다.
    그렇지만 세입자쪽에서는 오히려 저보고 갑질을한다느니 거짓말을 한다느니 정말 기분상하는 말을
    많이하더라구요.. 그래서 결국 이렇게 분쟁까지 오게되었는데..
    세입자분께서는 제가 매입하기전부터 본인은 집에 문제가있으면 자기가 스스로 다 고쳐서 사용을하였고
    자기돈으로 다 수리를 하면서 사용했다면서 이부분에대해서도 내용증명을통해서 본인이 수리한부분에있어서
    금액을 요구하겠다라고하더라구요
    임대인에게 요구하지도않고 스스로 수리를한부분에대해서도 위에 말처럼 수리비용을 청구할수있는건가요 ?!


    긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 번거러우시더라도 자세한 답변부탁드리겠습니다ㅜㅜ..
  • 조병민
    2018.05.24
       댓글
    2016년5월14일 월세 임대2년계약 아파트주택 이고 저는 집주인 이고 계약기간 만료다되서

    세입자는 더이상 계약을 연장을 하지않고 계약일이 4일밖에 남지않은 상황에서

    2018년 5월 10일경 계약연장은 안하고 이사를 갈집 찾아서 이사를 가겠다고 하셧고

    2주정도가 지난 오늘(18년5월24일)이 되어서 갑자기

    아파트 계약 월세 해지일을 협의없이 일방적인 날짜로 6월 25일로 지정해서

    세입자가 통보해서 말해주셧는데 제가 그쪽으로 이사갈수 있는 날짜가 7월 14일인데

    저도 그쪽으로 이사를 가야할 입장이여서 일방적인 날짜에 맞춰 드릴수 없는

    상황인데 그날짜에 나간다고 한다고하면 일방적으로 맞춰드리고

    저는 제가 이사갈수 있는 날짜 제가 맞출수 있는 날짜 (18년7월14일) 까지 월세를

    받아야할거 같은데 받을수 있는건지요? 세입자에게 보증금 반환은 7월14일날 가능하다고 답변했습니다

    무조건 본인이 알아서 강제로 집을뺀 날짜이후에는 저는 임대료를 받을수없는건지요?

    저한테는 결국 임대해지일은 18년 7월14일이 되는건데 말이죠 답변 주시면 감사하겠습니다
  • 창동
    2018.04.27
       댓글
    임대인으로서 임차인에게 계약조건 변경을 고지하거나 계약 갱신 거절의사를 통보한 적이 없는데,

    임대인의 가족 (어머니)를 통해 이러한 내용이 오고 갔고,

    가족(어머니)에게 임차인의 계약갱신 거절의사 전달된 것 같습니다.

    임대인 본인에게 그 내용이 전달되지 않고, 가족이 알고 있다는 이유만으로

    계약갱신의 거절이 통보되는 것으로 간주되는 것은 어떠한 법률이나 판례에 근거에 의한 것인가요?
  • 백설
    2018.04.25
       댓글
    2015.1.3>보증금/월세 : 9000/50 으로 2년 계약
    2016년 11월> 월세인상 구두로 합의. 9000/55 합의. 계약서 안 씀. 기한을 구체적으로 정하지 아니하고, 월세 인상에 대해서만 구두 합의.
    이사를 준비 중인데, 월세인상에 대해서 구두로 합의한 계약서 작성 안 한 재계약에 대해서 계약기한을 어떻게 보나요? 임차인의 계약해지권이 있나용?

  • 김포댁
    2018.03.25
       댓글
    전세계약 2년 기간이 도래('18년3월27일 만기)하여 연장하기로 집주인과 합의 하였습니다.
    집주인은 구두로 집이 팔릴 경우 넉넉하게 시간을 주겠다 라는 언급을 하였는데 연장된 2년 이내(~'20년3월27일)에
    집이 팔리게 되면 임차인인 저는 이사비용이나 복비를 집주인으로부터 받을 수 있나요?
    주택임대차 보호법 6조에 따르면 연장된 기간내 임차인은 3개월전 통보하여 이사를 갈 수 있어도 임대인은
    2년을 보장하는 것으로 이해되는데 계약만기 전 매매될 경우 임차인의 권리가 궁금합니다.
  • 울산
    2018.03.15
       댓글
    안녕하세요. 2015년 3월 18일 2년단위 오피스텔 계약을 하였으며, 2017년 2월 18일까지 서로 아무 언급 없었으므로
    묵시적 갱신이 이루어진 상태입니다.
    저는 임차인이며, 2017년 12월 26일 경 임대인에게 계약 해지를 요구하였습니다(구두).
    또한 12월 말 경 전화를 통해 다시한번 의사를 전하였고, 1월 초 문자로도 남겨두었습니다.
    이 경우, 저는 월세를 어느 정도까지 납부 해야 할 의무가 있는지 알고싶습니다.
    3월 18일 이사 예정이고, 현재 2월~3월 월세까지 납부한 상태입니다.
    현재 저는 월세 납부의 의무가 없는지, 혹은 4월 17일까지의 월세를 내야하는지,
    혹은 처음으로 해지를 통보한 날로부터 3개월인 3월 26일까지의 월세를 일할 계산하여 내야하는지 알고싶습니다.
  • 꿀꽈배기
    2018.03.08
       댓글
    2017년 3월 18일 거주용 오피스텔 월세 계약했으며, 2018년 3월 17일 1년 계약 기간이 만료됩니다. 조항을 읽어보니 계약 만료기간 6개월 전에서 1개월 전까지 임대인이 계약갱신조건 조절 및 해지 통보가 없을시 묵시적 갱신에 해당할 것으로 보이는데요, 현재 3월 8일 아무런 말 없습니다. 부동산 중개업체에 문의했더니 3개월 전에 통보하지 않으면 자동 연장인 관계로, 굳이 미리 얘기 하지 않고, 계약 기간 이후 재계약 문서를 작성하자고 말 해보라고 하는데, 원래 이렇게 진행 하는게 맞는지요? 또한 부동산은 이럴 경우, 대서비? 10만원을 받을 수 있다고 말했습니다.
    묵시정 갱신의 경우, 이전 계약서의 효력은 어찌 되는지요? (따로 재계약 계약서를 받지 않아도, 묵시적 갱신의 경우 보장이 그대로 받게 되는게 맞는지요?) 물론 확정일자도 받았습니다.

    답변 부탁드려요.
    즉, 1. 묵시적 갱신의 경우 이전 계약서(계약일 만료된 서류)로도 향후 1년간 계약 조건 동일하게 보장 가능한 것인지
    2. 상기와 같은 사항이 아닐 경우, 재계약서 요청은 부동산 중개업체에 해야하는것인지, 아니면 임대인에게 문의해 봐야 하는지요?

  • 당산동개똥이산
    2018.01.30
       댓글
    묵시정 갱신 여부 및 차임 지급/ 배상책임에 대하여 문의드립니다.
    임대차 계약 만료일은 계약서상 2017년 11월 30일 자이며,
    행복주택에 당첨되어 동년 10월 31일자로 전화통화로 임대차 계약의 해지 통지를 하였습니다.
    1)이 경우 주택임대차보호법상 규정하고 있는 "임차인은 계약 만료일1개월 내 해지 의사를 통지해야한다"
    의 만료일 1개월 내에 해당하는지 여부를 확인 요청드립니다.
    2)만약 위의 절차가 정당한 해지 통지라면 계약 만료일 이후 발생된 월차임 지급 의무를 부담하는지 여부
    3)월차임이 발생된다고 하면, 보증금 지급의 미이행으로 인하여 신규 주거지로의 입주가 미뤄지면서
    발생된 손해배상채권(입주계약이 늦어지면서 발생된 주거총비용 - 신규주거지로 들어갔을경우의 주거비용)
    을 요구할 수 있는지 여부
    4)위의 손해배상채권 외 미지급 보증금에 대한 지연이자를 청구할 수 있는지 여부 (손해배상책임과 중복하여)

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