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  • 부동산/임대차 : 상가임대차: 재계약

    조회수: 12946건   추천수: 3304건

  • 서울에서 보증금 2억원인 상가건물에서 조그만 분식점을 2년째 운영하고 있는데, 계약기간 만료가 2달 앞으로 다가왔습니다. 계약을 다시 갱신하고 싶은데 가능할까요?
    가능합니다.
    임차인은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있으며(전체 임대차 기간이 10년을 넘지 않아야 함),
    이 경우 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다.
    ◇ 계약갱신의 범위
    ☞ 임차인의 계약갱신 요구는 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다.
    ☞ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것입니다. 다만, 차임 또는 보증금은 증감할 수 있으며, 증액의 경우에는 청구 당시 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과할 수 없습니다.
    ◇ 계약갱신의 예외
    ☞ 임대인은 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다.
    · 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
    · 임차인이 거짓, 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
    · 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
    · 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 상가건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
    · 임차인이 임차한 상가건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
    · 임차한 상가건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
    · 임대인이 목적 상가건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 상가건물의 점유 회복이 필요한 경우
    · 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
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관련생활분야

상가건물 임대차 > 상가건물의 사용·수익 > 임대차계약의 갱신 > 계약갱신 요구

관련법령

「상가건물 임대차보호법」 제10조

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기타 의견

  • 계약갱신요구권
    2019.10.17
       댓글
    임차인의 계약갱신요구권과 관련하여 문의드립니다.

    ‘상가건물임대차보호법 제10조 제3항 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.’의 규정과 관련하여 아래의 상황에서 최초의 임대차기간의 포함여부에 대한 문의입니다.

    부모님이 2009년 상가를 매입하여 간이과세자로 임대업을 하고 있습니다.
    최초의 계약기간: 2009년부터 5년(2009년~2014년)
    2차 계약기간: 2009년부터 5년(2014년~2019년)

    그런데 2차 계약기간중에 임차인이 개인사업을 법인사업으로 전환(사업내용과 대표자가 동일)하여 임차인의 요구로 계약서를 재작성하였습니다.
    계약기간: 2017년 1월부터 2020년 2월까지

    (문의사항)
    위와 같은 경우 임차인의 계약갱신요구권이 10년이 법인으로 계약한 2017년 1월부터 기산을 하는지? 아니면 사업내용과 대표자가 동일하고 임차인의 요구로 개인명의의 임대차계약서를 법인명의의 임대차계약서로 변경한 것에 불과하므로 최초의 계약시점인 2009년부터 기산 하는지 문의드립니다.

    감사합니다.
  • 이승우
    2019.09.27
       댓글
    안녕하세요.
    임대차계약을 5년으로 하였는데, 계약기간 중이라도 계약 후 1년 이후부터 매년 차임을 갱신할 수 있나요?
    임차인은 계약서 내에 1년마다 차임을 갱신한다는 내용을 기재하지 않았기 때문에
    계약기간(5년) 동안은 차임을 인상할 수 없다고 합니다.
  • 니나노
    2019.07.24
       댓글
    쌍방 합의 하에 임대인이 임차인에게 적절한 보상을 한 경우에는 임대인의 임대차계약갱신거절의 정당한 사유로 보고 있는데, 그렇다면 여기서 적절한 보상이란 통상적으로 어느 정도를 의미하는지요?(ex. 3개월치의 월차임 지급 등)
    참고할만한 사례도 함께 있는지요?
  • First
    2019.07.22
       댓글
    등록자에 의해 삭제 되었습니다.
  • 그것이 알고싶습니다
    2019.07.11
       댓글
    등록자에 의해 삭제 되었습니다.
  • 우림
    2019.04.18
       댓글
    상가 임대차 기간이 2월에 만료되었습니다. 전 계약자의 잔여 기간으로 1년 2개월이 만료된 것입니다.
    만료전에 임대인이 본인이 상가를 써야하니 비워 주라고 했고, 임차인은 만료 1개월전에 계약연장 내용증명을 보냈습니다.
    2-5월은 성수기여서 일단 5월까지 유예하고 주변 상가를 알아보았는데 비용이 많이들어 옮길수가 없는 상황입니다.
    이런 경우 임대인에게 상가를 비워줘야 하나요?
    그러면 권리금, 시설투자비, 가맹비(프랜차이즈), 이사 비용을 임대인에게 청구할 수 있는가요?
    오히려 시설을 원상복구 하라고 할 수도 있는지요?
    참고로 월세를 밀린적은 없습니다.
  • 더블유
    2019.03.14
       댓글
    등록자에 의해 삭제 되었습니다.
  • 궁그미
    2018.12.13
       댓글
    안녕하세요 문의드립니다.

    1)2000년도에 1억/200만원에 임대차 계약을 체결하고 16년간 임대를 하다가 동일한 위치 동일한 사업자로
    2016년도에 새로이 계약서를 작성해 1억/280만원으로 임차중에 있습니다.(계약종료일은 2019.04.11)
    건물주는 2019.04.11까지 명도를 원하고있습니다. 이럴때 상가임대차 보호법에의해 2016년도에 작성한 계약서로 5년 이 보호되는 임차인인인지 2000년도에 작성된 계약서로 소급적용되 계약기간이 만료되면 나가야하는지 궁금합니다.


    2) 계약기간이 2013년부터 2017년까지 4년입니다. 계약 만료일까지 임대인의 통보가 없어서 묵시적갱신으로인하여 동일한 조건으로 자동연장이 되었습니다. 이때 동일한 조건이니 4년이 추가로 연장되어 2021년까지 보장이되는것인가요? 상가임대차보호법에의해 2013년부터 2018년까지 5년만 보장을 받는것인가요? 2019년에 임대인이 계약 해지하겠다고 하면 계약해지가 되는것인가요?
    답변 부탁드립니다. 감사합니다.
  • 계약해지
    2018.09.12
       댓글
    임차인으로서 매장운영이 어려워 기존 계약기간(5년) 종료 후 계약을 종료하려고 하는데요. 최초 계약서에 다음과 같은 조항이 있었네요.

    (계약의 연장)
    1. 임차인은 재계약할 의사가 있을 경우에는 본 임대차계약 만기일 6개월 이전까지는 임대인과 재계약을 체결하기로 한다.
    2. 계약만료 6개월 이전까지 상호간에 문서상의 의사표시가 없을 경우 계약은 2년간 자동 연장하기로 한다.

    현재 계약만료일까지 3~4개월 정도 남은 상황인데요. 저는 일반적 상가건물임대차보호법에 따라서 1개월 전까지 연장의사를 전달하면 되는 것으로 생각을 하고 있었는데요..

    Q1. 지금 계약연장 안한다는 의사표시를 한다고 했을 때, 임대인의 의사와 상관없이 계약기간 만료 후 계약종료가 가능한지요?
    Q2. 만약 안된다고 한다면, 묵시적 연장으로 보고 연장된 이후 계약해지를 요청할 수도 있을까요?
  • 건물매매시
    2018.08.12
       댓글
    상가건물 임대차 계약을 2013년에 했습니다. 그런데 2017년 즉 4년차에 건물이 매매되면서 새로운 건물주와 임대차계약을 유지하기로 계약하였다면 계약갱신 요구는 최초의 2013년부터 5년인가요? 아니면 새로운 건물주인 2017년부터 5년인가요?

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