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 임대차계약의 갱신
임대차계약은 당사자의 합의 또는 「주택임대차보호법」 규정에 따라 갱신될 수 있습니다.

임대인과 임차인은 임대차 만료기간에 즈음하여 당사자의 합의로 임대차를 존속시킬 수 있으며, 합의 갱신의 효과는 합의의 내용에 따라 정해집니다.

묵시의 갱신은 법률의 규정에 따라 계약갱신에 대한 의사표시가 없는 경우에 임대차계약이 갱신되도록 하는 것이며, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다.
당사자 합의에 의한 임대차계약의 갱신 주소복사 즐겨찾기에추가
합의에 의한 계약 갱신
임대차 만료기간에 즈음하여 임대인과 임차인은 임대차계약의 조건을 변경하거나, 그 기간을 변경하는 등 계약조건을 변경하여 합의 갱신하거나, 기존의 임대차와 동일한 계약조건으로 합의 갱신할 수 있습니다.
※ 합의 갱신은 임대차관계가 완전히 소멸한 후에 동일한 임대인과 임차인 간에 새로운 임대차관계를 설정하는 임대차의 재설정과 구별되고, 임대차기간 중에 미리 일정기간의 연장을 합의하는 기간연장의 합의와도 구별됩니다.
합의 갱신의 효과
합의 갱신의 효과는 합의의 내용에 따라 정해집니다.
임대차계약의 조건을 변경하는 합의 갱신의 경우에는 변경내용에 대하여 전 임대차와 이해관계가 있는 제3자에게 대항할 수 없습니다. 또한 임차보증금을 증액하는 경우에는 이에 대한 확정일자를 받아야 후순위권리자에게 우선변제권을 취득할 수 있습니다.
「민법」에 따른 전세권의 경우–합의 갱신
전세권은 그 존속기간을 정한 경우는 물론, 그 기간을 정하지 않는 경우에도 당사자의 합의로 갱신할 수 있습니다. 어떠한 내용으로 갱신할 지는 자유지만, 그 존속기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못합니다(「민법」 제312조제3항).
전세권의 갱신은 권리의 변경으로서 그 등기를 해야 효력이 생깁니다(「민법」 제186조).
「주택임대차보호법」에 따른 묵시의 갱신 주소복사 즐겨찾기에추가
묵시의 갱신 요건: 갱신 거절 또는 계약조건변경의 미통지
임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않거나 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 그러한 통지하지 않는 경우에는 그 기간이 끝난 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주합니다(「주택임대차보호법」 제6조제1항).
임대인이나 임차인 중 한쪽이라도 갱신거절이나 계약조건 변경의 통지를 한 경우에는 그 임대차계약은 묵시적으로 갱신되지 않습니다.
갱신거절의 통지는 임대차기간이 끝나면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 통지를 말하고, 이러한 통지는 명시적이든 묵시적이든 상관없습니다.
계약조건 변경의 통지는 임대차기간이 끝나면 임대차계약 내용을 변경하겠으며, 만일 상대방이 응하지 않으면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 통지를 말하고, 이러한 통지에는 변경하려는 계약조건을 구체적으로 밝혀야 합니다.
임차인이 차임을 2회 이상 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시의 갱신을 할 수 없습니다(「주택임대차보호법」 제6조제3항).
따라서 임대인이 이러한 사유로 임대차계약을 해지하지 않더라도, 임차인에게 이러한 사유가 있으면 묵시의 갱신이 인정되지 않기 때문에 임대차는 그 기간의 만료로 종료됩니다.
유용한 법령정보

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< 주택임대차계약을 갱신하는 경우에 특별한 방법이 필요한가요? >

 

 

Q. 임차인 A는 임대인 B와 2007년 5월 1일 계약기간을 2년으로 하는 주택임대차계약을 체결하였습니다. 2009년 5월 현재 임대인 B는 계약 갱신에 대해 별다른 말이 없습니다. 이 때 임차인 A와 임대인 B의 주택임대차계약은 어떻게 되나요?

 

 

A. 임대인 B가 주택임대차계약 종료시점인 2009년 4월 30일을 기준으로 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 갱신거절의 통지를 한 바 없거나 계약조건을 변경하지 않았다면, 위 계약은 동일한 조건으로 갱신된 것으로 봅니다. 이를 묵시의 갱신이라고 하며, 이때 임차인 역시 계약종료 1개월 전까지 갱신 거절 및 계약조건 변경의 통지를 하지 않아야 합니다(「주택임대차보호법」 제6조).

묵시의 갱신의 효과
주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다(「주택임대차보호법」 제6조제1항 전단).
주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 보증금과 차임도 종전의 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 됩니다.
주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 임대차의 존속기간은 2년으로 됩니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항 및 제6조제2항).
묵시적으로 갱신된 임대차계약의 해지
주택임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있고, 2년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항 및 제6조의2제1항).
임차인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다(「주택임대차보호법」 제6조의2제2항).
「민법」에 따른 전세권의 경우 – 묵시의 갱신
전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 전세권자에게 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는, 그 기간이 만료된 때에 종전의 전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 봅니다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 봅니다(「민법」 제312조제4항).
묵시적 갱신이 된 전세권은 존속기간의 정함이 없는 전세권이므로, 언제든지 상대방에게 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6개월이 지나면 전세권은 소멸하게 됩니다(「민법」 제313조).
건물에 대한 전세권의 묵시적 갱신은 법률의 규정에 따른 전세권 존속기간의 변경이므로, 그 등기가 없어도 효력이 발생합니다. 그러나 전세권을 처분하려는 때에는 등기를 해야 합니다(「민법」 제187조대법원 1989. 7. 11. 선고 88다카21029 판결).
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • 수야777
    2015.09.16
       댓글
    기존 보증금 7천만원에서 2천만원을 증액하면서 증액계약서는 작성하지 않고 증액보증금을 계좌이체하고 영수증만 받은상태에서 이후 근저당이 설정되어 경매가 진행되었습니다. 증액계약서를 작성하지 않은 증액보증금도 대항력을 가질수 있나요?
  • 해피
    2014.10.19
       댓글
    안녕하세요!
    전세 재계약관련 궁금한 것이 있어서 문의 드립니다.
    제가 알고 싶은 것은
    2012년 11월 처음 전세 계약 시 사정상 외숙모님 성함으로 계약서를 작성하고
    전입신고 후에 확정일자를 받았습니다.

    제 동생도 전입을 하고 살고 있는데
    이번 11월 재계약 시점에 외숙모님이 주소를 옮기셨고
    제 동생은 전셋집 주소에 계속 살고 있습니다.

    제 동생 이름으로 계약서를 작성하려고 하면
    어떻게 해야 하나요?

    그리고 재계약을 할 때 공인중개사 사무소를 통해서 계약서를
    작성해야 하는지요?

    공인중개사 사무소를 통하지 않고 계약서를 작성해도 된다면
    어떤 부분이 정확히 명시가 되어 있어야 하는지요?

    그리고 전세금이 인상이 되면 인상분 포함 전체금액으로
    다시 계약서를 작성해야 하는지
    기존계약서에 인상분만 더 기재하면 되는지요?

    계약서를 제 동생 이름으로 하면 제 동생이 앞으로 2년 후 이사를 할 때
    외숙모님이 아닌 제 동생이 전세금을 돌려받는데 문제는 없는 건가요?

    부탁드립니다.
    감사합니다.
  • 이사예정자
    2014.10.03
       댓글
    제가 옥탑으로 이사를갈 예정인데요, 옥탑을 리모델링 해서 들어가려고 합니다. 물론 옥상에도 개인캠핑용 텐트나 바베큐를 할수잇게 꾸밀예정이구요,, 계약을 하려고 하는데요, 혹시나 리모델링후에 계약 만료 되서 나가라고 하시거나 건물이 경매에 넘어가거나 건물을 팔거나 하시는 경우 제가 피해를 볼수 있을 것 같아서요,, 위에 글을 읽다가 <합의 갱신>을 보았는데요,,,
    혹시 첨에 계약할때 최소 2년이지만,, 7년 정도 계약 할수 있는지요? 아니면 기본 2년에다가 바로 합의 갱신으로 계약서를 하나 더 작성해서 5년을 추가할수 있는지요? 공공주택 같은데가 아니라 개인으로 하시는 일반 빌라?주택건물이라서요,, 최대로 계약을 할수 있는지, 또, 법적으로 계약서에 대한 내용을 보장 받을수 있는지 알수 있을까요??
  • rootwarp
    2014.08.13
       댓글
    항상 수고하십니다.
    1. 현재 거주용 오피스텔에서 6년여 살고 있습니다.
    2. 계약서는 처음에만 작성하고, 이후로는 묵시적 갱신으로 살고 있습니다.
    3. 그 와중에 올초 집주인이 바뀌었으며, 계약서는 별도 작성하지 않았습니다.
    4. 그리고 결혼으로 10월에 나가야 하는 상황입니다.

    제가 알고 있는 바로는 묵시적 계약 연장에 해당이 되고, 집주인이 바뀌었더라도 이전 집주인과의 계약이 연장되는걸로 알고 있습니다. 그렇기 때문에 저는 언제든 계약 해지를 통보할 수 있으며, 3개월 이후에 효력이 발생하는걸로 알고 있습니다.

    먼저 궁긍한 것을 제가 알고 있는 사실이 정확한것인지요?
    그리고 계약 해지 통보를 문자나 전화를 통해서 한 것도 효력이 발생하는지요?
  • 들머리
    2014.02.06
       댓글
    2011년2월25일부터 2013년2월25일까지 전세계약 기간이었으며, 2013년1월경 다른 변동사항없이 더 전세를 살겠다는
    내용으로 집주인과 한번 통화한적이 있습니다. 다시 재계약서를 쓰거나, 기간을 명시하지는 않았습니다.
    1년이 지난 현재 시점에서 제 사정으로 이사를 나가겠다고 하니, 전세를 직접 놓고, 복비도 지불하고 나가라고 합니다.
    참고로 복비가 8%적용되어 320만원 가까이 됩니다

    전화한통으로 구두계약이성립된 것이며, 기간을 정하지 않았는데, 제가 계약을 파기하고 나가는 상황인가요?
  • 이동욱
    2013.12.18
       댓글
    안녕하세요!
    주택임대차보호법에서 묵시의 갱신 요건중 "갱신거절의 통지" 관련 문의가 있습니다.
    2014년 1월 31일에 전세 계약이 만료되므로 아직 1개월이 넘게 남은 상황에서
    임대인으로부터는 계약 갱신 또는 거절 관련하여 일체 통보가 없었고
    부동산으로부터 "집주인이 집을 팔려고 내놨는데 집을 보러온 사람이 있으니 언제 보여줄 수 있냐"는 전화를 받은 것이 <갱신 거절의 통지>라고 해석할 수 있을까요?
  • 태영
    2013.10.17
       댓글
    2011년 8월 전세기간 2년으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다.
    계약기간 만료가 되는 2013년 8월 상호간의 아무런 의사표시가 없어 묵시적으로 갱신이 된 상태에서

    임차인의 사정으로 2014년 1월 31일 임대부동산을 명도와 함께 보증금을 반환받기 위해 그보다 3개월 조금 더 남은 시점에 이를 내용으로 임차인이 임대인에게 내용증명을 보냈습니다.
    그 이튿날에 임대인이 임차인에게 구두상으로
    지금 당장 임차인이 있으면 빼라고 하면 빼겠느냐? 2014년 1월 31일 부동산을 명도한다 했기 때문에 그로부터 3개월뒤 2014년 4월 30일 보증금을 돌려주겠다...그이전에는 재임차인이 있지 않으면 임대 보증금을 돌려줄수 없다라고 합니다.
    이에 임차인은 2014년 1월 31일 이전이라도 만약 그런일이 있다라면 그때 서로 합의하면 되지 않겠느냐? 재임차인이 있지 않더라고 1월 31일에는 보증금을 반환해달라고 하니 재임차인이 있지 않고서는 불가능하다라고만 일관합니다.

    임대인의 말처럼 2014년 1월 31일까지 있겠다 했기에 그로부터 3개월뒤에 계약 해지의 효력이 있는건지요?
  • 질문돌이
    2013.10.04
       댓글
    답답한 심정에 질문드립니다.

    2011년 2년 전세계약후 12년말 매매를 결심하게되어 집을 내놓구 세입자에게 매매의사를 전달하면서
    매매가 이루어지게되면 재계약이 어렵다는 의사표현을 하였으며,
    전세계약 2년이 끝나기전에 매매가 이뤄지지 않고있다가 드디어 매매자가 나타났습니다.
    매수할사람은 아들이 들어와 살아야한다며 이사기간을 1개월 20일 주겠다고 하면서 세입자에게 이사를 권유하였고.
    거래 성사까지 갔다가 세입자의 이사비 요청등으로인해 계약이 보류상황입니다.

    세입자의 입장은 미리 통보는 했으나 언제나가라는 말이 없었으니 2년계약이 지난 이후 계약이 성사되는것이니
    묵시의 갱신으로 보아 자동연장이 되었으니 이사비용을 달라는 것이였습니다.

    세입자가 말하는데로 임대인이 세입자에게 재계약 의사가 없음을 표현하였는데도
    2년이 지난후에 매매가 이뤄지면서 묵시의 갱신으로 봐야하는건가요??

    만약 그렇다면 이사비용은 매도자가 부담할부분인가요? 매수자가 부담해야할 사항인가요??

    대체 지불해야하는 근거와 지불해야하는 금액의 기준은 무엇인가요??

    솔직히 지금 매매해야하는 집이 멀어서 다른곳에서 전세로 살고있으며,
    저희도 집주인의 자금사정등으로 집을 내놓은 상황이라서
    묵시의 갱신으로 보아 자동연장되었으니 저희를 끼고 매매가 이뤄지는지알고있었으나
    부동산에서 아니라고 해서 그런줄만 알았는데...
    그래서, 저희는 그냥 매매가 되는즉시 새주인에게 대략 2개월여유를 달라하고 집을구해서 나갈준비를 하고있는데말이죠.

    저희와 같은 상황이면서 왜 그쪽은 저희에게 이사비용을 요구하는지 정말~
    가뜩이나 어려운 상황에 정말 힘드네요...

    자세한 답변 부탁드립니다.
    근거자료가 있어야 어느쪽이든간에 처리하게되는것이니 판례, 법령 모두 다 알려주세요 ^^
  • 질문이요
    2013.09.26
       댓글
    2011년도 12월 6일에 주거용 오피스텔 월세1년 계약 후 2012년도 12월에 묵시의 갱신 이후 2013년도 7월 20일 날짜로 방을 빼겠다는 통지 후에 10월 7일 방을 계약하겠다는 분이 있는데요, 제가 현재 부동산 시세가보다 5만원을 비싸게 살고있는데, 집주인분께서 제가 만기일을 채우지 않아 현재 시세가로 내놓는 바람에 매달 5만원씩 피해를 보게되었다며 집주인분이 고쳐주신다고 한 부분을 저더러 고치라하고, 벽지 도배를 새로 싹 해 달라 하셔서요. 이게 맞는건지 싶어 문의드려요. 부동산까지 한통속으로 12월 만기일을 채우지 않았으니 묵시의 갱신인데도 불구하고 제가 7월에 미리 통지했어도 3개월 지나면 보증금 받고 나가는 법은 없다며 우기시고 저한테 수수료도 오히려 비싸게 받는게 맞다고 해서 도대체 뭐가 맞는 말인지 모르겠어서 생활법령정보를 봤는데 3개월 부분도 제대로 표기되어있네요.. 어찌해야할지 몰라서 질문 드려요.
  • 사월의 향기
    2013.07.26
       댓글
    오는 11월 2년 전세기간이 만료됩니다. 이에 임대인에게 직접 전화하여 계약 연장 유지 의사를 물어보았고 보증금의 증감없이 유지하자는 의견을 확인하였으며 임차인의 입장에서 계약 유지 유무에 따라 에어컨 설치 가부를 결정하려하였다고 알리며, 보증금의 무증감 계약 연장 유지를 확인하였기에 본인이 설치비를 부담하며 설치하였습니다. 그런데 설치 완료 후 갑자기 전화가 와서 보증금의 14%증액 요구합니다. 저는 처음부터 증액 요구 시 이사를 고려하였던지라 받아들이기 어려운 상황입니다. 전화상으로 확인한 임대차 계약 연장 의사는 어떤 법적 효력을 갖는지요? 또한 계약해지 시에 에어컨 설치 이전에 따른 손해를 배상 받을 수 있는지요?

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  • 구체적인 법령에 대한 질의는 담당기관이나 국민 신문고에 문의하시기 바랍니다.

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