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 분양전환의 요건 및 절차
공공임대주택은 임대의무기간이 지나면 승인을 받아 분양전환할 수 있고, 일정한 요건을 갖춘 임차인은 우선하여 분양전환받을 수 있습니다.
분양전환 개관 주소복사 즐겨찾기에추가
분양전환 개념 및 대상
분양전환은 공공임대주택을 공공주택사업자(규제「공공주택 특별법」 제4조제1항)가 아닌 자에게 매각하는 것을 말합니다(「공공주택 특별법」 제2조제4호).
분양전환의 시기
공공임대주택사업자는 그 공공임대주택의 임대개시일부터 다음의 기간이 지난 후에 매각할 수 있습니다(규제「공공주택 특별법」 제50조의2제1항).
1. 영구임대주택 : 50년
2. 국민임대주택 : 30년
3. 행복주택 : 30년
4. 장기전세주택 : 20년
5. 위 1.부터 4.까지의 규정에 해당하지 않는 공공임대주택 중 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택 : 10년
6. 위 1.부터 5.까지의 규정에 해당하지 않는 공공임대주택 : 5년
다만, 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대의무기간이 지나기 전에도 공공임대주택을 매각할 수 있습니다(규제「공공주택 특별법」 제50조의2제2항 및 「공공주택 특별법 시행령」 제54조제2항).
다른 공공주택사업자에게 매각하는 경우(이 경우 해당 공공임대주택을 매입한 공공주택사업자는 기존 공공주택사업자의 지위 포괄적으로 승계)
임대의무기간의 2분의 1이 지나 공공주택사업자가 임차인과 합의하는 등 다음에 해당하는 경우로서 임차인 등에게 분양전환하는 경우
√ 공공주택사업자가 경제적 사정 등으로 공공임대주택에 대한 임대를 계속할 수 없는 경우로서 공공주택사업자가 국토교통부장관의 허가를 받아 임차인에게 분양전환하는 경우(이 경우 임차인에게 우선적으로 분양전환해야 함)
√ 임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지난 분양전환공공임대주택에 대하여 공공주택사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 공공주택사업자가 임차인에게 분양전환하는 경우
√ 주택도시기금의 융자를 받아 주택이 없는 근로자를 위하여 건설한 공공임대주택(1994년 9월 13일 이전에 사업계획승인을 받은 경우에 한함)을 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아 분양전환하는 경우(일정 요건을 충족한 임차인에게 우선적으로 분양전환해야 함)
분양전환가격의 산정 주소복사 즐겨찾기에추가
분양전환가격 산정기준
전용면적이 85제곱미터를 초과하는 주택을 제외한 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우 그 분양전환가격의 산정 기준은 다음과 같습니다(「공공주택 특별법 시행령」 제54조제4항, 「공공주택 특별법 시행규칙」 제40조 별표 7).

구분

분양전환가격의 산정

임대의무기간이 10년인 경우

감정평가금액을 초과할 수 없음

임대의무기간이 5년인 경우

(건설원가 + 감정평가금액) / 2 로 하되, 공공임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 해당 주택의 가격에서 임대기간 중의 감가상각비(최초 입주자 모집 공고 당시의 주택가격을 기준으로 산정함)를 뺀 금액을 초과할 수 없음

※ 감정평가금액은 두 곳의 감정평가법인이 평가한 해당 주택의 감정평가금액을 산술평균한 금액입니다
분양전환의 절차 주소복사 즐겨찾기에추가

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제출

분양전환

계약체결

주택소유여부 확인
공공임대주택의 공공주택사업자는 임대의무기간 중에 분양전환하는 경우 또는 공공임대주택을 우선 분양전환하는 경우에는 미리 주택의 소유 여부를 확인해야 합니다(「공공주택 특별법 시행규칙」 제25조제3항제3호·제4호).
분양전환 허가신청
공공임대주택의 분양전환 허가를 받으려는 자는 다음의 서류를 첨부하여 국토교통부장관에게 제출해야 합니다(「공공주택 특별법 시행규칙」 제39조제1항).
공공임대주택 분양전환 허가신청서(「공공주택 특별법 시행규칙」 별지 제10호서식)
분양전환의 구체적인 사유를 적은 서류
분양전환가격 산정의 근거서류
특별수선충당금 적립통장 사본(특별수선충당금 적립 대상인 경우만 해당)
하자보수보증금 예치증서[공동주택의 사용검사일(주택단지 안의 공동주택의 전부에 대해 임시사용승인을 받은 경우 포함)부터 10년 이내인 경우만 첨부]
공공임대주택의 매각 신고
공공주택사업자는 공공임대주택을 다른 공공주택사업자에게 매각하려는 경우에는 공공임대주택 매각신고서(「공공주택 특별법 시행규칙」 별지 제9호서식)를 시장·군수 또는 구청장에게 제출해야 합니다(「공공주택 특별법 시행규칙」 제38조제1항 전단).
신고를 한 자는 신고서 처리일부터 30일 이내에 매매계약서 사본을 시장·군수 또는 구청장에게 제출해야 합니다(「공공주택 특별법 시행규칙」 제38조제2항 전단).
우선분양전환의 절차 주소복사 즐겨찾기에추가
우선분양전환의 대상
공공주택사업자는 임대 후 분양전환을 할 목적으로 건설한 공공건설임대주택을 임대의무기간이 지난 후 분양전환하는 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자, 국가기관 또는 법인으로서 다음 중 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선하여 분양전환을 해야 합니다(규제「공공주택 특별법」 제50조의3제1항 전단 및 「공공주택 특별법 시행령」 제55조제1항).
입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인
공공건설임대주택에 입주한 후 상속·판결 또는 혼인으로 다른 주택을 소유하게 된 경우 분양전환 당시까지 거주한 사람으로서 그 주택을 처분하여 무주택자가 된 임차인
「공공주택 특별법」 에 따라 임차권을 양도받은 경우 양도일 이후부터 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인
선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주하고 분양전환 당시무주택자인 임차인
전용면적 85제곱미터 초과 주택에 분양전환 당시 거주하고 있는 임차인
분양전환 당시 해당 임대주택의 임차인인 국가기관 또는 법인
임차인이 임대의무기간이 종료한 후 공공주택사업자가 임차인에게 분양전환을 통보한 날부터 6개월 이상 우선 분양전환에 응하지 않는 경우에는 공공주택사업자는 분양전환하고 남은 해당 공공건설임대주택을 분양전환가격으로 제3자에게 매각할 수 있습니다(규제「공공주택 특별법」 제50조의3제2항, 「공공주택 특별법 시행령」 제55조제2항 및 「공공주택 특별법 시행규칙」 제42조제4항 전단).
분양전환하고 남은 주택이 30세대 이상인 경우에는 그 남은 공공임대주택을 「주택공급에 관한 규칙」에 따라 분양합니다(「공공주택 특별법 시행규칙」 제42조제4항 후단).
분양전환금의 분납 및 방법
분납임대주택의 경우에는 임대사업자가 임차인으로부터 임대 개시 전 또는 임대기간 중 분양전환금의 일부를 미리 받을 수 있습니다(「공공주택 특별법 시행령」 제55조제3항 전단).
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • 이하정
    2016.11.21
       댓글
    지금공공임대인 84.58제곱미터에서 살고있습니다
    살고있는동안에 상가나 오피스텔같은 건물을 살수있나요? 계약자아닌 부인이 명의가있으연 어떻게되나요?
  • 궁금이
    2016.10.31
       댓글
    안녕하세요.
    공공임대 주택 분양전환 전에 임차인이 사망하게 되면 어떻게 되나요? 상속이 되는 건가요? 상속 받기 위한 조건은 어떻게 되는지요? 그 조건을 만족시키는 가족 구성원이 한 명도 없으면 어떻게 되나요?
  • 박경민
    2016.10.07
       댓글
    여자친구가 5년 민간 공공임대 아파트에 입주예정입니다. 여자친구의 가족은 모두 무주택자로 되어있으나, 저희집은 아버지, 어머니,본인 모두 각 주택을 소유한상태에서 내년 결혼을 하게되면 공공임대 자격이 어찌 되는지 또한 5년내 분양전환 전까지만 팔면 되는지, 팔게되면 세대원인 부모님의 집까지 모두 팔아야 하는건지 모르겠어서 문의드립니다.
  • 지예맘
    2016.09.30
       댓글
    5년임대 분양전환임대아파트를 살고 있습니다.
    내년에 2년6개월후에 분양을 한다고 하는데 분양을 받을려면
    1. 계약자(세대주) 무주택
    2. 세대원 및 주소분리된 배우자 무주택
    3. 주소분리된 배우자의 세대원 무주택(배우자는 시부모 세대원)

    계약자의 세대원인 동생(성년, 외국거주, 아파트 소유)과 노모(시골집 소유)이면 아파트 분양에 애로가 있는지 궁금합니다.
  • 똑순이맘
    2016.09.28
       댓글
    임대사업자가 구 임대주택법 제15조에 따라 임대주택 분양전환계약서를 제출하여 일부는 우선매각 대상자에게 공급하고 나머지는 일반공급한 사안에서, 아파트를 무주택 임차인 등에게 우선적으로 분양전환한 다음, 남은 세대에 대하여 주택공급에 관한 규칙이 정한 바에 따라 분양하면 되고, 분양가격을 반드시 분양전환가격과 동일한 가격으로 정하여 분양하여야 할 의무는 없다고 한 사례를 보았습니다.

    현재 임대분양전에 건설사(임대사업자)간거래로 공공임대주택을 취득한사람은 분양전환후 매각아 니되면 보유기간내 언제라도 제3자에게 분양전환승인가격이 아닌금액으로도 거래가 가능한지? 궁금합니다. 만약 의무보유기간4년을 넘기면 4년이지난시점에서도 최초공고된분양전환가격으로만 매각을해야하는지궁금합니다. 100년을 보유해도 최초분양전환가격으로만 거래해야한다면 뭔가 불합리해보여서요?
  • 임선우
    2016.07.28
       댓글
    임대주택 분양전환 관련하여 문의드립니다.
    전용면적 85제곱미터 초과, 5년 공공임대아파트에 거주중입니다.

    상속으로 주택의 공유지분을 소유하게 되었는데, 공유지분을 소유하더라도 주택을 소유한 것으로 보는 것이 맞나요?

    우선분양전환대상자 선정 시 주택 소유로 인해 우선분양 전환대상자 자격조건에서 부적격으로 탈락되나요?
    임대기간 중에도 입주자격이 박탈되는지 문의드립니다.

    또한, 분양전환 전 공유지분을 처분하면 전환 조건에 이상 없는지 문의드립니다.
  • 클라이머k
    2016.07.26
       댓글
    문의드립니다.
  • 김인한
    2016.07.25
       댓글
    현재 전북혁신도시 공공임대(전북개발공사, 5년, 33평, 계약자:와이프) 주택에 거주하고 있습니다.
    와이프가 지반이전기관 종사자라 제 명의로 아파트가 한채 있는데도 임대주택(이전기관 종사자 2순위)에 거주가 가능했습니다.
    이번에 조기분양 전환(입주후 2년경과 함) 투표에서 찬성표가 많이 나와 분양전환 협의를 한다는데...
    지방이전기관 종사자의 경우 분양전환 조건이 어떻게 되는지요?
    공고문에는 따로 언급이 없었고, 일반 공공임대 임차인인 경우 입주일부터 분양전환 당시까지 무주택인 경우 분양전환 가능하다는 문구가 있었으며, 임대주택 신청당시 유선상으로 확인한 결과 지방이전기관 종사자인 경우 분양전환시 무주택이면 분양전환 가능하다는 얘기만 들었습니다.
    분양전환 당시라면 정확히 어떤 시점을 기준으로 하는지도 문의드립니다!
  • 권기성
    2016.04.21
       댓글
    그 공공임대주택의 임대게시일은 정확히 언제를 말하는건가요? 가령, 장기전세 같은 경우에 최초에 공급이 시작된 시점을 말하는 건지, 아니면 세입자가 입주한 시점을 말하는 건지 궁금합니다.
  • 김현식
    2016.04.18
       댓글
    문의 드립니다.
    sh공사 장기전세에 굉장히 관심이 많은 사람입니다.
    어디선가 장기전세 들어가서 분양전환까지 받으면 정말 좋다고 그러던데
    sh공사에 전화해서 물어보면 왜 장기전세는 분양전환하지 않는다고 하나요??
    임대의무기간이 끝나면 분양전환하는거 아닌가요?

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