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 「상가건물 임대차보호법」의 적용
「상가건물 임대차보호법」은 상가건물의 임대차에 대한 「민법」의 특별법입니다.

「상가건물 임대차보호법」은 사업자등록 대상이 되는 상가건물의 임대차에 적용됩니다. 이 경우에도 그 건물에 대한 보증금이 일정범위 이내인 경우에만 적용됩니다.
「상가건물 임대차보호법」의 성격 주소복사 즐겨찾기에추가
상가건물의 임대차에 대한 「민법」의 특별법
「상가건물 임대차보호법」은 상가건물의 임대차에 대한 「민법」의 특별법 입니다.
따라서, 상가건물 임대차에 대해서는 「상가건물 임대차보호법」의 규정이 「민법」보다 우선적으로 적용되고, 그 밖의 일반사항에 관해서는 「민법」 채권편의 임대차에 관한 규정이 적용됩니다.
임차인에게 유리한 편면적 강행규정
「상가건물 임대차보호법」은 강행규정으로, 당사자의 의사와 관계없이 이 법의 규정에 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제15조).
「상가건물 임대차보호법」의 적용 대상 주소복사 즐겨찾기에추가
사업자등록 대상 상가건물
「상가건물 임대차보호법」이 보호하는 임차목적물은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물에 적용되고, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에도 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 본문).
따라서, 사업자등록을 할 수 없는 동창회 사무실, 종교단체 사무실, 자선단체 사무실 등과 같은 비영리단체의 건물임대차에는 「상가건물 임대차보호법」이 적용되지 않습니다.
상가건물에 해당되는지 여부는 건물의 위치, 구조, 객관적 용도, 실제이용관계 등을 고려하여 합목적적으로 판단됩니다(대법원 1987. 8. 25. 선고 87다카793 판결).
지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액 이하인 상가건물 임대차
그러나 모든 상가건물 임대차에 적용되는 것은 아니고, 지역별로 일정 보증금 이하의 상가건물 임대차에만 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 단서).
「상가건물 임대차보호법」은 상가건물을 지역별로 정해진 보증금 이하로 임차하는 경우에 적용되는 것으로, 지역별 보증금의 범위는 아래와 같습니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제1항).
서울특별시 : 4억원 이하
「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) : 3억원 이하
※ 과밀억제권역에 해당되는 지역은 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가 산업단지는 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한함), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역을 제외)입니다(규제「수도권정비계획법」 제2조제1호, 「수도권정비계획법 시행령」 제2조 및 별표 1).
광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 2억4천만원 이하
그 밖의 지역 : 1억8천만원 이하
보증금 이외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 임차보증금입니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제2항, 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제2항·제3항).
예를 들면, 서울특별시에 소재하는 상가건물에 대해 보증금 5,000만원, 차임 50만원을 매월 지급하기로 약정한 경우에는, 보증금은 1억{(50만원 × 100) + 5,000만원 = 1억원}이 됩니다.
※ 대항력, 계약갱신 요구 및 계약갱신의 특례, 권리금의 정의, 회수기회 보호 및 적용 제외 등, 차임연체와 해지, 표준계약서의 작성 등의 규정은 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액을 초과하는 임대차에 대해서도 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제3항).
상가건물에 대한 미등기 전세
상가건물에 대해 등기를 하지 않은 전세계약에도 「상가건물 임대차보호법」이 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제17조).
유용한 법령정보

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<「상가건물 임대차보호법」으로 보호되는 상가는 어떤 요건을 갖추어야 하나요?>

   

Q. 서울시 종로구 수송동에 있는 상가건물을 임차하여 조그마한 커피전문점을 운영하고자 하는 A씨는 자신이 「상가건물 임대차보호법」의 보호를 받을 수 있는지 궁금합니다. 어떤 요건을 갖추어야 하나요?

    

A. 「상가건물 임대차보호법」은 사업자등록 대상이 되는 상가건물의 임대차 및 일정범위에 해당하는 보증금액의 상가에만 적용됩니다. 또한 상가의 주된 부분이 영업용으로 사용되어야 합니다. A씨의 커피전문점은 사업자등록의 대상이 되는 상가이며, 영업용 상가로 판단됩니다. 다만, A씨의 임차 보증금이 4억원 이하(서울특별시의 경우)인 경우에만 「상가건물 임대차보호법」의 보호를 받을 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제1항).

   

「상가건물 임대차보호법」의 보호를 받는 상가건물은 등기가 되어있지 않다하더라도 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 경우 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있습니다. 또한 임대차계약서상의 확정일자를 관할 세무서장에게 부여받은 경우에는 임차건물의 경매 또는 공매 시 그 건물의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조 및 제5조제2항).

「상가건물 임대차보호법」의 적용 제외 주소복사 즐겨찾기에추가
기준 금액 이상의 고액 보증금인 경우
「상가건물 임대차보호법 시행령」에서 정하는 보증금을 초과하는 상가건물을 임차한 경우에는 이 법에 따른 보호를 받을 수 없습니다.
예를 들어 서울지역의 경우에는 4억원을 초과하는 보증금으로 상가건물을 임대차하는 경우에는 「상가건물 임대차보호법」이 적용되지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제1항).
일시사용을 위한 상가건물 임대차
일시사용을 위한 상가건물 임대차임이 명백한 경우에는 「상가건물 임대차보호법」이 적용되지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」 제16조).
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • 전라도뇨자
    2017.11.28
       댓글
    대항력, 계약갱신 요구 및 계약갱신의 특례, 권리금의 정의, 회수기회 보호 및 적용 제외 등, 차임연체와 해지, 표준계약서의 작성 등의 규정은 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액을 초과하는 임대차에 대해서도 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제3항).

    - 이 문항에 관해 질문드립니다.
    저희는 2년전 신축인 1층공장2층사무실 한동을 임차해서 입주했습니다. 2년계약을 하였고 단기간에만 임대를 내준다는 의사표현이 전혀 없었기에 앞으로 계속 연장해서 지낼것을 생각해 사무실 인테리어공사까지 해서 입주를 했습니다. 그런데 11월 5일 계약기간 만료에 임대인에게 연락이 없어 계약연장이 된걸로 보고 지내던 차 11월 10일 사무실로 찾아와 일정기간을 줄테니 본인들 회사를 저희가 지내는곳으로 이전해야한다며 나가달라는 요구를 받았습니다.
    저희 회사 사정상 지금 수주받은게 있어서 당장은 옮기기 힘들고 근처 다른곳도 알아봤으나 마땅한곳이 없어 임대임에게 전화를해서 1년정도 봐줄수 없겠냐고 했더니 그럴수 없다며 내용증명을 보낸다고 합니다.
    상가임대차보호법 5년에 해당되지 않는 (경기도 오산 보증금 3000만원 임대료 300만원 합3억3천만원) 보증금액이어서 저희는 임대차보호법 5년을 보호받지 못하는건가요? 혹시 당장 나가야한다면 인테리어비와 이사비용청구는 어떻게 해야할까요? 묵시적계약으로 1년은 인정받아서 내년에 나가야 한다면 그때는 인테리어비와 이사비용 청구는 전혀 못하게 되는지 궁금합니다
  • 임차인 궁금해요
    2017.02.02
       댓글
    3년 약간 넘게 커피숍을 운영하고 있는데요.
    18평 정도에 정말 더럽고 비위생적인 곳을 (호프집인데 쥐가 죽어있고 지져분했어요) 거즘 6천만원을 투자 해서 운영하고 있었습니다
    계약은 서류상 2년 했지만 자동 연장으로 (서류는 만들지 않고) 그렇게 운영을 하고 있고요.
    보증금 500 월 50만원 주고 (12달분을 한번에 지불하고 있음) 있답니다.
    그치만 저도 힘에 부쳐 세를 내놓겠다고 말씀드렸고 별 말씀 없으셔서 승낙으로 알고 세를 내놓았습니다.
    그 뒤 집주인이 다시 한번 절 찾아와서 잘 알아보리는 식으로 이야기 하셨고 보증금을 더 올려서 세를 받아야겠다는 말씀도 하셨습니다.
    그렇게 해서 신규임차인이 될분이나타나 계약하자고 했습니다.
    저는 권리금이라기 보단 제가 투자한 것만 받자는 것이어서 경기 불황인데다가 좀 낮춰서 기계나 인테리어 비용 재료 그런 기물값만 받으려고 5천만원을 이야기 했고 그러더니 신규 임차인 될분이 선뜻 계약하자고 하더군요.
    그래서 계약하기 전에 집주인분께 말씀을 드렸더니 왜 권리금이란걸 받냐고, 동의해 줄 수 없다는 투로 말씀하시더군요. 생각 좀 해봐야 되겠다구요.. 갑자기 돌변해서 권리금을 저한테 받지도 않았는데 왜 다른 사람한테 받으려고 하냐는 식으로 이야기 하시더라구요. 이상한 이야기만 주구장창 하시고.. 전 권리금 받을 수 있나요?? 어떡해야 하나요...?
    알려주세요...
  • 상가임차보증금보호(급해요!1)
    2016.12.14
       댓글
    상가임대차계약 및 사업자등록한 법인사업자입니다. 확정일자도 받았습니다.
    기존 본점 사업자번호로 사업을 하고 있는데, 지사 사업자등록번호로 확정일자를 받은 후에 본점 사업자등록번호만으로 사업을 계속하기 위해 지사 사업자등록번호를 사정상 폐업을 해야 합니다. 그럴경우 지사 사무실은 계속 쓰고 있을 경우 상가 임대차 보증금 보호는 계속 받을 수 있는지요?
  • 콘이네
    2016.06.24
       댓글
    종로대형서점지하에 47평가량음식점입점준비중입니다 보증금없이 권리금2억가량들어간수수료매장도 5년상점운영보호를받을수있는지 궁금해문의드립니다
  • 장미와향수
    2016.05.02
       댓글
    상가건물을 임대하고 임대인 입니다.
    1)상가건물을 임대하여 현재 3년이 도래(16년4월30일)되어 부동산임대차 보호범에 의하여 (보증금/월세)를
    임대차 보호법에 의거 각각9% 인상조건으로 계약갱신코자 했으나 2015년도에 인상을 해줬기때문에
    2016년도에는 보증금,월세를 동결하고자 계약갱신을 하지 않는 상태 입니다.
    즉: 임차인은 임대인이 다른 제3차 전대차를 승인하지 않아서 임대인이 계약 갱신을 거절하는것이 아니라
    임차인이 계약갱신을 거절하고있는 상황으로 이럴때의 대응 방법은 어떤것이 있는지요?
    2) 상기 내용은 법적으로 임차인이 갱신거절로 인하여 임대인의 재산을 계약갱신 없이 임차인이
    현재 사용하고있는 상태로 이를 법적 조치를 취할수 있는 방법은 어떤 경우 인가요?
  • 장프로
    2016.04.18
       댓글
    저는 임차인입니다. 서울 시청앞 보증금 2억에 월차임 1,000만원 으로 상가를 임차하고 이를 다시 여러명에게 전대차 하려고 합니다. 이 경우 임대차 및 전대차 관계에 상가임대차보호법이 적용되나요? 보증금 환산해보면 2억 + 10억 = 12억이어서 4억을 초과합니다만...임차인의 건물주에 대한 보증금회수 또는 전차인의 임차인 또는 건물주에 대한 보증금반환의 문제에 대하여 상가임대차보호법이 적용되는지 아니면 민법이 적용되는지 알려주시기 바랍니다.
  • 상가건물
    2016.02.23
       댓글
    안녕하세요 빌딩 관리하는 임대인인데요.
    임대료인상은 상가건물 임대차 보호법 제11조에 보면 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다고 나와있는데요. 9%요. 5년간 보호하고, 그후로는 매년 9%가 한계치인가요? 만약 임대료 인하를 해줬더라도 그 부분에 대한 반영은 하지 못하고 현재 임대료에 대해서 9%까지만 적용되는건가요?
    요약하면
    1. 어떠한 경우에도 임대료 인상은 9%가 한계치인가?
    2. 예전에 임대료를 인하 해준적이 있더라도 9% 인상밖에 할 수 없는가?
  • 오뤼
    2015.11.06
       댓글
    상가를 2년계약했습니다 경기가안좋아져 장사도안되고해서 가게를 부동산에 내놨지만 나가질 않더라고요. 결국엔 계약기간이 다되어서 그냥 나가기로 했는데 건물주가 다 원상복구를 하라고합니다. 어느정도는 철거를 해주는데 건물주가 다 원상복구를 하라고하는데 저도 기존에 장사하던가게를 그대로 인수하여 손볼곳손보고 장사를 하였슥니다. 주방뒤에 가건물을 전주인이 만들어놓은걸 저보고 다 철거하고 무리하게 요구합니다. 저도 솔직히 손해보고 돈만 까먹고 다른이에게 넘기지못하고 나가는것도 속상하고 화나는데 철거도 왠만큼 해주겠다고 하는데도 건물주는 저희에게 모두다 철거하고 원상복구하라합니다. 정말 이런상황에서 제가 건물주가 원하는대로 다해줘야하는겁니까? 갑의횡포라고밖에 느껴지지않는데요. 어떻게 해야만 하는걸까요?
  • 미소천사
    2015.09.04
       댓글
    종중땅을 임대한사람에게 재임대한 상태입니다
    묵시적갱신이후에 계약자사망으로 인한 상속배우자가 재계약하지않은상태인데 계약이 유효한가요?
  • 닉킬샷
    2015.06.30
       댓글
    상가임대차보호법 5년


    이번에 상가임대차보호법이 갱신 되었다고 해서 궁금한 사항이 여러가지라 이렇게 질문을 하게 되었습니다.


    저는 2013년 11월 1일 ~ 2015년 10월 31일 까지 계약을 하고 현재 스포츠센터를 임대 운영 중입니다.


    입주시에 전 임차인에게 4천만원 의 권리금과 임대인에게 보증금 6천만원 / 월300만 의 임대료를 주고


    계약을 하여 운영중에 임대인이 계약 종료시까지만 영업을 하고 나가라는 통보아닌 통보를 받았습니다.


    그런데 제가 환산보증금 때문에 상가 임대차 보호 대상이 아니라는 사실을 알게 되었습니다 .


    그러던중에 상임법 제 2조, 제3조,제10조 1항 ,2항 ,3항 본문, 제 10조의 2부터 10조의 8까지 규정 및


    제 19조 1항 등 대항력에 대해서 알게 되었습니다.


    짧은 지식으로 여러가지 글들을 읽었더니 환산보증금 금액을 초과하는 경우에도 계약갱신요구권과


    갱신시 전 과 동일조건 간주규정이란 것을 확인하게 되었습니다.


    이러한 사실을 임대인에게 보여줬지만


    임대인은 문자로 사진을 한잔 보내왔습니다. 그 내용은


    -상가임대차보호법 개정안 부칙에 대해서 설명 드리겠습니다.
    권리금 회수기회는 지금 현재 운영중인 상가부터 적용됩니다.
    다만, 상가임대차보호법 범위를 벗어나는 상가에 대한 대항력은 상가건물임대차보호법 개정안 이후
    계약 도는 갱신되는 임대차계약서부터 적용됩니다.


    라는 내용이 있는 문서사진을 보내왔네요


    저는 5년의 계약 갱신권을 주장할수 있는지 너무나 궁금하여 질문드립니다

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  • 이 정보는 2017년 12월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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  • 따라서 생활법령정보는 법적 효력을 갖는 유권해석(결정, 판단)의 근거가 되지 않고, 각종 신고, 불복 청구 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.
  • 구체적인 법령에 대한 질의는 담당기관이나 국민 신문고에 문의하시기 바랍니다.

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