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  • 부동산/임대차 : 주택임대차: 틀린 주소로 낭패 보는 경우

    조회수: 12566건   추천수: 3577건

  • 임대차계약을 체결하고, 이사를 들어간 다세대주택 현관문에 적힌 호수는 201호인데 등기부상에는 101호라고 하네요. 등기부상의 주소와 주민등록상의 주소가 다를 경우 어떻게 되나요?
    전입신고 한 번지와 임차주택의 등기부상의 번지가 다른 경우 그 임차인은 「주택임대차보호법」의 대항요건을 갖추고 있지 않기 때문에 보호를 받을 수 없게 됩니다.
    공동주택(아파트, 연립, 다세대주택)의 번지, 동·호수를 누락했거나 잘못 적은 경우나 대문에 적힌 호수와 등기부에 적힌 호수가 같은지 확인하지 않고 대문의 호수로 전입신고한 경우가 여기에 해당합니다.
    다만, 다가구 주택의 경우에는 단독주택에 속하므로 호수를 기재하지 않아도 「주택임대차보호법」의 보호를 받을 수 있습니다.
    ◇ 전입신고 시 유의사항
    ☞ 전입신고를 하기 전에 반드시 부동산등기사항증명서를 발급받아서 번지, 동, 호수 등을 확인한 후에 전입신고를 해야 기재오류로 인한 손해를 막을 수 있습니다.
    ☞ 담당공무원의 착오에 의한 기재 잘못은 대항력 발생에 영향력이 없습니다.
    ◇ 신축 중인 주택에 대한 전입신고
    ☞ 이 경우 나중에 준공검사가 끝나서 건물등기부가 작성되면 그 등기사항증명서를 발급받아 동·호수를 다시 확인해야 합니다.
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  • 부동산/임대차 : 주택임대차: 압류

    조회수: 12022건   추천수: 3606건

  • 임대차계약을 하고 살고 있는 집이 압류되었는데, 집을 비워줘야 하나요?
    압류만 되어 있는 상태라면 당장 집을 비워 줄 필요는 없습니다. 또한 대항력을 갖춘 경우라면 추후 경매가 되어도 비워주지 않아도 됩니다.
    해당 임대차는 그 등기가 없더라도, 임차인이 임대차 계약 후 ① 주택을 인도받고 ② 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 대항력이 생깁니다. 따라서 그 후의 권리자에게 대항할 수 있습니다.
    대항력을 보유한 임차인은 제3자, 즉 임차 주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차 주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있습니다.
    따라서 살고 있는 집이 압류되었고, 추후 경매가 된다 하더라도 대항력을 갖춘 경우에는 걱정하실 필요가 없습니다.
    다만, 선순위권자(예를 들어 대항력이 발생하는 일자보다 앞서 등기가 되어 있는 담보권자가 있는 경우)가 있는 경우에는 대항력을 갖추었다 하더라도 경매 시 문제가 발생할 수 있으니 이를 확인해야 합니다.
    ◇ 대항력
    ☞ “대항력”이란 임차인이 제3자 즉 임차 주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에 대하여 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다.
    ☞ 임대차는 임대차 등기를 하지 않더라도, 임차인이 ① 주택의 인도(이사)와 ② 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 대항력이 생깁니다.
    ◇ 주택의 인도
    ☞ “주택의 인도”란 점유의 이전을 말하는데, 주택에 대한 사실상의 지배가 임대인으로부터 임차인에게로 이전하는 것을 말합니다. 즉 임차인이 입주해서 살고 있는 것을 뜻합니다.
    ☞ 만약 실제로 임차인이 임차 주택으로 이사를 해서 거주하지 않고 있다면 「주택임대차보호법」의 보호를 받을 수 없게 됩니다.
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주택임대차 > 주택임대차 계약 > 보증금의 보호 > 대항력 및 우선변제권 취득

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「주택임대차보호법」 제3조

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  • 부동산/임대차 : 주택임대차: 경매

    조회수: 11764건   추천수: 3678건

  • 임차하여 살고 있는 집이 경매로 넘어갔다고 합니다. 보증금을 돌려받을 수 있을까요?
    대항력과 확정일자를 받았다면 임차인은 우선변제권을 갖고, 이 경우 임차인은 임차주택이 경매 또는 공매에 붙여졌을 때 그 경락대금에서 다른 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.
    ◇ 우선변제권
    ☞ 우선변제권이란 임차인이 보증금을 다른 채권자보다 우선 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.
    ☞ 임차인은 ① 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)과 ② 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 경우에는 우선변제권을 갖습니다.
    ◇ 확정일자
    ☞ 확정일자란 증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자를 말합니다.
    ☞ 임차인, 임차인의 대리인 등 주택임대차계약서의 소지인은 주택소재지의 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터 또는 시·군·구의 출장소에서 확정일자를 부여받을 수 있습니다.
    ☞ 확정일자를 받기 위해서는 ① 임대인·임차인의 인적사항, 임대차 목적물, 임대차 기간, 보증금 등이 적혀 있고, ② 계약당사자의 서명 또는 기명날인이 되어 있는 완성된 문서여야 합니다.
    ☞ 주택임대차의 주택과 그 기간 등이 기재되어 있지 않은 영수증 등에 확정일자를 받더라도 우선변제권의 효력은 발생하지 않으므로 주의를 요합니다.
    ◇ 우선변제권의 발생시기
    ☞ 임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마친 당일 또는 그 이전에 주택임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 생깁니다.
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기타 의견

  • 전세대항력
    2020.01.07
       댓글
    장모님과 분가해야 해서 집 전세를 얻어드려야합니다.
    제가 전세금을 부담하니, 전세계약자는 저이구요.
    전입신고하고 확정일자를 받고 어느정도의 기간이 지난 후,
    장모님만 남기고 저는 주민드록지에서 다시 빠져나와도 전세대항력이 있나요?
    가족이 주민등록지에 남겨져 있으면 대항력이 있다고 해서요.
  • 전세전출
    2019.11.25
       댓글
    안녕하세요.
    저는 전세계약자이며 세대주 입니다.
    지금 살고 있는 집에는 부모님이 세대원으로 되어 있습니다.
    그런데 세대주인 제가 다른곳으로 전출을 가야 합니다.
    이럴경우 제가 전출을 가면 부모님 중 한분이 세대주가 되고
    전세계약서를 다시 작성할 필요 없이 대항력이 유지 되는지요??
  • 고아라
    2019.11.25
       댓글
    안녕하세요. 궁금한게 있어서 문의드립니다. 혹시 전세금분쟁 발생 시 전세금보증보험증서는 효력이 발생하는지 궁급합니다.
  • 독산
    2019.10.31
       댓글
    안녕하세요. 대항력이 있는지 확인하고 싶습니다.
    현재 거주는 오피스텔(불법증축).
    등기등본상 건축물은 공동주택과 업무시설입니다. 제가 거주하는 곳은 오피스텔로 되어 있습니다.
    부동산 거래시 중개대상물 확인 설명서는 건축물대장상 용도: 공동주택, 업무시설이고 실제 용도는 주거용으로 되어 있습니다.
    확정일자 2018년 1월 3일. 전입신고 2018년 1월 12일. 전세설정 2018년 1월 13일. 법원에서 등기 사항을 보면 2018년 1월 12일자로 과거 기록 전부 말소되었습니다.

    이런 경우 오피스텔이 경매로 처리가 될때 저는 법원에서 대항력을 인정 받아 1순위가 가능한지요?
    여기저기 알아보니 주거용이 아니라 안된다도 있고, 오피스텔에 불법 증축이라 확정일자 전입신고가 있어도 안된다고 해서 이렇게 문의를 남깁니다.
  • 정대만
    2019.10.02
       댓글
    계약기간은 끝났는데 보증금 못받고 전출가서 대항력 상실했습니다.
    임차권등기하기 위해서 다시 전입신고를 하려고 하니까 제가 살던 집에 다른 세입자가 들어와있다고합니다.
    보증금 못받고 전출나간 집에 다른 세입자가 들어와있는 상태라도 전입신고하고 대항력 회복할 수 있나요?
  • 궁금합니다.
    2019.09.18
       댓글
    임대아파트 보증금 보호관련 문의드립니다.
    현재 거주중인 임대아파트의 임대보증금의 유형이 아래와 같이 두가지로 나누어진 아파트에 거주중입니다.
    1.일부월세+일부보증금 : 월세 + 총납입보증금 약 9,000만원
    2.無월세+전부보증금 : 총납입 16,000만원
    건설사는 주택기금에서 각 세대당 대략 7,000만원을 지원받고 공사를 하였고, 완공후 보증보험 가입이 의무여서 주택금융공사에 세대별 보증금에 대한 보험을 가입한 상태입니다. 그러나 여기서 문제라고 생각되는 부분은 본 질문자는 임대보증금을 위 두번째유형 전부보증금으로 16,000만원을 전액 납입한 상태이나 보증보험에는 월세부담세대(1번 유형)와 동일하게 약 9,000만원에 대해서만 보증보험이 가입되어있는 상태입니다. 그런 경우, 혹여라도 분양전 해당 건설사가 부도가 나는 경우 보증보험에 가입된 9,000만원에 대해서만 보증이 가능하리라 보여집니다. 그럼 차액 7,000만원에 대한 보증금에 대해서는 보장이 가능한건지, 또 보장이 안된다면 현재 해당건설사에 어떤 액션을 취하여야 하는지 문의드립니다.(참고로, 이 내용에 대해 직접 건설사 문의시 실제 임대계약신고를 제대로 안한 것처럼, 마치 전세대가 일부보증금 납부세대라고 신고한듯이 이야기를 하며 차액보증금에 대한 보장에 대한 답변을 주지않았습니다.)
  • 궁금한 것이 많은 人
    2019.08.21
       댓글
    임차인으로서 전입일과 확정일을 같은 날에 완료했습니다.
    그런데,
    그 전에 근저당권자가 하루 더 빨리 올라와 근저당권을 등기 했습니다. 즉, 임차인보다 앞서 있습니다.
    경매로 올라왔을 경우,
    근저당권자가 1억, 임차보증금액이 2억이고,
    경매로 5천만원에 낙찰될 경우,
    임차인이 보호 받을 수 있는 방법은 하나도 없는 것인가요?
    만약, 경매로 나가야 한다면, 임대차 기간 동안은 보호받을 수 있는 건가요? (예를 들면, 임대차 계약 만기 기간이 6개월 정도 남았을 경우에요)
  • 궁금해요
    2019.08.20
       댓글
    주민등록등본상 동일 세대를 이루고 있는 세대원들간의 임대차계약은 성립되지 않는다고 알고 있습니다.
    예를 들면, 세대주가 형이고 세대원으로 동생이 등재되어 있을때, 동생이 집의 소유주인데 형과 임대차계약을 체결하는 등의 행위.
    궁금한 점은, 위와 같은 경우에 임대차가 성립되지 않는다는 것은 알겠는데 근거가되는 법률이 어떤 것인지 잘 모르겠습니다. 임대차보호법에 이런 규정이 있는지요? 아니면 이와 관련된 판례가 있는건지. 민법 103조(반사회적인 법률행위)에 위배되서 그렇다는 의견도 있던데요. 궁금해서 답변 부탁좀 드리겠습니다..
  • 호호
    2019.08.09
       댓글
    다가구주택의 원룸 임대차계약시 [토지의 표시]란에 "지번"까지만 정확히 적어서
    전입및확정일자를 받으면 임대차보호법을 보호를 받을 수 있다고 하는데,

    만약 다가구주택임에도불구하고 지번을 적는데 그치지 않고 등기없이 임의로 사용하는 호수까지
    마치 공동건물처럼 기재하였을 경우는 어떻한가요?
    [ex : 아무개시 아무개구 아무개동 123-12 3층 303호]

    지번만 기재하여 전입신고 및 확정일자를 받은 것처럼 대항력과 우선변제권에 문제가 없는지요?
  • 연장계약 확정일자
    2019.07.28
       댓글
    (2018. 12. 27. ~ 2020. 12. 26. ) 까지로 원룸 2년임대차계약을 하고
    18. 12. 27. 에 확정일자를 받았습니다.

    살다보니 집이 좋아서 현재 7개월정도 산 상태인데, 보증금을 더 넣고 1년 연장계약을 하려 합니다.

    증액계약서를 새로 써서 증액분 만큼 확정일자를 다시 받으려합니다.
    그럼 총 계약기간이 (2018. 12. 27.~ 2021. 12. 26.) 3년으로 1년이 더 연장되는 것이고
    확정일자가 2개가되는 상황인데,

    기존 18. 12. 27.에 2년짜리 계약서에 받은 확정일자는 20. 12. 26. 에 기한이 끝나는 건가요?

    기존에 받은 확정일자가 2년짜리 계약서에 찍혀있어,
    연장된 총 3년기간중에 2년간만 유효한건지 아니면 연장된 3년 임대차계약 전부에
    따로 확정일자 갱신(?) 같은 신청이 없어도 기존 확정일자가 유효한건지 궁금합니다.

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