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  • 부동산/임대차 : 상가임대차: 압류된 경우

    조회수: 11529건   추천수: 2978건

  • 2년 약정으로 상가건물을 임차하여 커피전문점을 운영하던 중 건물이 압류되었습니다. 어찌해야 하나요?
    「상가건물 임대차보호법」의 적용을 받는 상가건물 임대차는 그 등기가 없더라도, 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 대항력이 생깁니다.
    대항력을 보유한 임차인은 제3자 즉 임차상가건물의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차 상가건물에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있습니다.
    따라서 커피전문점을 운영하던 중 상가건물이 압류되었다 하더라도 이미 대항력을 갖춘 경우라면 걱정하실 필요가 없습니다.
    ◇ 대항력의 의의와 발생요건
    ☞ “대항력”이란 임차인이 제3자, 즉 임차상가건물의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차 상가건물에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다.
    ☞ 임대차는 그 등기가 없더라도, 임차인이 ① 건물의 인도와 ② 사업자등록을 신청한 경우에는 그 다음날부터 대항력이 생깁니다.
    ◇ 대항력의 발생시기
    ☞ 대항력은 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 경우에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다. 예를 들어, 홍길동이 2010. 6. 17. 임차상가건물을 임대차 보증금 1억원에 임차하여 2010. 6. 28. 사업자등록신청을 마쳤다면, 그 다음날인 2010. 6. 29. 00:00부터 대항력이 생기게 됩니다. 반대로 사업자등록신청은 6. 18.에 마쳤지만 상가를 인도받은 날이 6. 28.이라면, 그 다음날인 2010. 6. 29. 00:00부터 대항력이 생기게 됩니다.
    ☞ 대항력을 갖춘 상가건물 임차인은 임차상가건물이 다른 사람에게 양도되거나 경매 또는 공매가 되더라도 새로운 상가건물소유자(양수인 또는 경락인)에게 계속하여 임차권의 존속을 주장할 수 있습니다.
    대항력과 다른 권리와의 관계
    ☞ 대항력을 취득한 임차인과 상가건물에 대한 저당권 또는 가압류 등의 권리관계는 그 요건을 갖춘 선후에 따라 결정됩니다.
새소식 상세 내용
관련생활분야

상가건물 임대차 > 상가건물 임대차계약 > 보증금의 보호 > 대항력 및 우선변제권 취득

관련법령

「상가건물 임대차보호법」 제3조

관련정보

[대법원판례]대판 2005다64002

  • 부동산/임대차 : 상가임대차: 경매

    조회수: 10847건   추천수: 2922건

  • 서울에서 보증금이 2억원인 상가건물을 임차하여 커피전문점을 운영 중에 건물이 경매에 붙여졌습니다. 임차 보증금을 돌려받을 수 있을까요?
    우선변제 요건을 갖췄다면 가능합니다.
    「상가건물 임대차보호법」의 적용을 받는 상가건물 임대차의 경우, 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 임차인이 임대차계약증서 상의 확정일자를 갖춘 경우에는 임차상가건물이 경매 또는 공매에 부쳐졌을 때 그 경락대금에서 다른 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.
    ◇ 우선변제권
    ☞ “우선변제권”이란 「상가건물 임대차보호법」에 따라 임차인이 임차보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.
    ☞ 우선변제권은, 임차인이 건물의 인도사업자등록신청, 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득됩니다. 이 경우 임차인은 임차상가건물이 경매 또는 공매에 붙여졌을 때 그 경락대금에서 다른 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.
    ☞ 우선변제권은 임차상가건물이 경매나 공매에 붙여져 넘어갈 때에 적용되고, 일반매매, 상속, 증여 등의 경우에는 적용되지 않습니다.
    ◇ 우선변제권의 발생시기
    ☞ 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청하고 상가건물임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 생깁니다.
    ☞ 우선변제권을 행사하기 위해서는 우선변제권의 요건이 경매절차에 따르는 배당요구의 종기인 경락기일까지 존속되고 있어야 합니다.
    ☞ 「상가건물 임대차보호법」 시행일인 2002. 11. 1. 전에 임차인이 확정일자를 받은 경우에는 우선변제권은 2002. 11. 1.부터 효력이 생깁니다.
새소식 상세 내용
관련생활분야

상가건물 임대차 > 상가건물 임대차계약 > 보증금의 보호 > 대항력 및 우선변제권 취득

관련법령

「상가건물 임대차보호법」 제5조

관련정보

[대법원판례]대판 2005다64002

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기타 의견

  • -_-
    2015.05.15
       댓글
    대항력 관련 문의드립니다.

    사업자등록한 후 임대차계약을 갱신하게 되면 사업자등록정정신청을 부가세법 시행령 제14조에
    따라 해야 하는데, 상가건물임대차보호법 제3조의 대항력은 임대차계약을 갱신하고 사업자등록
    정정신고를 하지 않아도 계속 유지되는지요?
  • 질문질문
    2014.04.24
       댓글
    보증금보호에 대해서 질문 드립니다. 경매를 통해서 상가건물의 소유주가 바뀌었습니다.

    임대차보증금이 1억 4천만원인데 법을 보니 환산보증금에 대해서 월 임차료에 100을 곱한 금액을 더하게 되어있습니다.

    그런데 계약상 임차료가 11.98% 로 되어있어서 이걸 어떻게 적용해야 할지를 모르겠습니다.

    평균 임차료를 기준으로 260만원이 넘어가는 경우 법에 의해서 보호받지 않게 되는 것입니까?

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  • 이 정보는 2018년 10월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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