집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률
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건물의 구분소유
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상가건물의 구분소유
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구분점포의 용도가
「건축법」 제2조제2항제7호의 판매시설 및 같은 항 제8호의 운수시설일 것
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경계를 명확하게 알아볼 수 있는 표지를 바닥에 견고하게 설치할 것
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구분점포별로 부여된 건물번호표지를 견고하게 붙일 것
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구분소유권과 전유부분
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구분소유자의 개념
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구분소유자의 권리와 의무
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전유부분이 주거의 용도로 분양된 것인 경우에는 구분소유자는 정당한 사유 없이 그 부분을 주거 외의 용도로 사용하거나 그 내부 벽을 철거하거나 파손하여 증축·개축하는 행위를 해서는 안 됩니다(
「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제5조제2항).
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구분소유자는 그 전유부분이나 공용부분을 보존하거나 개량하기 위하여 필요한 범위에서 다른 구분소유자의 전유부분 또는 자기의 공유(共有)에 속하지 않는 공용부분의 사용을 청구할 수 있습니다. 이 경우 다른 구분소유자가 손해를 입었을 때에는 보상하여야 합니다(
「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제5조제3항).
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공용부분
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공용부분의 귀속 등
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공유자의 사용권 및 지분권
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일부공용부분의 관리
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공용부분의 관리
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구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있습니다. 다만, 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지한 경우에는 그렇지 않으며, 구분소유자의 권리·의무에 특별한 영향을 미치는 사항을 결정하기 위한 집회인 경우에는 점유자는 사전에 구분소유자에게 의결권 행사에 대한 동의를 받아야 합니다(
「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제16조제2항).
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공용부분의 변경
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위의 규정에도 불구하고 건물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 것으로 구분소유권 및 대지사용권의 범위나 내용에 변동을 일으키는 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의로써 결정합니다. 다만,
「관광진흥법」 제3조제1항제2호나목에 따른 휴양 콘도미니엄업의 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 권리변동 있는 공용부분 변경에 관한 사항은 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로써 결정합니다(
「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제15조의2제1항).
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공용부분의 부담·수익 등
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관리단의 당연 설립 및 구성
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관리단의 의무
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관리단집회의 권한 및 의장
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관리단집회의 소집
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의결권
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각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따릅니다.
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위의 경우 일부공용부분으로서 면적이 있는 것은 그 공용부분을 공용하는 구분소유자의 전유부분의 면적 비율에 따라 배분하여 그 면적을 각 구분소유자의 전유부분 면적에 포함합니다.
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의결방법
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서면에 의한 결의 등
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구분소유자들은 미리 그들 중 1인을 대리인으로 정하여 관리단에 신고한 경우에는 그 대리인은 그 구분소유자들을 대리하여 관리단집회에 참석하거나 서면 또는 전자적 방법으로 의결권을 행사할 수 있습니다(
「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제41조제3항).
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규약 및 관리단집회의 결의의 효력
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결의취소의 소
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집회의 소집 절차나 결의 방법이 법령 또는 규약에 위반되거나 현저하게 불공정한 경우
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결의 내용이 법령 또는 규약에 위배되는 경우
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관리인의 선임 등
※ 이에 따라 집합건물의 임차인도 관리인이 될 수 있습니다.
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구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 위의 관리단집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있습니다. 다만, 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지하거나 구분소유자가 집회 이전에 직접 의결권을 행사할 것을 관리단에 통지한 경우에는 그렇지 않습니다(
「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제24조제4항).
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관리인의 권한과 의무
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공용부분의 보존행위
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공용부분의 관리 및 변경에 관한 관리단집회 결의를 집행하는 행위
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공용부분의 관리비용 등 관리단의 사무 집행을 위한 비용과 분담금을 각 구분소유자에게 청구·수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위
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관리단의 사업 시행과 관련하여 관리단을 대표하여 하는 재판상 또는 재판 외의 행위
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소음·진동·악취 등을 유발하여 공동생활의 평온을 해치는 행위의 중지 요청 또는 분쟁 조정절차 권고 등 필요한 조치를 하는 행위
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그 밖에 규약에 정하여진 행위
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관리인의 보고의무
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전유부분이 50개 이상인 건물의 관리인은 관리단의 사무 집행을 위한 비용과 분담금 등 금원의 징수·보관·사용·관리 등 모든 거래행위에 관하여 장부를 월별로 작성하여 그 증빙서류와 함께 해당 회계연도 종료일부터 5년간 보관해야 합니다(
「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제26조제2항).
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이해관계인은 관리인에게 위의 보고 자료, 장부나 증빙서류의 열람을 청구하거나 자기 비용으로 등본의 교부를 청구할 수 있습니다. 이 경우 관리인은 다음의 정보를 제외하고 이에 응해야 합니다(
「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제26조제3항).
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의사결정 과정 또는 내부검토 과정에 있는 사항 등으로서 공개될 경우 업무의 공정한 수행에 현저한 지장을 초래할 우려가 있는 정보
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회계감사
1. 직전 회계연도에 구분소유자로부터 징수한 관리비(전기료, 수도료 등 구분소유자 또는 점유자가 납부하는 사용료를 포함)가 3억원 이상인 건물
2. 직전 회계연도 말 기준으로 적립되어 있는 수선적립금이 3억원 이상인 건물
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위 1. 또는 2.에 해당하는 건물
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① 직전 회계연도에 구분소유자로부터 징수한 관리비가 1억원 이상인 건물
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② 직전 회계연도 말 기준으로 적립되어 있는 수선적립금이 1억원 이상인 건물
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관리위원회의 설치
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규약의 보충성
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일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분(이하 '일부공용부분'이라 함)에 관한 사항으로써 구분소유자 전원에게 이해관계가 있지 않은 사항은 구분소유자 전원의 규약에 따로 정하지 않으면 일부공용부분을 공용하는 구분소유자의 규약으로써 정할 수 있습니다(
「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제28조제2항).
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규약의 설정, 변경 및 폐지
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규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 합니다. 이 경우 규약의 설정·변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 합니다(
「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제29조제1항).
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구분소유자 전원의 규약의 설정·변경 또는 폐지는 그 일부공용부분을 공용하는 구분소유자의 4분의 1을 초과하는 자 또는 의결권의 4분의 1을 초과하는 의결권을 가진 자가 반대할 때에는 할 수 없습니다(
「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제29조제2항).
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재건축결의
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건물 건축 후 상당한 기간이 지나 건물이 훼손되거나 일부 멸실되거나 그 밖의 사정으로 건물 가격에 비하여 지나치게 많은 수리비·복구비나 관리비용이 드는 경우 또는 부근 토지의 이용 상황의 변화나 그 밖의 사정으로 건물을 재건축하면 재건축에 드는 비용에 비하여 현저하게 효용이 증가하게 되는 경우에 관리단집회는 그 건물을 철거하여 그 대지를 구분소유권의 목적이 될 새 건물의 대지로 이용할 것을 결의할 수 있습니다. 다만, 재건축의 내용이 단지 내 다른 건물의 구분소유자에게 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 합니다(
「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제47조제1항).
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결의사항
1. 새 건물의 설계 개요
2. 건물의 철거 및 새 건물의 건축에 드는 비용을 개략적으로 산정한 금액
3. 위의 2.에 규정된 비용의 분담에 관한 사항
4. 새 건물의 구분소유권 귀속에 관한 사항
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구분소유권 등의 매도청구 등
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재건축의 결의가 있으면 집회를 소집한 자는 지체 없이 그 결의에 찬성하지 않은 구분소유자(그의 승계인을 포함)에 대하여 그 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 합니다(
「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제48조제1항).
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위의 촉구를 받은 구분소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답해야 하며, 이 기간 내에 회답하지 않은 경우 그 구분소유자는 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 봅니다(
「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제48조제2항 및 제3항).