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  • 부동산/임대차 : 주택임대차: 틀린 주소로 낭패 보는 경우

    조회수: 12198건   추천수: 3503건

  • 임대차계약을 체결하고, 이사를 들어간 다세대주택 현관문에 적힌 호수는 201호인데 등기부상에는 101호라고 하네요. 등기부상의 주소와 주민등록상의 주소가 다를 경우 어떻게 되나요?
    전입신고 한 번지와 임차주택의 등기부상의 번지가 다른 경우 그 임차인은 「주택임대차보호법」의 대항요건을 갖추고 있지 않기 때문에 보호를 받을 수 없게 됩니다.
    공동주택(아파트, 연립, 다세대주택)의 번지, 동·호수를 누락했거나 잘못 적은 경우나 대문에 적힌 호수와 등기부에 적힌 호수가 같은지 확인하지 않고 대문의 호수로 전입신고한 경우가 여기에 해당합니다.
    다만, 다가구 주택의 경우에는 단독주택에 속하므로 호수를 기재하지 않아도 「주택임대차보호법」의 보호를 받을 수 있습니다.
    ◇ 전입신고 시 유의사항
    ☞ 전입신고를 하기 전에 반드시 부동산등기사항증명서를 발급받아서 번지, 동, 호수 등을 확인한 후에 전입신고를 해야 기재오류로 인한 손해를 막을 수 있습니다.
    ☞ 담당공무원의 착오에 의한 기재 잘못은 대항력 발생에 영향력이 없습니다.
    ◇ 신축 중인 주택에 대한 전입신고
    ☞ 이 경우 나중에 준공검사가 끝나서 건물등기부가 작성되면 그 등기사항증명서를 발급받아 동·호수를 다시 확인해야 합니다.
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  • 부동산/임대차 : 주택임대차: 압류

    조회수: 11627건   추천수: 3523건

  • 임대차계약을 하고 살고 있는 집이 압류되었는데, 집을 비워줘야 하나요?
    압류만 되어 있는 상태라면 당장 집을 비워 줄 필요는 없습니다. 또한 대항력을 갖춘 경우라면 추후 경매가 되어도 비워주지 않아도 됩니다.
    해당 임대차는 그 등기가 없더라도, 임차인이 임대차 계약 후 ① 주택을 인도받고 ② 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 대항력이 생깁니다. 따라서 그 후의 권리자에게 대항할 수 있습니다.
    대항력을 보유한 임차인은 제3자, 즉 임차 주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차 주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있습니다.
    따라서 살고 있는 집이 압류되었고, 추후 경매가 된다 하더라도 대항력을 갖춘 경우에는 걱정하실 필요가 없습니다.
    다만, 선순위권자(예를 들어 대항력이 발생하는 일자보다 앞서 등기가 되어 있는 담보권자가 있는 경우)가 있는 경우에는 대항력을 갖추었다 하더라도 경매 시 문제가 발생할 수 있으니 이를 확인해야 합니다.
    ◇ 대항력
    ☞ “대항력”이란 임차인이 제3자 즉 임차 주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에 대하여 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다.
    ☞ 임대차는 임대차 등기를 하지 않더라도, 임차인이 ① 주택의 인도(이사)와 ② 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 대항력이 생깁니다.
    ◇ 주택의 인도
    ☞ “주택의 인도”란 점유의 이전을 말하는데, 주택에 대한 사실상의 지배가 임대인으로부터 임차인에게로 이전하는 것을 말합니다. 즉 임차인이 입주해서 살고 있는 것을 뜻합니다.
    ☞ 만약 실제로 임차인이 임차 주택으로 이사를 해서 거주하지 않고 있다면 「주택임대차보호법」의 보호를 받을 수 없게 됩니다.
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주택임대차 > 주택임대차 계약 > 보증금의 보호 > 대항력 및 우선변제권 취득

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「주택임대차보호법」 제3조

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  • 부동산/임대차 : 주택임대차: 경매

    조회수: 11422건   추천수: 3607건

  • 임차하여 살고 있는 집이 경매로 넘어갔다고 합니다. 보증금을 돌려받을 수 있을까요?
    대항력과 확정일자를 받았다면 임차인은 우선변제권을 갖고, 이 경우 임차인은 임차주택이 경매 또는 공매에 붙여졌을 때 그 경락대금에서 다른 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.
    ◇ 우선변제권
    ☞ 우선변제권이란 임차인이 보증금을 다른 채권자보다 우선 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.
    ☞ 임차인은 ① 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)과 ② 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 경우에는 우선변제권을 갖습니다.
    ◇ 확정일자
    ☞ 확정일자란 증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자를 말합니다.
    ☞ 임차인, 임차인의 대리인 등 주택임대차계약서의 소지인은 주택소재지의 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터 또는 시·군·구의 출장소에서 확정일자를 부여받을 수 있습니다.
    ☞ 확정일자를 받기 위해서는 ① 임대인·임차인의 인적사항, 임대차 목적물, 임대차 기간, 보증금 등이 적혀 있고, ② 계약당사자의 서명 또는 기명날인이 되어 있는 완성된 문서여야 합니다.
    ☞ 주택임대차의 주택과 그 기간 등이 기재되어 있지 않은 영수증 등에 확정일자를 받더라도 우선변제권의 효력은 발생하지 않으므로 주의를 요합니다.
    ◇ 우선변제권의 발생시기
    ☞ 임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마친 당일 또는 그 이전에 주택임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 생깁니다.
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기타 의견

  • 정대만
    2019.10.02
       댓글
    계약기간은 끝났는데 보증금 못받고 전출가서 대항력 상실했습니다.
    임차권등기하기 위해서 다시 전입신고를 하려고 하니까 제가 살던 집에 다른 세입자가 들어와있다고합니다.
    보증금 못받고 전출나간 집에 다른 세입자가 들어와있는 상태라도 전입신고하고 대항력 회복할 수 있나요?
  • 궁금합니다.
    2019.09.18
       댓글
    임대아파트 보증금 보호관련 문의드립니다.
    현재 거주중인 임대아파트의 임대보증금의 유형이 아래와 같이 두가지로 나누어진 아파트에 거주중입니다.
    1.일부월세+일부보증금 : 월세 + 총납입보증금 약 9,000만원
    2.無월세+전부보증금 : 총납입 16,000만원
    건설사는 주택기금에서 각 세대당 대략 7,000만원을 지원받고 공사를 하였고, 완공후 보증보험 가입이 의무여서 주택금융공사에 세대별 보증금에 대한 보험을 가입한 상태입니다. 그러나 여기서 문제라고 생각되는 부분은 본 질문자는 임대보증금을 위 두번째유형 전부보증금으로 16,000만원을 전액 납입한 상태이나 보증보험에는 월세부담세대(1번 유형)와 동일하게 약 9,000만원에 대해서만 보증보험이 가입되어있는 상태입니다. 그런 경우, 혹여라도 분양전 해당 건설사가 부도가 나는 경우 보증보험에 가입된 9,000만원에 대해서만 보증이 가능하리라 보여집니다. 그럼 차액 7,000만원에 대한 보증금에 대해서는 보장이 가능한건지, 또 보장이 안된다면 현재 해당건설사에 어떤 액션을 취하여야 하는지 문의드립니다.(참고로, 이 내용에 대해 직접 건설사 문의시 실제 임대계약신고를 제대로 안한 것처럼, 마치 전세대가 일부보증금 납부세대라고 신고한듯이 이야기를 하며 차액보증금에 대한 보장에 대한 답변을 주지않았습니다.)
  • 궁금한 것이 많은 人
    2019.08.21
       댓글
    임차인으로서 전입일과 확정일을 같은 날에 완료했습니다.
    그런데,
    그 전에 근저당권자가 하루 더 빨리 올라와 근저당권을 등기 했습니다. 즉, 임차인보다 앞서 있습니다.
    경매로 올라왔을 경우,
    근저당권자가 1억, 임차보증금액이 2억이고,
    경매로 5천만원에 낙찰될 경우,
    임차인이 보호 받을 수 있는 방법은 하나도 없는 것인가요?
    만약, 경매로 나가야 한다면, 임대차 기간 동안은 보호받을 수 있는 건가요? (예를 들면, 임대차 계약 만기 기간이 6개월 정도 남았을 경우에요)
  • 궁금해요
    2019.08.20
       댓글
    주민등록등본상 동일 세대를 이루고 있는 세대원들간의 임대차계약은 성립되지 않는다고 알고 있습니다.
    예를 들면, 세대주가 형이고 세대원으로 동생이 등재되어 있을때, 동생이 집의 소유주인데 형과 임대차계약을 체결하는 등의 행위.
    궁금한 점은, 위와 같은 경우에 임대차가 성립되지 않는다는 것은 알겠는데 근거가되는 법률이 어떤 것인지 잘 모르겠습니다. 임대차보호법에 이런 규정이 있는지요? 아니면 이와 관련된 판례가 있는건지. 민법 103조(반사회적인 법률행위)에 위배되서 그렇다는 의견도 있던데요. 궁금해서 답변 부탁좀 드리겠습니다..
  • 호호
    2019.08.09
       댓글
    다가구주택의 원룸 임대차계약시 [토지의 표시]란에 "지번"까지만 정확히 적어서
    전입및확정일자를 받으면 임대차보호법을 보호를 받을 수 있다고 하는데,

    만약 다가구주택임에도불구하고 지번을 적는데 그치지 않고 등기없이 임의로 사용하는 호수까지
    마치 공동건물처럼 기재하였을 경우는 어떻한가요?
    [ex : 아무개시 아무개구 아무개동 123-12 3층 303호]

    지번만 기재하여 전입신고 및 확정일자를 받은 것처럼 대항력과 우선변제권에 문제가 없는지요?
  • 연장계약 확정일자
    2019.07.28
       댓글
    (2018. 12. 27. ~ 2020. 12. 26. ) 까지로 원룸 2년임대차계약을 하고
    18. 12. 27. 에 확정일자를 받았습니다.

    살다보니 집이 좋아서 현재 7개월정도 산 상태인데, 보증금을 더 넣고 1년 연장계약을 하려 합니다.

    증액계약서를 새로 써서 증액분 만큼 확정일자를 다시 받으려합니다.
    그럼 총 계약기간이 (2018. 12. 27.~ 2021. 12. 26.) 3년으로 1년이 더 연장되는 것이고
    확정일자가 2개가되는 상황인데,

    기존 18. 12. 27.에 2년짜리 계약서에 받은 확정일자는 20. 12. 26. 에 기한이 끝나는 건가요?

    기존에 받은 확정일자가 2년짜리 계약서에 찍혀있어,
    연장된 총 3년기간중에 2년간만 유효한건지 아니면 연장된 3년 임대차계약 전부에
    따로 확정일자 갱신(?) 같은 신청이 없어도 기존 확정일자가 유효한건지 궁금합니다.
  • 전세자금대출
    2019.07.24
       댓글
    상황: 현재 거주하고 있는 아파트는 저의 부인의 명의로 계약되어 있습니다. 전입일자와 확정일자는 받아 놓은 상태입니다. 전세계약기간은 1년정도 남은 상태로 만기 전 이사를 갈 계획입니다.

    다른 곳으로 이사를 가게되면 제 부인만 새로운 주소지로 전입신고를 할 예정(부인이 대출받는게 유리해서 부인이 새로운 주소지로 전입) 입니다. 지금 살고 있는 집은 혹시 다른 세입자를 구하지 못할 상황을 대비(대항력 확보를 위해)하여 저는 전입신고를 하지 않고 기존 주소지를 유지할 계획입니다.

    질문: 이런 경우 제가 지금 살고 있는 집의 계약자는 부인인데 제가 전입해 있어도 대항력을 확보할 수 있나요?
    대항력 유지를 위해서 아파트에 대해 점유를 계속해야하는지요?(기존 주소지에 계속 살고 있어야 하는지?)
  • 인천미추홀
    2019.07.10
       댓글
    안녕하세요
    2016년 6월18일 6천만원에 전세계약을하고 21일 확정일자받고 전세금대출신청하고 6월27일경 계약서상에 특약변경(잔금을 기일내 납입하지 못하면 월13만원 월세를 3개월간 납입하고 이후에도 변재가 안되면 26만원씩 변재할때까지 납입한다)으로 계약서를 새로 작성하면서 먼저 계약서는 새로운 계약서의 특약 기입으로 무효라 기재하였는데 2년후 전세기간 연장과 대출금 연장하려 알아보니 두번째 계약서에 확정일를 다시 받아오라고해서 2018년6월 확정일자를 다시 받아 은행에 제출하고 등기부등본을 발급받아보니 2017년 5월 임대인이 신한은행에 임대인 주택과 임차인주택을 동의없이 공동저당으로 대출을 받을걸 알게 되었습니다. 이후 임대인에게 공동저당에서 빼주던지 아니면 이사를 가겠다고 통지후 연락이두절되고 이후 임의 경매가 진행중입니다.
    법원에 서류는 제출하였는데 이경우 처음에 작성한 무효인 계약서에 찍힌 확정일자를 인정받을수는 없는지요 아니면 대항력을 행사해야 하는지 답변 부탁드립니다.(현재 확정일자와 계약서 2장에 대한 보정명령을 받은 상태 입니다.)
  • 바람돌이룡
    2019.06.25
       댓글
    안녕하세요.
    경매진행 물건에 대해 문의 드립니다.
    구분건물인 상가건물 8층 원룸에 임대로 있습니다.
    8층은 집합건축물대장상 801호 1개호만 존재합니다.
    801호 건물주는 용도가 숙박시설인 이 시설을 원룸 12개호(문패상 801호~812호)로 구조를 변경하여 임대를 주었습니다.
    그중에 1개호(802호)에 임대로 거주하는 것으로 임대차계약을 체결하고 전입신고를 802호로 하였습니다.
    이렇게 계속 거주하다 801호가 경매가 들어가서 배당신고를 하였습니다. 본건 건물은 대출이 있어
    임대보증금은 3000만원 입니다.
    제가 알아보기로는 최우선변제금액이 2200만원인 지역으로 최우선변제금액은 받을수 있는 것으로 확인하였으나,
    다른 부동산 중개인의 얘기로는 전입한 주소가 공부상 존재하지 않는 호수로서, 배당받을수 없을 거라는
    얘기를 들었습니다. 저와 같은 경우 최우선변제금액도 받을수가 없는 건가요?
    최우선변제금액을 받지 못하면 배당순서로 받을수 있는 금액은 없는 상태입니다.
    빠론 답변 부탁드립니다.
  • 라니
    2019.06.20
       댓글
    안녕하세요
    저는 오피스텔 전세 세입자입니다
    오피스텔 계약기간이 남아있지만 필요가 없게됐는데 계약만기가 6개월 남아
    집주인에게 계약해지를 요청했지만 주인은 전세만 원한다고 하고
    은행근저당이 매매가를 초과하여 전세 계약은 어려울거 같습니다

    그래서 집주인 동의하에 전대차계악을 하고
    월세을 제가 받을 생각인데
    그럴경우 제가 전세금을 보호 받으려면 어떻게 해야 하나요?
    참고로 오피스텔 현 매매가 7천만원에
    1순위 은행 근저당 약 1억
    2순위가 저입니다 (전입신고 와 확정일자 받아뒀습니다 )

    전세금을 잘 받을수 있을지 걱정이고
    매달 관리비를 내려니 힘들어서
    전세금을 지키면서도 전대차를 할수 있는지 궁금합니다
    정확한 답변 주시면 많이 도움이 될거 같습니다

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