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 임차인의 권리·의무
임차인은 상가건물의 사용·수익권, 비용상환청구권, 부속물매수청구권 등의 권한을 가집니다.

임차인은 차임지급의무, 임차물반환의무, 원상회복의무 등의 의무를 집니다.
임차인의 권리  주소복사 즐겨찾기에추가
사용·수익권
임차인은 상가건물을 사용·수익할 수 있는 권리를 취득합니다(「민법」 제618조). 이를 위해 임대인에게 상가건물을 인도해 줄 것과 그 임차기간 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지해 줄 것을 청구할 수 있습니다.
임차인이 제3자에게 임차권을 주장하려면, 사업자등록과 같은 대항력을 취득하거나 임대차등기를 해야 합니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조 제7조, 「민법」 제621조제2항).
임대차등기협력청구권
당사자간에 별도의 약정이 없으면 임차인은 임대인에게 상가건물임대차 등기에 협력할 것을 청구할 수 있습니다(「민법」 제621조제1항).
다만, 임차인은 임대인에게 임대차등기 절차에 협력해 줄 것을 청구할 수 있을 뿐이고, 등기청구권까지 주어져 있는 것은 아니므로 임대인이 협력하지 않으면 임대차등기를 할 수는 없습니다.
차임감액청구권
임차인은 임차상가건물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실, 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없게 되면 그 부분만큼 비율에 따라 차임의 감액을 청구할 수 있습니다. 이 경우 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없게 되면 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제627조).
임차인은 임차상가건물에 대한 공과부담의 증감 그 밖에 경제사정의 변동으로 약정한 차임이 상당하지 않게 된 때에는 임대인에게 장래에 대한 차임의 감액을 청구할 수 있습니다(「민법」 제628조).
부속물매수청구권 또는 철거권
임차인이 상가건물의 사용을 편하게 하기 위해 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건이 있는 경우 임대차의 종료 시에 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있으며, 임대인으로부터 매수한 부속물에 대해서도 그 매수를 청구할 수 있습니다(「민법」 제646조).
임차인은 부속물을 임대인에게 매도하지 않을 경우 상가건물을 반환할 때 부속물을 철거할 수 있습니다(「민법」 제654조에 따른 제615조의 준용).
필요비상환 청구권
임차인은 상가건물의 사용 시 필요비를 지출한 경우 비용이 발생한 즉시 임대인에게 그 비용을 청구할 수 있습니다(「민법」 제626조제1항).
필요비란, 임대차계약이 목적에 따라 임차상가건물을 사용·수익하는데 적당한 상태를 보존, 유지하기 위해 필요한 모든 비용을 말합니다. 여기에는 임대인의 동의 없이 지출한 비용도 포함됩니다.
※ 전세권의 경우 – 전세권자의 필요비상환청구권
전세권자는 그 부동산의 현상을 유지하고 통상의 관리에 필요한 수선을 해야 합니다(「민법」 제309조).
따라서 전세권자는 상가건물의 통상적 유지 및 관리를 위해 필요비를 지출한 경우에도 그 비용의 상환을 청구할 수 없습니다.
유익비상환청구권
임차인이 상가건물에 대해 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 계약이 만료되면 그 가액의 증가가 현존하면 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환해야 합니다(「민법」 제626조제2항).
유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용을 말합니다(대법원 1991. 8. 27. 선고 91다15591, 15607 반소 판결).
임차인의 의무 주소복사 즐겨찾기에추가
차임지급의무
임차인은 임차상가건물에 대한 사용·수익의 대가로 임대인에게 차임을 지급해야 합니다(「민법」 제618조).
임차상가건물의 사용·수익에 따른 의무
임차인은 계약이나 임차상가건물의 성질에 따라 정해진 용법으로 이를 사용·수익해야 할 의무를 부담합니다(「민법」 제654조에 따른 제610조제1항의 준용).
임차인은 임대차계약 기간 동안 임차상가건물을 선량한 관리자의 주의로 이를 보존해야 합니다(「민법」 제374조).
임차인은 임차상가건물의 수선이 필요하거나 그 상가건물에 대하여 권리를 주장하는 사람이 있을 때에는 임대인에게 통지해야 합니다. 다만, 임대인이 이미 그 사실을 알고 있는 경우에는 통지하지 않아도 됩니다(「민법」 제634조).
임차인은 임대인이 임차상가건물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 이를 거절하지 못합니다(「민법」 제624조). 다만, 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우 이로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제625조).
임차상가건물의 반환의무 및 원상회복의무
임차인은 임대차계약이 종료하면 임대인에게 그 상가건물을 반환해야 합니다. 이 경우 임차상가건물을 원래의 상태로 회복하여 반환해야 합니다(「민법」 제654조에 따른 제615조의 준용).
임차인의 상가건물 반환의무 및 원상회복의무가 이행불능이 된 경우 그 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 이행불능이 임차인 자신의 귀책사유로 말미암은 것이 아님을 입증할 책임이 있고, 임차건물이 화재로 훼손된 경우 그 화재의 발생원인이 불명인 경우에도 임차인이 그 책임을 면하려면 그 임차건물의 보존 시 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 입증해야 합니다(대법원 2010.4.29. 선고 2009다96984 판결).
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • 부모님화이팅
    2016.10.08
       댓글
    안녕하세요..
    저희 부모님께서 한 건물에 상가 두군데를 임차하셔서 카센터와 곱창집을 운영하셨습니다. 계약은 2년 계
    약으로 2016년9월1일이 만료일입니다.

    2016년 6월에 임대인에게 내용증명이 왔습니다. 9월2일 까지 두 상가 다 비워달라고.. 하지만 구두상으로 9월까지 곱창집은 비우겠으니 카센터는 유지해달라 하여 구두상의 계약 갱신이 되었습니다. 그런데 9월 26일 임대인은 다시 내용증명을 보내어 불법점유를 하고있으니 원상복구를 해놓으라는 것입니다.
    원상복구를 해놓지 않으면 임료및 원상회복에 소요되는 비용과 곱창집의 원상회복(곱창집 계약만료시점에 구두상으로 시설만 치워주면 나머지는 임대인이 처리하겠다고 했음)에 소요된 비용을 손해배상 청구 하겠다고 합니다.
    저희는 자동 갱신이니 남은 1년이라도 카센터를 더 운영 하고싶은 심정입니다.
    이럴땐 어떻게 해야하나요......?
    그리고 곱창집 내놓을때도 저희는 계약만료 3개월 이전부터 가게를 부동산에 내 놓았는데 임대인이 식당으로 내놓을것아니니 원상복구하고 계약연장도 안해준다고 막무가내로 나오고 나가라고해서 권리금도 못받고 이렇게 나왔는데 이제는 원상복구 비용을 청구한다니.. 어떻게 법적으로 대응 해야할지 어렵습니다.
    또 곱창집에서 받지 못한 권리금 부분들도 손해배상 청구를 할수있는지도 궁금합니다.

    임대인이 구두상으로만 저희에게 알았다고 하고, 서류는 반대로 이렇게 보내니....
    일부러 손해청구를 하여 돈을더 받을 심정인건지...... 참 어렵습니다.
    도와 주십시오.
  • 로즈블루
    2016.07.11
       댓글
    얼마전에 임대차계약을 작성하여 스튜디오 공사를 진행하였습니다.
    우선은 개인명의로 임대차계약을 작성하였고 법인을 설립하여 법인명으로 갱신 예정중에 있습니다.
    공사를 마친 후 임대한 부분이 건물이 지하라 누수와 곰팡이등이 심하게 발생하고 있습니다.
    이럴 경우 임대인에게 하자수선청구요청 및 필요비상환청구권을 행사할 수 있는지 확인 부탁드립니다.
    곰팡이 및 누수가 개선이 안될경우에는 어떻게 처리해야 하는지도 확인 부탁 드립니다.
  • 너나구리
    2014.10.04
       댓글
    상가를 임대하여 1층에 고기집을 운영하고 있는 사람입니다.
    얼마전 건물이 화제로 인하여 전기가 차단되는 사고가 있었습니다.
    그 시간에 저는 영업중이 않이었고 2층 노래방은 영업중이었습니다.
    집주인은 3층에 거주 중이고요.
    화제 원인은 노래방 입구에 설치되어 있는 계량기에서 원인 불명의 스파크로 인한 것이었습니다.
    화제로 인하여 가게 전기가 차단되어 하루정도 장사를 못하였습니다.
    화제 원인은 아무도 모릅니다.
    화제 수리비 및 계량기 비용이 나온다고 하더라구요..
    그래서 제가 잘못한 것도 아니니 그려러니 하고 있었고, 당연히 임대인이 해줄거라고 믿도 있었습니다.
    그런데 임대인이 본인 및 1,2층 이렇게 모두다 3분의 1씩 부담하자고 하더라구요..
    황당한 일이 아닐 수 없습니다.. 가게 내부에서 일어나 화제도 아니고,
    건물 설비 부분의 일부인 전기 계량기의 화제로 인해 전기가 공급되지 않는 것을
    저보고 부담하라하니../. 이럴때는 어떻게 해야하는지 좋은 답변 부탁드립니다.
  • 보늬
    2014.10.02
       댓글
    저는 임대인입니다. 술집으로 운영하던 가게를 2013년12월에 임대를 해줬는데요
    임차인이 건물 내부의 전기가 이상하다며 에어컨 냉장고 노래방시설 연결하면 차단기가내려가서 가전제품들이 고장났답니다
    저희입장에선 전기가 켜진거로보아 내부문제가 아닌 전압증설이 필요하다고 보고 주인이 해줄게 아니라 임차인이 해결할 일 로보아 묵인 해왔습니다
    임차인은 건물자체 전기가문제인데 4월부터 전기를 안 고쳐줘서 이제까지 가게를 열지못한 거라고 지금까지 운영을 못한 손해 비용과 가전제품 고장난 손해배상해달랍니다...
    월세는 당연히 못내겠다고하네요... 월세가 5개월 밀린상태입니다
    이거 해결 어찌해야합니까?
    저희쪽에선 월세 밀린거 내용증명서 띄우고 그쪽에서는 손해배상 내용증명을 서로 보낸 상태입니다
  • 소코리
    2013.08.24
       댓글
    얼마전에 임대차계약을 했습니다.
    나대지였는데요. 임대인이 건물을 점포4칸을 지어주기로 합의하고
    계약금2000만원을 걸었고, 완공되면1천만원을 더주기로 했습니다.
    건물을 2칸정도 지을 즈음 자금이 부족하다고 1천만원의 중도금을 요구하여 어짜피 줄거니 지불하였습니다.
    그런데 임대인이 당초의 계약과 달리 점포를 2칸만 지어주겠다고 버티는 상황입니다.

    그럼 질문하겠습니다.
    1. 저는 이계약을 해지하고 싶지않습니다. 임대인에게 당초 약속대로 완전한 이행(점포두칸을 추가 건축) 강제하는 것이 가능한 가요?
    2. 완전한 이행이 불가는하다면 월차임감액청구가 가능할까요?
    3. 그 밖에 제가 계약을 유지하면서 보호받을 방법이 어떤것이 있을까요?

본 부분은 페이지 네비게이션 부분입니다.

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  • 이 정보는 2018년 08월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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