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  • 부동산/임대차 : 주택임대차: 집주인이 바뀐 경우

    조회수: 14963건   추천수: 3922건

  • 주택을 임대차하여 살고 있습니다. 계약기간이 끝나기 전에 집주인이 집을 다른 사람에게 팔았습니다. 주인이 바뀌었으니 새 주인이 나가라고 하면 나가야 하나요?
    대항요건을 갖춘 경우에는 그 집에서 계속 살 수 있습니다.
    임차주택의 양수인은 임차주택에 대한 소유권과 임차인에 대한 전(前) 임대인의 권리·의무도 함께 승계하게 됩니다.
    따라서 「주택임대차보호법」의 적용을 받는 임차인이 주택의 인도와 전입신고라는 대항요건을 갖춘 경우에는 집주인이 바뀌더라도 임차인은 전(前) 임대인과 체결한 전세계약기간 동안 자신의 임차권을 주장할 수 있습니다.
    ◇ 임대인의 지위 승계
    ☞ 임차주택의 양수인, 그 밖에 상속, 경매 등으로 임차주택의 소유권을 취득한 사람은 임대인의 지위를 승계합니다.
    ☞ 양도인인 임대인과 임차인 사이에 당연승계를 배제하는 내용의 특약은 임차인에게 불리한 약정으로 그 효력이 없습니다.
    ◇ 임대인의 지위승계와 임대차계약의 해지 여부
    ☞ 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인은 임차주택이 양도되는 경우에도 임차 주택을 계속하여 사용·수익할 수 있습니다.
    ☞ 그런데 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이 스스로 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 보아야 하므로, 임차주택이 임대차 기간의 만료 전에 경매되는 경우 임대차계약을 해지하고, 우선변제를 청구할 수 있습니다.
새소식 상세 내용
관련생활분야

주택임대차 > 입주생활 > 임대차 승계 > 임대인의 지위 승계

관련법령

「주택임대차보호법」 제3조 제10조

민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • 임대몬
    2020.09.02
       댓글
    안녕하세요 다음에 관하여 질의드릴게 있습니다.

    1) 기존 임차인과 2년 전세계약을 맺고 현재 14개월 정도 계약기간이 남았음
    2) 기존 임차인이 본인의 사정으로 임대차계약해지를 요청하였음
    3) 남은 기간에 대해 기존 임차인이 새로운 임차인을 구해오는 경우에
    새로운 임차인과 전세계약을 맺게 될 것이고,
    이러한 경우 새로운 임차인과 14개월만 전세 계약을 맺는다 하더라도
    임차인은 주택임대차 보호법에 의해 2년을 보장받을 수 있는 것으로 압니다.
    14개월 계약을 했더라도 이후 임차인이 계약기간 2년을 주장하는 경우에
    임대인은 2년을 보장해줘야 할 것으로 판단되며,
    임대차보호법 개정으로 2년 추가 연장(총 4년)까지 해줘야 하는 것으로 판단됩니다.

    맞는 해석인지 궁금합니다.

    감사합니다.
  • 2020.05.31
       댓글
    반월세 계약 중 임대인이 바뀌었습니다
    새로운 임대인에게 기존 계약서와 똑같다고 하여 원래 계약날짜와 똑같지만 이름만 바뀐 계약서에 다시 싸인을 한 상태입니다
    하지만 살고 있는 곳이 공매로 넘어갔다는 소식을 들었습니다. 그리고 계약서 내용을 자세히 보니 기존 계약서와 다르게 특약사항에 신탁등기가 됨을 임차인은 인지하고 계약했다는 사항이 추가 되어 있는 상태입니다

    이럴 경우 살고 있는 곳이 공매에 넘어가게 될 경우 보증금 회수 여부는 어떻게 되는지요? 기존 계약대로라면 제가 최우선 변제가 되어 보증금을 다 받을 수 있는지요?
  • 베쓰84
    2019.11.25
       댓글
    안녕하세요.
    월세낀 아파트 매수를 앞두고 있는 상황입니다.
    11월 30일 기존 임차인의 계약기간은 2021년까지 승계하는 조건으로 현 양도인과 계약을 체결할 예정입니다.

    다만, 현 임차인이 계약기간이 남아있는데도 불고하고 새로운 임대차계약을 빌미로
    12월 1일부로 다른 곳으로 이사를 한다면, 앞으로의 월세와 보증금은 어떻게 처리를 해야하는지요?

    1. 기존의 임대차계약대로 계약기간 만료전 임차인이 퇴실한다면 다음 세입자가 들어올때까지 임차인이 월세를 보상하는지요?
    2. 양도인(현집주인)은 미리 이 사실을 알고 있었고 매도당시 저희에게 말하지 않았다면, 월세 및 보증금에 대한 책임은 양도인(현집주인)에게 있는지요?

    소중한 답변부탁드립니다.



  • 이시아
    2019.10.13
       댓글
    수고하십니다.

    현재 저는 작년에 8월에 전세를 들어왔고 들어오면서 전입신고,확정일자, 주택보증보험까지 다 넣었습니다.
    올해 8월 초에 기존계약자(양도인)였던 주인께서 집을 매매한다고 연락이 오셨고 새주인되실분(양수인)이 8월 중순쯤 세입자가 있다는 걸 전달 받았다며 연락이 오셨습니다. 그 이후 새로운 주인 분이 10월 초에 집을 한 번 보고 싶다하셔서 오셨길래 등기신청이 완료되었으며 혹시 이사를 2020년 1월에 나갈 수 있는지 물으시기에 2020년 7월까지 계약인 저는 그거는 무리가 있다고 말씀을 드렸습니다. 그리고 전세계약서를 새로 작성하자 하시기에 저는 알아보니 새로운 주인과의 전세계약관계는 전주인과의 맺은 전세계약서가 자동승계되기에 새로 작성하지 않아도 된다고 말씀드렸습니다. 그런데 자신들 등기할 때 매매계약서에 세입자가 있다는 것을 명시하거나 특약으로 넣지 않았기에 전세계약서를 새로 쓰지 않으면 제가 퇴거할 때 보증금을 줄 의무가 없지 않느냐는 말씀을 하십니다. 양수인은 모든 권한을 자동으로 승계받는다고 알고 있는데 자신들의 매매계약서에는 세입자에 대한 내용이, 그리고 전 주인과 전세계약서에 양수인과 제가 체결한 계약서나 증거가 될만한게 없다고 해서 보증금을 못받는 건가요?
  • 가람
    2019.10.07
       댓글
    안녕하세요~!
    저는 이번에 아파트 전세로 이사가게 되었습니다.
    임대인과 임대차계약서를 작성하였고 계약금도 지불하였습니다.
    이후 임대인이 바뀐다는 사실을 알게 되었고
    새로운 임대인이 임대업사업을 하는 법인이라고 합니다.
    이럴경우 임차인으로서 확인해야하는 사항은 무엇이지요??
    임대인이 바뀌어도 임차인에게 통보를 안해도 된다고 알고있지만,
    임대인이 법인 사업자는 다른게 있는지 몰라서 여쭙습니다.
    또한, 임대인이 법인일 경우 임차보증금에 대한 대항력을 갖출 수 있는 방법은 무엇인지요??
    전입신고, 확정일자를 해놓는다고 해도 1순위가 아니라고 알고 있는데.. 맞는지 궁금합니다..
    도와주시면 감사하겠습니다.
  • 크쿠
    2019.09.25
       댓글
    안녕하세요.
    전세로 3년살고 나갈려고 하는데,
    집주인이 사망하여서 제계약을 못 하고 1년 이상 살고 있습니다.

    하지만 집주인이 사망하고 가족 상속문제로 인하여 아무 것 도 못하고 있습니다.
    (집주인 자녀 중 한명이 연락두절이라고 합니다.)

    사망한 집주인에 대한 자녀들의 상속 문제를 해야할려면
    제판을 해야한다는데 그 쪽 가족들이 그건 못하겠다고 합니다.

    전세금을 반환 받고 집에서 나갈려고 하면 어텋게 해야하나요?
  • 임대인
    2019.06.17
       댓글
    안녕하세요
    저는 임대인입니다.

    약 1년전 전 임대인에게 한 건물을 양도(구매) 받았습니다.

    전세도 있고, 월세도 있었는데요. 문제는 월세입니다.

    몇 가구가 월세를 1~2년 한거번에 납부를 했다고 합니다.

    하지만 부동산업자와 전 임대업자가 짜고 월세를 한꺼번에 납부를 했다는 사실을 말을 안했네요.

    그래서 현재 1~2년 월세는 전 임대업자에게 붕 뜬 상태이구요.

    저는 1년 이상 그 사실을 모르고 있었구요.

    전 임대업자에게 연락이 갔지만 1년이상 지난일을 이제 와서 어떡하냐 라는식으로 발뺌을 하네요.

    그동안 쌓인 월세, 받을수있을까요?

    알려주시면 감사하겠습니다 ㅠ
  • 심각
    2019.06.11
       댓글
    안녕하세요.
    현재 장기연체 세입자와 분쟁중인 임대인의 친아들입니다.
    제가 학생이던 2011년도에 저희 어머니와 임차인이 계약을 맺은 이후 월세나 집 수리 등의 대화는
    두 사람 사이에서만 진행이 되었는데요. 시간이 많이 흘러 장기 연체가 된 사태의 심각성을 뒤늦게 인지하고
    친아들인 제가 올해 봄부터 직접 임차인과 전화통화를 하고 어머니와 함께 집을 방문하는 등 관여를 하고 있습니다.

    저희 어머니는 그 악덕 세입자가 하자는 대로 항상 져 주시는 편이었으나 제가 법 규정 등을 앞세워 강경한 태도로
    임하자 세입자가 저를 '제3자'로 지칭하며 연락도 제 문자,전화는 회피하고 향후 대책을 위한 만남의 자리에도 제가
    동반하는 걸 꺼리고 있는 상황입니다. 물론 위협이나 가해는 물리적,언어적으로 전혀 없었습니다.

    이러한 상황에서 임대인의 친아들이자 성인인 제가 심각한 계약을 위반한 임차인과의 대화 및 만남에 개입, 대동하는 게 법적으로 문제가 있는 지, 가능하다면 어느정도 선까지 허용이 되는지 궁금합니다.
    또한 불가능 하다면 성년후견인이나 임대권 양도 등의 절차가 필요한 지도 문의드립니다.
  • 확인
    2019.04.01
       댓글
    임대차계약을 체결하였는데, 집주인이 임대차계약 대상 물건지에 주소를 두고 있습니다.
    입주일에 전입신고 및 확정일자는 받을 건데,
    집주인이 제가 입주하기로 한 주소지에 주소를 두고 있을 경우
    제 임차보증금에 대한 대항력이나, 문제될 수 있는 부분이 있을까요?
    부동산에서는 주인이 주소만 두고 있는 것이지, 임차보증금의 보호와 관련해서는
    문제될 게 없다고 하는데 한번 더 확인해봐야 할 것 같아서 문의드립니다.
  • 응비
    2016.12.13
       댓글
    안녕하세요.
    저는 임차인입니다.
    임대차 계약 완료후 새 임대인이 변경된 경우, 임대차계약서를 다시 작성하는게 좋을까요? 하지 않는것이 좋을까요?

    현재 1년짜리 오피스텔 임대차계약(보증금 1000만원, 월세:현금납부)하여 전입신고, 확정일자를 모두 받고 살고 있습니다.
    얼마전 새로운 임대인에게 해당 오피스텔이 매매되었다고 들었습니다. 저의 임대차계약 조건은 모두 새로운 임대인이 승계 받는다고 부동산에서 말해주었습니다.
    헌데 부동산에서는 새로운 임대인이 왔으니 임대차계약서는 새 임대인이름으로 다시 작성하자고 합니다. 아무런 불리한 조건이 없다고 합니다.

    제가 궁금한 점은 새로 확정일자를 받는 등 뭔지 모를 부가적이 위험 요소(우선순위 등)가 있을꺼 같아서 새로운 계약서를 작성해야 하는지 우려되어서 질문 드립니다.

    혹시 재작성해도 된다면, 기존 임대차 계약서가 있는 상황에서 어떻게 작성하는것 이 좋을지 문의드려요. 예를들어 '앞연은 그대로 두고, 뒷면에 새로운 임대인 이름,주소,주민번호,월세 금액받을 계좌번호를 작성하여 도장을 받아 두어라' 처럼요.

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  • 이 정보는 2020년 08월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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