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  • 부동산/임대차 : 상가임대차: 「상가건물 임대차보호법」의 적용 범위

    조회수: 13721건   추천수: 3536건

  • 서울에서 보증금 2억원에 월세 800만원하는 상가건물에 임대차계약을 맺고 가게를 오픈했습니다. 법에 따라 보증금은 보호받을 수 있을까요?
    보호받으려면 전세권 또는 임차권을 설정해야 합니다.
    임차 보증금이 9억원 이하(서울특별시의 경우)인 경우에만 「상가건물 임대차보호법」의 보호를 받을 수 있습니다.
    따라서 사례와 같이 지역별 보증금을 초과하는 고액 보증금[2억원 + (800만원 × 100)]으로 상가건물을 임차하는 경우에는 「상가건물 임대차보호법」에 따라 보호받을 수 없으며, 「민법」에 따른 전세권 또는 임차권을 설정해야 보호받을 수 있습니다.
    ◇ 전세권에 의한 임차보증금 보호
    ☞ 전세권은 상가건물 소유자와 전세권을 취득하려는 사람 사이에 전세권 설정을 목적으로 하는 물권적 합의와 등기에 의해 취득합니다.
    ☞ 전세금은 전세권을 설정하려는 당사자들이 자유롭게 정할 수 있으나, 등기된 금액의 범위 내에서만 제3자에게 대항할 수 있습니다.
    ◇ 「민법」의 임차권에 의한 임차보증금 보호
    ☞ 임대차는 원칙적으로 당사자의 합의, 즉 임대인은 임차인에게 상가건물을 사용·수익하게 하고, 임차인은 그 대가로 차임을 지급한다는 합의가 있으면 성립합니다.
    ☞ 상가건물에 대한 임대차가 성립하면, 임차인은 그 건물을 사용·수익할 수 있으나, 제3자에게 대항하기 위해서는 임대차 등기를 마쳐야 합니다.
    ☞ 임차인은 임대차 등기에 대한 반대 약정이 없는 한 임대인에게 임대차 등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있습니다.임차인이 임대차 등기를 마친 때에는 그 때부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있습니다.
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상가건물 임대차 > 상가건물 임대차 개관 > 「상가건물 임대차보호법」의 상가건물 임대차 > 「상가건물 임대차보호법」의 적용

관련법령

「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조

「상가건물 임대차보호법」 제2조

「민법」 제186조, 제303조, 제318조, 제618조 제621조

  • 부동산/임대차 : 상가임대차: 「상가건물 임대차보호법」의 보호 대상

    조회수: 13140건   추천수: 3329건

  • 서울 종로에 있는 상가건물을 임차하여 조그마한 커피전문점을 운영하려는 A씨는 「상가건물 임대차보호법」의 보호를 받을 수 있나요?
    보호받을 수도 있습니다.
    「상가건물 임대차보호법」은 사업자등록 대상이 되는 상가건물의 임대차 및 일정범위에 해당하는 보증금액의 임대차에만 적용됩니다.
    또한, 임대차 목적물의 주된 부분이 영업용으로 사용되어야 합니다.
    A씨의 경우 커피전문점은 사업자등록의 대상이 되는 상가이며, 영업용 상가로 판단됩니다.
    다만, A씨의 임차 보증금이 6억1천만원 이하(서울특별시의 경우)인 경우에만 「상가건물 임대차보호법」의 보호를 받을 수 있습니다.
    ◇ 「상가건물 임대차보호법」이 적용되는 보증금의 범위
    ☞ 지역별 보증금의 범위는 다음과 같습니다.
    · 서울특별시: 6억1천만원
    · 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) 및 부산광역시: 5억원
    · 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 3억9천만원
    · 그 밖의 지역 : 2억7천만원 이하
    ☞ 보증금 외의 차임이 있는 경우 월 단위의 차임에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액을 임차보증금으로 봅니다. 예를 들면, 서울에 소재하는 상가건물에 보증금 5천만원, 월세 50만원에 들어간 경우 임차보증금은 1억원(50만원× 100 + 5천만원)입니다.
    ※ 계약갱신 요구 및 계약갱신의 특례의 규정은 위의 지역별 보증금의 범위를 초과하는 임대차에 대해서는 적용합니다.
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「상가건물 임대차보호법」 제2조

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기타 의견

  • 무무
    2019.03.26
       댓글
    저는 건물주고요 2018년 4월 1층상가를 주었습니다보증금 3000 월세30 2년계약하였습니다 2년지나면 그곳에 다른것을 해보려고 합니다 1층 상가를 내보낼수 있는 방법이 없는건가요? 10 년동안 아무것도 할수 없는건가요? 아님 개정전이니까 5년인가요?그동안은 내보낼수있는 방법이 아무것도 없는걸까요?ㅠ 궁금합니다
  • 달타냥
    2019.03.13
       댓글
    제2종근린생활시설(제조장)에서 제조업을 목적으로 임대차계약을 체결하고 사업자등록을 필한 경우에 상가건물임대차보호법시행령에 명시된 일정 보증금액 이하에 해당하는 경우에 제조업을 영위하는 자도 상가건물임대차보호법을 적용받을 수 있나요?
  • 다담
    2019.02.09
       댓글
    상가건물을 업무용 사무실로 3년간 임차하여 2019년 02.28.자 계약기간 만료입니다.
    사무실 임대면적은 400평 정도이고 보증금 5천만원에 임차료는 월 680만원입니다.
    사무실 임차는 최초2016.03.01.에는 300평 임차하였다가 2018년 5월과 8월에 거처 100평 정도를 추가하여 모든 계약기간은 2019.02.28.자로 계약하였습니다.
    지역이 대전광역시라 상가 임대차보호법은 받지 못하는 것으로 알고 있습니다.
    계약서상에는 “기간만료 3개월전까지 서면통보 하지 않을 경우 임대차 계약을 2년간 자동 연장한 것으로 간주한다.”의 내용이 있습니다.
    계속 임차하려다 상황이 변하여 계약종료 1개월(1월말경) 이전에 2019.04.30.까지 계약종료 하겠다고 내용증명으로 통보하였으나 임대인은 임대차계약서상의 3개월 이전에 통보하지 못했으니 2020.02.28.까지 1년간 더 연장하여야 한다고 내용증명으로 통보가 왔습니다.
    질문하고자 하는 내용입니다.
    결국 상가임대차보호법을 받지 못하면 계약해지도 못 하고 1년을 더 사용해야 하는지 궁금합니다.
  • 도화
    2018.08.16
       댓글
    궁금한점이 있어 연락드립니다. 저는 임차인이며 2년계약으로 지내다 암묵적인 계약으로 따로 계약서를 쓰지안고 연장해 살고있습니다. 그런데 제가 알기로 상가건물 임대차 보호법에 의해 1년 자동연장 이라 고 알고있어 1년채워 나가려고 3개월 전에 통보하였는데 임대인분이 부동산에 알아보시고 그런거 없다고 2년자동 연장이라고 하십니다. 지금 있는곳은 창고이나 임대계약서에는 공장용지로 되어있습니다. 현재 사업자 등록증을 내었구요. 제가 궁금한건 현재 계약 만기하고 1년이 더 지났고 3년 2개월 차인데 3개월 전에 말씀드리고 언제든지 나갈수 있는지 궁금합니다. 저도 최대한 들어올 사람 구하고 나가고 싶은데 그러지 못할경우 그냥 나가려 합니다. 답변 부탁드립니다 ㅠ
  • 또라
    2018.07.25
       댓글
    상가건물을 임대하고 있는 임대인입니다.
    건물을 이번달에 매입하여 임대인이 되었습니다.(기존의 계약 그대로 가지고 감)
    계약서를 작성한 때가 2012년 이고,5년은 모두 지났습니다.
    환산보증금으로 계산했을 때, 서울시 6억 1천만원은 모두 초과하여 상가건물임대차보호법 대상에 적용 되지 않습니다.
    이런 경우

    1. 5/100 이상의 보증금을 인상할 수 있는 지 궁금합니다. (상한이 있는지 궁금합니다.)
    2. 그 전 주인은 대출 없이 건물주였으나 저희는 대출이 있에 경제사정이 변동되었습니다.

    3. 기존의 계약(2012년) 지하 1층을 사용 중인 임차인이 지상 3층으로 이동하려 합니다.
    이경우 계약이 재계약인지, 신규 계약인지 궁금합니다. 그리고 5년의 기한이 해당 되는지도 궁금합니다.
  • 나눔빌딩
    2018.05.28
       댓글
    상가임대차 보호법 관련 궁금한 사항이 있어서 여쭈어봅니다.

    최초계약일로부터 5년간 계약갱신요구권이 있는 것으로 알고 있습니다.

    2016년 6월에 최초로 2년간 계약을 하였습니다. 계약서상의 2년이후 임대료를 5%인상한다는 규정이 들어가 있습니다. 2018년 6월이 되어 5%임대료 인상을 요구 하였는데. 임차인이 이를 거부하였을 경우 에는 상가임대차 보호법 5년 때문에 전 계약금액대로 유지가 되어야 하는건가요?

    아니면 내보낼 수 있는 사유가 되는 것인가요?

    건물주인 임대인은 2년이 지난 3,4,5년 차에는 임대차계약기간을 1년으로 하고 매년 5%인상을 하려고 합니다. 임차인은 이를 그대로 받아들이고 임대료 인상을 해주어야 하는 것인지, 아니면 묵과 시키고 최초 계약대로 5년간 임대료를 인상하지 않고 유지할 수 있는 것인지, 임대료 인상을 해주지 않을 경우에는 명도가 가능한것인지 알고 싶습니다

    질문이 많아 죄송합니다. 답변 꼭 부탁드립니다.
  • 상가임대차
    2018.05.28
       댓글
    상가임대차보호법상 갱신청구권(5년)에 대해 질문드립니다.
    최초계약일은2013년1월20일 이고 중간에 경매가 진행되어 임대인이 변경되었습니다.
    그후 다시 2018년3월1일 임대차계약을 하였습니다.

    이경우 갱신청구권이 2018년3월1일부터 5년간이 되는건지
    아니면 최초계약일인 2013년1월20일부터 5년이 되는건지 궁금합니다.
  • 무대뽀왕
    2018.05.20
       댓글
    상가월세로 장사를하고있는사람인데요 2016년 8월계약했어요
    2년이 계약만기인데요 이번년도8월이면 계약만기가됩니다 지금 월세110내고있는데요 30만원더인상요구하네요 ㅜㅜ
    제가알기론 제계약인상폭이 2018년 1월이후 5프로인데 그이상 인상시 대체방법이무엇일까요
    제가법쪽아는지인분들도없고 어디다 여쭙고대처해야하는지몰라서요 많은도움주시면감사할게요
  • 임차인 홍
    2018.04.25
       댓글
    두가지 이슈가 있습니다.
    하나는 임대차 물건이 담보신탁에 넘어가 있다는 것이고,
    하나는 임대차 물건이 등기되지 않는 물건이라는 것입니다.

    신탁원부에는 임대차 계약 시 수탁사 및 우선수익자의 동의서가 필요하다고 되어 있습니다.
    그러나 등기되지 않는 물건(창고 등 부속실 개념)이기 때문에 동의서 발급이 불가합니다.

    이 경우 신탁회사가 아닌 임대인과 임대차 계약을 체결하게 되면, 임대차보호법의 적용을 받을 수 있는 건가요?
  • 전라도뇨자
    2017.11.28
       댓글
    대항력, 계약갱신 요구 및 계약갱신의 특례, 권리금의 정의, 회수기회 보호 및 적용 제외 등, 차임연체와 해지, 표준계약서의 작성 등의 규정은 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액을 초과하는 임대차에 대해서도 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제3항).

    - 이 문항에 관해 질문드립니다.
    저희는 2년전 신축인 1층공장2층사무실 한동을 임차해서 입주했습니다. 2년계약을 하였고 단기간에만 임대를 내준다는 의사표현이 전혀 없었기에 앞으로 계속 연장해서 지낼것을 생각해 사무실 인테리어공사까지 해서 입주를 했습니다. 그런데 11월 5일 계약기간 만료에 임대인에게 연락이 없어 계약연장이 된걸로 보고 지내던 차 11월 10일 사무실로 찾아와 일정기간을 줄테니 본인들 회사를 저희가 지내는곳으로 이전해야한다며 나가달라는 요구를 받았습니다.
    저희 회사 사정상 지금 수주받은게 있어서 당장은 옮기기 힘들고 근처 다른곳도 알아봤으나 마땅한곳이 없어 임대임에게 전화를해서 1년정도 봐줄수 없겠냐고 했더니 그럴수 없다며 내용증명을 보낸다고 합니다.
    상가임대차보호법 5년에 해당되지 않는 (경기도 오산 보증금 3000만원 임대료 300만원 합3억3천만원) 보증금액이어서 저희는 임대차보호법 5년을 보호받지 못하는건가요? 혹시 당장 나가야한다면 인테리어비와 이사비용청구는 어떻게 해야할까요? 묵시적계약으로 1년은 인정받아서 내년에 나가야 한다면 그때는 인테리어비와 이사비용 청구는 전혀 못하게 되는지 궁금합니다

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