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  • 부동산/임대차 : 부동산 경매: 권리분석(총정리) HOT!

    조회수: 13799건   추천수: 3262건

  • 경매를 통해 말소되거나 매수인에게 인수되는 권리에는 어떤 것이 있나요?
    권리 말소의 기준이 되는 최선순위 권리인 말소기준권리는 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 권리가 됩니다.
    이 말소기준권리보다 먼저 등기된 권리는 대부분 매수인에게 인수되며, 후에 등기된 권리는 대부분 말소됩니다.
    다만, 말소기준권리보다 앞서 등기된 전세권이라 하더라도 전세권자가 배당요구를 하는 경우에는 그 전세권이 소멸되어 매수인에게 인수되지 않습니다. 또한, 말소기준권리보다 후에 등기된 가처분이라 하더라도 토지소유자가 지상 건물에 대한 철거를 위해 한 처분금지 가처분인 경우에는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.
    한편, 등기되지 않은 임차권의 경우 대항력과 우선변제권을 갖춘 주택임차인 또는 상가임차인이 배당요구를 해서 보증금을 전액 변제받으면 그 임차권이 말소되므로 매수인에게 인수되지 않지만, 보증금을 모두 변제받지 못하거나 대항력만 갖추고 우선변제권을 갖추지 못한 임차권인 경우에는 매수인에게 인수됩니다.
    유치권, 법정지상권, 분묘기지권 등은 등기 순위에 관계없이 인수됩니다.
    ◇ 경매 매수인에게 인수되는 권리 총정리
    ☞ 유치권, 법정지상권, 분묘기지권 등
    ☞ 말소기준권리보다 먼저 설정된 지상권, 지역권, 배당요구를 하지 않은 전세권, 등기된 임차권, 순위보전을 위한 가등기, 가처분
    ☞ 후순위 가처분 중 토지소유자가 지상 건물에 대한 철거를 위해 한 처분금지가처분
    ☞ 대항력만 갖춘 임차권, 우선변제권을 행사하지 않은 임차권, 보증금의 일부만 변제된 임차권
    ◇ 말소되는 권리 총정리
    ☞ (근)저당권, (가)압류, 담보가등기
    ☞ 말소기준권리보다 후에 설정된 지상권, 지역권, 배당요구를 하지 않은 전세권, 등기된 임차권, 가처분
    ☞ 배당요구를 한 전세권
    ☞ 배당요구를 통해 보증금 전액을 변제받은 임차권
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부동산 경매 > 입찰의 준비 > 입찰 전 준비사항 및 말소ㆍ인수되는 권리의 확인 > 매수로 인해 말소ㆍ인수되는 권리의 확인

관련법령

「민사집행법」 제91조, 제135조 제144조

「가등기담보 등에 관한 법률」 제15조

  • 부동산/임대차 : 부동산 경매: 권리분석(유치권)

    조회수: 11561건   추천수: 3275건

  • 입찰에 참여할 부동산에 유치권이 설정되어 있는데, 부동산의 매수인으로 결정되면 이 유치권이 저에게 인수되나요?
    경매 물건에 설정된 유치권은 등기 순위에 관계없이 매수인에게 인수됩니다.
    따라서 말소기준권리보다 후에 등기되었더라도 매수인의 매수로 인해 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.
    ◇ 유치권
    ☞ 다른 사람의 물건 또는 유가증권을 점유한 사람이 그 물건이나 유가증권에 관해 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 그 변제를 받을 때까지 해당 물건 또는 유가증권을 점유할 권리입니다.
    ◇ 등기 순위에 관계없이 인수되는 권리
    ☞ 유치권, 법정지상권, 분묘기지권 등
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부동산 경매 > 입찰의 준비 > 입찰 전 준비사항 및 말소ㆍ인수되는 권리의 확인 > 매수로 인해 말소ㆍ인수되는 권리의 확인

관련법령

「민법」 제320조

「민사집행법」 제91조

  • 부동산/임대차 : 부동산 경매: 권리분석

    조회수: 10665건   추천수: 3241건

  • 권리분석은 왜 하는 건가요?
    권리분석은 경매를 통해 권리를 취득하는 경우에 이 권리(예를 들어, 부동산 소유권) 외에 다른 권리(예를 들어, 전세권)가 매수인에게 인수되는지를 사전에 확인하는 과정입니다.
    즉, 경매 물건의 매수인으로 결정되어 매각대금을 모두 지급하면
    소유권 등 매각의 목적인 권리를 취득하는 동시에
    전세권·저당권 등 경매 물건에 설정되어 있던 권리 중 말소되지 않은 권리를 인수하게 됩니다.
    경매 물건에 설정된 권리를 인수하면 매수인의 부담이 늘어날 수 있으며, 해당 물건에 대한 소유권을 행사할 때 제약을 받을 수 있습니다.
    예를 들어, 경매의 목적인 소유권과 함께 전세권이 인수된다면 전세권자에게 전세금을 변제해줘야 하므로 비용부담이 늘어나게 됩니다.
    따라서 입찰에 참여하기 전에 매수인이 인수하게 되는 권리가 있는지를 확인할 필요가 있습니다.
    매수인에게 인수되는 권리가 있는지는
    법원에서 제공하는 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 감정평가서 사본만으로는 확인하기 어렵습니다.
    따라서 부동산등기기록, 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획 확인서 등의 공적 기록을 검토해서 어떤 권리가 말소 또는 인수되는지를 확인하고 입찰 참여의 적절성 여부를 판단하는 것이 좋습니다.
    한편, 법정지상권, 유치권, 분묘기지권 등 공적 기록에 드러나지 않는 권리가 설정되어 있을 수 있으므로 공적 기록 등을 통한 권리분석이 끝난 후에는 직접 현장을 방문해서 권리사항을 다시 점검해야 합니다.
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관련법령

「민사집행법」 제135조 제144조

  • 부동산/임대차 : 부동산 경매: 권리분석(주택)

    조회수: 10579건   추천수: 3107건

  • 주택 경매에 참가하려고 합니다. 어떤 사항을 확인해야 하나요?
    주택의 입찰에 참여하려는 경우에는
    1. 부동산등기기록 등 공적 기록을 통한 권리분석을 해야 합니다.
    2. 주민등록표를 열람해서 해당 주택에 소유자가 거주하고 있는지, 대항력 있는 임차인이 거주하고 있는지 등을 확인해 보아야 합니다. 대항력 있는 임차권은 매수인에게 인수될 수 있기 때문입니다.
    3. 현장조사를 통해 다음 사항들을 확인하는 것이 도움이 됩니다.
    ① 건물면적, 모양, 난방방식, 시설의 노후화 및 수리 필요성 등 건물 상태
    ② 건물 위치, 전망·일조권, 주차 공간, 교통시설, 학교, 시장 등 주거 환경
    ③ 관리비 등 미납 여부(아파트 등 공동주택인 경우)
    ④ 향후 택지개발 가능성
    4. 양도소득세의 경우 기존에 주택을 소유한 사람이 경매를 통해 주택을 매수하면 1가구 2주택이 되어 중과세될 수 있음을 염두에 두는 것이 좋습니다.
    ◇ 주민등록표의 열람 신청
    ☞ 시·군·구청이나 읍·면·동 또는 그 출장소에 신청할 수 있으며, 신청 시 경매신청 등의 필요성을 밝힐 수 있는 자료를 제출해야 합니다.
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「민사집행법」 제91조 제148조

규제「주민등록법」 제29조

규제「주민등록법 시행규칙」 제13조

  • 부동산/임대차 : 부동산 경매: 권리분석(전세권)

    조회수: 12392건   추천수: 3313건

  • 관심 부동산을 권리분석해 보니 전세권이 1순위, 저당권이 2순위로 설정되어 있어요. 매수인으로 결정되면 이 권리도 인수되나요?
    경매 물건에 설정된 전세권은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도, 매수인에게 인수될 수도 있습니다. 즉, 말소기준권리(여기서는 저당권)가 등기된 이후 설정된 전세권은 소멸하는 반면, 이보다 먼저 설정된 전세권은 매수인에게 인수됩니다.
    그러나 선순위라 하더라도 전세권자가 배당요구를 하면 그 전세권이 말소되어 매수인에게 인수되지 않습니다.
    따라서 전세권이 1순위로 등기되고, 2순위로 저당권이 등기된 경우에 전세권은 말소되지 않고 매수인에게 인수되지만, 전세권자가 배당요구를 했다면 전세권이 말소되어 매수인에게 그 권리가 인수되지 않습니다.
    ◇ 말소기준권리
    ☞ 말소의 기준이 되는 최선순위 권리는 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 권리가 됩니다.
    이 말소기준권리보다 먼저 등기된 권리(선순위 권리)는 매수인에게 인수되며, 말소기준권리보다 후에 등기된 권리(후순위 권리)는 대부분 말소됩니다.
    ◇ 전세권
    ☞ 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유해서 그 부동산의 용도에 따라 사용·수익할 수 있는 권리입니다.전세권자는 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 및 그 밖의 채권자보다 전세금을 우선변제 받을 수 있습니다.
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「민사집행법」 제91조

「민법」 제303조

  • 부동산/임대차 : 부동산 경매: 권리분석(임차권)

    조회수: 12314건   추천수: 3189건

  • 권리분석을 해 보니 저당권이 1순위, 임차권이 2순위로 설정되어 있어요. 이 저당권과 임차권이 매수인에게 인수되나요?
    경매 물건에 설정된 (근)저당권은 말소기준권리로서 매수인의 매수로 인해 말소됩니다.
    또한, (근)저당권이 등기된 이후에 설정된 지상권, 지역권, 전세권, 등기된 임차권, (가)압류, 가등기담보 등은 말소기준권리 이후에 설정된 후순위 권리이므로 모두 소멸합니다.
    따라서 저당권이 1순위로 등기된 경우 매수로 인해 저당권은 말소되며, 2순위로 등기된 임차권은 말소기준권리인 저당권이 설정된 이후에 등기된 후순위 권리로서 말소되므로 이 경우 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다.
    ◇ 말소기준권리
    ☞ 말소의 기준이 되는 최선순위 권리는 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 권리가 됩니다. 이 말소기준권리보다 먼저 등기된 권리(선순위 권리)는 매수인에게 인수되며, 말소기준권리보다 후에 등기된 권리(후순위 권리)는 대부분 말소됩니다.
    ◇ 저당권
    ☞ 채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 않고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대해 다른 채권자보다 자기 채권을 우선변제 받을 수 있는 권리입니다.
    ◇ 근저당권
    ☞ 계속적인 거래관계로부터 장래 발생할 다수의 불특정 채권을 담보하기 위해 그 담보할 채무의 최고액만을 정하고 장래에 확정되는 채권을 그 범위 안에서 담보하는 권리입니다.
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관련법령

「민사집행법」 제91조

「민법」 제356조 제357조

  • 부동산/임대차 : 부동산 경매: 권리분석(상가건물)

    조회수: 12169건   추천수: 3324건

  • 상가건물 경매에 참가하려고 합니다. 어떤 사항을 확인해야 하나요?
    상가건물의 입찰에 참여하려는 경우에는
    1. 매수 목적을 잘 생각해야 합니다.
    예를 들어, 임대수익을 올리려는 경우에는 역세권이나 유동인구가 많은 상업지구의 상가건물이 유리할 수 있으며, 가족단위 고객을 상대로 영업하려는 경우에는 상업지구가 아닌 아파트 등 대규모 주택지역이 더 적합할 수 있습니다.
    2. 대규모상가, 아파트단지 내 상가 등에는 특정 영업이 제한될 수 있으므로 상가운영회 등을 통해 미리 확인할 필요가 있습니다.
    3. 대항력 있는 임차인이 있는지 해당 건물의 등록사항을 열람해서 확인해 보아야 합니다.
    보증금이 전액 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 매수인에게 인수될 수 있기 때문입니다.
    4. 현장조사를 통해 다음 사항들을 확인하는 것이 도움이 됩니다.
    ① 건물위치, 접근성, 주차 공간, 역세권, 유동인구, 실수요층 등 상업공간으로서의 환경
    ② 건물의 보존상태, 수리 필요성 등 건물 상태
    ③ 관리비 등 미납 여부(오피스텔 등 집합건물인 경우)
    ④ 향후 택지개발 가능성
    ◇ 건물 등록사항의 열람 신청
    ☞ 관할 세무서를 방문해서 해당 건물에 대한 등록사항의 열람을 신청할 수 있습니다.
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「민사집행법」 제91조 제148조

「상가건물 임대차보호법」 제3조, 제4조 제8조

  • 부동산/임대차 : 부동산 경매: 권리분석(가압류) 추천

    조회수: 12768건   추천수: 3706건

  • 입찰에 참여할 부동산에 가압류가 설정되어 있는데, 이 가압류가 저에게 인수되나요?
    경매 물건에 설정된 (가)압류는 말소기준권리로서 매수인의 매수로 인해 말소됩니다.
    또한, (가)압류가 등기된 이후에 설정된 지상권, 지역권, 전세권, 등기된 임차권, (근)저당권, 가등기담보 등은 말소기준권리 이후에 설정된 후순위 권리이므로 모두 소멸합니다.
    따라서 경매 부동산에 설정된 가압류는 매수인에게 인수되지 않습니다.
    ◇ 말소기준권리
    ☞ 말소의 기준이 되는 최선순위 권리는 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 권리가 됩니다. 이 말소기준권리보다 먼저 등기된 권리(선순위 권리)는 매수인에게 인수되며, 말소기준권리보다 후에 등기된 권리(후순위 권리)는 대부분 말소됩니다.
    ◇ 압류
    ☞ 채권의 실행을 확보하기 위해 집행법원이 확정판결이나 그 밖의 집행권원에 근거해 채무자의 재산처분을 금지하는 것
    ◇ 가압류
    ☞ 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 관해 장래 그 집행을 보전하려는 목적으로 미리 채무자의 재산을 압류해서 채무자가 처분하지 못하도록 하는 것
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부동산 경매 > 입찰의 준비 > 입찰 전 준비사항 및 말소ㆍ인수되는 권리의 확인 > 매수로 인해 말소ㆍ인수되는 권리의 확인

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「민사집행법」 제24조, 제83조, 제91조, 제223조 제276조

  • 부동산/임대차 : 부동산 경매: 권리분석(등기된 임차권) 추천

    조회수: 12188건   추천수: 3654건

  • 입찰에 참여할 부동산에 임차권이 등기되어 있는데, 부동산의 매수인으로 결정되면 이 임차권이 저에게 인수되나요?
    경매 물건에 등기된 임차권은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도, 매수인에게 인수될 수도 있습니다.
    즉, 말소기준권리가 설정된 이후 등기된 임차권은 소멸하는 반면, 이보다 먼저 등기된 임차권은 매수인에게 인수됩니다.
    ◇ 말소기준권리
    ☞ 말소의 기준이 되는 최선순위 권리는 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 권리가 됩니다.
    이 말소기준권리보다 먼저 등기된 권리(선순위 권리)는 매수인에게 인수되며, 말소기준권리보다 후에 등기된 권리(후순위 권리)는 대부분 말소됩니다.
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「민사집행법」 제91조

「부동산등기법」 제156조

  • 부동산/임대차 : 부동산 경매: 권리분석(지상권, 지역권) 추천

    조회수: 13513건   추천수: 3689건

  • 지상권이 1순위, 저당권이 2순위, 지역권이 3순위로 설정되어 있는 부동산의 입찰에 참여해서 매수인이 되면 이 권리들도 같이 인수되는 건가요?
    경매 물건에 설정된 지상권과 지역권은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도, 매수인에게 인수될 수도 있습니다.
    즉, 말소기준권리(여기서는 저당권)가 등기된 이후 설정된 지상권과 지역권은 소멸하는 반면, 이 등기보다 먼저 설정된 지상권과 지역권은 매수인에게 인수됩니다. 따라서 매수인의 매수로 인해 저당권은 말소되며, 이 말소기준권리인 저당권보다 먼저 등기된 지상권은 매수인에게 인수되고 후에 등기된 지역권은 말소되어 매수인에게 인수되지 않습니다.
    다만, 법정지상권은 설정 시기에 관계없이 무조건 매수인에게 인수되므로 주의해야 합니다.
    ◇ 말소기준권리
    ☞ 말소의 기준이 되는 최선순위 권리는 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 권리가 됩니다. 이 말소기준권리보다 먼저 등기된 권리(선순위 권리)는 매수인에게 인수되며, 말소기준권리보다 후에 등기된 권리(후순위 권리)는 대부분 말소됩니다.
    ◇ 지상권
    ☞ 다른 사람의 토지에 건물, 그 밖의 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 권리입니다.
    ◇ 법정지상권
    ☞ 토지와 그 지상건물이 각각 다른 소유자에게 속한 경우에 건물소유자가 토지를 사용할 수 있는 권리입니다.
    ◇ 지역권
    ☞ 통행과 일조량 확보를 위해 다른 사람의 토지를 자기 토지의 편익에 이용할 수 있는 권리입니다.
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기타 의견

  • junlee
    2015.02.25
       댓글
    좋은 정보 감사합니다^^
    선순위 전세권이 말소기준권리가 되는지 확실한 답변이 없습니다.
    위에서는 그냥 선순위전세권은 배당요구하면 소멸, 안하면 인수! 이렇게만 나와있네요.
    선순위 전세권이 1. 경매신청을 하거나 2. 배당요구를 하게되면 소멸은 당연하거니와
    말소기준권리가 되는지에 대한 정확한 사례를 찾기가 힘듭니다.
    어떤 책에서는 말소기준권리가 된다, 어떤책에서는 그냥 소멸된다, 이정도밖에는 설명이 나와있질 않네요.

    말소기준권리가 되느냐 안되느냐에 따라 많은것이 달리지기 때문에 확실히 할 필요가 있네요..
    부족한 저의 지식에 도움을 주세요^^
  • sksekffk
    2012.11.01
       댓글
    설명 잘봤습니다. 읽다보니 궁금한것이 생기네요.
    대항력에관한것인데요
    배당요구를 하였다하더라도 배당권자가 전체금액을 변재받지 못하였을경우 인수된다라고하였는데
    예시) 2억감정가의 아파트가 1억 8천에 낙찰되었고
    근저당 1억과 배당요구가 9천만원이 들어왔을때 배당요구권자는 1천만원을 변재받지못하는데
    이럴경우 변재받지못한 1천만원만 인수되는것인지 아니면 9천만원 전체가 인수되는것인지 궁금한데요

    주택임대차보호법의경우 4000만원이하의 소액만 보호해주는것으로 알고있습니다.
    이경우에는 어떻게 처리되는지 궁금합니다.
  • nrrheu
    2012.09.25
       댓글
    정보 감사합니다. 잘배우고 갑니다.
    단, "유치권"에 관한 내용 중에, 유치권은 항상 인수된다고 설명이 씌여있는데, '예시'에서는 '말소'된다고 표시되어 있습니다. 확인해보셔야 할것 같네요.

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