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대한민국법원

법원에서 판결된 내용을 보실수 있습니다.
해당 내용은 법제처 국가법령정보센터(http://www.law.go.kr)기준으로 제공되었습니다.

대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결
사건명   대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결
판시사항 [1] 「주택임대차보호법」 제4조제1항에 정한 최소 2년간의 임대차기간 보장 규정의 의미
[2] 임차인이 주택임대차보호법이 적용되는 주택에 관하여 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 경우
판결요지 [1] 「주택임대차보호법」제4조제1항은 같은 법 제10조의 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위하여 최소한 2년간의 임대차기간을 보장하여 주려는 규정이므로, 그 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고, 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 않은 것은 유효하다.
[2] 임차인이 「주택임대차보호법」 제4조제1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터잡은 임차보증금 반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정되고, 임차인이 2년 미만의 약정 임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 같은 법 제6조제1항, 제4조제1항에 따른 새로운 2년간의 임대차의 존속을 주장하는 경우까지 같은 법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정 임대차기간을 주장할 수는 없다.
대법원 1989. 7. 11. 선고 88다카21029 판결
사건명   대법원 1989. 7. 11. 선고 88다카21029 판결
판시사항 전세권의 묵시적 갱신과 그 등기의 요부(소극)
판결요지 전세권의 법정갱신( 민법 제312조 제4항)은 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 변동이므로 전세권갱신에 관한 등기를 필요로 하지 아니하고 전세권자는 그 등기없이도 전세권설정자나 그 목적물을 취득한 제3자에 대하여 그 권리를 주장할 수 있다.
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • 묵시적갱신거절방법
    2016.11.15
       댓글
    저는 임대인입니다 2016년11월28일 전세 계야기 만료 됩니다
    최초 계약당시 임차인 사정에 의해 몇개월 정도 더 살수도 있다고 했습니다
    10월28일 몇개월 더 사실껀지 전화상으로 물어보았습니다
    임차인은 얼마나 더 살지 정확히 모르겠다 내후년(2018년) 초순까지 살꺼 같다 현재는 갈곳이 없다라고 말했습니다
    저희 부부는 의논 후 연락드리겠다 라고 말했습니다 10일쯤 지난 시점 다시 전화해서 매매 의사를 밝히고 여유를 드릴테니 집을 비워달라고 부탁했습니다. 저희도 매매를 해야하는 상황이고 임차인 역시 이사하기 곤란한 상황이라고 합니다. 1달전에 통보하지 하지 않았음으로 묵시적 갱신이다 라고 주장하고 계십니다 부동산에서는 10월 28일 전화해서 의논후 연락드린다고 했으니 묵시적갱신은 아닌듯하다고 합니다. 어떤게 맞는건가요?
    저희가 사정이 급해 매매를 해야하는 상황인데 저희의 손해를 감수하고라도 묵시적갱신을 거절하고 싶은데 방법이 없는건가요?
  • 묵시적갱신 여부 문의
    2016.11.02
       댓글

    안녕하세요. 저는 송파구 빌라의 한 원룸에서 거주중인 거주자입니다.
    원룸 재계약 간 집주인과 약간 의견충돌이 있어 문의를 드립니다.

    저는 14년 8월20일 즈음하여 월세로 임대계약을 맺고 현재까지 거주중입니다.
    살다보니 어느새 2년이 훌쩍지나 올 8월 초쯤 집주인에게서 연락이 왔습니다.

    - 계약만료가 한 2주 남았는데 더 살생각인가?
    - 네 나갈계획은 있으나 당분간은 더 있을듯합니다.
    - 만약 더 살거라면 계약서를 다시쓰지. 언제 퇴근하면 집으로 오게나
    - 네 당분간 바빠 시간이 될지 모르겠으나 가능하면 들러보겠습니다.

    제가 출장이다 뭐다 바빠서 계약기간은 지났고 우연히 집주인을 만나게되었습니다.

    -자네 왜 계약서 쓰러 안오나
    -제가 출장이라 바빴습니다. 그런데 이사하려고 알아보니 부동산에서는 현재 계약상태가 묵시적 갱신으로 연장된것 같다고 하는데 맞나요?
    -무슨소리야 자네도 살생각이 있다고 하지 않았나
    -네 근데 저는 1년정도를 염두에 두고 말씀드린거라...
    -난 1년이었으면 재계약 해줄생각도 없었어! 다시 계약서를 써야지 왜 안써!
    -제가 이사하려고 부동산에 알아보던 중 1개월 전에 해지의사를 말씀을 안해주셨다면 묵시적 갱신이 된다고하여 굳이 새로 계약서를 쓰지 않아도 된다고 하더라구요. 2주 남겨두고 더살거면 살아라 해서 저는 당연히 묵시적 갱신이 된줄 알았습니다.
    -자꾸 법 법 하는데. 내가 나이가 80이야! 법도 잘알고 상황도 다 아는데 이미 자네는 재계약한다고 했으니 당연히 지금이라도 2년계약을 다시 해야지!
    -아니 재계약 의사를 한달 이내에 물으신 것도 아니고, 나가란 말씀도 없으셨고 그냥 더 살거냐고 해서 그렇다고 한거면 묵시적갱신이라고 보는게 맞죠. 저는 계약서를 다시 쓸 의무가 없다고 생각합니다.
    -뭐? 그럼 부동산비도 내야하고, 보증금도 나보고 항상 준비하라는건데 그게 말이되나!
    -어르신 이건 다른 이야기지만.. 보증금은 주셔야하는 제 돈입니다.. 제가 3개월 전에 미리 말씀드리면 당연히 준비를 해주시는게 맞죠.
    -됐네 난 자네같은 사람 우리집에 들이고싶지 않네! 내건물에서 나가게!!
    -알겠습니다. 그럼 전 3개월 뒤에 나가는걸로 알고있겠습니다.

    휴 조금 길었습니다만 2주전(10월 말) 그날은 이렇게 마무리가 되었네요

    최소기간인 한달을 초과하여 임대인이 통보한 이경우는 묵시적갱신으로 보는게 맞지 않나요..?

    이경우 제가 권리를 주장할 수 있을지 궁금합니다.

    긴글 읽어주셔서 감사합니다.
  • 하숙거주민
    2016.06.24
       댓글
    안녕하세요. 더운 날씨에 고생이 많으십니다. 궁금한 것이 있어 문의드립니다!

    저는 학교 근처에서 하숙을 살다가 이번에 계약을 종료하게 된 대학생입니다.
    작년 12월부터 하숙을 사는 것으로 1년단위 계약 후 계약서를 작성하였습니다. 이후 1년이 지나 계약에 대해 다시 이야기하였는데

    따로 명시적인 기간의 연장 없이 지불하던 월세 그대로 지불하는 것으로 이야기를 나눈 뒤 마무리지었습니다.

    구두로만 이야기하였기 때문에, 따로 문서를 작성하지도 않았습니다.

    이후 올해 6월 초에 임대인에게 6월까지만 임차를 하고, 6월 이후에는 계약을 종료하고 싶다는 의사를 밝혔습니다.

    그런데 임대인 측에서는 1년 단위로 계약이 연장되었음을 주장하며, 새로운 임차인을 구하지 못 할 경우

    계약 위반이기 때문에 새로운 임차인이 나타날 때까지의 기간 동안의 실제 월세를 보증금에서 제한 뒤 돌려주겠다는 통보를 하였습니다.

    여기서 궁금한 점은,

    1. 임대차계약의 최소 유효기간을 2년으로 보는 것으로 저는 해석을 했는데, 그렇다면 1년 단위의 계약 이후 별도로 재계약을 체결하지 않은 경우에 대해서도 이를 묵시적으로 연장된 것으로 볼 수 있는지,

    2. 임차인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다(「주택임대차보호법」 제6조의2제2항).
    라는 조항의 의미는, 별다른 이유가 없는 경우 임차인이 임차를 끝내기 위해서는 최소 3개월 전에는 임대인에게 통보하여야 하고 그렇지 않을 경우 계약 위반의 소지가 있음을 의미하는지,

    3. 만일 이 모든 조항들이 저에게 불리하게 적용되어 저에게 계약 위반의 소지가 있다 할지라도, 임대인이 실제 월세 비용만큼을 보증금에서 제하는 것이 합법적인 것인지, 아니라면 어떤 법률에 의거해서 구제받을 수 있는지 궁금합니다.
  • 재계약관련
    2016.06.02
       댓글
    안녕하세요. 오피스텔 재계약 관련해서 여쭈어 볼것이 있습니다.

    다름이 아니라 2016년 6월 23일 계약 만료 시점인데 이사 갈 생각 없이 계속 살 생각입니다.

    우선 5월 초쯤 재계약 시점이라고 임대인이 위임한 부동산 측에서 연락이 왔었고 보증금, 월세 변동이 없다고 하였습니다.

    대신 임대인이 위임한 부동산 측에서 연장할 경우에는 재계약서를 작성해야 하며 재계약서 대필료 10만원을 저희가 부담을 해야 한다고해서요.

    보증금, 월세 변동 등이 없는데도 굳이 대필료를 지불하면서 까지 재계약서를 작성할 필요는 없을 것 같은데... 재계약서 작성을 거부할 경우 문제가 생길 수 있나요?
  • 충남태안
    2016.05.21
       댓글
    안녕하세요 문의좀 드리겠읍니다.
    2013년 12월 26일에 2년기한으로 전세 계약을 하고 작년 2015년 12월 계약 만료쯤에 주인이 들어올사람이 있는데 더 살거냐고 물어서 더 살거라고 말로서 연장을 하였읍니다. 그런데 오늘 2016년 5월 집주인이 2층에 사는데 올 12울쯤에 집수리를 해서 내리올생각이라고 말하드군요...자동으로 연장이 되었을때는 2017년 12월 26일 만료로 되는것으로 알고 있는데 그전에 집을 비우라고 주인집에서 말했을경우 어떻게 해야 하는지요? 제가 알기로는 계약기간이 남았음에도 불구 하고 집주인이 집을 비우라고 했을시는 집을 구할때까지와 이사비용을 집주인이 부담 해야 하는것으로 알고 있는데 좀 알려 주시기 바랍니다 ㅠㅠ
  • 윤미영
    2016.05.11
       댓글
    안녕하세요.
    전세만기다가오는데 집주인이랑 연락이안되서답답한마음에글올리게되었습니다.
    전세만기는7월11일입니다.3월달부터현재(5월11일)까지연락이안되는데 어떻게해야하는지?만기전까지 손놓고기다려야하는지?전세자금대출은어떻게해야하는지?답답하네요..이러다가 전세만기한달전에 연락오는건아닌지..난감하네요
    계약서작성된 집주인주소가 현재제가살고있는주소라서 내용증명도못보내고 핸드폰번호밖에모르는데 전원은꺼져있고 문자남겨도답변은없네요.집주인이연락할때까지기다리는수밖에없는건가요??
  • 예비임대인
    2016.05.10
       댓글
    임대차계약 만료시점이 도래하여 합의에 의해 계약을 갱신하려고 하는데,
    계약 기간을 4개월 내지 8개월 정도로 설정하려고하는데, 주택임대차보호법 4조 1항과 배치되는 건 아닌가 궁금합니다.
    .
    주택임대차보호법의 4조 1항이 최초 임대차계약시에만 적용되는 것이 아니라 임대차 갱신 계약의 경우에도 동일하게 적용되어,
    합의에 의해 4개월의 기한에 대해서 갱신을 하는 경우에도 임차인측에서 재계약 시점으로부터 2년 계약의 권리를 주장할 수 있는지 궁금합니다.

  • sympletic lier
    2016.04.28
       댓글
    임대차 보호법 묵시적 갱신의 경우 계약의 해지 부분과 관련하여 문의드립니다

    2015년 1월 9일에 계약을 하여 매월 9일에 20만원씩 월세를 내는 것으로 계약한 임차인입니다(전입신고도 하였습니다)
    올해 1월 9일에 집주인과 구두로 계약갱신을 한 상황입니다
    계약 갱신 과정에서 임대인이 첫 달 월세를 깍아주셨는데 이 과정에서 계약서를 따로 작성하지는 않았습니다
    (일단 이런 경우에도 묵시적 갱신이라고 볼 수 있는지 궁금합니다)
    그런데 제가 예기치 않게 미국에 6개월 정도 갔다와야 해서 계약 해지를 계획하고 있습니다
    이 경우 임대인이 임차인 의무 위반으로 계약해지 거부를 할 수 있는지 궁금합니다
    계약해지가 가능 하여 제가 계약 해지를 통보할 경우
    법률에 임차인이 통보한 후에 3개월이 지나면 효력이 발생한다고 하였습니다
    제가 그럼 5월 8일에 통보를 하면 8월 8일부터 효력이 발생하니 7월달 월세까지 내야하는지 궁금합니다
    또 통보한 사항을 증명하려면 내용증명을 따로 보내야하는지 문자만 가지고 있어도 증명이 되는지 궁금합니다
    또 제가 아마 미국에 다녀오고 나서 지금 임대인과 다시 계약을 할 확률이 큰데
    이럴 경우 계약해지를 하지 않고 계약효력 일시중지가 가능한지(6개월간) 궁금하고
    이렇게 하기 위해서 어떤 절차를 밟아야 하는지 궁금합니다 (계약서를 다시 작성한다던가 하는 구체적 절차)
  • 메텔
    2016.04.18
       댓글
    임차인입니다
    2014년7월 오피스텔1년계약을하고들어왔습니다
    2015년7월 임차인과임대인이서로계약서를쓰지않고묵시적계약연장이되었습니다
    자동연장이라2016년7월까지가계약기간이나
    임차인이사정이있어2016년5월에이사를가게되었습니다
    새로이사올사람은구해진상황입니다

    이럴경우 부동산중계수수료를임대인이부담하는것인지
    임차인이(제가)부담하는건지문의드립니다
  • 급해요
    2016.04.15
       댓글
    원룸(근린생활시설 주거용) 계약 종료가 2016년 3월 2일이었습니다.

    임대인이 계약을 어떻게 할건지 물어보시길래, 고민을 하다가
    제가 2016년 1월 19일에 문자로 "계속 여기서 살게요" 라고 문자를 보냈습니다.
    그 뒤에 직장이 다른 곳으로 발령이 나서 2월 말에 구두로 "다시 한번 생각해보겠습니다." 라고 말한 후
    2016년 3월 12일에 "방 내놓겠습니다." 라고 문자를 보냈습니다.

    임대인이 저에게 "살겠다고 말한 것도 묵시적 계약이니 중개수수료를 내야 한다"고 하더군요.
    그래서 제가 "묵시적 계약이라고 말씀하셔서 찾아보니 묵시적 계약은 중개수수료를 임차인이 낼 필요가 없다"고 말했습니다.
    그러니 임대인이 "아니 문자를 보낸 게 있으니까 묵시적 계약이 아니라 명시적 계약이다. 중개수수료를 내야한다"라고 말하는 겁니다.

    계약날짜보다 기간이 10일밖에 안지나서 중개수수료를 제가 내자니 답답합니다.
    찾아보니 어떤 곳은 임대인이 문자에 "오늘 전화로 합의한 대로 계약기간은 00년 00월 00일까지로 연장되었습니다." 이렇게 남기라고 되어있는데,
    제가 "계속 살게요" 라고 말하고 구체적인 날짜 이런 부분은 없었습니다.
    그럼에도 명시적 계약(재계약)이 성립되어 제가 중개수수료를 다 내고 가야하는 건가요?

    중개수수료 판례(국토해양부&법원) 에는 임차인이 임대차 계약기간이 만료되기 전에 중개를 의뢰하더라도 임차인은 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법류 제32조 제1항에 따른 중개수수료를 부담하는 중개의뢰인에 해당하지 않는다고 되어있습니다. 또한 어차피 새로운 임차인과의 임대차 계약 체결을 위하여 중개료를 지출하여야 할 것이니, 임차인이 중개료를 부담하여야 한다고 볼 수 없다고 되어있습니다.

    저와 같은 경우도 내지 않아도 되는지 궁금합니다. 내일이 이사날짜라 급하네요ㅠㅠ 감사합니다.

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  • 이 정보는 2019년 04월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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