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 임대차계약의 갱신
임대차계약은 당사자의 합의 또는 「주택임대차보호법」 규정에 따라 갱신될 수 있습니다.

임대인과 임차인은 임대차 만료기간에 즈음하여 당사자의 합의로 임대차를 존속시킬 수 있으며, 합의 갱신의 효과는 합의의 내용에 따라 정해집니다.

묵시의 갱신은 법률의 규정에 따라 계약갱신에 대한 의사표시가 없는 경우에 임대차계약이 갱신되도록 하는 것이며, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다.
당사자 합의에 의한 임대차계약의 갱신 주소복사 즐겨찾기에추가
합의에 의한 계약 갱신
임대차 만료기간에 즈음하여 임대인과 임차인은 임대차계약의 조건을 변경하거나, 그 기간을 변경하는 등 계약조건을 변경하여 합의 갱신하거나, 기존의 임대차와 동일한 계약조건으로 합의 갱신할 수 있습니다.
※ 합의 갱신은 임대차관계가 완전히 소멸한 후에 동일한 임대인과 임차인 간에 새로운 임대차관계를 설정하는 임대차의 재설정과 구별되고, 임대차기간 중에 미리 일정기간의 연장을 합의하는 기간연장의 합의와도 구별됩니다.
합의 갱신의 효과
합의 갱신의 효과는 합의의 내용에 따라 정해집니다.
임대차계약의 조건을 변경하는 합의 갱신의 경우에는 변경내용에 대하여 전 임대차와 이해관계가 있는 제3자에게 대항할 수 없습니다. 또한 임차보증금을 증액하는 경우에는 이에 대한 확정일자를 받아야 후순위권리자에게 우선변제권을 취득할 수 있습니다.
「민법」에 따른 전세권의 경우–합의 갱신
전세권은 그 존속기간을 정한 경우는 물론, 그 기간을 정하지 않는 경우에도 당사자의 합의로 갱신할 수 있습니다. 어떠한 내용으로 갱신할 지는 자유지만, 그 존속기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못합니다(「민법」 제312조제3항).
전세권의 갱신은 권리의 변경으로서 그 등기를 해야 효력이 생깁니다(「민법」 제186조).
「주택임대차보호법」에 따른 묵시의 갱신 주소복사 즐겨찾기에추가
묵시의 갱신 요건: 갱신 거절 또는 계약조건변경의 미통지
임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않거나 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 그러한 통지하지 않는 경우에는 그 기간이 끝난 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주합니다(「주택임대차보호법」 제6조제1항).
임대인이나 임차인 중 한쪽이라도 갱신거절이나 계약조건 변경의 통지를 한 경우에는 그 임대차계약은 묵시적으로 갱신되지 않습니다.
갱신거절의 통지는 임대차기간이 끝나면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 통지를 말하고, 이러한 통지는 명시적이든 묵시적이든 상관없습니다.
계약조건 변경의 통지는 임대차기간이 끝나면 임대차계약 내용을 변경하겠으며, 만일 상대방이 응하지 않으면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 통지를 말하고, 이러한 통지에는 변경하려는 계약조건을 구체적으로 밝혀야 합니다.
임차인이 차임을 2회 이상 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시의 갱신을 할 수 없습니다(「주택임대차보호법」 제6조제3항).
따라서 임대인이 이러한 사유로 임대차계약을 해지하지 않더라도, 임차인에게 이러한 사유가 있으면 묵시의 갱신이 인정되지 않기 때문에 임대차는 그 기간의 만료로 종료됩니다.
유용한 법령정보

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< 주택임대차계약을 갱신하는 경우에 특별한 방법이 필요한가요? >

 

 

Q. 임차인 A는 임대인 B와 2007년 5월 1일 계약기간을 2년으로 하는 주택임대차계약을 체결하였습니다. 2009년 5월 현재 임대인 B는 계약 갱신에 대해 별다른 말이 없습니다. 이 때 임차인 A와 임대인 B의 주택임대차계약은 어떻게 되나요?

 

 

A. 임대인 B가 주택임대차계약 종료시점인 2009년 4월 30일을 기준으로 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 갱신거절의 통지를 한 바 없거나 계약조건을 변경하지 않았다면, 위 계약은 동일한 조건으로 갱신된 것으로 봅니다. 이를 묵시의 갱신이라고 하며, 이때 임차인 역시 계약종료 1개월 전까지 갱신 거절 및 계약조건 변경의 통지를 하지 않아야 합니다(「주택임대차보호법」 제6조).

묵시의 갱신의 효과
주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다(「주택임대차보호법」 제6조제1항 전단).
주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 보증금과 차임도 종전의 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 됩니다.
주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 임대차의 존속기간은 2년으로 됩니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항 및 제6조제2항).
묵시적으로 갱신된 임대차계약의 해지
주택임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있고, 2년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항 및 제6조의2제1항).
임차인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다(「주택임대차보호법」 제6조의2제2항).
「민법」에 따른 전세권의 경우 – 묵시의 갱신
전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 전세권자에게 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는, 그 기간이 만료된 때에 종전의 전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 봅니다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 봅니다(「민법」 제312조제4항).
묵시적 갱신이 된 전세권은 존속기간의 정함이 없는 전세권이므로, 언제든지 상대방에게 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6개월이 지나면 전세권은 소멸하게 됩니다(「민법」 제313조).
건물에 대한 전세권의 묵시적 갱신은 법률의 규정에 따른 전세권 존속기간의 변경이므로, 그 등기가 없어도 효력이 발생합니다. 그러나 전세권을 처분하려는 때에는 등기를 해야 합니다(「민법」 제187조대법원 1989. 7. 11. 선고 88다카21029 판결).
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • 궁금해요
    2020.03.25
       댓글
    현재살고있는 집의 전세계약이 4.4일자로 만료예정이라
    집주인과 보증금을 8천만원 올려 1년재계약을 하기로 구두합의하였습니다.
    재계약에 필요한 서류작성은 3/27에 만나서 계약연장(본계약 및 연장기간, 증액분 기재)에 관한 확인서를 작성하기로 했는데요, (작성후 바로 등기소에서 확정일자 받을예정입니다.)
    이날 증액된 보증금 8천만원을 계좌이체하는것이 맞는지 잘 모르겠습니다.
    제생각에는 대항력이나 우선변제권 확보를 위해서는 적어도 확정일자를 받은 다음날에 보증금증액분을 입금을 해야 할것으로 보여지는데요, 이미 살고있는 집이라 전입신고도 되어있는 상황이라 확정일자만 받으면 큰 무리는 없어보이나, 증액분을 미리 입금해도 큰 문제가 없는지 궁금합니다.
  • 부자판다
    2020.03.06
       댓글
    묵시적갱신에 대한 질문입니다.

    계약기간을 1년 계약을 했을시에
    묵시적갱신이 되었다면 2년이 연장이 되어서 3년이 계약기간이 되는건가요?
    아니면 주택임대차보호법에 2년을 보장해 주었기 때문에
    1년이 지나면 묵시적갱신이 아닌 2년 계약으로 봐야 하는 것인가요?
    그러면 2년이 되었을때 묵시적 갱신이 되는 것인가요?
  • 몰라요
    2019.12.08
       댓글
    작년에 전세계약을 했습니다 계약기간은 1년으로.
    그래서 이번달 말에 재계약을 해야하는데
    집주인이 전세금을 올려달라고 공인중개사 통해서 저에게 말했습니다.

    그런데 이번 공인중개사와의 통화 이전에 제가 집주인과 통화했을때는
    전세금 인상에 대한 얘기가 없어서 당연히 지금 조건 그대로 연장한다고 생각했습니다 ㅠ


    Q1-1.
    이런 상황이라면, 재계약에서 전세금을 안올려줘도 되는건지 궁금합니다.

    Q1-2.
    전세금을 안올려줘도 되는게 맞다면, 그 이유가 기존에 전세계약이 2년미만의 계약이어서 그런건지 아니면 집주인이 전세금인상을 미리 통지 안해줘서 그런건지 궁금합니다.


    Q1-2.
    이번 재계약에서 동일한 조건으로 연장이 가능하다면 계약 기간을 2년으로 쟤계약 가능한건지 아니면 1년으로(먼저번 계약이 1년이었으니까)만 가능한건지 궁금합니다.


    Q2.
    계약 연장을 한다면, 계약서를 또 따로 써야하는건지 아니면 계약서 굳이 다시 안써도 자동으로 기간만 늘어나는 건지 궁금합니다.
    또한 만약 계약서를 다시 떠야한다라면, 부동산 공인중개사에게 수수료를 또 지불해야하는지도 궁금합니다.
  • 최대 갱신 기간 문의
    2019.10.07
       댓글
    저는 주거용 오피스텔 소유주입니다. 2019년 5월에 경락으로 취득하였습니다.

    이전 소유주(임대인)은 2012년 10월부터 현 점유자(임차인)에게, 오피스텔을 전세로 임대하였습니다. 2014년 10월 전세금이 증액되어 재계약 되었고, 2016년 10월에는 가압류 등으로 인해 '1차로 묵시적 계약 갱신'이 이루어졌다고 합니다. 2018년 10월에는 경매 기간이라 '2차로 묵시적 계약 갱신'이 된 것으로 보입니다. 2019년 5월에 제가 경락으로 취득한 후, 임차인의 주장은 "대항력 있는 세입자이므로 2020년 10월까지(3회, 6년에 걸친 묵시적 계약 갱신 주장) 거주하겠다"라고 합니다.

    '묵시적 계약 갱신'에는 최대 기한과 최대 재갱신 횟수에 관한 규정이 전혀 없는 것인지요? 그리고 이처럼 오피스텔의 소유자가 바뀐 경우에도, 임대인은 '묵시적 갱신'에 의해 언제든지 계약을 해지하고 보증금 반환을 요청할 수 있는지요?(물론 임대인의 계약해지 요구는 3개월 후에 효력이 있는 것으로 압니다만)
  • 묵시갱신전주
    2019.08.20
       댓글
    저는 임차인으로 전세계약 기간 2015년09월21일~2017년09월20일 이후 묵시연장되었으며 정확히 2년후인 2019년 9월20일에 이사계획이 있다면 임대인에게 무조건3개월전에 통지해야만 해지효력이 생기는지 아니면 1개월전까지 해도 효력이 발생하는지 궁금해서요... 답변부탁드립니다.
  • 원조푸우
    2019.08.13
       댓글
    안녕하세요 저는 아파트 임대인입니다
    계약기간 2년이 지나가기전 2~3개월전에 임차인에게 이집에 대해 양도하겠다라고 하고 의사표시를 하였습니다. 전세가도 기존금액보다 0.5억에서 1억이상하였는데도 매매를 한다는 이야기를 하였기에 전세가를 올리지 않은 상태에서 집주변의 부동산중개업소에 3~4군데에 매매를 의뢰하였습니다.
    11월이 3년차 즉 일시적 1가구 2주택이 된 저는 우리가 10월쯤 입주할 예정이라고 전화통화중 막무가내로
    전화를 끊어 버리고 법적으로 하라고 합니다 분명 묵시적갱신에 해당하지 않은 부문이라고 생각이 듭니다
    어떻게 해야 될지 저는 기존 살고있는 집을 매매하는 와중에 본주택에 입주를 못하고 전세를 살아야 하는 불상사가 되어 참으로 난감한 상황입니다 좋은 답변 부탁드립니다
  • 정대만
    2019.08.02
       댓글
    묵시적갱신 중일때는 주임법 제6조의2에 따라 임차인이 언제든지 계약해지를 통지할수 있다고 알고있는데요,
    계약기간이 끝났을때 연장계약서를 작성했다면 묵시적 갱신이 아니기때문에 임차인이 언제든지 계약해지 통지를 할수 없는 것이 맞나요?
  • 나그네5
    2019.07.22
       댓글
    안녕하세요?
    작년 12월부터 월세계약 갱신/인상을 협의해왔는데
    월세임대차 만기일일 4월이 훨씬 지난 지금에도
    아직 월세보증금 인상분을 차일 피일 미루며 지급하지 않고
    월세만 납부하고 있는 상태입니다.

    금년 12월까지 지급하겠다고 구두의사를 수차례 밝히는데
    현시점에서 계약위반에 따른 월세재계약 자체를 해지할 수 있나요?
    현재 상태는 어떤 상태로 봐야하나요?
    묵시적 계약갱신도 아니고 월세 재계약이 이뤄진 것도 아니고...
    참 애매한 상태라 문의드립니다.
  • 예의바른고양이
    2019.07.22
       댓글
    1) 2016년 9월 최초 전세 계약
    2) 2018년 9월 연장 계약서 작성 (계약서 내에는 계약일자 이외 금액 등 조건 변동된 내용 없음)
    3) 2019년 7월 현재 중도 해지 통보 상태
    (연장 계약 당시, 임대인 측에서 임차인을 구할 경우 중도 해지 가능함을 알림)

    2)와 같이 연장 계약서를 썼을 경우, 조건이 변경되지 않은 합의에 의한 갱신으로 보여지는데요, 아래 문의 드립니다.

    1. 연장계약의 경우, 기간 외 다른 조건에서도 어떠한 부분에서도 변동이 없는데 묵시의 계약과 다른 것인지 확인 부탁드립니다. (종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다 -「주택임대차보호법」 제6조제1항 전단 비교)

    2. 중개보수의 경우, 묵시의 계약에서는 해지할 경우 임대인이 내는 것으로 확인하였는데요, 상기 와 같은경우에도 그런지 확인 부탁드립니다. (법령해석례/(09-0384))

    3. 계약의 해지 통보는 이번달 (7월)에 진행하였는데요. 새로운 임차인이 구해지기 전까지 계속 있어야하는 것인지, 더 빨리 나갈 수 있는 방법은 없는지 확인 부탁드립니다.

    감사합니다 ^^
  • 수금지혜
    2019.07.05
       댓글
    임대차기간 2년 종료후 묵시적갱신이 아닌 보증금과 차임을 조정후 재계약을 진행하려는 임대인입니다.
    임차인과 합의후 24개월이아닌 19개월로 임대차기간을 정하기로 했는데,
    이와 같이 이미 최초계약으로 24개월의 임대차기간을 충족한 (묵시적갱신이 아닌, 또 최초계약도 아닌) 재계약의 경우도 주택임대차보호법에 따라 추후 만기가 도래했을경우 24개월이내의 임차기간에대한 권리가 임차인쪽에만 있는지요?

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