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대한민국법원

법원에서 판결된 내용을 보실수 있습니다.
해당 내용은 법제처 국가법령정보센터(http://www.law.go.kr)기준으로 제공되었습니다.

대법원 2009.9.24. 선고 2008다38325 판결
사건명   대법원 2009.9.24. 선고 2008다38325 판결
판시사항 [1] 임대인에게 임대목적물에 대한 소유권 기타 임대권한이 없는 경우에도 임대차계약이 유효하게 성립하는지 여부(적극) 및 그 법률 관계
[2] 임대목적물인 점포 등을 지방자치단체에 기부채납하고 일정기간 동안 무상 사용권을 갖는 자로부터 점포를 임차한 자가 그 점포를 전대하여 오던 중 무상사용기간이 경과하였고, 지방자치단체로부터 그 점포의 관리·운영을 위임받은 자가 전차인을 상대로 점포의 명도 등을 청구한 경우, 전차인은 이행불능으로 인한 전대차계약의 종료를 이유로 전대인에게 전차임의 지급을 거절할 수 있다고 한 사례
판결요지 [1] 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 것으로서( 민법 제618조 참조), 임대인이 그 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 없다고 하더라도 임대차계약은 유효하게 성립한다. 따라서 임대인은 임차인으로 하여금 그 목적물을 완전하게 사용·수익하게 할 의무가 있고, 또한 임차인은 이러한 임대인의 의무가 이행불능으로 되지 아니하는 한 그 사용·수익의 대가로 차임을 지급할 의무가 있으며, 그 임대차관계가 종료되면 임차인은 임차목적물을 임대인에게 반환하여야 할 계약상의 의무가 있다. 다만 이러한 경우 임차인이 진실한 소유자로부터 목적물의 반환청구나 임료 내지 그 해당액의 지급요구를 받는 등의 이유로 임대인이 임차인으로 하여금 사용·수익하게 할 수가 없게 되면 임대인의 채무는 이행불능으로 되고 임차인은 이행불능으로 인한 임대차의 종료를 이유로 그 때 이후의 임대인의 차임지급 청구를 거절할 수 있다.
[2] 임대목적물인 점포 등을 지방자치단체에 기부채납하고 일정기간 동안 무상 사용권을 갖는 자로부터 점포를 임차한 자가 그 점포를 전대하여 오던 중 무상사용기간이 경과하였고, 지방자치단체로부터 그 점포의 관리·운영을 위임받은 자가 전차인을 상대로 점포의 명도 등을 청구한 경우, 전차인은 이행불능으로 인한 전대차계약의 종료를 이유로 전대인에게 전차임의 지급을 거절할 수 있다고 한 사례.
대법원 2004. 6. 10. 선고 2004다2151, 2168 판결
사건명   대법원 2004. 6. 10. 선고 2004다2151, 2168 판결
판시사항 [1] 계약의 합의해지를 인정하기 위한 요건
[2] 임대인이 수선의무를 부담하게 되는 임대목적물의 파손·장해의 정도
[3] 1개의 청구 중 일부를 기각하는 제1심판결에 대하여 일방의 당사자만이 항소를 제기한 경우, 항소하지 아니한 나머지 부분을 항소심에서 다시 인용할 수 있는지 여부(소극) 및 항소심의 심판대상이 되지 않은 부분의 소송 확정 시점
판결요지 [1] 계약의 합의해지는 당사자가 이미 체결한 계약의 효력을 장래에 향하여 소멸시킬 것을 내용으로 하는 새로운 계약으로서, 이를 인정하기 위하여는 계약이 성립하는 경우와 마찬가지로 기존 계약의 효력을 장래에 향하여 소멸시키기로 하는 내용의 청약과 승낙이라는 서로 대립하는 의사표시가 합치될 것을 그 요건으로 하는 것이고, 이러한 합의가 성립하기 위하여는 쌍방 당사자의 표시행위에 나타난 의사의 내용이 서로 객관적으로 일치하여야 한다.
[2] 임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담하며, 이와 같은 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있다.
[3] 원고의 1개의 청구의 일부를 기각하는 제1심판결에 대하여 피고만이 항소를 하였더라도 제1심판결의 심판대상이었던 청구 전부가 불가분적으로 항소심에 이심되나, 항소심의 심판범위는 이심된 부분 가운데 피고가 불복 신청한 한도로 제한되고, 나머지 부분에 관하여는 원고가 불복한 바가 없어 항소심의 심판대상이 되지 아니하므로 항소심으로서는 원고의 1개의 청구 중 불복하지 아니한 부분을 인용할 수 없다.
대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778, 44785 판결
사건명   대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778, 44785 판결
판시사항 임대차계약에 있어서 목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 경우, 임차인의 차임지급의무의 범위
판결요지 임대차계약에 있어서 목적물을 사용·수익하게 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급의무는 상호 대응관계에 있으므로 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우에는 임차인은 차임 전부의 지급을 거절할 수 있으나, 목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우에는 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐 그 전부의 지급을 거절할 수는 없다.
대법원 1996. 11. 12. 선고 96다34061 판결
사건명   대법원 1996. 11. 12. 선고 96다34061 판결
판시사항 [1] 불공정 법률행위의 성립 요건
[2] 차임불증액 특약이 있는 임대차에서 사정변경으로 인한 차임증액청구권이 인정되는지 여부(적극)
[3] ´임대기간 20년, 기간 만료시 10년간씩 기간 연장, 임료 매년 1원´을 내용으로 하여 사실상 영구 무상사용을 보장하는 임대차계약이 체결된 사안에서, 불공정 법률행위 주장 및 차임증액청구를 모두 배척한 사례
판결요지 [1] 민법 제104조에 규정된 불공정한 법률행위는 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하고, 주관적으로 그와 같이 균형을 잃은 거래가 피해 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용하여 이루어진 경우에 성립하는 것으로서, 약자적 지위에 있는 자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용한 폭리행위를 규제하려는 데 그 목적이 있고, 불공정한 법률행위가 성립하기 위한 요건인 궁박, 경솔, 무경험은 모두 구비되어야 하는 요건이 아니고 그 중 일부만 갖추어져도 충분한데, 여기에서 ´궁박´이라 함은 ´급박한 곤궁´을 의미하는 것으로서 경제적 원인에 기인할 수도 있고, 정신적 또는 심리적 원인에 기인할 수도 있으며, 당사자가 궁박의 상태에 있었는지 여부는 그의 신분과 재산 상태 및 그가 처한 상황의 절박성의 정도 등 제반 상황을 종합하여 구체적으로 판단하여야 하며, 한편 피해 당사자가 궁박, 경솔 또는 무경험의 상태에 있었다고 하더라도 그 상대방 당사자에게 그와 같은 피해 당사자측의 사정을 알면서 이를 이용하려는 의사, 즉 폭리행위의 악의가 없었다면 불공정 법률행위는 성립하지 않는다.
[2] 임대차계약에 있어서 차임불증액의 특약이 있더라도 그 약정 후 그 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있다고 보여지는 경우에는 형평의 원칙상 임대인에게 차임증액청구를 인정하여야 한다.
[3] 당사자 사이에 실질적으로 임차물의 영구적 무상사용을 보장하기 위하여 ´임대기간을 20년으로 하되, 기간 만료시 10년간씩 기간을 연장하고, 임대차기간 존속 중에는 임료로 매년 1원을 지급받기로 하는´ 내용의 차임불증액 특약이 있는 임대차계약이 체결된 사안에서, 임대인의 불공정 법률행위 주장 및 사정변경으로 인한 차임증액청구를 모두 배척한 사례.
대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결
사건명   대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결
판시사항 가. 임대인이 수선의무를 부담하게 되는 임대 목적물의 파손·장해의 정도
나. 임대인의 수선의무면제특약시 면제되는 수선의무의 범위를 명시하지 않은 경우, 수선의무범위의 해석
판결요지 가. 임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다.
나.‘가´항의 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하다.
대법원 1988.1.19. 선고 87다카1315 판결
사건명   대법원 1988.1.19. 선고 87다카1315 판결
판시사항 가. 건물임대차에 있어서의 임차보증금의 성질
나. 건물임대차보증금 반환채권에 대한 전부명령의 효력범위
판결요지 가. 건물임대차에 있어서의 임차보증금은 임대차존속중의 임료뿐만 아니라 건물명도의무이행에 이르기까지 발생한 손해배상채권 등 임대차계약에 의하여 임대인이 임차인에 대하여 갖는 일체의 채권을 담보하는 것으로서 임대차종료후에 임대인에게 명도할 때 체불임료 등 모든 피담보채무를 공제한 잔액이 있을 것을 조건으로 하여 그 잔액에 관한 임차인의 보증금반환청구권이 발생한다.
나. 임차보증금을 피전부채권으로 하여 전부명령이 있을 경우에도 제3채무자인 임대인은 임차인에게 대항할 수 있는 사유로서 전부채권자에게 대항할 수 있는 것이어서 건물임대차보증금의 반환채권에 대한 전부명령의 효력이 그 송달에 의하여 발생한다고 하여도 위 보증금반환채권은 임대인의 채권이 발생하는 것을 해제조건으로 하는 것이므로 임대인의 채권을 공제한 잔액에 관하여서만 전부명령이 유효하다.
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기타 의견

  • 제네시스
    2018.08.01
       댓글
    안녕하세요. 2018년 03월부터 상가 월세로 입주했습니다. 상가에는 냉난방기 빌트인이 되어 있었습니다. 7월 중순 경, 에어컨의 온도를 아무리 낮춰도 에어컨 바람이 시원하지 않다는 것을 알고 상가 주인에게 이야기하였습니다. 상가 주인에게서 에에컨 A/S 기사 연락처를 받아 확인해 본 결과, 컴프레션 교체(80만원 정도)가 필요하다고 합니다. 이에 따라 상가 주인에 교체를 요청하니 임대인이 고장난 것을 수리해줄 의무는 없다고 합니다. 계약서에도 냉난방기 수리에 대한 언급이 없고 이는 단지 추가 옵션일 뿐이라고 합니다. 임차인인 저의 입장에서는 냉난방기는 최초 계약 시, 포함된 옵션이며 입주하고 첫 여름에 고장난 부분을 임차인이 수리하는 것은 무리하다는 입장입니다.
    상가보호법의 전문적인 의견을 알고 싶습니다.
  • 거지임대
    2017.07.17
       댓글
    안녕하십니까?
    하소연할데도없고 해서 인턴넷을 뒤지다 좋은 싸이트가 있어 문의를 드립니다.
    50명 공유지분 중 1개지분을 가진 상가를 월15만원정도되는 월세를 받아왔습니다.
    그상가를 나이트클럽으로 운영하고 있는데 임차인이 월세를 3년넘게 내지않고 있습니다.
    나이트클럽이다 보니 재산세도 만만치 않습니다. 계약에는 임차인이 차액을 내도록 되었지요.
    임차인에세 밀린 차임을 요구하니 난데없이 임대사업자등록을 내고 재계약을 하자고 하는겁니다.
    계약만료시점에 갱신을 하지않아 자동으로 갱신이 되었있는 상태였습니다. 왜 그러는지 이유를 물어보니 무조건
    사업자등록증을 들고오라는 겁니다. 사실 임차인이 전 임차인의 아들이고 50개지분 중 절반 정도를 소유하고 있습니다. 즉 임차인이면서 임대임인 셈이지요. 애초의 계약에는 그런 조항이 없었는데 무슨이유로 사업자등록을 내라는지 ....
    의무적으로 임대사업자등록을 내야하나요? 밀린 월세와 재산세 차액을 어찌 받아야 할지 깜깜합니다. 시원한 답변주시면 감사하겠습니다.
  • 임대인
    2016.10.03
       댓글
    저는 상가건물을 세놓고 있는 임대인입니다.
    제 건물은 집합건물로써 일반음식점,노래방,pc방등이 입점해 있습니다. 그런데 2층에 고시원이 입점하면서 부터 문제가 발생됩니다. 소음으로 인한 분쟁이요.

    질문] 임차인이 "임대인은 임차인이 목적물인 상가건물을 사용·수익할 수 있도록 할 의무를 집니다(「민법」 제618조)".라는 조항으로 소음피해를 임대인이 해결해야 된다고 하는데, 동일건물에 소음피해도 임대인이 해결 해줘야하고 손해배상도 임대인이 해야 하나요?

    질문2]"상가건물임대차계약체결 후 임대인이 상가건물을 임차인에게 인도하였으나, 여전히 종전의 임차인 등 제3자가 상가건물을 계속 사용·수익하는 등 새로운 임차인의 상가건물의 사용·수익을 방해하는 경우 임대인은 그 방해를 제거하도록 노력해야 합니다(「민법」 제214조 및 제623조 참조)". 임차인이 이 조항를 거론하면서 임대인이 동일건물내에서의 소음을 임대인이 책임지라고 하는데 이또한 임대인이 해결해야 하는 부분인가요?

    위의 2가지 법 해석을 부탁합니다.
    소음부분에 대한 임대인이 책임져야할 법조항이 있는지 좀 알려주세요

본 부분은 페이지 네비게이션 부분입니다.

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  • 이 정보는 2018년 06월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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  • 따라서 생활법령정보는 법적 효력을 갖는 유권해석(결정, 판단)의 근거가 되지 않고, 각종 신고, 불복 청구 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.
  • 구체적인 법령에 대한 질의는 담당기관이나 국민 신문고에 문의하시기 바랍니다.

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