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 분양전환의 요건 및 절차
공공임대주택은 임대의무기간이 지나면 승인을 받아 분양전환할 수 있고, 일정한 요건을 갖춘 임차인은 우선하여 분양전환받을 수 있습니다.
분양전환 개관 주소복사 즐겨찾기에추가
분양전환 개념 및 대상
분양전환은 공공임대주택을 공공주택사업자(규제「공공주택 특별법」 제4조제1항)가 아닌 자에게 매각하는 것을 말합니다(「공공주택 특별법」 제2조제4호).
분양전환의 시기
공공임대주택사업자는 그 공공임대주택의 임대개시일부터 다음의 기간이 지난 후에 매각할 수 있습니다(규제「공공주택 특별법」 제50조의2제1항).
1. 영구임대주택 : 50년
2. 국민임대주택 : 30년
3. 행복주택 : 30년
4. 장기전세주택 : 20년
5. 위 1.부터 4.까지의 규정에 해당하지 않는 공공임대주택 중 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택 : 10년
6. 위 1.부터 5.까지의 규정에 해당하지 않는 공공임대주택 : 5년
다만, 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대의무기간이 지나기 전에도 공공임대주택을 매각할 수 있습니다(규제「공공주택 특별법」 제50조의2제2항「공공주택 특별법 시행령」 제54조제2항).
다른 공공주택사업자에게 매각하는 경우(이 경우 해당 공공임대주택을 매입한 공공주택사업자는 기존 공공주택사업자의 지위 포괄적으로 승계)
임대의무기간의 2분의 1이 지나 공공주택사업자가 임차인과 합의하는 등 다음에 해당하는 경우로서 임차인 등에게 분양전환하는 경우
√ 공공주택사업자가 경제적 사정 등으로 공공임대주택에 대한 임대를 계속할 수 없는 경우로서 공공주택사업자가 국토교통부장관의 허가를 받아 임차인에게 분양전환하는 경우(이 경우 임차인에게 우선적으로 분양전환해야 함)
√ 임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지난 분양전환공공임대주택에 대하여 공공주택사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 공공주택사업자가 임차인에게 분양전환하는 경우
√ 주택도시기금의 융자를 받아 주택이 없는 근로자를 위하여 건설한 공공임대주택(1994년 9월 13일 이전에 사업계획승인을 받은 경우에 한함)을 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아 분양전환하는 경우(일정 요건을 충족한 임차인에게 우선적으로 분양전환해야 함)
분양전환가격의 산정 주소복사 즐겨찾기에추가
분양전환가격 산정기준
전용면적이 85제곱미터를 초과하는 주택을 제외한 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우 그 분양전환가격의 산정 기준은 다음과 같습니다(「공공주택 특별법 시행령」 제54조제4항, 「공공주택 특별법 시행규칙」 제40조 별표 7).

구분

분양전환가격의 산정

임대의무기간이 10년인 경우

감정평가금액을 초과할 수 없음

임대의무기간이 5년인 경우

(건설원가 + 감정평가금액) / 2 로 하되, 공공임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 해당 주택의 가격에서 임대기간 중의 감가상각비(최초 입주자 모집 공고 당시의 주택가격을 기준으로 산정함)를 뺀 금액을 초과할 수 없음

※ 감정평가금액은 두 곳의 감정평가법인이 평가한 해당 주택의 감정평가금액을 산술평균한 금액입니다
분양전환의 절차 주소복사 즐겨찾기에추가

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계약체결

주택소유여부 확인
공공임대주택의 공공주택사업자는 임대의무기간 중에 분양전환하는 경우 또는 공공임대주택을 우선 분양전환하는 경우에는 미리 주택의 소유 여부를 확인해야 합니다(「공공주택 특별법 시행규칙」 제25조제3항제3호 및 제4호).
분양전환 허가신청
공공임대주택의 분양전환 허가를 받으려는 자는 다음의 서류를 첨부하여 국토교통부장관에게 제출해야 합니다(「공공주택 특별법 시행규칙」 제39조제1항).
공공임대주택 분양전환 허가신청서(「공공주택 특별법 시행규칙」 별지 제10호서식)
분양전환의 구체적인 사유를 적은 서류
분양전환가격 산정의 근거서류
특별수선충당금 적립통장 사본(특별수선충당금 적립 대상인 경우만 해당)
하자보수보증금 예치증서[공동주택의 사용검사일(주택단지 안의 공동주택의 전부에 대해 임시사용승인을 받은 경우 포함)부터 10년 이내인 경우만 첨부]
공공임대주택의 매각 신고
공공주택사업자는 공공임대주택을 다른 공공주택사업자에게 매각하려는 경우에는 공공임대주택 매각신고서(「공공주택 특별법 시행규칙」 별지 제9호서식)를 시장·군수 또는 구청장에게 제출해야 합니다(「공공주택 특별법 시행규칙」 제38조제1항 전단).
신고를 한 자는 신고서 처리일부터 30일 이내에 매매계약서 사본을 시장·군수 또는 구청장에게 제출해야 합니다(「공공주택 특별법 시행규칙」 제38조제2항 전단).
우선분양전환의 절차 주소복사 즐겨찾기에추가
우선분양전환의 대상
공공주택사업자는 임대 후 분양전환을 할 목적으로 건설한 공공건설임대주택을 임대의무기간이 지난 후 분양전환하는 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자, 국가기관 또는 법인으로서 다음 중 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선하여 분양전환을 해야 합니다(규제「공공주택 특별법」 제50조의3제1항 전단 및 「공공주택 특별법 시행령」 제55조제1항).
입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인
공공건설임대주택에 입주한 후 상속·판결 또는 혼인으로 다른 주택을 소유하게 된 경우 분양전환 당시까지 거주한 사람으로서 그 주택을 처분하여 무주택자가 된 임차인
「공공주택 특별법」 에 따라 임차권을 양도받은 경우 양도일 이후부터 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인
선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주하고 분양전환 당시무주택자인 임차인
전용면적 85제곱미터 초과 주택에 분양전환 당시 거주하고 있는 임차인
분양전환 당시 해당 임대주택의 임차인인 국가기관 또는 법인
임차인이 임대의무기간이 종료한 후 공공주택사업자가 임차인에게 분양전환을 통보한 날부터 6개월 이상 우선 분양전환에 응하지 않는 경우에는 공공주택사업자는 분양전환하고 남은 해당 공공건설임대주택을 분양전환가격으로 제3자에게 매각할 수 있습니다(규제「공공주택 특별법」 제50조의3제2항, 「공공주택 특별법 시행령」 제55조제2항「공공주택 특별법 시행규칙」 제42조제4항 본문).
분양전환하고 남은 주택이 30세대 이상인 경우에는 그 남은 공공임대주택을 「주택공급에 관한 규칙」에 따라 분양합니다(「공공주택 특별법 시행규칙」 제42조제4항 단서).
분양전환금의 분납 및 방법
분납임대주택의 경우에는 임대사업자가 임차인으로부터 임대 개시 전 또는 임대기간 중 분양전환금의 일부를 미리 받을 수 있습니다(「공공주택 특별법 시행령」 제55조제3항 전단).
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • 권기성
    2016.04.21
       댓글
    그 공공임대주택의 임대게시일은 정확히 언제를 말하는건가요? 가령, 장기전세 같은 경우에 최초에 공급이 시작된 시점을 말하는 건지, 아니면 세입자가 입주한 시점을 말하는 건지 궁금합니다.
  • 김현식
    2016.04.18
       댓글
    문의 드립니다.
    sh공사 장기전세에 굉장히 관심이 많은 사람입니다.
    어디선가 장기전세 들어가서 분양전환까지 받으면 정말 좋다고 그러던데
    sh공사에 전화해서 물어보면 왜 장기전세는 분양전환하지 않는다고 하나요??
    임대의무기간이 끝나면 분양전환하는거 아닌가요?
  • 임승원
    2016.04.05
       댓글
    회사 이전으로 타지역으로 이주하면서 재임대하게 되었습니다.
    '임대일부터 거주자'로 제한되어 있는데, 이 경우 분양받을 수 없는 것인지요?
  • 김성규
    2016.03.28
       댓글
    문의드립니다
    전용면적 85제곱미터이상 중대형 10년 공공임대아트에 5년째 살고있습니다
    [공공주택특별법시행령 제55조제5항 85제곱미터이상 전환당시 거주하고 있는 임차인] 조항 의거
    주택을 소유하더라도 우선분양전환대상자 자격이 있는것으로 알고있습니다
    우선분양전환대상자 선정기준으로 의무임대기간 종료후 분양전환시 주택(오피스텔 전용면적 60제곱미터 이하)을 소유하고 있다면
    우선분양 전환대상자 자격조건에서 탈락합니까?
    또한 임대의무 잔여기간에도 입주자격이 박탈되는지 궁금합니다?
  • 조연제
    2016.01.29
       댓글
    문의드립니다.
    임대사업자가 분양전환승인을 받은 후 입주자가 6개월 이상 분양전환에 응하지 아니하는 경우에 임대사업자는 해당 임대주택을 분양전환가격으로 제3자에게 매각할 수 있습니다(「임대주택법」 제21조제7항).
    이때 제3자란 일반분양대상자인지(무주택)아니면 유주택자도 해당되는지요?
  • 조*수
    2015.11.12
       댓글
    임대주택 분양전환가격의 산정 기준 적용에 대하여 문의드립니다.
    임대주택법 제16조 제3항 및 시행령 제13조 제2항의 내용중 "임대주택으로서 임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지났고, 임대사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의" 하면 관할 시장,군수,구청장에게 분양전환을 신청하고 이를 허가받아 할 수 있도록 하는 규정이 있습니다.
    이 경우가 적용되어, 기존 의무임대기간 10년이었던 임대주택이 허가를 받아 5년경과 후 분양전활을 하는 경우, 분양전환가격은 어떠한 기준을 적용하는 것인지 문의드립니다.
    분양전환가격의 산정 기준은 임대의무기간이 10년인 경우와 5년인 경우가 각기 정해져 있습니다. (시행규칙 제9조 제1항)
    10년인 경우는 감정평가금액 이하
    5년인 경우는 [(건설원가 + 감정평가금액) / 2] 입니다.
    기존의 의무기간이 10년인 임대주택이 관할관청의 허가를 받아 (또는 관련 법규에는 임대의무기간 이전에 분양전환을 할 수 있는 사유들이 더 있기는 합니다.) 당초의 기간과 달리 분양전환을 하게 되는 경우에 기존 허가 내용을 기준으로 하는 것인지 아니면 실제 임대기간을 기준으로 해야하는 것인지 문의드립니다.
  • 이유애
    2015.07.16
       댓글
    다만, 다음과 같은 경우에는 임대주택을 임대의무기간의 만료 전이라도 분양전환할 수 있습니다 (분납임대주택의 경우는 제외)(「임대주택법」 제16조제3항 및 「임대주택법 시행령」 제13조제2항).

    => 상기 문구중 분납임대주택은 조기분양전환을 할수 없다는 건가요? 무엇을 근거로 제외를 하는건가요?
  • 배승규
    2014.12.08
       댓글
    문의 드립니다.
    위 우선분양전환의 대상에서
    "선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인"
    이라고 되어 있는데 이 부분에서 다른 항목과 달리 분양전환 당시까지라고만 명시가 되어 있고 언제부터라는 내용이 없습니다.
    이를 어떻게 해석하야야 하나요?

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