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대한민국법원

법원에서 판결된 내용을 보실수 있습니다.
해당 내용은 법제처 국가법령정보센터(http://www.law.go.kr)기준으로 제공되었습니다.

대법원 2010.6.10. 선고 2009다64307 판결
사건명   대법원 2010.6.10. 선고 2009다64307 판결
판시사항 [1] 임차인의 계약갱신요구권에 관하여 전체 임대차기간을 5년으로 제한하는 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항의 규정이 같은 조 제4항에서 정하는 법정갱신에 대하여도 적용되는지 여부(소극)
[2] 임대인이 그 소유 건물의 다른 부분에서 제3자에게 임차인의 영업 등 수익활동을 해할 우려가 있는 행위를 하지 아니하도록 할 의무를 부담하는 내용의 묵시적 약정을 인정할 수 있는지 여부(적극) 및 그 판단 기준
판결요지 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항에서 정하는 임차인의 계약갱신요구권은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약의 갱신을 요구하면 그 단서에서 정하는 사유가 없는 한 임대인이 그 갱신을 거절할 수 없는 것을 내용으로 하여서 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것이다. 이에 비하여 같은 조 제4항은 임대인이 위와 같은 기간 내에 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 아니하면 임대차기간이 만료된 때에 임대차의 갱신을 의제하는 것으로서, 기간의 만료로 인한 임대차관계의 종료에 임대인의 적극적인 조치를 요구한다. 이와 같이 이들 두 법조항상의 각 임대차갱신제도는 그 취지와 내용을 서로 달리하는 것이므로, 임차인의 갱신요구권에 관하여 전체 임대차기간을 5년으로 제한하는 같은 조 제2항의 규정은 같은 조 제4항에서 정하는 법정갱신에 대하여는 적용되지 아니한다.
[2] 임대인은 일반적으로 임차인에 대하여 임대차목적물을 임차인에게 인도하고 계약이 존속하는 동안 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다. 그리고 건물부분의 임대차에서 별도의 약정이 있는 경우에는 거기서 더 나아가 임대인은 그 소유 건물의 다른 부분에서 제3자가 임차인이 임대차목적물에서 행하는 영업 등 수익활동을 해할 우려가 있는 영업 기타 행위를 하지 아니하도록 할 의무를 임차인에 대하여 부담할 수 있음은 물론이다. 그러한 약정은 다른 계약의 경우와 마찬가지로 반드시 계약서면의 한 조항 등을 통하여 명시적으로 행하여질 필요는 없고, 임대차계약의 목적, 목적물 이용의 구체적 내용, 임대차계약관계의 존속기간 및 그 사이의 경과, 당사자 사이의 인적 관계, 목적물의 구조 등에 비추어 위와 같은 내용의 약정이 인정될 수도 있다.
대법원 2005. 4. 14. 선고 2004다63293 판결
사건명   대법원 2005. 4. 14. 선고 2004다63293 판결
판시사항 민법 제639조 제2항이 당사자들의 합의에 따른 임대차 기간연장의 경우에도 적용되는지 여부(소극)
판결요지 민법 제639조 제1항의 묵시의 갱신은 임차인의 신뢰를 보호하기 위하여 인정되는 것이고, 이 경우 같은 조 제2항에 의하여 제3자가 제공한 담보는 소멸한다고 규정한 것은 담보를 제공한 자의 예상하지 못한 불이익을 방지하기 위한 것이라 할 것이므로, 민법 제639조 제2항은 당사자들의 합의에 따른 임대차 기간연장의 경우에는 적용되지 않는다.
대법원 1989. 7. 11. 선고 88다카21029 판결
사건명   대법원 1989. 7. 11. 선고 88다카21029 판결
판시사항 전세권의 묵시적 갱신과 그 등기의 요부(소극)
판결요지 전세권의 법정갱신( 민법 제312조 제4항)은 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 변동이므로 전세권갱신에 관한 등기를 필요로 하지 아니하고 전세권자는 그 등기없이도 전세권설정자나 그 목적물을 취득한 제3자에 대하여 그 권리를 주장할 수 있다.
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • 상가주
    2018.07.04
       댓글
    임차하신 분과 의견차가 심해 문의드립니다. -_-;
    저는 임대인으로써 2015년 10월 1일부터 저의 상가를 2년간 사용할 수 있도록 임차인과 계약을 하였습니다.
    그때 계약시 계약일은 2015년 10월 1일부터 2017년 9월 30일까지 로 정해놓았으나 임차인의 요구로 인해 특약에 다음과 같은 사항을 넣어두었습니다. (인테리어 등..여러 문제로 상가를 더 사용할 가능성이 높다면서..)
    -특약사항-
    1. 2년간의 계약을 하고 특별한 사유가 없는 한 2년 더 연장을 하며 2년 연장시 차임(월세) 기준 10% 이하에서 협의하에 임대료를 재산정할 수 있다.
    2. 계약 기간중 (2년~4년) 동안 이유 없는 사안으로 임대인이 일방적인 계약 해지를 요구할 수 없다.
    등등....을 넣어주었습니다.
    그 후 2년이 지나고 저희는 계약기간이 4년까지로 명시가 되어 있어 따로 계약서를 다시 작성은 하지 않고 임대료도 임차인 사정을 봐줘서 올리지 않은 상태에서 지냈습니다.
    그런데 지금 시점에서 3개월 후 상가를 비울테니 보증금을 반환해 달라고 합니다.
    이유는 묵시적 연장이 된 상황이고 그럴경우 임대차보호법에 따라 반환의의무가 있다고 합니다.

    저희도 임대차보호법은 알고 있으며 상가의 경우 묵시적 연장이 되는 경우 계약기간이 지나는 시점에 양측이 아무 얘기도 없고 상가의 경우 1년 연장이 더 되는 것으로만 알고 있는데요..
    저희의 경우 상황이 좀 다르다고 보입니다.
    이미 계약시에 1년의 묵시적연장 개념이 아닌 2년 계약연장을 언급하였고 2번째 항에 계약기간 (2년~4년)으로 명시를 해놓았기에 이는 묵시적이 아닌 명시를 통한 계약연장이 아닐까 합니다.
    객관적인 답변을 내려주는 곳이 없어 여쭙습니다.
    답변해주신다면 감사하겠습니다.
  • 슈팅스타
    2018.05.18
       댓글
    - 임차인으로 상가 임대한지 5년이 경과하였습니다
    - 올해 3월 상호간 묵시적 연장으로 계약내용 변경없이 1년 연장되었습니다
    - 현재 임대인은 공인중개사를 앞세워 9% 임대료를 올려줄것을 강압적으로 요구하고 있습니다
    - 임차인은 본계약의 임대료가 고정금액으로 되어있고, 인상에 대한 내용은 없으며, 묵시적 연장 전후 별다른 요구사항 또한 없었기에 계약이 끝나는 내년 3월까지는 임대료를 올릴 수 없다고 말하였습니다
    - 임차인의 주장이 맞는지 알고 싶고, 임대료 인상없이 1년 간 임차인의 권리가 유지되는지요
  • 딩동
    2017.07.18
       댓글
    안녕하세요
    제가 2015년 10월경에 오피스텔을 1년 계약하였습니다.
    1년이 지나도 아무 말 없이 이사가지 않고 계속 그 오피스텔에서 지냈다가 이제 이사를 가려고 올해 6월 말쯤 집주인에게 이야기를 하였고
    1주일 좀 넘어서 세입자를 구했습니다. 부동산측에서 이번달 15일에 세입자분이 입주한다고 하였고 그 전까지 집을 비워달라고 하여 집을 비웠습니다.
    집 나올때 부동산측에서 집주인 중개비를 제가 내야한다고 보증금에서 중개비를 차감하여 준다고 하였습니다
    분명 묵시적 갱신일 경우엔 중개비를 임차인이 지불할 의무가 없다고 되어있어 궁금해서 물어봅니다.
    1년 계약이였고 작년 10월이 계약만기였지만 아무 얘기없이 살았다가 올해 7월에 집을 비웠습니다.
    이럴 경우에 중개비를 제가 내야하나요?
  • 질문
    2017.03.08
       댓글
    등록자에 의해 삭제 되었습니다.
  • 질문이요!
    2015.11.03
       댓글
    본문 중 '묵시적 갱신의 요건' 부분을 보면
    임대인이나 임차인 중 한쪽이라도 갱신거절이나 계약조건 변경의 통지를 한 경우에는 그 임대차계약은 묵시적으로 갱신되지 않습니다.
    라는 표현이 있습니다.
    임차인을 보호하려는 취지상, 임차인의 갱신거절통지가 있으면 묵시적 갱신이 이루어지지 않는다고 봐야함이 타당할 것입니다.
    그러나 법문은 주택임대차보호법과 달리, 상임법 제10조 ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.
    이렇게만 규정하고 있습니다.

    주임법 제6조 제1항 단서가 '임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.'라고 규정하고 있는 것과는 달리 규정하고 있지요.

    법문이 이러한데 본문에서 기재한 임차인의 갱신거절로 묵시적 갱신이 되지 않는다는 결론은 어떻게 도출되는 것인가요?
    혹시 판례가 있나요?

본 부분은 페이지 네비게이션 부분입니다.

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