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 임대차 계약
건물의 임대차는 건물소유자와 임차인의 계약에 따라 성립되지만, 임대차의 존속기간, 임차금의 지급, 계약의 해지 등에 관한 사항은 「민법」의 규정에 따르며, 특히 상가건물의 임대차인 경우에는 「상가건물 임대차보호법」이 적용됩니다.
임대차의 의의 및 적용범위 주소복사 즐겨찾기에추가
임대차의 의의 및 적용 법령
임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해서 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생깁니다(「민법」 제618조).
임대차 계약은 사적자치의 원칙에 따라서 임대인과 임차인의 계약에 따라 성립되지만, 임대차의 존속기간, 임차금의 지급, 계약의 해지 등에 관한 사항은 「민법」의 규정에 따르며, 특히 상가건물의 임대차인 경우에는 「상가건물 임대차보호법」이 적용됩니다.
「상가건물 임대차보호법」은 상가건물(사업자등록의 대상이 되는 건물을 말함)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함)에 대해서 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 본문).
다만, 다음의 보증금액을 초과하는 임대차에 대해서는 적용되지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 단서 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제1항).
1. 서울특별시: 6억 1천만원
2. 과밀억제권역(서울특별시는 제외) 및 부산광역시: 5억원
3. 광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 3억9천만원
4. 그 밖의 지역: 2억7천만원
임대인의 의무 등 주소복사 즐겨찾기에추가
임대인의 의무
임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다(「민법」 제623조).
임대인의 보존행위
임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인은 이를 거절하지 못합니다(「민법」 제624조).
임대인이 임차인의 의사에 반해서 보존행위를 하는 경우에 임차인이 이로 인해서 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제625조).
임대차의 존속기간 주소복사 즐겨찾기에추가
기간을 정하지 않거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제9조제1항).
임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 봅니다(「상가건물 임대차보호법」 제9조제2항).
계약의 갱신 등 주소복사 즐겨찾기에추가
일반적 갱신
임대차 계약의 쌍방(임대인과 임차인)은 당사자의 합의로 임대차 계약을 갱신할 수 있습니다.
묵시의 갱신
임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 않는 경우에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 그러나 당사자는 해지의 통고를 할 수 있습니다(「민법」 제639조제1항).
위의 경우에 전임대차에 대해서 제삼자가 제공한 담보는 기간의 만료로 인해서 소멸합니다(「민법」 제639조제2항).
「상가건물 임대차보호법」에 따른 계약갱신 요구
임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 다만, 다음의 어느 하나의 경우에는 그렇지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제1항).
임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
서로 합의해서 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해서 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
√ 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
√ 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
√ 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제2항).
갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만, 차임과 보증금은 「상가건물 임대차보호법」 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제3항).
임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 봅니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제4항).
반면, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제5항).
「상가건물 임대차보호법」의 적용범위에 해당하는 보증금액(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 단서)을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조의2).
차임 등의 증감청구권 주소복사 즐겨찾기에추가
「민법」의 규정
임대물에 대한 공과부담의 증감이나 그 밖에 경제사정의 변동으로 인해서 약정한 차임이 상당하지 않게 된 경우에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있습니다(「민법」 제628조).
차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금이나 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인해서 상당하지 않게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대해서 증감을 청구할 수 있습니다. 그러나 증액의 경우에는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못합니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제1항「상가건물 임대차보호법 시행령」 제4조).
또한, 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제2항).
임대차 계약의 해지 등 주소복사 즐겨찾기에추가
기간의 약정이 없는 경우
임대차기간의 약정이 없는 경우에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있습니다(「민법」 제635조제1항).
상대방이 위 규정에 따른 통고를 받은 날부터 건물에 대해서는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6개월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1개월의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생깁니다(「민법」 제635조제2항).
기간의 약정이 있는 경우
임대차기간의 약정이 있는 경우에는 약정기간의 만료로 계약은 소멸하지만, 당사자 일방 또는 쌍방이 그 약정기간 내에 해지할 권리를 보류한 경우에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있으며, 상대방이 통고를 받은 날부터 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6개월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1개월이 기간이 경과하면 해지의 효력이 생깁니다(「민법」 제636조).
임차인의 파산과 해지통고
임차인이 파산선고를 받은 경우에는 임대차기간의 약정이 있는 경우에도 임대인 또는 파산관재인은 「민법」 제635조에 따라 계약해지의 통고를 할 수 있습니다(「민법」 제637조제1항).
위의 경우에 각 당사자는 상대방에 대해서 계약해지로 인해서 생긴 손해의 배상을 청구하지 못합니다(「민법」 제637조제2항).
차임연체와 해지
건물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제640조).
상가건물임대차의 권리금 주소복사 즐겨찾기에추가
권리금의 정의
“권리금”이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조의3제1항).
“권리금 계약”이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말합니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조의3제2항).
임대인은 임차인의 권리금 회수기회를 보호해야 하며, 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조의4).
※ “권리금”에 대한 자세한 내용은 이 사이트 『상가건물임대차』의 < 임대차의 종료–투하 비용의 회수–권리금 >에서 확인할 수 있습니다.
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

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  • 이 정보는 2018년 04월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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