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대한민국법원

법원에서 판결된 내용을 보실수 있습니다.
해당 내용은 법제처 국가법령정보센터(http://www.law.go.kr)기준으로 제공되었습니다.

대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결
사건명   대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결
판시사항 [1] 「주택임대차보호법」 제4조제1항에 정한 최소 2년간의 임대차기간 보장 규정의 의미
[2] 임차인이 주택임대차보호법이 적용되는 주택에 관하여 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 경우
판결요지 [1] 「주택임대차보호법」제4조제1항은 같은 법 제10조의 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위하여 최소한 2년간의 임대차기간을 보장하여 주려는 규정이므로, 그 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고, 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 않은 것은 유효하다.
[2] 임차인이 「주택임대차보호법」 제4조제1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터잡은 임차보증금 반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정되고, 임차인이 2년 미만의 약정 임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 같은 법 제6조제1항, 제4조제1항에 따른 새로운 2년간의 임대차의 존속을 주장하는 경우까지 같은 법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정 임대차기간을 주장할 수는 없다.
대법원 1989. 7. 11. 선고 88다카21029 판결
사건명   대법원 1989. 7. 11. 선고 88다카21029 판결
판시사항 전세권의 묵시적 갱신과 그 등기의 요부(소극)
판결요지 전세권의 법정갱신( 민법 제312조 제4항)은 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 변동이므로 전세권갱신에 관한 등기를 필요로 하지 아니하고 전세권자는 그 등기없이도 전세권설정자나 그 목적물을 취득한 제3자에 대하여 그 권리를 주장할 수 있다.
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • 성남시 수정구 수진동
    2017.09.06
       댓글
    2015. 02. 24 월세 계약 시작(확정일자 받음) - 2017. 02. 24 월세 계약 종료
    계약 종료 후 별도 통보를 하지 않아 묵시적 계약이 진행되었습니다.
    현재 가능한 빨리 집을 빼고 보증금을 받아 이사를 하려고합니다.
    헌데 주인은 다음 세입자가 들어와야 보증금을 준다고 하는데, 최대한 빨리 받을 수 있는 방법으 없을까요?
  • 사무용오피스텔
    2017.07.06
       댓글
    안녕하세요~
    사무용오피스텔 계약관련해서 문의드리고자 합니다.
    상황을 말씀드리자면,
    A회사가 월세계약하여 사용하고 있던 사무용오피스텔의 임대차기간 종료 전에 임대기간이 종료하면, 관계회사 B회사와 월세계약을 새로 하기로 구두상으로 합의가 되었습니다.
    그런데 B회사의 부득이한 사정으로 계약을 하지 못하게 됨을 구두상으로 말씀드렸는데, 중개사분은 갑작스럽게 취소를 하면 법상으로 3개월의 임차료를 부담해야 한다는 말씀을 하십니다.(신규 임차자가 없을 경우)
    이 말은 새로운 임차인이 나타나지 않으면 3개월치의 월세를 부담해야 한다는 말인가요?
  • 단무지
    2017.04.24
       댓글
    월세로 4년 안되게 살다가 2월14일 만기인데 2월3일날 이사가겠다고 통보하였고, 집주인이 이사날짜를 길게 잡아달고 하여3월25일날이사를 했습니다.....그런데 집주인이 집이 안나가서 잔금을 나중에 주겠다고 하더니......잔금을 5월6일날 주는데 4월, 5월 월세와 관리비를 제한고 준다는 문자를 보내왔습니다...........이렇게 해도 되는건지 궁금합니다
  • 진수
    2017.03.07
       댓글
    임대차보호법 묵시적갱신에 대해 문의드립니다

    2015년 3월 8일 계약을 하여 전세와 관리비 1만원을 내는것으로 2년 계약한 임차인입니다.
    금일 임대차 기간 하루 전날인 2017년 3월 7일까지 재계약에 대한 아무런 언급이 없어 묵시적 갱신으로 인지하고 있었는데, 오후 4시 35분까지 임대인이 갑작스레 저녁에 만나자고 하더니 월세 10만원 인상, 또는 전세 1000만원 인상을 요구하였습니다.
    맹세코 재계약에 대한 아무런 연락이 없었고, 임대인 또한 인지하고 있는 상황입니다.
    묵시적갱신 효력대상이 되는지 궁금하고 어떤 절차를 통해 보호받을 수 있는지 알고 싶습니다.
  • bosulbe
    2017.03.06
       댓글
    사무실을 2010년 4월부터 2년 단위로 재계약해서 사용했고 최근 재계약은 2016년 4월이었습니다
    매번마다 주인 요청으로 기존 계약서는 폐기하고 새로운 계약서를 작성했습니다
    현재 계약기간은 2018년 4월까지인데 사정상 기간 이내에 계약을 해지하려고 합니다
    2016년 10월에 계약해지 요청을 주인에게 했고 아직 새로운 임차인을 구하지는 못했습니다
    묵시적 갱신일 경우는 해지 요청 후 3개월 후에 보증금을 받을 수 있다고 들었는데요 이런 경우는 적용이 안 되는지 궁금합니다
    이런 경우는 새로운 임차인이 구해지거나 계약기간 만료될 때까지 기다려야 하나요?
  • 후추님
    2017.01.16
       댓글
    2011년 11월 10일 계약 후 묵시적 갱신 중 입니다.(현재, 거주중입니다!)
    계약 당시 건물 첫 입주자여서 얘기(?)를 잘해서
    관리비를 하향 조정해주셨습니다.
    2015년 o 월 (기억이 안나서;) 관리비를 올리겠다고 통보받았으나 얘기 잘 되어(;) 인상하지 않았습니다.

    1. 2017년 1월, 2011년 11월 계약 이후 재계약이 없다보니 관리비를 조정해야할것 같다고 연락을 받았습니다.
    묵시적 갱신 상태에서 조정을 해야하는 것인지요?
    2. 관리비 인상과 관계 없이 부모님과 함께 살게되어 이사준비 중이였습니다. 묵시적 갱신의 경우 이사 3개월 전
    집주인에게 통보후 3개월 이후 효력이 발생한다고 하여(3개월 후 보증금을 돌려받는다는..) 통보후 3개월 뒤 이사를
    하려고 합니다. 통보후 이사전까지(3개월) 다음 세입자가 제가 사는 곳을 둘러보게 해야 하나요?
    집에 항상 있는 것이 아니라 저 없을 때 누군가가 들어오는것을 원하지 않아서요 ...
    아니면 제가 이사가기전까지는 보러오지 못하게 해도 되는것인지 .. 궁금합니다.
    3. 계약 해지할때, 계약서 내용에 집을 원상복귀 해야한다는 조항이 있는데요. 벽지에 약간 곰팡이가 생겼고, 샤워기(?)세면대(?) 전환하는 곳도 고장이 난 상태입니다. 이건 제가 변상해야 하나요?
    4. 처음 계약시에는 수도요금이 관리비에 포함되어있다고 했는데 중간에 바뀌었습니다. 집주인에게 2년전 쯤 문자로 통보 받은 후로 제가 지불 했는데요. 통보받기 전 집주인이 냈어야 할 수도요금이 밀려있는 상황이었습니다. 이럴때는 어떻게 처리 해야하나요? (문자로 통보 받았으나 기록을 가지고 있지는 않습니다 .. ㅠㅠ)

    오랫동안 잘 살았고 집주인 분도 좋은 분이지만 아무것도 모르는 상태로 대충 합의하기보다는
    정확히 알고 절충하고 싶습니다. 조언 부탁드립니다 !!!
  • 묵시적갱신거절방법
    2016.11.15
       댓글
    저는 임대인입니다 2016년11월28일 전세 계야기 만료 됩니다
    최초 계약당시 임차인 사정에 의해 몇개월 정도 더 살수도 있다고 했습니다
    10월28일 몇개월 더 사실껀지 전화상으로 물어보았습니다
    임차인은 얼마나 더 살지 정확히 모르겠다 내후년(2018년) 초순까지 살꺼 같다 현재는 갈곳이 없다라고 말했습니다
    저희 부부는 의논 후 연락드리겠다 라고 말했습니다 10일쯤 지난 시점 다시 전화해서 매매 의사를 밝히고 여유를 드릴테니 집을 비워달라고 부탁했습니다. 저희도 매매를 해야하는 상황이고 임차인 역시 이사하기 곤란한 상황이라고 합니다. 1달전에 통보하지 하지 않았음으로 묵시적 갱신이다 라고 주장하고 계십니다 부동산에서는 10월 28일 전화해서 의논후 연락드린다고 했으니 묵시적갱신은 아닌듯하다고 합니다. 어떤게 맞는건가요?
    저희가 사정이 급해 매매를 해야하는 상황인데 저희의 손해를 감수하고라도 묵시적갱신을 거절하고 싶은데 방법이 없는건가요?
  • 묵시적갱신 여부 문의
    2016.11.02
       댓글

    안녕하세요. 저는 송파구 빌라의 한 원룸에서 거주중인 거주자입니다.
    원룸 재계약 간 집주인과 약간 의견충돌이 있어 문의를 드립니다.

    저는 14년 8월20일 즈음하여 월세로 임대계약을 맺고 현재까지 거주중입니다.
    살다보니 어느새 2년이 훌쩍지나 올 8월 초쯤 집주인에게서 연락이 왔습니다.

    - 계약만료가 한 2주 남았는데 더 살생각인가?
    - 네 나갈계획은 있으나 당분간은 더 있을듯합니다.
    - 만약 더 살거라면 계약서를 다시쓰지. 언제 퇴근하면 집으로 오게나
    - 네 당분간 바빠 시간이 될지 모르겠으나 가능하면 들러보겠습니다.

    제가 출장이다 뭐다 바빠서 계약기간은 지났고 우연히 집주인을 만나게되었습니다.

    -자네 왜 계약서 쓰러 안오나
    -제가 출장이라 바빴습니다. 그런데 이사하려고 알아보니 부동산에서는 현재 계약상태가 묵시적 갱신으로 연장된것 같다고 하는데 맞나요?
    -무슨소리야 자네도 살생각이 있다고 하지 않았나
    -네 근데 저는 1년정도를 염두에 두고 말씀드린거라...
    -난 1년이었으면 재계약 해줄생각도 없었어! 다시 계약서를 써야지 왜 안써!
    -제가 이사하려고 부동산에 알아보던 중 1개월 전에 해지의사를 말씀을 안해주셨다면 묵시적 갱신이 된다고하여 굳이 새로 계약서를 쓰지 않아도 된다고 하더라구요. 2주 남겨두고 더살거면 살아라 해서 저는 당연히 묵시적 갱신이 된줄 알았습니다.
    -자꾸 법 법 하는데. 내가 나이가 80이야! 법도 잘알고 상황도 다 아는데 이미 자네는 재계약한다고 했으니 당연히 지금이라도 2년계약을 다시 해야지!
    -아니 재계약 의사를 한달 이내에 물으신 것도 아니고, 나가란 말씀도 없으셨고 그냥 더 살거냐고 해서 그렇다고 한거면 묵시적갱신이라고 보는게 맞죠. 저는 계약서를 다시 쓸 의무가 없다고 생각합니다.
    -뭐? 그럼 부동산비도 내야하고, 보증금도 나보고 항상 준비하라는건데 그게 말이되나!
    -어르신 이건 다른 이야기지만.. 보증금은 주셔야하는 제 돈입니다.. 제가 3개월 전에 미리 말씀드리면 당연히 준비를 해주시는게 맞죠.
    -됐네 난 자네같은 사람 우리집에 들이고싶지 않네! 내건물에서 나가게!!
    -알겠습니다. 그럼 전 3개월 뒤에 나가는걸로 알고있겠습니다.

    휴 조금 길었습니다만 2주전(10월 말) 그날은 이렇게 마무리가 되었네요

    최소기간인 한달을 초과하여 임대인이 통보한 이경우는 묵시적갱신으로 보는게 맞지 않나요..?

    이경우 제가 권리를 주장할 수 있을지 궁금합니다.

    긴글 읽어주셔서 감사합니다.
  • 하숙거주민
    2016.06.24
       댓글
    안녕하세요. 더운 날씨에 고생이 많으십니다. 궁금한 것이 있어 문의드립니다!

    저는 학교 근처에서 하숙을 살다가 이번에 계약을 종료하게 된 대학생입니다.
    작년 12월부터 하숙을 사는 것으로 1년단위 계약 후 계약서를 작성하였습니다. 이후 1년이 지나 계약에 대해 다시 이야기하였는데

    따로 명시적인 기간의 연장 없이 지불하던 월세 그대로 지불하는 것으로 이야기를 나눈 뒤 마무리지었습니다.

    구두로만 이야기하였기 때문에, 따로 문서를 작성하지도 않았습니다.

    이후 올해 6월 초에 임대인에게 6월까지만 임차를 하고, 6월 이후에는 계약을 종료하고 싶다는 의사를 밝혔습니다.

    그런데 임대인 측에서는 1년 단위로 계약이 연장되었음을 주장하며, 새로운 임차인을 구하지 못 할 경우

    계약 위반이기 때문에 새로운 임차인이 나타날 때까지의 기간 동안의 실제 월세를 보증금에서 제한 뒤 돌려주겠다는 통보를 하였습니다.

    여기서 궁금한 점은,

    1. 임대차계약의 최소 유효기간을 2년으로 보는 것으로 저는 해석을 했는데, 그렇다면 1년 단위의 계약 이후 별도로 재계약을 체결하지 않은 경우에 대해서도 이를 묵시적으로 연장된 것으로 볼 수 있는지,

    2. 임차인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다(「주택임대차보호법」 제6조의2제2항).
    라는 조항의 의미는, 별다른 이유가 없는 경우 임차인이 임차를 끝내기 위해서는 최소 3개월 전에는 임대인에게 통보하여야 하고 그렇지 않을 경우 계약 위반의 소지가 있음을 의미하는지,

    3. 만일 이 모든 조항들이 저에게 불리하게 적용되어 저에게 계약 위반의 소지가 있다 할지라도, 임대인이 실제 월세 비용만큼을 보증금에서 제하는 것이 합법적인 것인지, 아니라면 어떤 법률에 의거해서 구제받을 수 있는지 궁금합니다.
  • 재계약관련
    2016.06.02
       댓글
    안녕하세요. 오피스텔 재계약 관련해서 여쭈어 볼것이 있습니다.

    다름이 아니라 2016년 6월 23일 계약 만료 시점인데 이사 갈 생각 없이 계속 살 생각입니다.

    우선 5월 초쯤 재계약 시점이라고 임대인이 위임한 부동산 측에서 연락이 왔었고 보증금, 월세 변동이 없다고 하였습니다.

    대신 임대인이 위임한 부동산 측에서 연장할 경우에는 재계약서를 작성해야 하며 재계약서 대필료 10만원을 저희가 부담을 해야 한다고해서요.

    보증금, 월세 변동 등이 없는데도 굳이 대필료를 지불하면서 까지 재계약서를 작성할 필요는 없을 것 같은데... 재계약서 작성을 거부할 경우 문제가 생길 수 있나요?

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