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 「상가건물 임대차보호법」의 적용
「상가건물 임대차보호법」은 상가건물의 임대차에 대한 「민법」의 특별법입니다.

「상가건물 임대차보호법」은 사업자등록 대상이 되는 상가건물의 임대차에 적용됩니다. 이 경우에도 그 건물에 대한 보증금이 일정범위 이내인 경우에만 적용됩니다.
「상가건물 임대차보호법」의 성격 주소복사 즐겨찾기에추가
상가건물의 임대차에 대한 「민법」의 특별법
「상가건물 임대차보호법」은 상가건물의 임대차에 대한 「민법」의 특별법 입니다.
따라서, 상가건물 임대차에 대해서는 「상가건물 임대차보호법」의 규정이 「민법」보다 우선적으로 적용되고, 그 밖의 일반사항에 관해서는 「민법」 채권편의 임대차에 관한 규정이 적용됩니다.
임차인에게 유리한 편면적 강행규정
「상가건물 임대차보호법」은 강행규정으로, 당사자의 의사와 관계없이 이 법의 규정에 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제15조).
「상가건물 임대차보호법」의 적용 대상 주소복사 즐겨찾기에추가
사업자등록 대상 상가건물
「상가건물 임대차보호법」이 보호하는 임차목적물은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물에 적용되고, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에도 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 본문).
따라서, 사업자등록을 할 수 없는 동창회 사무실, 종교단체 사무실, 자선단체 사무실 등과 같은 비영리단체의 건물임대차에는 「상가건물 임대차보호법」이 적용되지 않습니다.
상가건물에 해당되는지 여부는 건물의 위치, 구조, 객관적 용도, 실제이용관계 등을 고려하여 합목적적으로 판단됩니다(대법원 1987. 8. 25. 선고 87다카793 판결).
지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액 이하인 상가건물 임대차
그러나 모든 상가건물 임대차에 적용되는 것은 아니고, 지역별로 일정 보증금 이하의 상가건물 임대차에만 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 단서).
「상가건물 임대차보호법」은 상가건물을 지역별로 정해진 보증금 이하로 임차하는 경우에 적용되는 것으로, 지역별 보증금의 범위는 아래와 같습니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제1항).
서울특별시 : 9억원 이하
「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) 및 부산광역시: 6억9천만원 이하
※ 과밀억제권역에 해당되는 지역은 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가 산업단지는 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한함), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역을 제외)입니다(규제「수도권정비계획법」 제2조제1호, 「수도권정비계획법 시행령」 제2조 별표 1).
광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 5억4천만원 이하
그 밖의 지역 : 3억7천만원 이하
보증금 이외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 임차보증금입니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제2항, 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제2항·제3항).
예를 들면, 서울특별시에 소재하는 상가건물에 대해 보증금 5,000만원, 차임 50만원을 매월 지급하기로 약정한 경우에는, 보증금은 1억{(50만원 × 100) + 5,000만원 = 1억원}이 됩니다.
※ 대항력, 계약갱신 요구 및 계약갱신의 특례, 권리금의 정의, 회수기회 보호 및 적용 제외 등, 차임연체와 해지, 표준계약서의 작성 등의 규정은 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액을 초과하는 임대차에 대해서도 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제3항).
상가건물에 대한 미등기 전세
상가건물에 대해 등기를 하지 않은 전세계약에도 「상가건물 임대차보호법」이 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제17조).
유용한 법령정보

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<「상가건물 임대차보호법」으로 보호되는 상가는 어떤 요건을 갖추어야 하나요?>

 

Q. 서울시 종로구 수송동에 있는 상가건물을 임차하여 조그마한 커피전문점을 운영하고자 하는 A씨는 자신이 「상가건물 임대차보호법」의 보호를 받을 수 있는지 궁금합니다. 어떤 요건을 갖추어야 하나요?

 

A. 「상가건물 임대차보호법」은 사업자등록 대상이 되는 상가건물의 임대차 및 일정범위에 해당하는 보증금액의 상가에만 적용됩니다. 또한 상가의 주된 부분이 영업용으로 사용되어야 합니다. A씨의 커피전문점은 사업자등록의 대상이 되는 상가이며, 영업용 상가로 판단됩니다. 다만, A씨의 임차 보증금이 9억원 이하(서울특별시의 경우)인 경우에만 「상가건물 임대차보호법」의 보호를 받을 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제1항).

 

「상가건물 임대차보호법」의 보호를 받는 상가건물은 등기가 되어있지 않다하더라도 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 경우 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있습니다. 또한 임대차계약서상의 확정일자를 관할 세무서장에게 부여받은 경우에는 임차건물의 경매 또는 공매 시 그 건물의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조 제5조제2항).

「상가건물 임대차보호법」의 적용 제외 주소복사 즐겨찾기에추가
기준 금액 이상의 고액 보증금인 경우
「상가건물 임대차보호법 시행령」에서 정하는 보증금을 초과하는 상가건물을 임차한 경우에는 이 법에 따른 보호를 받을 수 없습니다.
예를 들어 서울지역의 경우에는 9억원을 초과하는 보증금으로 상가건물을 임대차하는 경우에는 「상가건물 임대차보호법」이 적용되지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제1항).
일시사용을 위한 상가건물 임대차
일시사용을 위한 상가건물 임대차임이 명백한 경우에는 「상가건물 임대차보호법」이 적용되지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」 제16조).
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • 만드기
    2020.03.30
       댓글
    상가를 2015년 8월 2일에 2년 계약으로 사용하고 있고 현재까지 추가 계약서 작성없이 자동 연장으로 사용하고 있습니다. 그런데 이번 코로나 여기에서 인하여 계속 유지할 수 없어서 계약을 해지 하려고 상가주인에게 이야기를 했습니다. 자동연장은 1년 연장인 것 까지는 알겠어요.
    궁금한 것은
    1. 계약만료 되는 8월 2일까지 다음 입주자 없으면 그때까지 월세를 납부해야 하는 건지요?
    2. 아님 저희가 통보한 날로 1개월 지나면 보증금을 빼달라고 하면 되는 건지요?
  • 피터
    2020.01.19
       댓글
    아파트형 공장이 있는 지식산업센타를 분양받은 사람인데요. 최근에 경기가 안좋을때 준공해서.. 헐값에 임대를 해주었습니다. 빌딩내에서 상가가 아니라 벤처사무실을 임대해 주는데도, 5% 상한제에 걸리는지 궁금합니다. 2억원에 분양받은 건데.. 보증금 5백에 월40만원씩 임대를 내어 주었습니다.
  • 하단짱
    2019.12.13
       댓글
    안녕하세요~
    저희는 6명이 1억 법인을 만들어서 여러가지 일을 하고 있습니다.
    주주들이 1억 말고 따로 돈을 모아서 투자금으로 법인이 PC방을 운영하기로 하고 각자 투자금을 넣었지만 법인의 주주이자 pc방의 건물주는 법인통장 입금없이 투자금으로 임대료를 지불하는 형태가 되었습니다.
    임대차 계약은 법인명의로 되어 있고, 법인통장내역은 없지만 실질적으로 법인 투자금입니다.
    이런경우 임대차를 파기할 경우 누구에게 보증금이 주어지나요?
  • 임대인
    2019.11.22
       댓글
    현재 1층한의원 2층음식점 3층 가정집인 건물주입니다
    지하가 오랫동안공실이었는데
    누가어떻게알았는지 어느날 연락이왔습니다
    지하를사용하고싶다고....
    영업목적이아닌
    드럼이나 색소폰같은 악기연습실로 사용하고자한다고하였고
    보증금50 월10만원에 계약기간을따로 명시하지않고 계약서를
    쓰기로했습니다..
    계약서에도 영업목적으로사용하지않는다고 썼구요...
    오늘 계약서를작성하러와서
    갑자기 본인 악기동호회회원들이나 본인이 악기를 구입할때
    사업자가있으면 악기를싸게구입할수있다며
    해당임차물에 사업자등록을 냈으면한다고
    그리고 임차물에대해서 모든하자로인해 생긴 문제들에대해서
    수리가 수리비는본인들이 지불할테니 무상임대를 해달라고 요청합니다
    그래서 좀더생각해보기로하고 계약은 미뤄진상태입니다....
    영업용이아닌 단순 연습실및 동호회사무실로사용하는경우
    상가임대차보호법 적용이되는것인가요?

    1. 상가건물이지만 사업자등록을 내지않고 영업용이아닌 개인연습실목적으로 소액임차한경우 임대차보호법적용여부
    2.위상황에서 임대계약을 도로명시하지않은경우 계약기간을 어떻게봐야하는지?임대인이 계약해지요구가능 시기는언제인지
    3.상가건물에 사업자등록을 냈으나 무상임대일경우 임대차보호법적용 여부?
  • 임대용
    2019.11.16
       댓글
    야구장 외야에 있는 단독 단층 검물 영업장 옥상에 대한권리문제입니다.
    계약 범위에는 없고 영업신고 범위에 있는 경우
    그리고 계약당시 계약자가 구두로 사용 확인된경우 누구에소유인지요. 궁금합니다.
  • 적용 예외
    2019.11.15
       댓글
    등록자에 의해 삭제 되었습니다.
  • 임차인
    2019.11.08
       댓글
    안녕하세요. 2019년 1월 이후에 1년6개월의 임대차 계약을 맺고 사업을 정상운영중에 있는 임차인 입니다.
    저희 계약서에는 '당사자 일방이 계약기간 내 임의해지하고자 할 때는 1개월 전에 상대방에게 서면으로 통지 하고 그 서면을 수령한 날로부터 1개월 경과 시점을 해지일자로 한다.'라는 규정이 있습니다.
    임대계약이 시작되고 9개월이 채 안된 시점에서 임대인측이 상기 조항을 근거로 임대차 계약의 해지 통지를 하였습니다. 임대인은 상가임대차법에 해지에 관한 규정이 없어 민법 636조 (기간의 약정이 있는 임대차의 해지통고)에 근거해서 해지가 가능하다는 입장이고 민법 635조는 민법 652조에 의한 강행규정이지만 민법 636조는 임의규정이므로 민법 635조 2항의 6개월 뒤에 해지의 효력이 생긴다는 조항이 적용이 되지 않고 계약서의 1개월 뒤를 해지일자로 한다는 조항이 유효하다는 입장입니다. 그리고 아직 계약기간이 9개월 이상 남아 있어 갱신을 요청할 수 있는 권리도 없기 때문에 저에게 계약을 이어나갈 권리가 없다고 주장하고 있습니다.
    문리적으로만 해석한다면 임대인의 주장에 일리가 있다고 볼 수 있으나 이는 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 하는 상가임대차법의 입법 취지에도 맞지 않고 저에게 차임 연체나 다른 귀책 사유가 없음에도 불구하고 상가 임차인으로서 주장할 수 있는 권리를 행사하는데 어려움이 있습니다. 그리고 이 경우 새로운 임대차기간 만료일이 해지통보를 받고 1개월 뒤가 되기 때문에 상가임대차법 10조의 계약갱신권을 청구할 요건을 무력화시켜서 제가 갱신청구를 할 수 없게 만들기 때문에 상가임대차법 15조에 의해 무효가 되는 것은 아닌가요?
    상가 임대차 법에 해지에 관한 규정이 없는 어떤 특정한 목적이 있는 것인지 제가 이를 해결해 나갈 유용한 법률이나 판례가 있는지 궁금합니다.
    긴 질문 읽어주셔서 감사합니다.
  • 임대차 개시
    2019.10.28
       댓글
    상가임대차보호법 제10조 2항관련 질문 드립니다.
    최초계약일은 2018년2월1일 계약하였고 임차인의 요청으로 현재 사용중인 전체면적을 일부 분할하여
    신규임차인에게 양수계약을 하고 기존임차인은 면적을 줄여서 변경계약을 진행하고자 합니다.

    기존임차인은 계약 조건의 일부인 면적과 금액을 변경하여 변경계약을 진행하면 갱신청구권이
    최초 계약일인 2018년 2월1일부터 10년간이 되는 것인지 변경계약 시점부터 10년간이 되는 것인지 궁금합니다.
  • 질문 있습니다
    2019.10.15
       댓글
    상가건물 임대차 보호법의 적용대상 관련 질문 입니다.

    무선통신사가 상가건물 옥상에 통신사 중계기를 설치하고 임차료를 지급하는 경우, 이러한 계약 관계도 상가건물 임대차 보호법의 적용을 받는지 궁금합니다.
  • 멜루미
    2019.07.15
       댓글
    안녕하세요
    제가 2018.05월에 상가 임대차 계약을 2억에 800에 (계약기간2018.05~2019.06)
    전 임차인의 계약조건을 인수인계하는 조건의 임대차계약을 하였습니다.
    저는 연장의 의사를 미리 임대인에게 표하였습니다만 임대인이 임대차 계약기간 종료에 따른 계약 해지 통지의 건이라는 서류를 보내왔습니다.

    저는 전 임차인의 계약기간(2017.07.01~2019.06.30)을 인수받아 2017년 기준으로
    5년을 보장받을거라 생각을 하였으나
    임대인은 전임차인과 종전임차인등의 최초의 임대차 계약이 2012.09월이었기에 2019.06월에 계약종료에 의한 계약해지를 해도 문제가 없다고 주장하고있으며 연장을 원할시에 2억에 1200만원에 새로운 계약을 체결하라고 하고있습니다.

    종전 임차인의 계약기간 2017.07을 기준으로 계약기간 보장 5년이 맞는것인지(임대차보호법상)
    종전전임차인의 계약기간까지 합산되어서 2012.09를 기준으로 임대차보호법 5년을 보는것이 맞인가요?

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  • 이 정보는 2020년 02월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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  • 따라서 생활법령정보는 법적 효력을 갖는 유권해석(결정, 판단)의 근거가 되지 않고, 각종 신고, 불복 청구 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.
  • 구체적인 법령에 대한 질의는 담당기관이나 국민 신문고에 문의하시기 바랍니다.

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