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점포계약

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임대차 계약

임대차 계약 체결

피부관리실 창업·운영을 위해 점포에 대한 임대차 계약을 체결해야 하는 경우 「민법」 또는 「상가건물 임대차보호법」이 적용됩니다. 「상가건물 임대차보호법」이 적용되는 경우에는 그 규정이 우선적으로 적용되고,「민법」의 임대차 규정은 보충적으로 적용이 됩니다. 다만, 「상가건물 임대차보호법」은 상가건물에 관하여 다음과 같이 지역별로 정하고 있는 보증금액 이하로 체결된 임대차 계약에 한하여 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제1항).

지역	보증금액
서울특별시	9억원
「수도권정비계획법」에 따른 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시는 제외) 및 부산광역시	6억 9천만원
광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시	5억 4천만원
그 밖의 지역	3억 7천만원

※ 보증금액의 환산

「상가건물 임대차보호법」에 따라 보증금액을 정할 때에는 월 단위의 차임액에 1분의 100을 곱하여 환산한 금액을 포함해야 합니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제2항, 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제2항 및 제3항).

임대차 기간

「상가건물 임대차보호법」의 적용을 받는 임대차 계약의 경우 기간을 정하지 않거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제9조제1항).

임대인은 임차인이 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 임대차 기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 하는 계약갱신 요구는 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 다만, 임대인은 일정한 경우 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제1항 및 제2항).

※ 임차인의 계약갱신요구기간에 관한 규정은 2018년 10월 16일 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용합니다[(「상가건물 임대차보호법」 (법률 제15791호, 2018. 10. 16.) 부칙 제2조] .

「상가건물 임대차보호법」이 적용되지 않는 경우에는 「민법」이 적용되어 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 해지통고를 한 경우에는 6개월, 임차인이 해지통고를 한 경우에는 1개월이 경과하면 해지의 효력이 발생합니다(「민법」 제635조).

우선변제권

임차인이 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서에 확정일자를 받은 경우에는 경매 또는 공매 절차에 따른 임차상가건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖에 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항).

※ 소액임차인의 최우선변제권

보증금액이 다음의 범위에 해당하는 소액임차인은 임차상가건물에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추면 최우선변제의 범위에 해당하는 금액 이하를 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제14조제1항, 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제6조 및 제7조).

지 역	보증금액	최우선변제의 범위
서울특별시	6천500만원	2천200만원
「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외)	5천500만원	1천900만원
광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시	3천8백만원	1천300만원
그 밖의 지역	3천만원	1천만원

※ 점포 확보에 대해 더 알아보기(『상가건물 임대차』 및 『부동산 매매』)

※ 권리금이란?

“권리금”이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 사람 또는 영업을 하려는 사람이 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우 및 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조의3제1항).

임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조의4제1항).

※ "권리금" 더 알아보기

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